Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 08 февраля 2011 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на недвижимое имущество по кассационной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 01 ноября 2010 года.

Заслушав доклад судьи Шаламовой И. Ю., объяснений истца ФИО1, его представителя ФИО4, поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ответчика ФИО3 – ФИО5 (по доверенности . . .), полагавшей решение суда правильным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя, указав в обоснование требований, что он, является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: . . .. Собственником второй половины спорного нежилого помещения являлась Вагнер (ранее ФИО6) Л. Ф., с которой он ранее находился в семейных отношениях без регистрации брака.

28 октября 2009 года он получил от ФИО2 уведомление о намерении продать 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: . . ., сособственником которого он является, по цене не ниже . . . руб.. С целью реализации преимущественного права покупки части нежилого помещения, являющегося долевой собственностью, он по телефону сообщил ФИО2 о готовности приобрести ее долю на указанных условиях. Однако в последующем в телефонном разговоре ФИО2 отказалась от заключения договора купли-продажи, мотивируя свое решение тем, что она будет ждать весны, когда цены на недвижимость вырастут. Весной 2010 года истцу стало известно, что ФИО2 подыскивает покупателей на свою долю в праве собственности. Истец вновь по телефону обратился к ФИО2 и сообщил о своей готовности приобрести ее долю и 08 апреля 2010 года истец направил в адрес ФИО2 телеграмму, в которой говорилось о его готовности приобрести ее долю. Указанную телеграмму ФИО2 получила 20 апреля 2010 года, но, не смотря на получение его согласия на покупку, ФИО2 продала принадлежащую ей долю за . . . руб. ФИО3 Полагая, что его право преимущественной покупки нарушено, истец с учетом уточненных исковых требований просил признать за ним право преимущественной покупки на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: . . . и перевести на него права и обязанности покупателя по заключенному 24 мая 2010 года между ФИО2 и ФИО3 договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: . . .,

Ответчики иск не признали.

Судом вынесено решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истец просит данное решение отменить в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм материального права,

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения не усматривает.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом первой инстанции было установлено, что 24 апреля 2010 года на основании договора купли-продажи ФИО2 произвела отчуждение принадлежащей ей 1/2 доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество ФИО3 за . . . рублей, государственная регистрация перехода прав по договору купли-продажи и права ФИО3 произведена УФРС по Свердловской области 24 мая 2010 года.

Законом предусмотрено, что продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием условий, на которых доля продается. При этом закон ни в коей мере не предполагает ущемлять право сособственника на свободное распоряжение своей долей и продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение, поэтому закон устанавливает срок, в течение которого сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли в недвижимости - один месяц. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе - это срок существования права, который в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если в течение указанного месячного срока сособственники откажутся от покупки доли недвижимости, никак не отреагируют на предложение продавца, не приобретут продаваемую долю либо не совершат действий, направленных на приобретение отчуждаемого имущества, то по истечении указанных сроков (соответственно одного месяца для приобретения недвижимого имущества), продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

До заключения вышеуказанной сделки ФИО2 во исполнение требований ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в адрес истца было направлено письменное уведомление о продаже указанной доли по цене не ниже . . . рублей. Данное уведомление получено истцом 28 октября 2010 года лично, что не оспаривалось им при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Тем самым ФИО2 добросовестно исполнила предусмотренную законом обязанность по извещению ФИО1 в письменной форме о продаже своей доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: . . ..

Данное обстоятельство подтверждено и показаниями свидетеля Д. - владельца агентства недвижимости «Новосел», занимавшегося на основании договора с ФИО2 продажей спорного объекта недвижимости, который суду пояснил, что только после того, как ФИО2 в начале ноября 2009 года принесла ему письменное уведомление сособственника ФИО1 о продаже доли в праве собственности на спорное имущество и прошел месячный срок, установленный ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчиком ФИО2 был заключен договор поручения на продажу коммерческой недвижимости и началась работа по поиску покупателя, была размещена реклама о продаже 1/2 доли в праве собственности на указанный объект недвижимости. После этого Д.. лично звонил истцу и повторно извещал его о намерении ФИО2 продать свою долю, однако ФИО1, зная о том, что ФИО2 продает свою долю, в агентство недвижимости не обратился. При этом весь период с ноября 2009 года до продажи спорного имущества в апреле 2010 года 2010 года ФИО3 принадлежащая ФИО2 Ф1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: . . ., в агентстве недвижимости с продажи не снималась, так как ФИО2 не отказывалась от продажи спорного имущества, в том числе до весны. Доказательств, опровергающих данные объяснения, истец суду не представил и не оспаривал изложенные в них сведения при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Участники долевой собственности могут осуществить право преимущественной покупки в пределах строго определенного срока. Срок, в течение которого извещенный сособственник вправе акцептовать предложение о продаже доли - при продаже доли в недвижимом имуществе месяц с момента получения извещения - является пресекательным, то есть после его окончания право преимущественной покупки утрачивается. Возможность восстановить пропущенный срок вне зависимости от уважительности причин пропуска, иных обстоятельств законом не предусмотрена.Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями.

Из содержания п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что участник долевой собственности, которому направлено извещение о продаже доли другим участником общей собственности, в месячный срок должен не просто выразить согласие на приобретение такой доли, он должен до истечения месяца приобрести её либо совершить действия, направленные на покупку отчуждаемого имущества.

Доказательств совершения таких действий истцом суду не представлено. Истец, ни в течение месяца после получения 28 октября 2009 года извещения продавца, ни после повторного извещения его директором агентства недвижимости «Новосел», не совершил действий, направленных на покупку отчуждаемого имущества, не приобрел долю в праве собственности на нежилое помещение в течение установленного законом месячного срока, который является пресекательным, а письменное уведомление направлено им в адрес ответчика ФИО2 за пределами месячного срока, установленного законом для преимущественного права покупки - лишь 08 апреля 2010 года и получено ответчиком 20 апреля 2010 года, когда уже шла работа по оформлению договора купли-продажи с ФИО3 и у продавца не было обязанности продавать свою долю только сособственнику, преимущественное право которого действовало только в течение месяца после получения им 28 октября 2009 года от продавца извещения о продаже своей доли.

В письменном извещении 28 октября 2009 года ФИО2 указала, что намерена продать свою долю по цене не ниже . . . рублей, истец должен был либо согласиться на покупку доли на указанных условиях и в течение месяца письменно уведомить ФИО2 о своем намерении или совершить иные действия, которые явно свидетельствовали бы о его намерение купить долю, что им сделано не было.

Не свидетельствует о совершении таких действий телефонный разговор, наличие которого не оспаривалось ответчиком ФИО2, поскольку в дальнейшем от ФИО1 в установленный законом пресекательный месячный срок не последовало каких-либо действий, направленных на покупку предложенной ему ФИО2 доли за указанную ответчиком цену. Ведение переговоров о покупке доли на иных условиях, нежели указаны в оферте, недопустимо, акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно исходил из того, что ФИО1, получив 28 октября 2009 года от ФИО2 уведомление о продажи доли не отреагировал на предложение продавца какими-либо действиями, явно свидетельствующими о его намерении приобрести продаваемую ответчиком долю в праве собственности на спорное имущество, то есть фактически согласился на продажу доли иным лицам, в связи с чем ФИО2 по истечении месяца после письменного уведомления ФИО1 вправе была продать долю любому лицу и не нарушено преимущественное право истца на покупку продаваемой ответчиком доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Вместе с тем не опровергают выводов суда ссылки ФИО1 на наличие у него на период получения им уведомления о продаже ответчиком своей доли в октябре 2009 года заемных денежных средств, подлежащего реализации недвижимого имущества, обращение за консультацией к нотариусу О.., которая не могла ему не разъяснить необходимость в месячный срок со дня получения уведомления о продаже доли сообщить продавцу о своем желании приобрести эту долю в письменной форме, при отсутствии доказательств того, что ФИО2 в течение месяца после получения ФИО1 уведомления о продаже отказалась от продажи принадлежавшей ей доли в праве собственности на спорное нежилое помещение и весной 2010 года вновь приняла решение о продаже своей доли на иных условиях, о чем не уведомила сособственника.

Неубедительным является и довод истца о том, что ФИО2 не желала продавать свою долю именно ему, поскольку, помимо того, что законодатель исходит из добросовестности участников гражданского оборота, указанный довод опровергается тем, что, не дождавшись в течение месяца после получения ФИО1 уведомления о продаже письменного уведомления от него о покупке продаваемой доли либо иных действий, явно свидетельствующих о намерении ее приобрести, ФИО2 при отсутствии иных других покупателей вынуждена была обратиться за оказанием услуг по продаже указанного объекта в агентство недвижимости, оказывающего услуги за плату, расходы на которую она могла бы избежать, продав имущество ФИО1, принимая во внимание имевшееся у нее намерение продать свою долю недвижимого имущества и отсутствие каких-либо покупателей на него на тот период.

Несостоятельным является и довод кассатора о том, что ФИО2 отказалась от намерения продавать принадлежащую ей долю в праве собственности на спорное имущество раньше весны 2010 года, надеясь на увеличение покупной цены, что опровергается тем фактом, что объект был выставлен на продажу в ноябре 2009 года и до момента заключения договора с ФИО3 в апреле 2010 года с продажи не снимался, все это время велся активный поиск покупателей, что подтвердил показывавший объект потенциальным покупателям свидетель Д. что свидетельствует о том, что уже в ноябре 2009 года ответчик была готова продать принадлежащую ей долю, но покупатель нашелся только весной 2010 года.

С учетом изложенного оснований для отмены решения по доводам кассационной жалобы, которые направлены на переоценку выводов суда, не имеется.

Руководствуясь статьями 360, 361, 366, 367 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда города Екатеринбурга Свердловской области от 01 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи