Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 14 октября 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя Ежова А.Н. – Щербакова С.В. на решение Октябрьского районного суда г.Архангельска от 06 августа 2013 года, которым постановлено:

«Иск Территориального управления … к Ежову А.Н. о взыскании задолженности по арендной плате и процентов, - удовлетворить частично.

Взыскать с Ежова А.Н. в доход федерального бюджета задолженность … руб., проценты … руб. … коп., всего … рублей … копейки.

Взыскать с Ежова А.Н. государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме … рублей … копеек.

В остальной части иска отказать».

Заслушав доклад судьи областного суда Панас Л.Ю., судебная коллегия

установила:

территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области обратилось с иском к Ежову А.Н. о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование по ставке рефинансирования.

В обоснование требований ссылается на заключение договора аренды от 21 марта 2007 года.

По договору аренды земельного участка №…, площадью … кв.м. с кадастровым номером … с разрешением использования для эксплуатации помещений административного и учебного назначения, находящегося по адресу ул…. дом …, г.Архангельска со сроком действия по 5 февраля 2056 года на основании п.5.2.5 арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Обязательства уплаты за 1,2,3,4-ый квартал 2012 года ответчик надлежащим образом не исполнил, в результате чего образовалась задолженность.

В судебном заседании представитель истца Позднякова Ю.Б. требования поддержала, просила взыскать задолженность по арендной плате за 2012 год в сумме …. руб., процентов за просрочку уплаты с 1 апреля 2012 года по 25 декабря 2012 года в сумме …руб…. коп., указав на правомерность заявленных сумм, т.к. при заключении договора был установлен лишь размер арендной платы, а механизм ее исчисления должен применяться по условиям договора и действующего законодательства. В связи с принятием 16 июля 2009 года Постановления Правительства РФ №582 Управление провело рыночную оценку земельного участка в 2010 году, произвело перерасчет арендной платы и направило уведомление ответчику, который в свою очередь не исполнил обязательства с учетом перерасчета.

Ответчик в лице представителя Щербакова С.В. иск не признал, считая, что оснований для изменения арендной платы у истца не имеется, поскольку в договоре определена арендная плата, Постановление правительства РФ № 582 к данным правоотношениям не применимо, в нем отсутствует указание на возможность его применения к ранее возникшим правоотношениям.

Кроме того, по договору определен расчет арендной платы, изменения могут быть в пределах данного расчета, соглашение на 2008 год было ответчиком подписано исключительно согласно его волеизъявления. В последующем перерасчет может осуществляться лишь с учетом увеличение коэффициента инфляции, что ответчиком и произведено, по их мнению арендная плата в спорный период должна составлять … руб., ими же уплачено … руб.22 августа 2012 года, т.е. имеется переплата.

Суд постановил указанное решение, которое в апелляционной жалобе представитель ответчика просит отменить как постановленное с нарушением норм материального права.

В обоснование доводов жалобы считает, что суд взыскал с арендатора произвольно увеличенную стоимость арендной платы без какого-либо правового обоснования. Размер арендной платы закреплен в договоре аренды и с тех пор никакого дополнительного соглашения к договору об изменении арендной платы не заключалось. Уведомления об увеличении арендной платы истцом ответчику не направлялись. Постановление Правительства № 582 не подлежит применению к ранее заключенным договорам аренды.

Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения, заслушав представителя ответчика Щербакова С.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ежовым А.Н. 21 марта 2007 года заключен договор аренды земельного участка №…, площадью … кв.м, с кадастровым номером … с разрешением использования для эксплуатации помещений административного и учебного назначения, находящегося по адресу ул…. дом …, г.Архангельска со сроком действия по 5 февраля 2056 года.

Согласно п.3.2 договора размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади в здании, которая исчисляется как соотношение площади, принадлежащей арендатору на правах собственности помещений в здании к общей площади здания и составляет на 2007 год: 2273 х 73,85 :100 Х103 = … руб.

На основании п.3.3 договора за период с 1 января 2007 года по 30 июня 2007 года арендная плата составляет … руб. и выплачивается не позднее 1 июля 2007 года.

В дальнейшем арендная плата по договору вносится ежеквартально равными долями не позднее 1 числа следующего квартала, в четвертом квартале не позднее 25 декабря текущего года путем перечисления на счет Управления федерального казначейства как арендная плата за пользование земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Согласно п.3.4 размер арендной платы изменяется при изменении базовой ставки арендной платы, а также ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с законами РФ и иными правовыми актами. Арендодатель направляет Арендатору расчет размера арендной платы, подписание дополнительных соглашений в данном случае не требуется.

При заключении договора аренды и определении порядка арендной платы стороны руководствовались действующими в 2007 году решениями органа местного самоуправления.

Согласно решения Архангельского городского Совета депутатов от 21 декабря 2005 года № 92 арендная плата за земельные участки, предоставляемые юридическим и физическим лицам по договору аренды, рассчитывалась по базовым ставкам арендной платы, утверждаемым Архангельским городским Советом в зависимости от целевого использования.

На основании решения Архангельского городского Совета депутатов от 25 октября 2006 года № 259 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за землю на 2007 год» зона использования земельного участка, предоставленного ответчику, отнесена к 3 зоне и ставка установлена 103 руб. за 1 кв.м.

Расчет на 2007 год производился с учетом данных решений и составил …руб.

В последующем, на основании решения Архангельского городского Совета депутатов от 21 ноября 2007 года № 559 изменилась арендная плата, она стала рассчитываться исходя из п.2 Положения по назначению - земли под административно-управленческими и общественными объектами по формуле А= УКС х СТ(%)х S3yх Квр х Кдеф.

При этом в расчет принималась кадастровая стоимость 1 кв. метра земельного участка от разрешенного вида использования (Укс), Ставка арендной платы за 1 кв.метр земельного участка (Ст), общая площадь земельного участка (8зу), коэффициент времени срока аренды (Квр), коэффициент - дефлятор устанавливаемый Минэкономразвития России на соответствующий календарный год (Кдеф).

Соглашением от 21 февраля 2008 года стороны уточнили раздел п. 1.1 договора и произвели расчет по указанной формуле, размер арендной платы на 2008 год составил … руб.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Впоследствии истцом на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы утвержденных Постановлением Правительства РФ №582 от 16 июля 2009 года, арендная плата была рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемого в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

По состоянию на 2 сентября 2010 года была определена рыночная стоимость земельного участка в сумме … руб.

Таким образом, арендодателем в лице территориального управления на основании п.6 правил на 2011 год размер арендной платы был определен по формуле А+С*Р, где арендная плата составила от рыночной стоимости на действующую ставку рефинансирования: … руб. х 7,75% х 73,83 % = … руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что действия арендодателя отвечают требованиям законов РФ, нормативно-правовым нормам и условиям договора.

Судебная коллегия с данным выводом согласиться не может в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Материалами дела подтверждается, что ответчик с перерасчетом арендной платы на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ №582 от 16 июля 2009 года не согласен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

По смыслу пунктов 2 и 6 Правил основным способом определения арендной платы земельных участков, находящихся в федеральной собственности, является рыночная оценка их стоимости, определяемая независимым оценщиком. В пунктах 3 - 5 определены исключения из этого правила.

Согласно пункту 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы предусматривают в таком случае возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще 1 раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Из материалов дела следует, что ТУ федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области в связи с принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 пересмотрело размер арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, и определило, что размер арендной платы должен составлять за 1,2,3,4 квартал 2012 года - … руб.

Суд первой инстанции признал, что изменение ТУ федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области размера арендной платы за пользование земельным участком соответствует нормам права, а установление размера арендной платы на основании отчета об определении рыночной величины арендной платы не противоречит действующему законодательству.

Однако суд при разрешении настоящего спора не учел, что договор аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 21 марта 2007 года №245/1 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, далее соглашением от 27 февраля 2008 года согласовали формулу расчета А= УКС х СТ(%)х S3yх Квр х Кдеф. и данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такие изменения в договор аренды от 21 марта 2007 года №… в установленном законом порядке сторонами не вносились. Стороны не достигли соглашения по внесению изменений в данный договор в части расчета величины годовой арендной платы за использование земельного участка, исходя из методики, установленной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Пунктом п.3.4 договора аренды от 21 марта 2007 года №… предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен при изменении базовой ставки арендной платы, а также ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с законами РФ и иными правовыми актами. Арендодатель направляет Арендатору расчет размера арендной платы, подписание дополнительных соглашений в данном случае не требуется.

Системное толкование условий данного договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения указанного договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на которое ссылается суд при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 21 марта 2007 года №…, и поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен судом по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Кроме того, как следует из письма Министерства экономического развития РФ от 18.07.2011г. № Д23-3025, Постановлением № 582 не предусмотрено распространение его действия на ранее возникшие правоотношения, в связи с чем оно распространяется только на правоотношения, которые возникли после вступления его в силу, то есть с 4 августа 2009 г.

Вместе с тем условиями договора аренды может быть предусмотрен перерасчет размера арендной платы по соглашению сторон либо в одностороннем порядке, в том числе путем заключения дополнительного соглашения. В данном случае при осуществлении перерасчета необходимо руководствоваться положениями п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса, в соответствии с которым договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Таким образом, перерасчет арендной платы за указанные земельные участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет предусмотрен условиями заключенного договора, и в форме, предусмотренной условиями договора (в одностороннем порядке арендодателем, по соглашению сторон и т.д.). При этом, если дополнительное соглашение, касающееся изменения размера арендной платы, заключено после вступления в силу Постановления № 582, то оно должно соответствовать положениям Постановления № 582.

Учитывая, что в рамках договора аренды земельного участка от 21 марта 2007 года №… ответчиком оплата арендных платежей за 2012 года произведена в полном объеме, исковые требования территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, обязательства по своевременной уплате арендной платы за 1, 2 квартал 2012 года (с 01 апреля по 23 августа 2012 года) ответчиком исполнялись ненадлежащим образом.

В соответствии с ч.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежнымисредствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором: является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Ответчиком произведен расчет процентов с 1 апреля 2012 года по 23 августа 2012 года в сумме … руб. …коп. (том 2, л.д.19 ), который судебной коллегией признается правильным.

При этом судебной коллегией не принимается за основу расчет ответчика, произведенный им исходя из размера арендной платы в сумме … рублей за год, поскольку ФИО1 была уплачена сумма … рублей в качестве арендной платы за 2011 год и за 2012 год согласно расчету 2010 года, по которому между сторонами соглашение было достигнуто.

Ссылка на непредоставление арендодателем измененных номеров счетов, в следствие чего, арендатор допустил просрочку выплаты арендной платы, не является основанием для отказа истцу во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку обязанность по своевременной уплате арендной платы в сроки, установленные договором от 21 марта 2007 года №… лежит на арендаторе.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере … руб. … коп.

Также взысканию с ответчика подлежит госпошлина в доход местного бюджета на основании ст. 333.19 ч. 1 п. 1 НК РФ в сумме … руб.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате оставлению без удовлетворения, требования о взыскании процентов подлежат удовлетворению частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Архангельска от 06 августа 2013 года отменить, вынести по делу новое решение, которым

Иск Территориального управления … к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и процентов, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета проценты … руб. … коп.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме … рублей.

В остальной части иска отказать

Председательствующий М.В. Кожемякина

Судьи Е.М. Бланару

ФИО2