Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Яковенко В.Т., Яковенко Л.А., Яковенко Т.В., Яковенко Д.В., Баранова А.А., Бондаренко И.В., Остапченко К.А., Яковенко А.М. к ООО «Лавина», ОАО «Восточный порт» о признании недействительной сделки по приватизации четырехквартирного жилого дома и переводе его в нежилое помещение, применении последствий ничтожной сделки, признании недействительным договора купли-продажи по апелляционным жалобам ОАО «Восточный порт» и ООО «Лавина»

на решение Находкинского городского суда Приморского края от 16 октября 2012 года, которым иск удовлетворен частично. Признан недействительным договор купли-продажи № от 01.11.2010, заключенный между ООО «Лавина» и ОАО «Восточный порт» по продаже четырехквартирного дома по <адрес> (фактический адрес: <адрес>) в г. Находка. Применены последствия недействительности данной сделки, дом передан в распоряжение ОАО «Восточный порт». С ответчиков взыскано в пользу Яковенко В.Т. по 21630 рублей расходов на проведение строительно-технической экспертизы. В пользу Баранова А.А. с ответчиков взыскано по 15000 рублей расходов на представителя. В пользу Яковенко А.М. с ответчиков взыскано по 22500 рублей расходов на оплату услуг представителя. Также с ответчиков взыскана госпошлина по 848 рублей 90 копеек. В остальной части иска отказано.

Заслушав доклад судьи Игошевой О.И., выслушав представителя ООО «Лавина» - Карпелёву Н.А., представителя ОАО «Восточный порт» Славину Т.А., Яковенко А.М., Яковенко В.Т. в своих интересах и интересах Яковенко Д.В., Яковенко Т.В. и Яковенко Л.А., представителя Баранова А.А., Бондаренко И.В., Яковенко В.Т., Яковенко А.М. – Наливкина В.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

В январе 2012 года истцы обратились в суд к ООО «Лавина», ОАО «Восточный порт» с иском о признании недействительной сделки по приватизации четырехквартирного жилого дома и переводе его в нежилое помещение, применении последствий ничтожности сделки, и о признании недействительным договора купли-продажи указанного дома. Указали, что Яковенко А.М. проживает в квартире № четырехквартирного дома по <адрес> (прежний адрес: <адрес>). Баранов А.А., Бондаренко И.В., Остапченко К.А. занимают квартиру №, а Яковенко В.Т., Яковенко Л.А., Яковенко Т.В., Яковенко Д.В. проживают в квартире №. Прежде дом относился к ведомственному жилищному фонду Восточного порта и заселялся по ордерам работниками порта, обслуживающими электроподстанцию «У.». Заселение происходило на основании решения администрации порта и профсоюзного комитета. Они проживают в доме более ... лет, зарегистрированы в занимаемых жилых помещениях, но администрация порта возражает против их права на приватизацию жилья. В нарушение их прав жилой дом не был передан на баланс администрации г. Владивостока, а оформлен портом как производственное помещение с другим адресом: <адрес>. 01.11.2011 ОАО «Восточный порт» продал дом ООО «Лавина» на основании договора купли-продажи. В договоре адрес дома указан как <адрес>. Истцы ссылаются на то, что занимаемый ими дом изначально строился и использовался как жилой, что они вселены в жилые помещения в установленном жилищным законодательством порядке, и просят суд признать незаконным перевод дома из жилого помещения в нежилые производственные помещения, признать незаконной сделку купли-продажи и применить последствия недействительности сделки.

В ходе слушания дела истцы Яковенко В.Т., Яковенко Т.В., Остапченко К.А., Баранов А.А., Бондаренко И.В., Яковенко А.М. и представители истцов иск поддержали и также просили суд взыскать с ответчиков судебные расходы.

Представитель ОАО «Восточный порт», возражая против иска, указал, что здание строилось портом не как жилой дом, а для производственных целей и вводилось в эксплуатацию в составе угольного комплекса. Здание не является жилым домом и заселялось работниками, обслуживающими подстанцию. При акционировании порта в 1991-1992 годах данный дом стал собственностью порта вместе с другими объектами комплекса как нежилое производственное помещение. Поэтому из жилых в нежилые помещения дом никогда не переводился. Бывшие работники остались проживать в нем после того, как отпала технологическая необходимость обслуживания подстанции. Поскольку порт является собственником здания, он продал его ООО «Лавина» по договору купли-продажи. Представитель общества заявил о пропуске срока исковой давности по оспариванию приватизации портом имущества в процессе акционирования.

Представители ООО «Лавина», возражая против иска, ссылались на то, что 01.11.2010 общество купило у ОАО «Восточный порт» объект недвижимости, который жилым домом не является. При совершении сделки продавец предупредил общество о том, что в производственных помещениях временно проживают работники, которые ранее обслуживали рядом расположенную подстанцию, и что у них имеются ордера. Но данные обстоятельства ООО «Лавина» не считает основанием для оспаривания договора купли-продажи.

Привлеченный к участию в деле представитель администрации Находкинского городского округа свою позицию по иску не высказал. Указал, что по адресу <адрес> в постановлении мэра г. Находка от 23.09.1999 № «Об упорядочении адресной схемы пос. В.», значится жилой дом, по адресу <адрес>- подстанция, по ул. <адрес>- склад ГСМ. Фактически это один объект недвижимости. При этом Яковенко А.М. администрацией выдавалась справка о том, что он проживает в жилом доме по <адрес>, а ООО «Лавина» заявляло о правах собственности и получало информацию о производственном здании по <адрес>.

Судом постановлено решение о частичном удовлетворении иска, с которым не согласились ответчики, ими поданы апелляционные жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, не находит правовых оснований для отмены судебного решения.

Из материалов дела следует, что Яковенко В.Т. зарегистрирован в квартире № по <адрес> с 28.09.1989 (л.д. 9 том 1). С 29.01.2007 в этой квартире зарегистрирован Яковенко Т.В. (л.д. 11 том 1), с 13.02.2007 – Яковенко Д.В. (л.д. 12 том 1), с 16.02.2007 - Яковенко Л.А. (л.д. 10 том 1).

Баранов А.А. зарегистрирован по квартире № с 02.06.1992 (л.д. 13 том 1), Бондаренко И.В. – с 29.09.2006 (л.д. 14 том 1), Остапченко К.А. – с 13.06.2002 (л.д. 15 том 1). Баранов А.А. вселился в квартиру по ордеру № от 15.05.1993 (л.д. 28 том 1).

Яковенко А.М. зарегистрирован в квартире № с 06.12.2002 (л.д. 17 том 1). Ордер № на занятие квартиры Яковенко А.М., работавшему ... порта «Восточный порт», выдан в 26.01.1993 (л.д. 26 том 1).

Все указанные лица проживают в занимаемых квартирах, несут обязанности нанимателей, оплачивают коммунальные платежи. ЖКО «Восточный порт» заключило с ними договоры найма и открыло лицевые счета по занимаемым квартирам (л.д. 2, 110. том 1).

В подтверждение того обстоятельства, что истцы проживали в квартирах как в жилых помещениях, суду представлены справки технического директора ОАО «Восточный порт» 2007 года о выполнении технических условий на электроснабжение жилого дома и акты разграничения эксплуатационной ответственности абонентов сети ( л.д. 87-92 том 1), переписка с руководством порта по вопросу замены водовода к жилому дому (л.д. 102-103 том 1), справки паспортиста ОАО «Восточный порт» о проживании в квартирах и выдаче паспортов (л.д. 15-106, 117 том 1, 72 том 2).

Также суду представлен технический паспорт на жилой дом по <адрес> по состоянию на 31.05.1993 (л.д. 124-136 том 1). Паспорт удостоверен печатью начальника БТИ, в нем указано на принадлежность жилого дома, 1977 года постройки, общей площадью 295,8 кв.м., жилой площадью 46,4 кв.м., ведомственному жилищному фонду Восточного порта. Паспорт содержит поэтажные экспликации и планы 4-х квартир.

Возражая против иска, представитель ОАО «Восточный порт» представил суду акт от 28.02.1979 о приемке в эксплуатацию пускового комплекса по перегрузке угля с угольным пирсом, в состав которого вошло служебно-бытовое здание и подстанция «У.» ( л.д. 165 том 1).

В связи с государственной программой по приватизации государственное предприятие Морской торговый порт «Восточный» было преобразовано в акционерное общество «Восточный порт». Имущество порта в соответствии с планом приватизации было передано в собственность акционерного общества. В состав приватизируемых объектов входила «трансформаторная подстанция «У.», в том числе производственное здание. Это обстоятельство подтверждено по делу справкой к плану приватизации объектов ОАО «Восточный порт» от 21.04.2005 по состоянию на 01.04.2005 (л.д. 73-74 том 1).

Адресом производственного здания указана <адрес> (бывшая <адрес>).

9.09.2005 следует, что ОАО «Восточный порт» является собственником нежилого 2-х этажного производственного здания на трансформаторной подстанции «У.», общей площадью 330 кв.м., по адресу <адрес>.

29.09.2005 на основании плана приватизации и актов оценки имущества ОАО «Восточный порт», утвержденных постановлением комитета по управлению государственным имуществом г. Находка от 26.10.1992 № ОАО «Восточный порт» выдано свидетельство о праве собственности на производственное здание трансформаторной подстанции «У.» общей площадью 330 кв.м., по <адрес> (л.д. 168 том 1).

Из свидетельств о государственной регистрации права от 25.12.2008 следует, что ОАО «Восточный порт» является собственником нескольких нежилых помещений в производственном здании трансформаторной подстанции, площадью 330 кв.м., по адресу <адрес> (л.д. 65-67 том 1).

По договору купли-продажи от 01.11.2010 № нежилые помещения в производственном здании на трансформаторной подстанции, земельный участок категории земель промышленности, энергетики и транспорта, площадью 481 кв.м., и канализационные сети к зданию по указанному адресу ОАО «Восточный порт» продало ООО «Лавина» за ... рублей (л.д. 17- 22 том 1).

ООО «Лавина зарегистрировало право собственности на приобретенные объекты 04.03.2011, получив соответствующие свидетельства (л.д. 47-54 том 1).

Фактически проданное это здание является тем же домом, в котором проживают истцы. При этом никакого объекта недвижимости по <адрес> в ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Приморскому краю не значится, что подтверждено справкой от 05.12.2011 (л.д. 101 том 1). Бывшая <адрес> переадресована в <адрес>. При этом имеются два технических паспорта на два адреса с описанием разных объектов недвижимости (жилой дом и производственное помещение).

По ходатайству истцов, для выяснения вопроса, является ли спорный объект жилым домом, судом назначалась судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от 18.09.2012 объект недвижимости по адресу <адрес> (ранее <адрес>) является многоквартирным блокированным жилым домом, состоящим из 4-х квартир. Дом расположен за пределами территории электроподстанции «У.» и не является производственным зданием, не связан с функционированием подстанции. Санитарно-эпидемиологические условия жилого дома соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодным для постоянного проживания.

Доводы ответчиков о том, что истцы могли переустроить производственное помещение для целей проживания судебная коллегия оценивает критически, поскольку они опровергаются как техническим паспортом на жилой дом, так и другими представленными истцами документами.

Исследовав вышеуказанные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что возведенное в комплексе объектов по перегрузке угля здание изначально соответствовало характеристикам жилого дома, использовалось для проживания работников порта, заселяемых в квартиры в порядке, предусмотренном ЖК РСФСР. На протяжении длительного времени истцы исполняли все обязанности нанимателей при отсутствии возражений администрации порта. Это здание много лет не является необходимым для функционирования подстанции в связи с изменением технологического процесса, обеспечено самостоятельной системой электроснабжения и водоотведения, оборудовано всеми коммунальными услугами и отгорожено от территории подстанции. Расстояние до ограждения станции составляет 120-140 метров.

Оценив все представленные суду документы, суд пришел к выводу о том, что, несмотря на различные адреса (<адрес> и <адрес> фактически ОАО «Восточный порт» продало ООО «Лавина» жилой дом по <адрес>.

Сославшись на ст.ст. 168, 167 ГК РФ суд признал сделку с жилым домом ничтожной и применил последствия недействительности сделки, возвратив жилой дом порту.

Расходы по оплате экспертизы 43260 рублей взысканы с ответчиков в равных долях.

Расходы трех истцов на представителей в размерах 33500 рублей, 30000 рублей и 45000 рублей, признаны судом разумными. При этом суд учел сложность дела, длительность рассмотрения дела, назначение судебной экспертизы, обжалование ответчиками определения в апелляционную инстанцию.

Доводы апелляционных жалоб ответчиков судебная коллегия не расценивает в качестве оснований для отмены судебного решения.

Ответчики ссылаются на наличие судебного решения, имеющего преюдициальное значение.

Действительно, решением Находкинского городского суда от 21.02.1996 по иску АО «Восточный порт» к Яковенко В.Т. признан недействительным выданный ему 26.01.1993 ордер № на право занятия квартиры № по <адрес>. Данным решением установлено, что ордер выдан только по личному заявлению Яковенко В.Т. «задним числом» заместителем главы Ф., которая за данное нарушение была уволена с работы (л.д. 69-70).

Данным решением сделан вывод о том, что надлежащие документы для предоставления жилья Яковенко В.Т. не оформлял, ордер был изготовлен в нарушение установленного порядка на занятие квартиры, находящейся в производственном помещении.

Между тем, указанное решение не имеет преюдициального значения для лиц, не привлеченных к участию в данном деле. Что касается Яковенко В.Т., то данное решение исключает повторную оценку имевшегося у него ордера, но не препятствует исследованию иных обстоятельств его вселения в спорное помещение и проживания в нем.

Представитель ответчика ссылается на то, что и другие ордера выдавались истцам незаконно и были отменены. Так постановлением главы администрации п. В. № от 22.03.1995 выдача ордера Яковенко А.М. № от 26.01.1993 признана незаконной в связи с нарушением порядка оформления документов. Порту предложено решить вопрос обеспечения семьи Яковенко А.М. жильем согласно действующего законодательства (л.д. 151 том 1).

Однако согласно ст. 48 действующего в то время ЖК РСФСР ордер на жилое помещение мог быть признан недействительным только в судебном порядке. И при отсутствии доказательств неправомерных действий лиц, получивших ордер, они подлежали выселению с предоставлением другого жилого помещения (ст. 100 ЖК РСФСР). В установленном ЖК РСФСР судебном порядке в течение 3-х лет вопрос о признании ордера недействительным не решался. В связи с этим постановление № нельзя расценивать в качестве допустимого доказательства по делу.

В заседание апелляционной инстанции представитель порта представил постановление администрации Находкинского городского округа № от 07.12.2012 «О внесении изменений в постановление мэра г. Находка от 23.09.1999 № «Об упорядочении адресной схемы пос. В. (улиц ..., ..., ...)». Строка «жилой дом <адрес>» заменена строкой «здание производственное на трансформаторной подстанции «У.» <адрес>».

Исследовав данный документ, судебная коллегия полагает, что он не влияет на правильность установленных судом обстоятельств дела. Разработка адресной схемы является полномочием органа местного самоуправления. По делу установлены факты неоднократных переадресаций спорного здания, что привело к раздвоению документации в отношении данного объекта недвижимости. Законность мер администрации по дополнительному упорядочению адресной схемы после состоявшегося судебного решения, не влияет на выводы суда, сделанные путем оценки доказательств, имевшихся на день разрешения спора.

Ссылки в жалобе на пропуск истцами срока оспаривания итогов акционирования порта о незаконности судебных выводов не свидетельствуют.

Ничтожная сделка не порождает правовых последствий. При приватизации портом государственного имущества жилой дом, квартиры в котором были распределены работникам, не передан в муниципальную собственность, что повлекло за собой ограничение жилищных прав истцов.

Применяя последствия ничтожности сделки купли-продажи здания, суд возвратил его в собственность порта. Поскольку право выбора способа восстановления гражданских прав принадлежит истцам, спор разрешен судом по заявленным требованиям. Свидетельства о праве собственности порта на спорное здание истцами не оспаривались, требования о передаче дома в муниципальную собственность либо о признании права собственности на условиях приватизации истцами не заявлялись. Оснований для отказа в принятии и рассмотрении заявленных требований у суда не имелось, так как истцы являются заинтересованными лицами в сделке купли-продажи дома и от решения по настоящему делу зависит разрешение иска ООО «Лавина» об их выселении из занимаемых квартир. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Находкинского городского суда Приморского края от 16 октября 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Лавина» и ОАО « Восточный порт» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: