Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Гротеск» о государственной регистрации договора купли-продажи объектов недвижимости и встречному иску ООО «Гротеск» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объектов нежилого назначения

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2

на решение Березовского районного суда Красноярского края от 14 мая 2012 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Гротеск» о государственной регистрации договора купли-продажи объектов недвижимости отказать, встречный иск ООО «Гротеск» к ФИО1 о расторжении договора купли- продажи объектов недвижимости от . удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Гротеск» возврат госпошлины 4000 рублей».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, с учетом уточнений, к ОАО «Гротеск» о государственной регистрации договора купли-продажи объектов нежилого назначения от года, государственной регистрации перехода к истцу права собственности и права собственности за истцом на объекты недвижимости, расположенные по адресу: , а именно: нежилое здание общей площадью кв. м, кадастровый номер № нежилое здание общей площадью кв. м, кадастровый номер №; нежилое помещение, состоящее из комнат № 15-20, 25 (на втором этаже), общей площадью кв.м, кадастровый номер №; нежилое помещение, состоящее из комнат № 1-29 (на первом этаже, включая лестничную клетку) общей площадью . м, кадастровый номер №.

Требования мотивированы тем, что года между ФИО1 и ОАО «Гротеск» был заключен договор купли-продажи указанных объектов нежилого назначения, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю данные объекты недвижимости, а покупатель оплачивает и принимает их в соответствии с условиями договора. Стоимость объектов недвижимости составила рублей, оплаченных покупателем до подписания договора, о чем указано в п. 2.2 договора. Кроме того оплата по договору подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от года. Документы сторонами были переданы в Березовский отдел УФРС по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на вышеперечисленное недвижимое имущество от ответчика к истцу. Однако года ответчик приостановил государственную регистрацию, обратившись в Березовский отдел с соответствующим заявлением. года в государственной регистрации перехода права собственности было отказано в связи с отсутствием волеизъявления ответчика.

ООО «Гротеск» (до реорганизации ОАО «Гротеск») обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объектов нежилого назначения от года, взыскании расходов на уплату государственной пошлины в размер 4 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что года между ОАО «Гротеск» в лице директора ФИО3 и ФИО1 был подписан договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, общая стоимость которого составила рублей. В п. 2.2 договора стороны указали, что оплата за объект продажи произведена до подписания настоящего договора. Данное условие было включено в договор по настоятельной просьбе покупателя, который не хотел задержки в сроке регистрации договора, а при условии рассроченной оплаты в договоре орган Росрегистрации регистрировал бы сделку с обременением - ипотекой в силу закона. Продавец, доверяя покупателю, согласился на это условие, так как покупатель обещал в срок 1 день произвести оплату по договору. Однако покупатель не исполнил обязательства по оплате, денежные средства по договору не оплатил. Квитанция к приходному кассовому ордеру № от года ФИО1 не выдавалась, является фальшивой, в ней неправильно указана дата договора купли-продажи, нумерация квитанции проставлена случайным числом, не соответствующим нумерации бухгалтерских документов, в связи с чем непонятно, за какие объекты ФИО1 пытается доказать оплату. При таких обстоятельствах истец считает, что в связи с существенным нарушением договора ответчиком договор купли-продажи подлежит расторжению на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая на неверную оценку судом доказательств, представленных в обоснование произведенной оплаты за приобретенные объекты недвижимости.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы жалобы, представителя ООО «Гротеск» ФИО4, возражавшую относительно доводов жалобы, полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований ООО «Гротеск» подлежащим отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе в иске ООО «Гротеск» по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, года между ОАО «Гротеск» и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель оплачивает и принимает в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: , в виде двух нежилых зданий общей площадью кв.м и кв.м, а также нежилые помещения, состоящие из комнат №15-20, 25 (на втором этаже) общей площадью кв. м и №1-29 (на первом этаже, включая лестничную клетку) общей площадью кв. м, стоимостью рублей.

Договор от имени продавца подписан директором ФИО3, заверен печатью ОАО «Гротеск».

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора цена продаваемого недвижимого имущества составляет рублей, оплата произведена до подписания настоящего договора.

В соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру № от года ФИО1 произвел оплату ОАО «Гротеск» по договору купли-продажи от года в размере рублей. Квитанция заверена печатью ОАО «Гротеск».

года документы переданы сторонами сделки в Березовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости к ФИО1, а также государственной регистрации права собственности ФИО1 на эти объекты.

года представитель ОАО «Гротеск» ФИО3 обратился в регистрирующий орган с заявлениями о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) за ФИО1 на объекты недвижимости по договору купли-продажи от года на 30 календарных дней, указав на неполную оплату по договору.

На основании данных заявлений года государственная регистрация перехода права собственности и права собственности на спорные объекты недвижимости была приостановлена до года, а затем до года в связи заявлением представителя ОАО «Гротеск» о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права.

года в государственной регистрации перехода права и права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости отказано в связи с отсутствием заявления правообладателя, так как ОАО «Гротеск» заявлено о прекращении государственной регистрации и возврате документов.

По решению единственного акционера ОАО «Гротеск» от года названное акционерное общество преобразовано в ООО «Гротеск», что подтверждается свидетельствами о внесении записи в ЕГРЮЛ от 11 января 2012 года, выпиской из ЕГРЮЛ от 11 января 2012 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 и удовлетворяя встречные требования ООО «Гротеск», суд первой инстанции исходил из вывода о том, что при заключении договора купли-продажи от года стороны сделки установили цену объектов недвижимости, являющихся предметом сделки, согласовав ее в размере рублей, однако покупатель ФИО1 не исполнил обязательства по договору и не произвел оплату за приобретаемые объекты недвижимости, в связи с чем суд счел нарушение покупателем договора существенным и, как следствие, наличие оснований для расторжения договора купли-продажи.

Выводы о достаточности доказательств, подтверждающих факт неоплаты, суд обосновал заключением почерковедческой экспертизы от 23 апреля 2012 года, а также несоответствием сведений, содержащихся в квитанции к приходному кассовому ордеру № от года, фактической дате заключения договора купли – продажи и условиям об оплате по договору, указанных в самом договоре от года, а также непоступлением денежных средств в виде оплаты по договору на счет продавца в ОАО «Банк Москвы».

Судебная коллегия не может согласиться с произведенной судом первой инстанции оценкой доказательств по факту оплаты спорной недвижимости покупателем по договору от года.

В соответствии с требованиями ст. ст. 55, 56, 67, 68 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Пояснения сторон являются доказательствами по делу и подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Учитывая, что ФИО5 ссылается на исполнение обязательств по договору купли-продажи, в подтверждение чего представил квитанцию к приходно-кассовому ордеру № от года, то исходя из положений ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, а также принципа состязательности сторон (ст. 12 ГПК РФ), именно ООО «Гротеск» обязан представить доказательства в опровержение данного обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ООО «Гротеск» в обоснование своих требований указывало на подложность квитанции №, в связи с чем для разрешения спорных вопросов о подлинности данной квитанции, требующих специальных познаний, судом была назначена и проведена судебная экспертиза.

Так, согласно заключению судебно-почерковедческой и судебно-технической экспертизы, проведенной 23 апреля 2012 года по определению суда экспертом ФБУ Красноярской ЛСЭ Минюста России, подписи от имени ФИО3, расположенные в квитанции к приходному кассовому ордеру №9 от 29 августа 2011 года в строках «Главный бухгалтер» и «Кассир», выполнены одним лицом, но не самим ФИО3, а другим лицом. Фрагмент оттиска печати ОАО «Гротеск», расположенный в квитанции к приходному кассовому ордеру № от года, нанесен не печатью ОАО «Гротеск», оттиск-образец которой представлен для сравнения в заявлении в Межрайонную ИФНС России №15, зарегистрированном 20.07.2010 г. Решить вопрос, нанесены одной или разными печатями данный фрагмент оттиска печати ОАО «Гротеск», экспериментальные оттиски-образцы ОАО «Гротеск» и оттиски-образцы ОАО «Гротеск», расположенные в 2 экземплярах договора купли-продажи объектов нежилого назначения от года, не представилось возможным по причинам, изложенным в пункте 3б исследовательской части заключения.

Из пункта 3б исследовательской части заключения следует, что при сравнительном исследовании фрагмента оттиска печати с экспериментальными оттисками – образцами и оттисками – образцами, расположенными в двух экземплярах договоров от года, экспертом установлено совпадение оттисков по всем общим признакам: форме, размеру, конфигурации и размеру шрифта, содержанию текста, расстоянию между буквами и словами, и различие по следующим частным признакам: наличию «марашек» между словами «район» и «п.г.т.», под буквой «щ» в слове «общество», после слова «общество».

Экспертом указано также на то, что для идентификации печати по оттискам используется совокупность частных признаков, которые возникают обычно в процессе эксплуатации печатей (дефекты знаков и штрихов и т.д.), в исследуемом фрагменте оттиска печати частные признаки отсутствуют. Выявленные различающиеся признаки являются диагностическими, то есть могут появляться со временем либо исчезать.

Анализируя выводы эксперта, суд в решении указал, что квитанция к приходному кассовому ордеру № от года не подтверждает факт оплаты ФИО1 приобретаемых объектов недвижимости по договору от года, так как подписана от имени главного бухгалтера и кассира не директором ФИО3 и скреплена не печатью ОАО «Гротеск».

Вместе с тем, судом первой инстанции при оценке выводов судебной экспертизы не было принято во внимание то обстоятельство, что экспертом указано на несовпадение фрагмента оттиска печати на квитанции к приходно-кассовому ордеру № от года только лишь с оттиском – образцом печати на заявлении в МИФНС России №15 от года.

Также судом не учтено, что вывод эксперта о невозможности дачи заключения на предмет установления факта нанесения одной или разными печатями фрагмента печати ОАО «Гротеск» на квитанции к приходно-кассовому ордеру № от года и оттиска печати ОАО «Гротеск» на двух договорах купли-продажи от года, в данном случае не опровергает принадлежность фрагмента оттиска печати на указанной квитанции ОАО «Гротеск».

Нельзя согласиться и с выводами суда о том, что вышеуказанная квитанция не подтверждает факт оплаты по договору в связи с тем, что датирована года и в ней указано на оплату по договору от года.

Проставление в квитанции даты, не соответствующей дате ее фактической выдачи покупателю, как и указание в квитанции на договор купли-продажи с иной датой, а также отсутствие в квитанции перечня объектов, за которые производится оплата, сами по себе при наличии на квитанции печати продавца, с учетом ее выдачи продавцом, достаточным основанием для признания квитанции недостоверным доказательством не являются.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как следует из пунктов 2.1 и 2.2 договора купли-продажи от года между сторонами достигнуто соглашение о цене объекта продажи в размере рублей и его оплате до подписания настоящего договора.

Договор подписан сторонами и года был сдан в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

года государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на основании заявления представителя ОАО «Гротеск» ФИО3, указавшего в заявлении на неполную оплату по договору.

Таким образом, судебная коллегия, оценивая представленные в материалы дела доказательства в совокупности, приходит к выводу о том, что условие договора по оплате приобретенных объектов недвижимости исполнено покупателем в полном объеме путем оплаты продавцу цены договора в размере рублей, согласованной сторонами сделки.

Учитывая, что ООО «Гротеск» обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от года, фактическими основаниями иска указывало только неисполнение ФИО1 обязательств по договору по оплате приобретенных объектов недвижимости, однако данные доводы опровергаются материалами дела, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных ООО «Гротеск» требований.

Поскольку выводы суда первой инстанции в указанной части не соответствуют обстоятельствам, установленным на основании представленных сторонами доказательств, данным доказательствам судом дана неверная оценка, постановленное по делу решение в части удовлетворения исковых требований ОАО «Гротеск» нельзя считать законным и обоснованным, в силу п.п. 2,3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене в указанной части с вынесением по делу нового решения об отказе ООО «Гротеск» в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от года и взыскании расходов на уплату государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Вместе с тем судебная коллегия соглашается с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных ФИО1 требований о государственной регистрации договора купли-продажи от года, государственной регистрации перехода права и права собственности ФИО1 на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: по следующим основаниям.

Согласно требованиям статей 131 и 164 ГК РФ государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 и пунктом 3 статьи 560 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки купли-продажи жилых помещений и предприятий.

Государственная регистрация сделок купли-продажи нежилых объектов недвижимости законом не предусмотрена.

Поэтому требования ФИО1 о государственной регистрации договора купли-продажи объектов нежилого назначения от года удовлетворению не подлежат как не основанные на законе.

В соответствии с п.п. 1,3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от государственной регистрации перехода права.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.61 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО2 пояснила, что спорные объекты недвижимости в фактическое владение покупателю ФИО1 продавцом не передавались, поскольку между сторонами сделки была достигнута договоренность о передаче имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него.

Представитель ООО «Гротеск» ФИО4 подтвердила данные пояснения, а также указала, что года спорные объекты недвижимости были проданы по договору купли-продажи другому покупателю - ООО «ТВМ-Строй-Инвест», договор ООО «Гротеск» исполнен, объекты недвижимости переданы в фактическое владение покупателя, который занял помещения под свое производство, несет бремя его содержания. За государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю стороны сделки не обращались, так как на указанные объекты наложен арест в обеспечение иска по настоящему делу.

Из представленного суду апелляционной инстанции договора купли-продажи объектов нежилого назначения от года следует, что года между ОАО «Гротеск» (продавец) и ООО «ТВМ-Строй-Инвест» (покупатель) подписан договор купли – купли продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: двух нежилых зданий общей площадью кв.м и кв.м, а также нежилых помещений, состоящих из комнат №15-20, 25 (на втором этаже) общей площадью кв. м и №1-29 (на первом этаже, включая лестничную клетку) общей площадью кв. м.

Согласно акту приема-передачи объектов нежилого назначения от года, подписанному представителями ОАО «Гротеск» и ООО «ТВМ-Строй-Инвест» продавец передал покупателю вышеуказанные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что государственная регистрация перехода права собственности является юридическим последствием передачи по договору продавцом имущества покупателю, а ООО «Гротеск» не исполнило обязательства по договору купли-продажи от года и не передало спорные объекты недвижимости во владение ФИО1, а также принимая во внимание, что ООО «Гротеск» в отношении указанных объектов недвижимости заключило договор купли-продажи от года с ООО «ТВМ-Строй-Инвест», передав последнему в фактическое владение спорные объекты недвижимости, судебная коллегия считает, что оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО1, а также государственной регистрации права собственности за ним на указанные объекты недвижимости не имеется.

Вместе с тем, учитывая, что во исполнение своих обязательств по договору от года покупатель ФИО1 оплатил продавцу денежные средства в размере рублей, ФИО1 вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением указанного договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березовского районного суда Красноярского края от 14 мая 2012 года в части удовлетворения иска ООО «Гротеск» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости от года, взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Гротеск» возврата государственной пошлины в размере 4 000 рублей отменить. Принять по делу в этой части новое решение.

ООО «Гротеск» в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи объектов нежилого назначения от года и взыскании расходов на уплату государственной пошлины в сумме 4 000 рублей отказать.

В остальной части решение Березовского районного суда Красноярского края от 14 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: