Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске 03 декабря 2012 года дело по апелляционной жалобе руководителя Государственной жилищной инспекции Архангельской области на решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 12 сентября 2012 года, которым государственной жилищной инспекции Архангельской области отказано в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «***», ФИО1, мэрии г. Архангельска и др. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Заслушав доклад судьи Кузнецова Ю.И., судебная коллегия

установила:

Государственная жилищная инспекция Архангельской области (далее – ГЖИ Архангельской области) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «***» (далее – ООО «УК «***»), ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В обоснование заявленных требований указано, что в ходе проверки, проведенной по обращению жителей дома № корпус № по улице *** в г. ***, ГЖИ Архангельской области были выявлены нарушения в порядке проведения общего собрания собственников по вопросу выбора ООО «УК «***» в качестве организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, и заключения с ней договора управления.

Часть собственников дома не была уведомлена о проведении общего собрания в форме заочного голосования, был нарушен порядок уведомления собственников о времени, дате и месте проведения общего собрания;

в голосовании принимали участие, в том числе и не собственники жилых помещений, следовательно, их голоса подлежат исключению из общего числа голосов, подлежащих подсчету; решение собрания под расписку было вручено не всем собственникам;

отсутствовал кворум, установленный ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Данная норма устанавливает, что собрание правомочно, если на нем присутствуют представители собственников, обладающих более 50 % голосов от общего числа голосов собственников данного дома, однако при подсчете голосов за общую площадь здания принято 5669,3 кв. м, что не соответствует данным технического паспорта, выданного БТИ, нежилые помещения площадью 307,7 кв.м. не были учтены при подсчете голосов;

нарушен порядок расторжения договора в одностороннем порядке с ООО «УК ***», поскольку в силу п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ договор управления в одностороннем порядке может быть расторгнут только в том случае, если будет установлен факт ненадлежащего исполнения управляющей компанией обязательств принятых на себя по договору управления, однако такой вопрос в повестку дня собрания включен не был, доказательств ненадлежащего исполнения ООО УК 6 «Наш дом-Архангельск» своих обязательств по договору не представлено;

- нарушен порядок уведомления собственников об итогах голосования и о принятом решении.

В связи с указанными нарушениями истец просил с учетом изменений исковых требований признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от «Дата» в части расторжения договора управления многоквартирным домом с ООО «УК ***», выборе в качестве управляющей компании ООО «УК «***» и заключении с последним договора на управление указанным многоквартирным домом.

Определением суда от 25 июля 2012 года в качестве соответчиков по делу привлечены собственники квартир дома № корпус № по улице *** в г. ***, а также мэрия г. Архангельска.

В судебное заседание ответчики-собственники квартир дома № корпус № по улице *** в г. ***, а также представитель мэрии г. Архангельска, надлежащим образом уведомленные о дне и времени судебного разбирательства, не явились. От собственников поступили заявления, в которых они просили рассмотреть дело в их отсутствие, с исковыми требованиями не согласились. От представителя мэрии г.Архангельска поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Представитель ответчика ООО «УК «***» ФИО3, ответчик ФИО1 с исковыми требованиями не согласились.

Суд постановил указанное решение, с которым не согласился руководитель Государственной жилищной инспекции Архангельской области.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность доводов суда о том, что соблюдение порядка проведения собрания в очной форме не имеет значения для разрешения спора.

Вывод суда о том, что уведомление под роспись собственников помещения о проведении собрания является дополнительным по отношению к способу уведомления путем развешивания в подъездах объявлений о проведении собрания, не может быть принят за основу для отказа в исковых требованиях, поскольку противоречит нормам процессуального права.

Считает, что решение суда основано на недопустимых доказательствах, поскольку протокол общего собрания собственников помещений от «Дата» представлен ответчиками только в виде копии, не заверенной надлежащим образом, как и доверенности, на основании которых проводилось голосование по части квартир. При этом судом не принята во внимание копия обращения Ч., по заявлению которой проводилась проверка, поскольку суду не был представлен оригинал заявления.

Также ссылается на то, что единственным законным способом уведомления собственников о собрании является их уведомление под роспись. Однако часть собственников помещений дома не были уведомлены о проведении очного собрания, при этом извещались наниматели жилых помещений, что не имеет юридической силы для принятия решений по вопросам повестки дня.

При проведении общего собрания в форме заочного голосования также были извещены не все собственники жилых помещений, а в отношении квартир, находящихся в долевой собственности, уведомления вручались не всем собственникам.

Просит учесть ненадлежащее извещение мэрии г. Архангельска, как собственника доли муниципального жилья, поскольку уведомление о проведении собрания в форме заочного голосования было направлено в её адрес лицом, которое не является ни инициатором его проведения, ни собственником помещения в доме, и не имеющим полномочий действовать от их имени.

Полагает, что ответчиками не были соблюдены требования ч.5 ст.45 ЖК РФ к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Также ссылается на нарушение судом норм материального права, полагая, что при определении кворума судом не приняты во внимание наличие или отсутствие права собственности на помещение жильцов, что привело к неправильному подсчету количества голосов, которое составило менее 50%.

Полагает, что отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств в рамках договора управления не создает у собственников права расторгнуть такой договор в одностороннем порядке.

Кроме того, ссылается на нарушение порядка уведомления собственников об итогах голосования и о принятом решении.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ГЖИ Архангельской области ФИО2, ответчиков ФИО1, ФИО4, ФИО5, представителей ООО «УК «***» ФИО3, ООО «УК «***» ФИО6, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 6 ст. 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса.

Судом первой инстанции установлено, что по инициативе ФИО1, являющейся собственником квартиры № в доме № корпус № по ул. *** в г. ***, проведено общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома в форме очного голосования, оформленное протоколом от «Дата».

Ввиду отсутствия кворума при проведении общего собрания собственников в форме очного голосования, в соответствии с требованиями ст. 47 ЖК РФ по инициативе ФИО1 в период с «Дата» по «Дата» было проведено общее собрание собственников в заочной форме, оформленное протоколом от «Дата».

На этом собрании принято, в том числе, решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «***» (п. 2), избрании в качестве организации, осуществляющей работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, ООО УК «***» (п. 9), утверждении договора управления многоквартирным домом, заключаемого с ООО «УК ***», с «Дата» сроком на три года (п. 10).

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на п. 8.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ, и пришёл к выводу о том, что указанная норма позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Судебная коллегия с данными выводами согласиться не может по следующим основаниям.

На основании п. 8 ст. 162 ЖК РФ расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как следует из содержания указанной нормы, заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организацией условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений.

Из протокола заочного голосования собственников помещений от «Дата» не следует, что ООО «УК ***» были допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с положениями п. 8.2 ст.162 ЖК РФ давали бы собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора. Сведений о том, какие именно обязательства не выполнены ООО УК «***», в протоколе не имеется. Доказательств, подтверждающих неисполнение управляющей компанией взятых на себя обязательств, материалы дела не содержат.

В суде апелляционной инстанции ответчики также не представили доказательств того, что ООО УК «***» не выполняет условий договора управления многоквартирным домом и пояснили, что таких доказательств у собственников не имеется.

Таким образом, судом первой инстанции допущено неправильное толкование и применение норм материального права (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах решение суда об отказе Государственной жилищной инспекции Архангельской области в иске о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № корп. № по ул. *** в г. *** от «Дата» подлежит отмене в части пунктов 2, 9, 10 данного решения с постановлением нового решения в этой части.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом судебного исследования и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для признания их необоснованными не имеется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 12 сентября 2012 года об отказе Государственной жилищной инспекции Архангельской области в иске к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «***», ФИО1, мэрии г. Архангельска и др. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № корп. № по ул. *** в г. *** от «Дата» отменить в части пунктов 2, 9, 10 данного решения и постановить в этой части новое решение, изложив его в следующей редакции: «Признать недействительными пункты 2, 9, 10 решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме № корп. № по ул. *** в г. *** от «Дата»».

В остальной части решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу руководителя Государственной жилищной инспекции Архангельской области – без удовлетворения.

Председательствующий Ю.И. Кузнецов

Судьи С.В. Корепанова

М.В. Смоленцев