Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 06 августа 2012 года по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения, возложении обязанности освободить помещение, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности передать в собственность помещение, государственной регистрации перехода права собственности на помещение, государственной регистрации права собственности на помещение, взыскании с процентов за пользование денежными средствами.

Заслушав доклад судьи Сенотрусовой И.В., пояснения представителя ответчицы ФИО3, представителей истца – ФИО4, ФИО5, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора № купли-продажи функционального (встроенного) помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчицей, возложении обязанности на ФИО1 освободить функциональное помещение ., находящееся по адресу: «а».

В обоснование своих требований указал, что согласно названному предварительному договору он и ответчица обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи функциональных (встроенных) нежилых помещений, расположенных по вышеуказанному адресу на условиях, предусмотренных предварительным договором, согласно которым стоимость помещений: функционального (встроенного) нежилого помещения ., и функционального (встроенного) нежилого помещения , составила . и должна была быть выплачена истцу в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ.

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий предварительного договора денежные средства в большей их части в течение 4-х лет им не получены, ответчица до ДД.ММ.ГГГГ владела и пользовалась двумя помещениями стоимостью . и имеет задолженность в сумме . После возврата одного помещения ответчица продолжает пользоваться вторым помещением без полной его оплаты и имеет задолженность по оплате коммунальных услуг в несколько сотен тысяч рублей.

На основании изложенного просит расторгнуть предварительный договор № купли-продажи функционального (встроенного) помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, обязать ФИО1 освободить функциональное помещение находящееся по адресу:

ФИО1 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО2, указав в обоснование иска, что по указанному договору ФИО2 обязался по окончании строительства указанных объектов и регистрации права собственности на них и земельный участок заключить с ней договор купли-продажи.

Срок ввода помещений в эксплуатацию стороны определили не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако право собственности продавца зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ Это имущество находится в её фактическом владении для производства отделки помещения. После регистрации права собственности на помещение продавец не передал его ей, что препятствует в регистрации перехода права собственности, а также создает неопределенность в исполнении её обязательств по оплате товара в рассрочку в течение 12 месяцев после подписания Акта приема-передачи.

Стоимость помещения, находящегося в ее фактическом владении, составляет . Предварительно ею оплачено за это помещение ответчику , что составляет существенную часть его цены. Она несёт бремя содержания этого помещения.

В связи с изложенным просит обязать ФИО2 передать ей в собственность по акту приема-передачи помещение расположенное по адресу принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на данное функциональное (встроенное) помещение от ФИО2 к ФИО1, и о государственной регистрации права собственности на это помещение за ФИО1; взыскать с ответчика в ее пользу проценты за пользование денежными средствами в сумме .

Представитель ФИО2 в судебном заседании настаивал на доводах, изложенных в иске, а в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Представитель ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО2 не согласился, просил отказать в их удовлетворении, частично признав исковые требования в части расторжения договора относительно нежилого помещения, общей площадью 60,3 кв.м. в связи с отчуждением права собственности продавцом третьему лицу.

Стороны в судебное заседание не явились.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края исковые требования ФИО2 удовлетворены. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимости функционального помещения и террасой общей площадью 9,1 кв.м., находящегося по адресу: с условием о предварительной оплате №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1; обязал ФИО1 возвратить указанное недвижимое имущество ФИО2; взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере .

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска ФИО2 и удовлетворении ее встречных исковых требований. Жалобу мотивирует тем, что суд не дал правовой оценки заключенному договору, не установил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, неправильно применил нормы материального права, выводы не основаны на имеющихся в деле доказательствах.

В возражениях на доводы апелляционной жалобы представитель истца ФИО2 – ФИО5 просит оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное.

В апелляционную инстанцию ФИО2, ФИО1 не явились, о рассмотрении жалобы извещены надлежащим образом, ФИО2 просил рассмотреть жалобу без его участия, в материалах дела имеется телефонограмма об извещении ФИО1 о рассмотрении её жалобы в суде апелляционной инстанции. Причину неявки суду она не сообщила, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия указанных лиц.

Представитель ответчицы в суде апелляционной инстанции доводы и требования жалобы поддержала, суду пояснила, что суд неправильно толковал условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего решение суда является незаконным.

Представители истца с жалобой не согласились, считают решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений не неё, выслушав мнение лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, был заключен предварительный договор № купли-продажи функционального (встроенного) помещения, т.е. договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно вышеуказанному предварительному договору стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи функциональных (встроенных) нежилых помещений, расположенных по адресу: на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно условиям предварительного договора стоимость помещений: функционального (встроенного) нежилого помещения площадью , 2 этажа, балкон обшей площадью 9,2 кв.м., терраса общей площадью 9,2 кв.м., и функционального (встроенного) нежилого помещения 1(79-80); 11(81-83), площадью 60,1 кв.м., 2 этажа, балкон общей площадью 9,1 кв.м. и терраса общей площадью 9,1 кв.м., составила ., которые ответчик должна была выплатить следующим образом: авансовый платеж в сумме . в течение 5-ти банковских дней с момента подписания предварительного договора; платеж в сумме . в течение 5-ти дней с момента подписания акта приема-передачи помещений; платеж в сумме . в течение 11-ти месяцев с даты подписания предварительного договора, ежемесячно равными долями по . с момента подписания акта приема-передачи; в 12-й месяц с даты подписания предварительного договора - . с момента подписания акта приёма-передачи.

Проанализировав указанные условия договора, суд правильно установил, что вся сумма в размере . должна быть выплачена покупателем почти до конца ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о неправомерном требовании продавца всей суммы задолженности оплаты до передачи помещения в собственность покупателя и неправильном толковании условий договора не заслуживает внимания.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю помещения, предусмотренные предварительным договором, и ДД.ММ.ГГГГ продавец получил от ООО «Спирит» в счет оплаты авансового платежа со ссылкой на предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно письменным соглашениям стороны обязались заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 осуществлена государственная регистрация права собственности на помещения, предусмотренные предварительным договором.

Вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ покупатель письменно гарантировала продавцу оплату остатка задолженности по предварительному договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ продавец предложил покупателю оплатить оставшуюся сумму задолженности по предварительному договору купли-продажи в сумме . в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ платежными поручениями от ООО «МАК» на счет продавца перечислено соответственно . со ссылкой на предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ДД.ММ.ГГГГ продавцом вновь предложено покупателю погасить оставшуюся сумму долга до ДД.ММ.ГГГГ, в противном случае будет ограничен доступ в занимаемые помещения. ФИО1 с указанным требованием не согласилась.

Таким образом, общая сумма платежей, поступивших от покупателя в счёт оплаты недвижимого имущества по договору, составила сумма задолженности составляет

Удовлетворяя исковые требования истца, суд правомерно исходил из того, что нарушение условия о сроке оплаты стоимости приобретаемого недвижимого имущества по предварительному договору, а именно невнесение ФИО1 более 70% стоимости недвижимого имуществ на протяжении четырёх лет является существенным нарушением условий предварительного договора купли-продажи.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Учитывая обстоятельства того, что, как указано в предварительном договоре, помещение передано продавцом покупателю для выполнения отделочных внутренних работ, что основной договор купли-продажи помещений мог состояться только после полной оплаты товара, а также вину покупателя в виде существенного нарушения условий предварительного договора (отсутствие полной оплаты товара в установленные договором сроки), то у суда первой инстанции имелись все основания для удовлетворения требований продавца о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и для отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 о передаче ей в собственность спорного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании процентов за пользование денежными средствами.

Вместе с тем, суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 освободила занимаемое согласно предварительному договору функциональное (встроенное) нежилое помещение ., расположенное по адресу: и передала его собственнику.

Функциональное (встроенное) нежилое помещение м. остались в распоряжении ФИО1

Факт нахождения в пользовании ФИО1 спорных нежилых помещений подтверждается материалами дела и не отрицалось представителем ФИО1 в суде.

Согласно ст. 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Учитывая указанную норму закона, продавец обоснованно приостановил исполнение своего обязательства - заключение основного договора купли-продажи, поскольку ни 2-й платеж в сумме ., ни 3-й платеж в сумме ., в установленные предварительным договором сроки, покупателем не были осуществлены.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

На основании изложенного суд правильно пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2 о возложении на ФИО1 обязанности освободить занимаемое помещение подлежат удовлетворению.

Между тем, доводы жалобы об оплате большей части стоимости фактически занимаемого ФИО1 помещения не могут быть признаны состоятельными, поскольку направлены на одностороннее изменение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, с чем продавец, как следует из обстоятельств дела, не согласен.

Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела, которые являлись предметом исследования судом первой инстанции. Выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 06 августа 2012 года по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения, возложении обязанности освободить помещение, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности передать в собственность помещение, государственной регистрации перехода права собственности на помещение, государственной регистрации права собственности на помещение, взыскании процентов за пользование денежными средствами оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: М.В. Гвоздев

Судьи: И.В. Сенотрусова

Е.С. Жельнио