Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Абдулаева М.Г. на решение Буйнакского городского суда Республики Дагестан от 17 августа 2016 года, которым постановлено:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения ФИО4 нежилое помещение, общей площадью 90 кв.м, расположенное в подвальном помещении многоквартирного <адрес> в <адрес> Республики Дагестан, выселить его из указанного нежилого помещения.

Обязать ФИО4 не чинить препятствия в пользовании ФИО1, ФИО2 и ФИО3 нежилым помещением, расположенном в подвальном помещении многоквартирного дома по адресу: Республики Дагестан, <адрес>.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО «Управляющая компания №А» о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок и признании подвала самостоятельным объектом недвижимости - отказать.

Заслушав оклад судьи Гасановой Д.Г., объяснения представителя ответчика Абдуллаева М.Г. – Алиева Г.У., просившего решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске и удовлетворении встречного иска, истцов Джамбулатовой Р.Н., Алиевой З.А., Абзайдиева А.М. и представителя Абдуллаева истца Гамзатовой Д.И., судебная коллегия

установила:

Абакарова М.М., Джамбулатова Р.Н. и Абзайдинов A.M. обратились в суд с иском к Абдулаеву М.Г. об освобождении занятого нежилого помещения.

В обоснование заявленных требований указал, что они являются собственниками жилых помещений - квартир №47, №55 и №60 в <адрес> в <адрес>. В их доме имеется подвальное помещение, которое было отдано в аренду Абдулаеву М.Г., который, свою очередь, оборудовал предоставленное ему подвальное помещение под коммерческий объект, эксплуатация которого препятствием к доступу, в том числе при возникновении аварийной ситуации к инженерным сетям многоквартирного дома.

01.08.2012 между ООО «УК №2А» и Абдулаевым М.Г. заключен договор аренды помещения на срок три года.

В настоящее время срок аренды истек, но помещение не освобождено. Они, как собственники помещений в МКД, неоднократно лично и через представителей управляющей организации, обслуживающей указанный дом, обращались к ответчику с просьбой обеспечить доступ к инженерным коммуникациям в подвале дома, однако до настоящего времени их требования не исполнены - доступ в подвал по-прежнему ограничен. Спорное подвальное помещение в силу прямого указания закона относится к общей собственности домовладения и должно находиться в их ведении. Так как срок договора аренды истек, а собственники помещений не настаивают на его продлении, спорное подвальное помещение используется ответчиком незаконно. В результате занятия ответчиком части подвала они лишены возможности пользования общим имуществом дома. Просят обязать ответчика освободить самовольно занятое нежилое помещение - часть подвального помещения МКД №5 по <адрес> в <адрес>; освободить подвальное помещение от размешенного в нем имущества, сохранив внутреннюю облицовку подвального помещения.

В ходе рассмотрения дела от истцов поступило заявление об уточнении и дополнении исковых требований, согласно которому они просят суд истребовать из незаконного владения помещение МКД № по <адрес> в <адрес>, выселить Абдулаева М.Г. из подвального помещения, площадью 90 кв.м., и обязать ответчика не чинить им препятствия в пользовании помещением.

Ответчик Абдулаев М.Г. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Абакаровой М.М., Джамбулатовой Р.Н. и Абзайдинову A.M. о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок и признании подвала самостоятельным объектом недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что оснований для освобождения занятого нежилого помещения в связи с истечением срока договора аренды не имеется, поскольку он с 1999 года арендует спорное помещение под магазин, он провел работы по благоустройству и ремонту помещения, у него преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, он пользуется помещением по истечении срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу №а65-7624/2008-СГЗ-14/13, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир в доме, он не был спроектирован и сформирован как технический. Приватизация квартир в данном

доме производилась в 2001-2002 годах, а данный подвал был сдан в аренду в 1999 году, то есть к моменту первой приватизации подвал предназначался для самостоятельной эксплуатации с преследованием целей, не связанных с обслуживанием дома, и не применялся в качестве общего имущества со стороны домовладельцев. Просит признать договор аренды заключенным на неопределенный срок; признать подвал, расположенный в <адрес> в <адрес>, самостоятельным объектом недвижимости, и не относящимся к общему имуществу

многоквартирного дома.

Определением суда от 08.06.2016 по делу в качестве соответчика привлечено ООО «Управляющая компания № 2А».

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Абдулаева М.Г. просит решение суда отменить.

Он указывает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение по делу, не определился с правовым режимом оспариваемого истцами подвального помещения многоквартирного дома (далее МКД) по ул. Орджоникидзе 5, который задолго до этого решением Исполнительного комитета Буйнакского городского Совета народных депутатов ДАССР от 30.03.1988 г. был передан для открытия первого в городе кооператива «Электрон», затем, использовался комитетом ДОСААФ, а потом с 1999 года арендовал и открыто использовал он, как предприниматель.

Суд не выяснил, включен ли сам оспариваемый подвал в состав общего, долевого имущества жильцов, если он включен, то на основании каких законодательных норм, нормативных актов, и по решению какого органа, с какого времени или это самостоятельное имущество, принадлежащее другому субъекту права на которое, как на объект недвижимости, распространяется иной режим эксплуатации:

Показания свидетелей Султанмаджидова А.М., Расулова Р.А., Ниматулаева З.Ш., арендовавших спорное подвальное помещение для коммерческих целей, свидетельствуют однозначно о том, что задолго до приватизации жилья указанными истцами, подвальное помещение было сформирован муниципальными органами г.Буйнакска, как самостоятельный объект гражданских прав для использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и предназначался для удовлетворения различных социально бытовых нужд населения города.

Суд неправильно оценил эти веские доказательства, представленные им в суд. Более того, суд не учел тот факт, что вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда ( См. Определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009 №489-00).

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 №489-00, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного значения не имеют. Они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

В силу прямого указания ст.36 ЖК РФ право обшей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Квалификация подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем техническому оборудовании спроектированный в качестве технического подвала, с размещением в нем инженерных систем и узлов управления ими: приборов учета холодного водоснабжения, приборов учета горячего водоснабжения и вытяжной вентиляции, электрощитовое оборудование и т.д.).

Суд не установил сам факт начала приватизации жилья в этом доме, суд предположил, что приватизация началась с 1991 году, тогда как, спорное подвальное помещение, как самостоятельный гражданско-правовой объект, использовался для социально-бытовых нужд населения еще с 1980-х годов и не являлся и не является на сегодня техническим подвалом.

Об этом свидетельствует как факт и договор №13, заключенный между ИП Абдулаевым М.Г. и имущественным, земельным комитетом городского округа «город Буйнакск» 01.08.2009 г., который прошел госрегистрацию.

Суд не дал оценку этому документу.

Поверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как следует и материалов дела и установлено судом, Джамбулатова Р.Н. является собственником <адрес> в <адрес> Республики Дагестан

Право собственности Джамбулатовой Р.Н. на имущество зарегистрировано в ЕГРП 26.01.2012.

Абзайдинов A.M. является собственником <адрес> в <адрес> Республики Дагестан

Право собственности Абзайдинова A.M. на имущество зарегистрировано в ЕГРП 12.03.2014.

Абакарова М.М. является собственником <адрес> в <адрес> Республики Дагестан.

Право собственности Абакаровой М.М. на имущество зарегистрировано в ЕГРП 10.01.2007.

По договорам аренды, заключенным между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и индивидуальными предпринимателями Магомедовым Д.А., Микаиловым А.Г. в период с 2005 года по 2007 год, нежилое помещение, расположенное по адресу: РД, <адрес>, общей площадью 50,0 кв.м. сдавалось в аренду.

В соответствии с.ч2 ст. 161 ЖК РФ собранием собственников жилых помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> Республики Дагестан выбрано управление управляющей организацией.

Данный многоквартирный дом находится на обслуживании в ООО «Управляющая компания №2А» на основании договора на содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома от 01.01.2012.

01 августа 2012 года между ООО «Управляющая компания №2А» и ИП Абдулаевым М.Г. был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 90, кв.м., расположенного в подвале <адрес> в <адрес> РД.

Помещение было передано в аренду индивидуальному предпринимателю Абдулаеву М.Г. сроком на 3 года, арендная плата установлена в размере 5000 рублей в месяц без учета НДС, налога на землю и эксплуатационных расходов.

Помещение площадью 50 кв.м. Абдулаевым М.Г. используется в качестве магазина под названием «IKEA».

Согласно ст.622 ГК РФ, арендатор при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, су четом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно условиям, заключённого с Абдулаевым М.Г. договора аренды договор заключен на срок до 1 августа 2015 года.

14 сентября 2015 года, 10 декабря 2015 года генеральным директором ООО «Управляющая компания N«2A» Изиевым К.М. были направлены уведомления Абдулаеву М.Г. об окончании срока действия арендного договора с 01.08.2015 невозможности продления договора аренды на следующий срок без согласия общего собрания собственников и необходимости освободить помещение подвала до 01.10.2015г.

Ответчик уведомления оставил без внимания, продолжает пользоваться спорным помещением.

Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды

ООО «Управляющая компания №2А», собственники помещений не согласились на пролонгацию договора, на продолжение договорных отношений.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> от 22.06.2015 г., собственники квартир, принявших участие в голосовании, в количестве 36 человек, возражали против передачи нежилого помещения - подвала в аренду.

С учетом изложенных обстоятельств вывод суда о том, что срок договора аренды от 01.08.2012 истек 01.08.2015 и дальнейшее использование ответчиком спорного подвального помещения и нахождения в нем является незаконным, является правильным.

Доказательства пользования спорным помещением на законных основаниях Абдуллаевым М.Г. в суд не представлены. В связи с чем суд обоснованно удовлетворил требования истца.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что суд не выяснил, является ли подвал техническим, фактически подвал используется, как самостоятельный объект, он не входит в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, несостоятельны.

Согласно ст.3 Закона РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», которая с 01.03.2015 утратила силу в связи с введением в действие ЖК РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В силу ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

По делу установлено, что на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: РД, <адрес>, спорное нежилое помещение не было сформировано как самостоятельное помещение, не связанное с обслуживанием жилого дома, которое являлось общим имуществом собственников квартир.

Кроме того, из пояснений сторон в суде апелляционной инстанции следует, что в помещении, занимаемом ответчиком, находятся трубы горячей и холодной воды, и изначально проход в другие части подвала осуществлялся через помещение подвала, которое занимает ответчик.

Ответчиком, пользовался помещением, изолировав его, пробив вход в подвал в другом месте, где ранее было окно.

При изложенных обстоятельствах, имеющимися в материалах дела доказательствами установлено, что помещение, занимаемое ответчиком, является техническим подвалом.

Несостоятельным является довод ответчика о пролонгации договора аренды. Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку истец возражал против продления договора аренды, о чем ответчика сразу поставил в известность, то договор аренды в данном случае прекращает свое действие и не считается возобновленным согласно приведенной выше норме закона.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК Ф, судебная коллегия

определила:

Решение Буйнакского городского суда Республики Дагестан от 17 августа 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи