Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 02.07.2012 г. дело по апелляционной жалобе ответчика Кулакова Д.А. на решение Кировского районного суда г. Перми от 27.03.2012 г., которым постановлено:

«Взыскать с Кулакова Д.А. в пользу Департамента имущественных отношений администрации г.Перми по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности № ** от 19 сентября 2011 года 12 626 000 (двенадцать миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч) рублей, пени за несвоевременное исполнение обязательств за период с 30 сентября 2011 года по 04 декабря 2011 года в сумме 120 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Кулакова Д.А. о расторжении договора купли-продажи объекта муниципальной собственности № ** от 19 сентября 2011 года, заключенного с Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми, - отказать.

Взыскать с Кулакова Д.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 60 000 рублей.»

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Опалевой Т.П., пояснения представителя ответчика М., представителя истца Я., судебная коллегия

установила:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о взыскании с Кулакова Д.А. задолженности по договору купли-продажи в сумме 12 626 000 руб., пени - 12 499 740 руб. Исковые требования истец мотивировал следующим: дата на основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» по результатам продажи способом публичного предложения Департамент имущественных отношений администрации г.Перми и Кулаков Д.А. заключили договор купли - продажи № ** муниципальной собственности в виде комплекса отдельно стоящих зданий, расположенных по адресу ****. В нарушение условий договора о внесении оплаты стоимости объекта в течение 10 календарных дней с момента подписания договора ответчик свои обязательства не выполнил, в связи с чем сумма основного долга составляет 12 626 000 руб. В соответствии с п.5.1 договора за просрочку оплаты приобретенного объекта Кулаков Д.А. как покупатель должен выплатить пени в размере 1,5% суммы платежа за каждый день просрочки, что за период с дата по дата составляет 12 499 740 руб.

Ответчик Кулаков Д.А. предъявил в суде встречный иск о расторжении договора купли-продажи № ** от дата, указав следующее: в день подписания договора продавец передал ему копии свидетельств о государственной регистрации права собственности на 11 передаваемых по договору объектов недвижимости, в отношении 2-х оставшихся объектов недвижимости свидетельства представлены не были. Впоследствии Кулакову Д.А. стало известно, что приобретаемый им комплекс зданий обременен правами третьих лиц (аренда). 10.02.2012 года Кулаков Д.А. направил в адрес ответчика письмо с требованием о расторжении указанного договора купли-продажи, которое до настоящего времени оставлено без ответа. Наличие зарегистрированных обременении права собственности создает значительные препятствия для покупателя и дает возможность требовать расторжения указанного договора.

В судебном заседании представитель истца С. на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, пояснив, что обременения в отношении 11 -ти объектов были зарегистрированы на основании долгосрочных договоров аренды, которые решениями Арбитражного суда Пермского края от 10.09.2009 г. и 14.09.2009 г. расторгнуты. Вступивший в законную силу судебный акт является самостоятельным и достаточным основанием для погашения соответствующей записи, в том числе записи об аренде муниципального имущества. Наличие в ЕГРП записи об обременении имущества, своевременно не погашенной в связи с прекращением действия договора, не ограничивает собственника в реализации его правомочий по отчуждению своего имущества.

Ответчик Кулаков Д.А. и его представитель М. возражали против удовлетворения исковых требований Департамента имущественных отношений, при этом факт несвоевременного исполнения обязательств по заключенному договору в связи с финансовыми затруднениями, не оспаривал; на удовлетворении встречного искового заявления настаивал по вышеизложенным доводам.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит ответчик Кулаков Д.А., указывая на то, что в момент подписания договора купли-продажи объектов недвижимости, он не знал о существовании каких-либо обременении, а Департамент имущественных отношений скрыл эту информацию и зарегистрировал прекращение обременении лишь в марте 2012 г., когда встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи уже было принято к производству суда. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать расторжения договора купли-продажи.

По мнению ответчика суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что объекты недвижимости были переданы Кулакову Д.А. свободными от прав третьих лиц, так как прекращение ограничений права на недвижимые вещи становится действительным только после государственной регистрации такого прекращения. Департамент имущественных отношений не выполнил свою обязанность продавца по передаче объекта по договору свободным от прав третьих лиц, потому что не осуществил надлежащим образом процедуру прекращения обременении права собственности (имеющую заявительный характер) к моменту подписания договора и не сообщил покупателю о существовании таких обременении, поэтому договор подлежит расторжению по требованию покупателя на основании ч.1 ст. 460 ГК РФ.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества; при приватизации государственного и муниципального имущества применяются также положения данного Кодекса, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Частью 1 ст. 32 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии с п. 1, 2, 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Из материалов дела следует, что 05.09.2011 года Кулаков Д.А. обратился в Департамент имущественных отношений администрации г.Перми с заявкой на приобретение имущества без объявления цены.

дата на основании ст.24 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 года № 178-ФЗ Департамент имущественных отношений администрации г.Перми (Продавец) и Кулаков Д.А. (Покупатель) заключили договор купли - продажи объекта муниципальной собственности № **, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает комплекс отдельно стоящих зданий общей площадью 4 127.8 кв.м по адресу ****. Оплата стоимости объекта должна быть произведена покупателем в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора путем перечисления единовременным платежом денежной суммы на расчетный счет продавца. Государственная регистрация права собственности на объект приватизации производится после выполнения покупателем обязательств по оплате стоимости объекта.

дата сторонами составлен акт приема-передачи объекта.

Оплата стоимости объекта Кулаковым Д.А. не произведена.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим, и правомерно взыскал с Кулакова Д.А. в пользу Департамента имущественных отношений администрации г.Перми стоимость объекта муниципальной собственности по договору купли-продажи от дата в сумме 12 626 000 руб., а также неустойку в размере 120 000 рублей в связи с неисполнением обязательств в срок, установленный договором.

Суд обоснованно отказал Кулакову Д.А. в удовлетворении встречного иска.

Правилами п. 1 ст. 460 ГК РФ закреплена обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу п.2 ст.460 ГК РФ правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.01.2012 года на 11 объектов недвижимого имущества, указанных в договоре от дата, за исключением подъездных железнодорожных путей на производственной базе НГЧ - 2 и нежилого здания склада, площадью 266 кв.м., зарегистрированы ограничения (обременения) права в виде аренды под регистрационными номерами № ** от 17.10.2005г. и ** от 23.09.2005г.

Судом установлено, что под регистрационным номером обременения ** от 17.10.2005 г. зарегистрирован договор аренды № ** от 26 декабря 2003 года, заключенный Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми с ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ».

Под регистрационным номером обременения ** от 23.09.2005г. зарегистрирован договор аренды № ** от 26 декабря 2003 года, заключенный Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми с ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ», что подтверждается уведомлением ГУ Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми - Пермяцкому автономному округу.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 10.09.2009 года, вступившим в законную силу 16.12.2009 года, расторгнут договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.12.2003 года № **, на ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» возложена обязанность по передаче арендуемого имущества по акту приема-передачи.

На основании решения Арбитражного суда Пермского края от 14.09.2009 года, вступившего в законную силу 15.10.2009 года, расторгнут договор аренды от 26.12.2003 года № **.

Спорные нежилые помещения общей площадью 935,7 кв.м, расположенные на 1-м этаже в здании по адресу: **** (Лит.К,К1,Д,Л) изъяты у ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ».

10.02.2012 года (после предъявления иска Департаментом имущественных отношений) Кулаков Д.А. направил в Департамент заявление о расторжении договора купли-продажи № ** от дата с момента его заключения.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.03.2012 года подтверждено отсутствие регистрации ограничений (обременения) прав в отношении указанных в договоре от дата нежилых объектов, расположенных по адресу ****.

Проанализировав обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что основания для удовлетворения требований Кулакова Д.А. о расторжении договора купли-продажи от дата отсутствуют, поскольку наличие в ЕГРП записи об обременении, подлежащей безусловному погашению на основании вступивших в законную силу решений арбитражного суда, не повлекло ограничения каких-либо прав ответчика. Объекты недвижимости были переданы в его фактическое пользование, он владел ими, какие-либо притязания со стороны третьих лиц, в частности ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ», отсутствовали, доказательств того, что он имел намерение распорядиться данными объектами недвижимости, но наличие обременении воспрепятствовало этому, ответчиком не представлено.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 460 ГК РФ покупатель имеет право потребовать расторжения договора купли-продажи при условии, что он не знал и не должен был знать о правах третьих лиц на приобретаемые объекты недвижимости. Поскольку обременения в виде права аренды ООО «ОРГАНИЗАЦИЯ» было зарегистрировано в ЕГРП, то до заключения сделки Кулаков Д.А. мог получить соответствующую информацию об этом на приобретаемые объекты недвижимости, т.е. должен был знать о правах третьих лиц, что не дает ему оснований для расторжения заключенного им договора.

Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, доводы изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Перми от 27.03.2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Кулакова Д.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судья: