Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Евтифеевой О.Э. гражданское дело по апелляционной жалобе директора МУП «УКС» Воробьева М.А. на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 01 марта 2012 года

по делу по иску Кривца Е.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) об оспаривании решения Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве,

У С Т А Н О В И Л А:

Кривец Е.В. обратился в суд с заявлением об оспаривания решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) о признании отказа в государственной регистрации договора незаконным (л.д. 2-5), в дальнейшем, уточнил требования в части указания даты отказа вместо ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ..

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и МУП «Управление капитального строительства» подписан договор долевого участия в строительстве жилого , по условиям которого МУП «УКС» должен осуществлять строительство жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: и передает ему в собственность в указанном доме жилое помещение: а он обязался оплатить предусмотренную договором цену.

ДД.ММ.ГГГГ он и МУП «УКС» сдали договор долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел), ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество поскольку МУП «УКС» не может отдавать арендные права в залог, в связи с чем_ регистрация договора долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ невозможна.

Решение регистрирующего органа считает незаконным, противоречащим нормам материального права, нарушающим его права. Полагает, что ответчик неправильно применил норма материального права, а именно: ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 334 ГК РФ, Закона РФ «О залоге», Федеральный закон от 14.11.2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Полагает, что в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинское отделение) на регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ были предоставлены все предусмотренные законодательством документы: заявление о государственной регистрации; государственная пошлина; договор долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ; разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU №, выданное МО «Юргинский городской округ»; договор аренды земельного участка № от_ ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службой по Кемеровской области; акт приема передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; кадастровый паспорт земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выданный управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области Территориальный отдел № 17; проектная декларации строительства оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось.

Полагает, что МУП «УКС» не совершает действий по передаче земельного участка в залог, в данном случае возникает залог в силу закона и предприятие не участвует в возникновении залога, то есть не отдает в залог арендные права (решение Центрального районного суда г. Кемерово, дело №).

Просит признать отказ № от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ., на земельном участке, расположенном по адресу: с кадастровым номером № незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ., на земельном участке, расположенном по адресу: с кадастровым номером №

Заявитель Кривец Е.В. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, с участием его представителя по доверенности Дейс И.В.

Представитель Кривца Е.В. - Дейс И.В., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65), заявленные требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что ни в договоре о долевом участии в строительстве, ни в иных заявлениях, которые были переданы на регистрацию в Управление Росреестра не были заявлены требования о том, что передаются именно арендные права. Считает, что в данном случае, арендные права переданы в силу закона и договор должен был быть зарегистрированным.

Представитель МУП «УКС» г. Юрги Байер В.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.66), требования Кривца Е.В. поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области Храмова С.А., действующая на основании доверенности №Д от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67), требования не признала. Пояснила, что решение об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома расположенного по адресу , расположенного на земельном участке с кадастровым номером № государственным регистратором было принято ДД.ММ.ГГГГ №, было направлено заявителям: Краченко Т.Г., Кривца Е.В., в соответствие с требованиями пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу п. 1 ст. 3 Закона «О долевом строительстве» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком, права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. МУП «Управление капитального строительства» г. Юрги является юридическим лицом и может быть застройщиком, что не отрицает регистрирующий орган.

Согласно п. 1 ст. 12.1 Закона «О долевом строительстве» исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Закона о долевом строительстве; 2) поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 Закона о долевом строительстве.

Однако, в соответствии с п.5 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях установлен запрет для государственных или муниципальных предприятие являющихся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отдавать арендные права в залог. Следовательно, представленный на регистрацию договор противоречит закону в связи с чем в регистрации было отказано. Просит суд отказать в удовлетворении требований Кривца Е.В.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 01 марта 2012 года постановлено: «Отказать Кривца Е.В. в удовлетворении заявлений требований к Управлению Федеральной службы государственной регистра кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) – о признании отказа № от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации договора долевого участия в строительств жилого от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке расположенном по адресу: с кадастровым номером № незаконным.

Отказать Кривца Е.В. в удовлетворении заявленных требований об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) - произвести государственную регистрацию договора долевого участия строительстве жилого ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, расположенном по адресу: с кадастровым номером №

В апелляционной жалобе директор МУП «УКС» Воробьев А.М. просит решение суда отменить. Настаивает, что предметом деятельности предприятия является организация капитального строительства зданий и сооружений за счет бюджетных и внебюджетных инвестиций, а также на долевых началах строительство объектов производственного, жилищно-коммунального хозяйства». Для целей, которые указаны в пп. 1.1; 2.2 и 2.3 Устава МУП «УКС» выполняет функции единого заказчика по строительству и ремонту жилых зданий, обеспечивает получение долевых взносов инвесторов на строительство объектов и контроль за их использованием (п.2.4 Устава). Следовательно, МУП «УКС» может выступать застройщиком по строительству жилых домов и привлекать денежные средства для строительства жилых домов путем заключения договоров долевого участия в строительстве.

Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ подписан с КУМИ г. Юрги договор аренды земельного участка № со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и целью использования: строительство многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта, строительные номера: № 6.1/4. МУП «УКС» получило ДД.ММ.ГГГГ разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления Юргинского городского округа.

Полагает, что в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинское отделение) для регистрации договора долевого участия в строительстве были представлены все необходимые документы, в регистрации договора отказано неправомерно, поскольку залоговые отношения являются акцессорными, могут обеспечивать исполнение обязательств после возникновения основного обязательства, а значит МУП «УКС» не передает арендные права на земельный участок в залог по договору долевого участия в строительстве и залог возникает в силу закона. Ссылается на позицию ВАС РФ, изложенную в постановлении Пленума от 17.02.2011 года № 10.

На апелляционную жалобу представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) Храмовой С.А. принесены возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель МУП «УКС» Байер В.А., действующий на основании доверенности, на доводах жалобы настаивал в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации. Кадастра и картографии по Кемеровской области Залендинов В.В., действующий на основании доверенности в удовлетворении жалобы возражал, настаивал на доводах, изложенных в возражениях.

Иные лица, участвующие в деле и их представители в судебное заседание не явились. Извещены.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на неё возражений, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заявитель оспаривает законность отказа в проведении государственной регистрации договора № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 52-55), заключенного между Муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства» г. Юрги и Кривца Е.В..

Согласно сообщению об отказе в государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 61-62) в регистрации договора отказано на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ поскольку документы, предоставленные на государственную регистрацию по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства. Указано, что представленный договор противоречит требованиям ФЗ от 14.11.2002г. № 161-ФЗ, поскольку муниципальное унитарное предприятие не вправе передавать в залог арендные права.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя суд пришел к выводу о законности отказа в государственной регистрации договора, поскольку передача своих арендных прав в залог МУП «УКС» участникам долевого строительства противоречит требованиям Федерального закона № 161- ФЗ от 14.11.2002 «О государственных и муниципальных унитарных 'предприятиях». Поскольку установлен запрет для государственных и муниципальных унитарных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, отдавать арендные права в залог, какие-либо исключения из данных правил законодательством не установлены, договор противоречит требованиям законодательства.

Данные выводы суда судебная коллегия полагает законными и обоснованными, постановленными на основе материалов дела, в соответствии с требованиями материального законодательства, доводы жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, не опровергают правильности выводов суда.

Пунктом 1 статьи 13 Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен порядок проведения государственной регистрации прав, включающий правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Согласно ч. 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно уставу (л.д. 7-14) застройщик по договору долевого участия в строительстве жилого дома создан в форме муниципального унитарного предприятия, деятельность которого регламентируется § 4 ГК РФ и Федеральным законом от 14.11.2002г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Согласно п. 5 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002г. № 161-ФЗ установлено, что муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 ст. 18 и не вправе отдавать арендные права в залог.

Согласно договору пункту 2.5 договора № аренды земельного участка от 04.02.2008г. (л.д. 15-17), предоставленного с целью использования для строительства многоэтажных жилых домов с объектами соцкультбыта, в том числе № являющегося предметом договора долевого участия установлено, что арендатор (МУП «УКС») не имеет права сдавать в залог земельный участок без согласия арендодателя.

В ходе рассмотрения дела не представлено доказательств свидетельствующих о предоставлении при подаче заявления на государственную регистрацию договора долевого участия согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги или иного уполномоченного собственником органа согласия на передачу в залог арендных прав по договору аренды земельного участка.

При этом, согласно п. 1 ст. 13 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Федерального закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных указанным Федеральным законом.

Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, а также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 4 ст. 6 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ установлено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела не представлено доказательств, что при обращении в регистрирующий орган с заявление о государственной регистрации договора долевого участия не представлено доказательств получения согласия собственника (арендодателя) земельного участка на передачу в залог арендных прав, принимая во внимание организационно – правовую форму стороны по договору – Муниципальное унитарное предприятия, условия договора аренды земельного участка, и установленный в федеральном законе запрет на передачу муниципальными предприятиями прав аренды земельного участка в залог, судебная коллегия полагает законными о обоснованными выводы суда о законности отказа в государственной регистрации договора.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, сделал выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, разрешил спор в соответствии с требованиями закона.

Оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в жалобе, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 01 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора МУП «УКС» Воробьева А.М. – без удовлетворения.

Председательствующий: О.Э.Евтифеева

Судьи: Т.В. Фролова

М.В. Лавник