Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гревцева Д.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» о признании незаконным одностороннего изменения условий договора, признании незаконным требования о дополнительном внесении оплаты по договору, по апелляционной жалобе общества с ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» на решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 23 июня 2022 года,

Заслушав доклад судьи Кустовой С.В., пояснения представителя истца Гревцева Д.С. Гук С.П., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Гревцев Д.С. обратился в суд с иском к ООО «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» (ООО ПКП «Блик») о признании незаконным действий ответчика по одностороннему изменению условий договора №120 инвестирования строительства от 31.01.2019 по увеличению стоимости однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме; признании незаконным уведомления ответчика по оплате за устройство и наладку охранно-пожарной сигнализации по договору инвестирования №120 от 31.01.2019, выраженного в письме от 15.04.2022.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и ООО «ПКП «Блик» 31.01.2019 был заключен договор №120 инвестирования строительства, предметом которого является инвестирование возведения жилого дома, строительство которого осуществляется по строительному адресу: г. Хабаровск, «Группа жилых домов по ул. Воронежской в г. Хабаровске. III очередь. Жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями». По условиям договора по окончании строительства истцу переходит однокомнатная квартира предварительной площадью 48,4 кв.м., на пятом этаже (строительный №14). По условиям заключенного между сторонами договора №120 от 31.01.2019 срок завершения строительства объекта - 4 квартал 2019. Объект расположен в Железнодорожном районе г.Хабаровска. Истец свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры в размере 2 662 550 руб. исполнил. По настоящее время строительство жилого дома не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено. Уведомлением от 04.04.2022 ответчик известил истца об одностороннем увеличении стоимости объекта в виде однокомнатной квартиры до 111 000 руб. за 1 кв.м. и о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на третий квартал 2022. Ранее никаких уведомлений о продлении срока сдачи дома истец от ответчика не получал. 15.04.2022 в адрес истца ответчик направил уведомление о необходимости оплаты за устройство и наладку охранно-пожарной сигнализации в размере 74 304 руб. в срок до 30.04.2022. При этом в п.4.2 договора от 31.01.2019 данный вид работ как требующий дополнительной оплаты не указан.

Решением Центрального районного суда г.Хабаровска от 23.06.2022 исковые требования удовлетворены.

Признаны незаконными действия ООО «ПКП «Блик» по одностороннему изменению условий договора №120 инвестирования строительства от 31.01.2019 по увеличению стоимости однокомнатной квартиры на пятом этаже при отчете слева-направо четвертая квартира (строительный номер 14) до 111 000 руб. в строящемся жилом доме на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: г. Хабаровск, «группа жилых домов по ул. Воронежской в г. Хабаровске. III очередь. Жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями», указанные в письме №6 от 04.04.2022.

Признано незаконным уведомление ООО «ПКП «Блик» по оплате за устройство и наладку охранно-пожарной сигнализации по договору инвестирования №120 от 31.01.2019, выраженное в письме от 15.04.2022 г.

С ООО «ПКП «Блик» в бюджет муниципального образования городской округ «Город Хабаровск» взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе ООО «ПКП «Блик» просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Указывает, что судом неверно дана оценка обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Суд неверно квалифицировал договор инвестирования. Договор сторонами не оспаривался, его правовая сущность не изменялась и не подвергалась сомнению, суд расценил данный договор как договор долевого участия, вышел за пределы рассмотрения дела, применив неподлежащую применению норму права. Судом принято решение о признании незаконным уведомления об оплате за устройство и прокладку охранно-пожарной сигнализации. Вместе с тем, истцом при заявлении подобного требования изначально был избран неверный способ защиты, поскольку ст. 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты права, как признание незаконным уведомления. Уведомление не является самостоятельной сделкой, не является фактическим и юридическим действием, подлежащим самостоятельной оценке и оспариванию. Признание судом недействительным удорожания стоимости квадратного метра строящего жилья так же необоснованно. Истец не возражал относительно допущенного нарушения сроков инвестирования. Поскольку финансирование производится позже установленных договорами сроков, и как следствие в течение времени задержки строительных работ происходит удорожание материалов и иных расходных материалов, которые не предусматривались первоначальными сметами и графиками, увеличение стоимости объекта обоснованно. Повышение стоимости квадратного метра явилось прямым последствием несвоевременного исполнения инвесторами, в том числе и истцом, своих обязательств.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела в отношении спорного объекта 25.08.2017 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска застройщику (ответчику) было выдано разрешение на строительство №27-23-479-2017 сроком действия до 25.10.2019.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав собственности – земельный участок с кадастровым номером № находится в собственности у ответчика с видом разрешенного использования – многоквартирный жилой дом.

Основной вид деятельности ООО «ПКП «Блик» согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц – строительство жилых и нежилых зданий.

31.01.2019 между ООО «ПКП «Блик» (застройщик) и ФИО2 (действующей по доверенности за ФИО1 (инвестор) заключен договор №120 инвестирования строительства, предметом которого является инвестирование инвестором возведение жилого дома, строительство которого осуществляется инвестором по строительному адресу: г. Хабаровск, «Группа жилых домой по улице Воронежской в г. Хабаровске, III очередь. Жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями», путем финансирования строительства. По окончании строительства объекта и при условии исполнения заказчиком всех обязательств по настоящему договору в долевую собственность заказчика переходит часть объекта в виде жилого помещения, указанного в п.1.3 настоящего договора, именуемая в настоящем договоре «Помещение», а также доля в праве собственности на общее имущество дома, пропорционально общей площади помещения. Характеристика помещения – 1 комнатная квартира, предварительно общей площадью с лоджиями и балконами (с понижающим коэффициентом 0,5 и 0,3) 48,41 кв.м., на 5 этаже при отсчете слева – направо четвертая квартира (строительный №14) (п.п.1.1-1.3 договора).

Договор инвестирования №120 от 31.01.2019 был заключен в отношении жилого дома на стадии его строительства.

Пунктом 1.4 договора №120 инвестирования строительства от 31.01.2019 предусмотрено, что площадь помещения определяется по проекту в соответствии с требованиями СНиП «Жилые здания» по его размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). На момент окончания строительства площадь помещения по обмерам УТИ может незначительно измениться, при этом объемы финансирования строительства и стоимость помещения, указанные в статье 4 настоящего договора, пересмотру не подлежат.

Срок завершения строительства объекта 4 квартал 2019 года (п.3.1).

Согласно п.3.2 договора №120 инвестирования строительства от 31.01.2019 срок завершения строительства может быть изменен в сторону увеличения, с уведомлением Инвестора.

Истцом действия ответчика в части указания в уведомлении от 04.04.2022 о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию на 3 квартал 2022 года не оспариваются.

Согласно п.4.1 договора финансирование строительства объекта производится инвестором в размере стоимости помещения, которая на день заключения настоящего договора составляет 2 662 550 руб. 00 коп. Оплата стоимости помещения является обязательством инвестора. Договор считается исполненным инвестором после оплаты полной стоимости помещения.

Стоимость объекта оплачивается в следующем порядке: 1 000 000 руб. оплачивается на момент заключения настоящего договора; 1 000 000 руб. оплачивается в срок до 31.03.2019, оставшаяся часть стоимости помещения 662 550 руб. оплачивается в срок до 30.09.2019.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру №7 от 26.05.2020 ФИО1 оплачено 150 000 руб. 00 коп. по договору №120 от 31.01.2019 г. ж/д по ул. Воронежской, 3 очередь строительства.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру №11 от 23.09.2019 ФИО1 оплачено 112 550 руб. 00 коп. по договору № 120 от 31.01.2019 г. ж/д по ул. Воронежской, 3 очередь строительства.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру №1 от 31.01.2019 г. ФИО1 оплачено 1 000 000 руб. 00 коп. по договору №120 от 31.01.2019 г. ж/д по ул. Воронежской, 3 очередь строительства.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру №3 от 22.03.2019 г. ФИО1 оплачено 1 000 000 руб. 00 коп. по договору № 120 от 31.01.2019 г. ж/д по ул. Воронежской, 3 очередь строительства.

Чек-ордером от 13.04.2022 г. ФИО1 оплачено 400 000 руб. 00 коп. по договору №120 от 31.01.2019 г. ж/д по ул. Воронежской, 3 очередь строительства.

ФИО1 обязательства по финансированию объекта строительства исполнены в полном объеме.

Пунктом 4.2 договора №120 инвестирования строительства от 31.01.2019 предусмотрено, что в стоимость помещения не входит стоимость следующих работ, материалов, оборудования, за установку которых застройщик ответственности перед инвестором не несет, если иное не предусмотрено дополнительным письменным соглашением сторон: установка врезных замков, установка сантехнического оборудования (унитаз, мойка, раковина, ванная, смесители и т.д.), установка электрического счетчика, счетчиков холодной/горячей воды, пожарные извещатели, установка плит электрических, установка розеток, выключателей, патронов, электрических звонков и т.д., остекление лоджий и балконов, устройство дверных блоков, устройство пола, отделка помещения.

Уведомлением от 04.04.2022 №6 ООО «ПКП «Блик» известило истца ФИО1 об увеличении стоимости одного квадратного метра до 111 000 руб. и о переносе срока сдачи объекта в эксплуатацию – 3-й квартал 2022 года. Указало, что стоимость помещения однокомнатной квартиры увеличивается на 400 000 руб., следовательно п.4.1 договора №120 от 31.01.2019 следует читать: «Финансирование строительства Объекта производится инвестором в размере стоимости помещения в сумме 3 062 550 руб. 00 коп.». Основанием для увеличения стоимости объекта указано невыполнение истцом графика платежей и удорожание стоимости строительства.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствуясь положениями ст. ст.310, 421, 422, 424 ГК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, исследовав содержание заключенного между сторонами договора №120 инвестирования строительства от 31.01.2019, пришёл к выводу о том, что фактически между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве. Возможность изменения цены договора долевого участия в строительстве законодатель связывает с наличием указаний о таком условии в самом договоре, однако условиями заключенного между сторонами договора № 120 от 31.01.2019 согласовано положение о том, что стоимость помещения пересмотру не подлежит, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о признании незаконными действий ответчика по одностороннему изменению условий договора №120 инвестирования строительства от 31.01.2019 в части увеличения стоимости однокомнатной квартиры.

Судом также установлено, что поскольку условиями договора №120 от 31.01.2019 не предусмотрено обязательств инвестора вносить дополнительную плату за обеспечение проведения работ по устройству и наладке охранно-пожарной сигнализации, а также по комплексному испытанию всех инженерных систем жизнеобеспечения, указание в уведомлении от 15.04.2022 года №27 о внесении дополнительных денежных средств, не предусмотренных договором, при отсутствии указаний на возможность увеличения цены договора, является незаконным.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, отклоняя доводы апелляционной жалобы.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указывается на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичный подход обозначен в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неверно квалифицировал договор инвестирования как договор долевого участия, поскольку данный договор не оспаривался, его правовая сущность не изменилась – отклоняются судебной коллегией, поскольку независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 ГК РФ).

Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Заключенный между сторонами договор от 31.01.2019 поименованный как договор инвестирования строительства, предусматривает строительство ответчиком многоквартирного дома, сдачу его в эксплуатацию и передачу квартиры в строящемся доме истцу, внесшему денежные средства на строительства. Ответчику земельный участок отведен и получено разрешение на строительство дома. Ответчик при привлечении для строительства МКД денежных средств граждан, заключил договор участия долевого строительства.

Таким образом, выводы суда о применении к спорным отношениям положений Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ обоснованы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уведомление не является самостоятельной сделкой, не является фактическим и юридическим действием, подлежащим самостоятельной оценке и оспариванию, истцом при заявлении требований о признании уведомления незаконным был избран неверный способ защиты, в связи с чем судом незаконно принято решение о признании незаконным уведомления об оплате за устройство и прокладку охранно-пожарной сигнализации – на правильность выводов суда апелляционной инстанции не влияют.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации.

Исходя из предписаний статей 45 (часть 2) и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом, в том числе посредством обращения за судебной защитой (Постановление от 22 апреля 2013 года N 8-П; определения от 9 февраля 2016 года N 220-О, от 7 июля 2016 года N 1421-О и др.).

Таким образом, выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами, и вместе с тем он предопределяется правовыми нормами с учетом характера нарушения и фактических обстоятельств дела, которые должны быть установлены судом при решении вопроса о том, выбран ли истцом надлежащий способ защиты прав.

Довод апелляционной жалобы, что удорожание стоимости квадратного метра строящего жилья возникло вследствие несвоевременного внесения истцом денежных средств по договору – судебной коллегией отклоняется.

Как правильно указал суд первой инстанции, ссылки в уведомлении на такие основания для увеличения стоимости квартиры как невыполнение графика платежей, удорожание стоимости строительства, в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ, условий заключенного между сторонами договора, не являются основаниями для изменения согласованной сторонами цены договора.

Судебная коллегия также учитывает, из материалов дела следует, что по настоящее время дом не сдан, дата сдачи не известна, существенная задержка строительства не связана с несвоевременным внесением истцом суммы, доказательств о невозможности завершения строительства по вине истца ответчик не представлено.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.

Судебная коллегия полагает, что постановленное по делу решение суда отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ о законности и обоснованности. Оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда г.Хабаровска от 23 июня 2022 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» о признании незаконным одностороннего изменения условий договора, признании незаконным требования о дополнительной внесении оплаты по договору - оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Блик» - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи