Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы представителя ФИО1 по доверенности – ФИО2 и представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14 мая 2010 года по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи на жилое помещение, зарегистрировать право собственности и переход права собственности,

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратился в Октябрьский районный суд г. Иркутска с иском к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи на жилое помещение, зарегистрировать право собственности и переход права собственности.

В обоснование иска ФИО5 указал, что Дата обезличена заключил со ФИО3 предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., стоимостью ...

Дата обезличена истец передал ответчику ..., что подтверждается распиской к предварительному договору купли-продажи квартиры.

Дата обезличена сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, по которому срок действия предварительного договора купли-продажи продлен до Дата обезличена

Дата обезличена истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи, однако до настоящего времени ответчик уклоняется от заключения договора.

Истец ФИО5, с учетом уточнений, просил суд обязать ФИО3 заключить основной договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, находящейся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома общей площадью ... кв.м по адресу: ... кадастровый Номер обезличен; зарегистрировать договор купли-продажи спорного жилого помещения, а также зарегистрировать переход права собственности ФИО5 на указанную выше квартиру; возложить на Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области обязанность произвести государственную регистрацию договора купли-продажи указанного выше жилого помещения, а также обязанность произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи путем регистрации права собственности на спорное жилое помещение за истцом; взыскать в его пользу с ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме ...

В судебном заседании представитель ФИО5 по доверенности – ФИО6 исковые требования поддержал.

Истец ФИО5 в судебном заседании отсутствовал.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 по доверенности – ФИО4 исковые требования не признала.

В судебном заседании представитель третьего лица ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования полагал необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ответчик ФИО3, третье лицо ФИО1, представитель третьего лица – УФРС по Иркутской области в судебном заседании отсутствовали.

Решением суда от Дата обезличена, с учетом определения суда от Дата обезличена об исправлении описки, удовлетворены частично исковые требования ФИО5: на ответчика ФИО3 возложена обязанность заключить с ФИО5 основной договор купли-продажи жилого помещения трехкомнатной квартиры, находящейся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома, общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: ..., кадастровый Номер обезличен.

Отказано в удовлетворении исковых требований ФИО5 о возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области обязанности произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, находящейся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома, общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: ..., кадастровый Номер обезличен, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи путем регистрации права собственности на указанное жилое помещение за истцом.

Со ФИО3 в пользу ФИО5 взысканы расходы по оплате услуг представителя в сумме ... расходы по уплате госпошлины – ..., всего – ...

Отказано в части взыскания расходов по оплате услуг представителя в сумме ..., расходов по уплате государственной пошлины в сумме ...

В кассационной жалобе представитель третьего лица ФИО1 по доверенности ФИО2 просит решение суда отменить, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, указывая, что суд пришел к ошибочному выводу об одобрении ФИО1 сделки по распоряжению квартирой, совершенной ее супругом ФИО3, не учел удостоверенное в нотариальном порядке заявление от Дата обезличена об отмене согласия. Суд не учел, что отсутствует согласие ФИО1 на заключение основного договора купли-продажи. В решении суд не отразил, что третье лицо – «Банк Уралсиб» (ОАО) – залогодержатель квартиры, возражал против удовлетворения исковых требований ФИО5

В кассационной жалобе представитель ответчика ФИО3 по доверенности – ФИО4 просит решение суда отменить, принять новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, указывая, что в нарушение ст. 198 ГПК РФ решение суда не содержит приведенных ответчиком возражений по заявленным исковым требованиям, объяснений третьих лиц (ФИО1 и ОАО «Банк Уралсиб»). Суд необоснованно указал, что стороны не оспаривали предварительный договор, поскольку ответчик ФИО3 обращался со встречным исковым заявлением, которое оставлено судом без движения и возвращено. Суд не учел, что в силу ст.ст. 346, 429, 445 ГК РФ, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на заключение предварительного договора купли-продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, необходимо получение согласия залогодержателя. Суд не учел, что предварительный договор купли-продажи квартиры от Дата обезличена заключен в отсутствие согласия супруги ФИО3 – ФИО1, в связи с чем является недействительным, ничтожным. Суд не учел пояснения ответчика о том, что заключение предварительного договора купли-продажи квартиры не было направлено на возникновение реальных прав и обязанностей сторон, то есть в силу ст. 170 ГК РФ является мнимой сделкой.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Валовой Г.В., объяснения представителя ответчика ФИО3 по доверенности – ФИО4, представителя третьего лица ФИО1 по доверенности - ФИО7, поддержавших доводы жалоб, представителя истца ФИО5 по доверенности - ФИО6, возражавшего против удовлетворения жалоб, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части обязания ФИО3 заключить с ФИО5 основной договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, находящейся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома, общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: ..., кадастровый Номер обезличен, по основаниям п.п. 1, 3 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ – неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм процессуального и материального права.

Удовлетворяя исковые требования ФИО5 и возлагая на ФИО3 обязанность заключить с ФИО5 основной договор купли-продажи указанного выше жилого помещения, суд исходил из того, что основной договор не был заключен в связи с уклонением ответчика от его заключения.

При этом суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания предварительного договора от Дата обезличена недействительной сделкой, указав, что ответчику и третьему лицу была предоставлена возможность оспорить предварительный договор купли-продажи, которой они не воспользовались. Суд указал, что предварительный договор, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, его предметом являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Поскольку отчуждение имущества не происходило, согласия ОАО «Банк Уралсиб» на заключение предварительного договора не требовалось.

С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от Дата обезличена за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Банк Уралсиб», ФИО3 приобрел жилое помещение – трехкомнатную квартиру, находящуюся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома, общей площадью ... кв.м по адресу: ... л.д. ...).

Согласно п. ... договора квартира считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру. ФИО3 является залогодателем.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой квартиры, на заложенное имущество может быть обращено взыскание (п. ...).

В соответствии с п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (с изм. и доп.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что согласие банка – залогодержателя спорного недвижимого имущества, на отчуждение квартиры не требуется, не основан на законе.

Как видно из материалов дела, в отзыве на исковое заявление третье лицо ОАО «Банк Уралсиб» возражало против отчуждения квартиры третьему лицу. Кроме того, ФИО3 с согласием на отчуждение указанной квартиры в банк не обращался л.д. ...).

Между тем согласие ОАО «Банк Уралсиб» на заключение предварительного договора, предметом которого является обязательство сторон заключить договор купли-продажи, то есть совершение действий, направленных на отчуждение предмета залога, при заключении предварительного договора не получен, залогодатель ФИО3 с таким требованием в банк не обращался.

Удовлетворяя исковые требования и возлагая на ФИО3 обязанность заключить основной договор купли-продажи, суд исходил из того, что согласие его супруги, которая, как и ФИО3, является собственником спорной квартиры (ст. 33 СК РФ), на заключение предварительного договора не требуется. При этом суд исходил из того, что предварительный договор, по которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, его предметом являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Кроме того, такое согласие было получено Дата обезличена л.д. ...).

В соответствии с п. 1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. ...).

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. ...).

Как видно из материалов дела, ФИО1 отменяет согласие от Дата обезличена, данное ее супругу ФИО3 на распоряжение по его усмотрению квартирой, находящейся в их совместной собственности л.д. ...).

При таких обстоятельствах, учитывая, что предметом предварительного договора купли-продажи является обязательство сторон заключить договор купли-продажи не позднее Дата обезличена, то есть совершение сделки, требующей государственной регистрации, в связи с чем в соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ее заключение, нельзя согласиться с выводом суда о том, что такое согласие не требуется, а вывод суда о наличии такого согласия опровергается материалами дела.

Кроме того, указывая, что стороны не воспользовались правом оспорить предварительный договор купли-продажи, суд не учел, что ФИО1 и ФИО3 обращались с требованиями о признании предварительного договора купли-продажи от Дата обезличена ничтожным, и определением судьи от Дата обезличена встречное исковое заявление ФИО3 и исковое заявление ФИО1 оставлены судом без движения, а впоследствии возвращены (определение судьи от Дата обезличена л.д. ...).

Между тем отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО5 о возложении на Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области обязанности произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, находящейся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома, общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: ..., кадастровый Номер обезличен, а также обязании произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи путем регистрации права собственности на указанное жилое помещение за истцом, суд обоснованно указал, что Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219Я, не предусмотрены основания для вынесения судом решения, обязывающего регистрирующий орган совершать те действия, которые согласно ст. 9 ФЗ № 122-ФЗ отнесены к его компетенции.

При таких обстоятельствах заслуживают внимания доводы кассационных жалоб, а решение суда подлежит отмене в части обязания ФИО3 заключить с ФИО5 основной договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, находящейся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома, общей площадью ..., расположенной по адресу: ..., кадастровый Номер обезличен.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда по заявленным требованиям, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным требованиям решение суда по данному делу не отвечает, поскольку выводы суда о том, что не требовалось согласие залогодержателя спорной квартиры – ОАО «Банк Уралсиб» и супруги ФИО3 – ФИО1, владеющей спорным жилым помещением на праве совместной собственности со ФИО3, не основаны на законе, противоречат материалам дела, и судом не применен закон, подлежащий применению, - ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (с изм. и доп.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 35 СК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит необходимым принять новое решение в указанной части, не передавая дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся представленных доказательств, и отказать в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи на жилое помещение.

Поскольку ФИО5 полностью отказано в удовлетворении исковых требований, в соответствии со ст. 100 ГПК РФ с ответчика не подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя и по уплате госпошлины, и решение суда в части удовлетворения исковых требований о взыскании судебных расходов также подлежит отмене.

Руководствуясь абз. 4 ст. 361, п.п. 1, 3 и 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 14 мая 2010 года по данному делу – отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО5 к ФИО3 об обязании заключить основной договор купли-продажи на жилое помещение, взыскании судебных расходов.

Принять новое решение, которым:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3 об обязании заключить с ФИО5 основной договор купли-продажи жилого помещения – трехкомнатной квартиры, находящейся на шестом этаже девятиэтажного панельного дома общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: ..., кадастровый Номер обезличен. Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО5 о взыскании со ФИО3 в пользу ФИО5 расходов по оплате услуг представителя в сумме ..., расходов по уплате госпошлины в сумме ... а всего – ...

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Г.В. Валова

Судьи: О.Н. Степанова

Л.Г. Туглакова