Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максименко О.И. к администрации Уссурийского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

по апелляционной жалобе Максименко О.И.

на решение Уссурийского районного суда Приморского края от 27 февраля 2013 года, которым в удовлетворении иска отказано

Заслушав доклад судьи Ковалева С.А., выслушав представителя Максименко О.И. - Суботкин А.В., представителя администрации Уссурийского городского округа Гусейнова Л.З., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Максименко О.И. обратился в суд с иском к администрации Уссурийского городского округа с названным выше иском и указал, что 03.12.2012г. он стал победителем проведенного администрацией Уссурийского городского округа аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного примерно в 24 метрах на юго-восток относительно ориентира - жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 2099 кв.м. с кадастровым номером №, для строительства индивидуального жилого дома.

13.12.2012г. истцу был передан соответствующий договор аренды, от подписания которого он отказался ввиду несогласия с включенными в него условиями о сроке действия договора - с 06.12.2012 г., а также с порядком внесения арендной платы за первый год аренды - в течение 30 дней со дня подписания покупателем протокола об итогах аукциона.

Истец просил признать неправомерным включение договор указанных выше условий и принять решение о заключении договора аренды в предложенной истцом редакции в соответствии с положениями ч.3 ст.433 ГК РФ, нормами гл. 28 и 34 ГК РФ.

В судебном заседании представитель администрации иск не признал.

Истец в судебное заседание не явился, дело рассмотрено судом в его отсутствие.

Судом постановлено решение об отказе в иске, на которое истцом подана апелляционная жалоба с требованием о его отмене, принятии нового решения и доводами о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу требований ст. 196 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как указано в п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

В пункте 3 названного Постановления разъяснено, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенные требования к судебному решению не были выполнены судом при рассмотрении настоящего дела, что привело к принятию по делу неправильного решения и поэтому является основанием для его отмены в апелляционном порядке в соответствии с п.3 ч.1 ст.330 ГПК РФ.

Как усматривается из дела истец является победителем аукциона на право заключение договора аренды земельного участка площадью 2099,00 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома местоположение которого установлено примерно в 24 м по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира : <адрес>, организатором которого выступает управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа. Об этом сторонами подписан протокол о результатах аукциона № (л.д.8).

Администрацией УГО направлен истцу для подписания договор аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа № от 06.12.2012г.(л.д. 13-16).

Пункт 2 данного договора сформулирован следующим образом : «срок аренды участка устанавливается с 06.12.2012 г. по 05.12.2022 г.».

Пункт 3.3 договора сформулирован : «Размер задатка - 32320руб. засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка. Остальная часть платежа за период с 06 декабря 2012г. по 05.12.2013г. в размере 197960 руб. вносится не позднее 30 дней со дня подписания покупателем протокола об итогах аукциона на счет арендодателя <реквизиты счета> ».

17.12.2012г. истец направил администрации протокол разногласий, в котором предложил согласовать заключение договора на следующих условиях :

Пункт 2 : «Началом срока действия договора считается дата его государственной регистрации»

Пункт 3.1. : «Размер арендной платы устанавливается в размере 230280 руб. в год»

Пункт 3.2. : «Размер арендной платы за участок устанавливается в размере в размере 19190 руб. в месяц»

Пункт 3.3. : «Размер задатка – 32320 руб. засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка»

Пункт 3.4. «Арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным в размере, указанном в п.3.2. настоящего договора» (л.д.21 -22)

Данный протокол разногласий администрацией УГО отклонен, принята первоначальная редакция проекта договора (л.д.23), после чего истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 444 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, возникший между сторонами преддоговорной спор по содержанию пунктов 2, 3.3, 3.4 договора аренды земельного участка подлежал разрешению в судебном порядке.

Вместо этого, суд первой инстанции, формально сославшись на отсутствие в материалах дела проекта договора в редакции истца, принял решение об отказе в иске, не выполнив закрепленной в ст.2 ГПК РФ задачи гражданского судопроизводства по правильному и своевременному рассмотрению и разрешению гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан., на что обоснованно ссылается истец в апелляционной жалобе.

Вместе с тем основания для удовлетворения заявленных истцом исковых требований имеются.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно представленной в заседание суда апелляционной инстанции документации об аукционе по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка существенными условиями договора аренды в извещении о проведении аукциона объявлены : срок аренды - 10 лет; размер платы по договору аренды - наибольший размер годовой арендной платы, сложившийся по результатам аукциона; срок заключения договора аренды - не позднее 5 дней со дня подписания протокола о результатах аукциона. Определено, что порядок, сроки и размеры платежей регулируются договором аренды.

Таким образом, в документации об аукционе не содержится заранее определенных условий о порядке внесения арендной платы по договору, а также условий о дате начала действия договора.

Между сторонами возник спор относительно таких условий договора аренды земельного участка - дата начала действия договора и порядок внесения арендной платы - которые не относятся к существенным условиям договора аренды земельного участка.

В связи с этим определение этих условий не относится к исключительным полномочиям продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного, которые установлены в пункте 7 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ, и должно осуществляться на основе согласования волеизъявлений сторон с учетом положений закона, регулирующих данные правоотношения.

Согласно п.п. 1, 2 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пункт 3 ст.433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год (п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ).

Из указанных положений закона в частности следует, что по общему диспозитивному правилу дата заключения договора аренды земельного участка при сроке аренды свыше одного года и вступление его в силу совпадает с датой государственной регистрации такого договора.

Поскольку предметом договора, заключение которого для сторон обязательно, является право аренды земельного участка на срок, превышающий один год, предлагаемая истцом редакция о дате начала течения срока действия договора аренды - с момента его государственной регистрации, полностью соответствует приведенным выше положениям закона, а редакция администрации им не соответствует. В связи с этим в этой части договор должен быть заключен в редакции, изложенной истцом в протоколе разногласий.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 2 этой же статьи допускается установление арендной платы в виде определенной в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно предложенной администрацией редакции п.3.3. арендная плата за первый год использования земельного участка за вычетом задатка - 197960 руб. вносится не позднее 30 дней со дня подписания протокола об итогах аукциона, а в остальной период - ежемесячно до 01 числа месяца, следующего за расчетным по 19190 руб.

Истец же просит принять решение о заключении договора на условии внесения арендной платы за первый год - ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным по 19190 руб.

Судебная коллегия полагает, что предложенная администрацией редакция п.3.3 договора, определяющая срок исполнения арендодателем обязанности по внесению арендной платы по договору не с момента его заключения, а с предшествующего этому момента подписания протокола о результатах торгов от 03.12.2012 г., не соответствует приведенным выше положениям закона о моменте заключения и начале действия договора.

Кроме того, такая редакция п. 3.3. договора ставит арендатора в неравное положение с арендодателем, так как получаемая арендодателем единовременно денежная сумма в этом случае будет многократно превышать размер арендной платы за пользование арендатором земельным участком в течение 30 дней.

При таких обстоятельствах доводы истца о необходимости заключения договора аренды с установлением порядка внесения арендной платы с начала действия договора - ежемесячно до 01 числа месяца следующего за расчетным - обоснованны, в этой части иск также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ судебная коллегия,

о п р е д е л и л а :

Решение Уссурийского районного суда Приморского края от 27 февраля 2013 года отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования Максименко О.И. удовлетворить.

Обязать администрацию Уссурийского городского округа заключить с Максименко О.И. договор аренды земельного участка, расположенного примерно в 24 метрах на юго-восток относительно ориентира - жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 2099 кв.м. с кадастровым номером 25:18:200101:732, для строительства индивидуального жилого дома на следующих условиях :

Пункт 2 договора : «Началом срока действия договора считается дата его государственной регистрации».

Пункт 3.3. договора : «Размер задатка – 32 320 руб. засчитывается в счет арендной платы за первый год использования земельного участка».

Пункт 3.4. договора : «Арендная плата вносится ежемесячно до 01 числа месяца, следующего за расчетным в размере, указанном в п.3.2 договора».

Председательствующий :

Судьи :