Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ЗАО АКБ «Газбанк» и Радохлеба В.С. на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 16 мая 2012 г., которым постановлено:

«Исковые требования Анисимовой С.С. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Анисимовым А.П., Серовым С.А., Радохлебом В.С. недействительным в части отчуждения Анисимовым А.П. 4/5 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: , объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность: 1, литера: И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: .

Признать недействительной сделку между Радохлебом В.С. и ЗАО АКБ «Газбанк» по залогу земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в части залога 4/5 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости: земельный участок, назначение земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793,0 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: , и объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность 1, литера И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: .

Применить последствия недействительности сделок:

-прекратить право собственности Радохлеба В.С. на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: , объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность: 1, литера: И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: , и прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Радохлеба В.С. на указанное имущество;

-прекратить право залогодержателя ЗАО АКБ «Газбанк» на объекты недвижимости: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: , объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность: 1, литера: И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: , в части 4/5 доли и прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении права залогом (ипотека) на указанное имущество;

-восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Анисимова А.П. на 4/5 доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: ; объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность: 1, литера: И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: »

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Анисимова С.С. обратилась в суд исковым заявлением, ссылаясь на то, что между Серовым С.А., Анисимовым А.П. и Радохлебом B.C. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства. По данному договору Анисимов А.П. и Серов С.А. продали, а Радохлеб B.C. приобрел следующие объекты недвижимости: земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: ; объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность 1, литера И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: . Переход права собственности по указанному договору был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по . Однако, при совершении указанной сделки и последующей государственной регистрации права собственности, были существенно нарушены ее права, а также нормы действующего законодательства. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. 4/5 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости были зарегистрирована на Анисимова А.П. Брак между ней и Анисимовым А.П. был заключен ДД.ММ.ГГГГ. Согласие на отчуждение 4/5 доли вышеуказанных объектов недвижимости она не давала и о заключении сделки не знала.

На основании изложенного, с учетом уточнений иска Анисимова С.С. просила суд признать договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части отчуждения Анисимовым А.П. 4/5 доли в праве собственности на объекты недвижимости; признать недействительной сделку между Радохлебом В.С. и ЗАО АКБ «Газбанк» по залогу земельного участка с расположенным на нем объектом индивидуального жилищного строительства в части залога 4/5 доли в праве собственности на объекты недвижимости; применить последствия недействительности сделок в части отчуждения Анисимовым А.П. 4/5 доли в праве собственности на объекты недвижимости в виде возврата к первоначальному состоянию на момент сделки, а именно: аннулировать (прекратить) право собственности Радохлеба B.C. на 4/5 доли и соответствующую запись регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе 4/5 доли в праве собственности от Анисимова А.П. к Радохлебу B.C. на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: , и объект индивидуального жилищного строительства, назначение жилое здание, площадь 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность 1, литера И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: ; аннулировать (прекратить) право залогодержателя ЗАО АКБ «Газбанк» в части 4/5 доли и соответствующую запись регистрации в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе 4/5 доли в праве собственности от Анисимова А.П. к Радохлебу B.C. на земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: , и объект индивидуального жилищного строительства, назначение жилое здание, площадь 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность 1, литера И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: , а также все последующие записи регистрации о залогах в отношении 4/5 доли в праве собственности на данные объекты недвижимости; восстановить запись регистрации о праве собственности Анисимова А.П. (4/5 доли) на указанные объекты.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ЗАО АКБ «Газбанк» - Шабанова Т.М., действующая на основании доверенности, просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Ссылается, на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и нарушение норм процессуального и материального права.

В апелляционной жалобе Радохлеб В.С., просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Считает, что судом нарушены нормы процессуального и материального права.

В судебное заседание представитель ЗАО АКБ «Газбанк» - Митина Е.А., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме, просила ее удовлетворить.

В судебном заседании представитель Радохлеба В.С. – Чугунов И.С., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил ее удовлетворить.

Представитель Анисимовой С.С. – Такидзе Л.Л., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционных жалоб, на основании представленного в суд отзыва.

Представитель Анисимова А.П. – Сницер Д.М., в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционных жалоб, считает решение законным и обоснованным.

Серов С.А. и представитель Управления Росреестра по в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Рассмотрев дело в порядке главы 39 ГПК РФ, проверив доводы заявителей апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что они подлежат удовлетворению, решение – отмене, как постановленное с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела на основании следующего.

Согласно статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 35 Семейного Кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом, юридически значимыми обстоятельствами являются установление отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки, а также то обстоятельство, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Анисимовым А.П. и истцом Анисимовой С.А. (до брака ФИО1) заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака I- ЕР № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).В браке супругами приобретены: 4/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2004,98 кв.м., расположенный по адресу: (кадастровый номер №) – по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. № свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ). Собственником 1/5 доли указанного участка являлся Серов С.А.

На данном земельном участке расположен жилой дом (кадастровый номер №), также принадлежавший Анисимову А.П. (4/5 доли) и Серову С.А. (1/5 доли) на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ( свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между Анисимовым А.П. и Серовым С.А. заключено соглашение о разделе земельного участка площадью 2004, 98 кв.м., расположенный по адресу: (кадастровый номер №) на три новых: кадастровый номер № площадью 771 кв.м., кадастровый номер № площадью 756 кв.м.; кадастровый номер № площадью 476 кв.м. в ранее установленных долах ( у Анисимова А.П. 4/5 доли, у Серова С.А. 1/5).

ДД.ММ.ГГГГ Анисимову А.П. выдано свидетельство на 4/5 доли вновь образованного земельного участка расположенного по адресу: кадастровый номер № площадью 756 кв.м. А ДД.ММ.ГГГГ Анисимов А.П. с согласия своей супруги продал 4/5 принадлежащей ему доли указанного земельного участка и жилого дома кадастровый номер № ФИО2, что подтверждается договором купли-продажи заключенного между Анисимовой А.П. и Серовым С.А. со стороны продавцов и ФИО2 со стороны покупателя.

Анисимова С.С. не оспаривает факт дачи своему супругу согласия на отчуждение указанных долей в объектах недвижимости и подтверждает это наличием письменных, нотариальных согласий от ДД.ММ.ГГГГ.

Также из материалов дела следует, что во время брака Анисимовым А.П. приобретено 4/5 доли земельного участка площадью 793 кв.м., расположенного по адресу: (кадастровый номер №), который был образован Анисимовым А.П. и Серовым С.А. по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ из земельного участка приобретенного ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи №. 1/5 доли указанного участка принадлежала Серову С.А. Также на данном земельном участке расположен жилой дом (кадастровый номер №) площадью 443,3 кв.м., который приобретен Анисимовы А.П. и Серовым С.А. в долевую собственность.

Кроме того, из пояснений представителя истца и представителя ответчика Анисимова А.П. следует, что всего в собственности Анисимова А.П. и Серова С.А. находилось около 11 участков, которые имеют тот же адрес, что и вышеперечисленные объекты недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи, заключенного с Радохлебом В.С. Анисимов А.П. и Серов С.А. распорядились земельным участком, площадью 793 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: и жилым домом, площадью 433,3 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: за 13165000 рублей. На основании данного договора ДД.ММ.ГГГГ между Анисимовым А.П., Серовым С.А. и Радохлебом B.C. подписан акт приема-передачи жилого дома и земельного участка.

Указанная сделка со стороны продавца Анисимова А.П. заявлена на регистрацию его представителем по доверенности ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. Серов и Радохлеб присутствовали при подаче документов в регистрирующий орган. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на регистрацию предоставлено нотариально заверенное согласие супруги Анисимова А.П. - Анисимовой С.С. на продажу 4/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства по адресу: , приобретенных во время брака, за цену и на условиях по своему усмотрению.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, на момент заключения (регистрации) договора купли-продажи спорной доли земельного участка и жилого дома, принадлежащей Анисимову А.П. согласие его супруги на отчуждение объектов недвижимости имелось.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что указанные согласия от ДД.ММ.ГГГГ даны для распоряжения иным земельным участком и жилым домом, по следующим основаниям.

Суд, указывая на факт предоставления одного и того же согласия Анисимовой С.С. на регистрацию сделок с Радохлебом и с ФИО2, сослался на отсутствие в них точных данных о продаваемых объектах недвижимости. Между тем, Анисимова С.С., зная о том, что в совместной собственности на момент заключения оспариваемой сделки находилось 11 объектов недвижимости, расположенных по одному и тому же адресу, подписала нотариальное согласие на отчуждение имущества, не указав в нем иных сведений (кроме адреса), позволяющих точно определить ее волеизъявление. Несмотря на данные обстоятельства, Анисимова С.С. в день удостоверения указанного согласия передала его представителю Анисимова А.П., который в этот же день передал его на регистрацию договора от имени ее супруга с Радохлебом В.С. Данные обстоятельства, указывают на недобросовестность действий истца при распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности.

Указывая на наличие предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Анисимовым А.П., Серовым С.А. и ФИО2 о намерении в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью 700 кв.м., расположенного по адресу: , который будет образован из земельного участка кадастровый номер № и о продажи жилого дома, находящегося на данном земельном участке, суд пришел к выводу, что согласие Анисимовой С.С. от ДД.ММ.ГГГГ дано на распоряжение именно этого земельного участка и жилого дома (проданного впоследствии ФИО2), поскольку участок и жилой дом, являющиеся предметом оспариваемой сделки (с Радохлебом) на момент ее заключения были надлежащим образом сформированы и оформлены и на ее заключение требовалось согласие с описанием индивидуально-определенных признаков предмета сделки.

Делая такой вывод, суд не учел, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ был подписан не только сторонами сделки (Анисимовым А.П., Серовым С.А., ФИО2), но и супругами продавцов: Анисимовой С.С. и ФИО4 (л.д.№). Подписав данный договор, истица согласилась на продажу земельного участка и жилого дома, без индивидуально-определенных признаков. Таким образом, до заключения основного договора купли-продажи, то есть до ДД.ММ.ГГГГ необходимости для оформления нотариально удостоверенного согласия (также без точного описания имущества) супруги Анисимовой С.С., лично подписавшей предварительный договор, не усматривается.

Напротив, Анисимов А.П. и Серов С.А. заключая ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи с Радохлебом В.С., и предоставляя его на регистрацию, в соответствии с законом обязаны были представить нотариально удостоверенное согласие Анисимовой С.С. и Серовой И.В. Что и было сделано стороной продавца ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также обосновал вывод об отсутствие нотариального согласия Анисимовой С.С. на спорную сделку письменным признанием иска (Анисимова А.П. и Серова С.А.), в которых указано, что Анисимов А.П. не получал согласия своей супруги на отчуждение спорного имущества. Однако, из письменных пояснений ответчиков Анисимова А.П. и Серова С.А. следует, что они были осведомлены об отсутствии на ДД.ММ.ГГГГ согласия Анисимовой С.С. на сделку, но между тем вместе с продавцом, просили ускорить ее регистрацию (заявления от ДД.ММ.ГГГГ), более того, ДД.ММ.ГГГГ исполнили требование регистрирующего органа, предоставив нотариальные согласия Анисимовой С.С. и ФИО4 Довод о том, что они предупредили Радохлеба о временном характере сделки, ничем по делу не подтверждается и напротив, опровергается собранными по делу доказательствами, в том, числе и регистрационным делом по спорному договору купли-продажи, заключение которого было завершено надлежащим образом после предоставления продавцами нотариальных согласий на отчуждение совместно нажитого имущества.

Предоставление тех же согласий для регистрации иного договора купли-продажи не может являться основанием к признанию недействительным ранее заключенного договора, поскольку доказательствами, имеющимися в материалах дела, подтверждается факт получения нотариального согласия истца на сделку заключенную между Анисимовым А.П., Серовым С.А. и Радохлебом В.С.

Нельзя согласиться с выводами суда о том, что Радохлеб В.С. был осведомлен об отсутствии согласия истца на заключение оспариваемой сделки, поскольку письменными доказательствами подтверждается факт предоставления нотариального согласия стороной продавцов до регистрации самой сделки. Непредставление одномоментно с подписанием договора купли-продажи нотариального согласия Анисимовой С.С., не дает оснований полагать о наличии в действиях покупателя недобросовестности, поскольку свидетельство о праве собственности на спорные объекты недвижимости получены ими после проведения правовой экспертизы сделки должностными лицами регистрирующего органа.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части отчуждения 4/5 долей спорного земельного участка и жилого дома, расположенного на нем, подлежит отмене, как постановленное с неправильным определением обстоятельств имеющих значение для дела.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО АКБ «Газбанк» и Радохлебом B.C. заключен договор залога недвижимого имущества №, согласно которому залогодатель в обеспечение обязательств ООО «» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в между залогодержателем (кредитором) и заемщиком, окончательным сроком возврата кредита не позднее ДД.ММ.ГГГГ, заложил залогодержателю недвижимое имущество в порядке и на условиях, определенных настоящим договором; предметом залога по данному договору являются: земельный участок, назначение земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 793,0 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: , и объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое здание, площадью 433,3 кв.м., этажность 3, подземная этажность 1, литера И, кадастровый номер №, находящийся по адресу: .

Согласно пояснениям представителя ЗАО АКБ «Газбанк», данным в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции решением Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие Радохлебу В.С. в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по доводам заявленным Анисимовой С.С. не имеется, также не подлежит признанию недействительным договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО АКБ «Газбанк» и Радохлебом B.C.

В связи с изложенным, не подлежат удовлетворению и требования о применений последствий недействительности сделок.

Таким образом, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по вышеизложенным мотивам с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Самары от 16 мая 2012 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым:

В удовлетворении исковых требований Анисимовой С.С. отказать в полном объеме.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: