Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 на решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 13 августа 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав доклад судьи Пискуновой В.А., судебная коллегия

установила:

Финансовый управляющий ФИО2, действующая в интересах ФИО1, обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, в котором, с учетом уточнения требований, просила обязать ФИО4 и ФИО5 возвратить в конкурсную массу должника ФИО1 земельный участок, площадью 199 кв.м, кадастровый №, земельный участок, площадью 270 кв.м, кадастровый №, земельный участок, площадью 187 кв.м, кадастровый №, земельный участок, площадью 190 кв.м, кадастровый №, земельный участок, площадью 196 кв.м, кадастровый №, земельный участок, площадью 266 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования: для иных видов жилой застройки, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области внести соответствующие сведения в ЕГРН; взыскать с ФИО4 и ФИО5 в солидарном порядке в конкурсную массу должника ФИО1 убытки, причиненные должнику и кредиторам в сумме 689 762,30 руб., за демонтаж одноэтажного жилого дома (лит.А,А1), расположенного по адресу: <адрес>, площадью 32,30 кв.м, со служебными пристройками лит.Г1,2,3, кадастровый №.

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2018 г. ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО2 По договору дарения от 21.05.2014 г., заключенному между ФИО1 и ФИО6, ФИО1 подарил принадлежащие ему земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером № ФИО6 По договору купли-продажи от 29.01.2015 г., заключенному между ФИО6 и ФИО7, ФИО7 приобрела в собственность указанные земельный участок и жилой дом за 1 000 000 руб. По договору купли-продажи от 27.12.2018 г., заключенному между ФИО7, с одной стороны, и ФИО5 и ФИО4, с другой стороны, последние приобрели указанное имущество в свою собственность: жилой дом – за 500 000 руб., земельный участок – за 3 800 000 руб. Определением Арбитражного суда Ярославской области от 22.10.2020 г. договор дарения земельного участка и жилого дома, заключенный 21.05.2015 г. между ФИО1 и ФИО6, признан недействительным, применены последствия его недействительности: с ФИО6 в конкурсную массу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 2 131 000 руб., составляющие 1/2 рыночной стоимости спорного имущества. Жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, был демонтирован ФИО4 и ФИО5, снят ими с кадастрового учета как выбывший объект. Кадастровая стоимость дома на 01.03.2017 г. составляла 689 762,30 руб. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № был изменен ФИО4 и ФИО5 на блокированную жилую застройку, впоследствии размежеван ими на шесть земельных участков. Спорное имущество ответчики приобрели для коммерческой застройки нескольких блокированных жилых зданий. Поскольку, по мнению финансового управляющего, ответчики ФИО4 и ФИО5 не являются добросовестными приобретателями, они не убедились в чистоте сделки, приобрели недвижимое имущество по заниженной цене, имеются правовые основания для истребования из их владения земельных участков, образованных в результате размежевания земельного участка с кадастровым номером №, а также взыскания стоимости демонтированного жилого дома с кадастровым номером №.

При рассмотрении дела представитель истца финансовый управляющий ФИО2, представитель третьего лица ООО «Независимость» по доверенности ФИО8 исковые требования поддержали. Представитель ответчиков по доверенности ФИО9 против удовлетворения исковых требований возражал.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм процессуального права, неправильному определению обстоятельств, имеющих для дела, несоответствию выводов суда обстоятельствам дела.

Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, обсудив их, исследовав материалы дела, заслушав объяснения финансового уполномоченного ФИО2, представителя третьего лица ООО «Независимость» по доверенности ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчиков по доверенности ФИО9, судебная коллегия полагает следующее.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежали: жилой дом (лит.А, А1), 1-этажный, площадью 32,30 кв.м, со служебными пристройками лит.Г1,2,3, кадастровый №, и земельный участок, площадью 1308 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес><адрес>. Право собственности ФИО1 на жилой дом было зарегистрировано 25.08.2009 г., на земельный участок – 09.04.2014 г.

21.05.2014 г. между ФИО1 и его супругой ФИО6 был заключен договор дарения указанных жилого дома и земельного участка. Переход права собственности к ФИО6 зарегистрирован 30.06.2014 г.

29.01.2015 г. между ФИО6 и ФИО7 заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ФИО6 продала, а ФИО7 купила жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, кадастровый №, расположенный по тому же адресу, за 1 000 000 руб., из которых стоимость жилого дома – 500 000 руб., земельного участка – 500 000 руб. Переход права собственности на данные объекты к ФИО7 зарегистрирован 04.02.2015 г.

27.12.2018 г. между ФИО7 (продавец) и ФИО4, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продала, а покупатели купили (каждый по 1/2 доле в праве собственности) следующее недвижимое имущество: жилой дом (лит.А,А1), назначение: жилое, 1-этажный, площадью 32,30 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 1308 кв.м,, кадастровый №, расположенный по тому же адресу. Переход права собственности на данные объекты к ФИО4 и ФИО5 зарегистрирован 13.04.2020 г.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.08.2018 г. (резолютивная часть от 20.08.2018 г.) ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО2

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 22.10.2020 г. (резолютивная часть от 22.09.2020 г.) признан недействительным договор дарения от 21.05.2015 г., заключенный между ФИО1 и ФИО6, применены последствия недействительности указанной сделки: с ФИО6 в конкурсную массу должника ФИО1 взысканы денежные средства в размере 2 131 000 руб., составляющие 1/2 рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Поскольку определение Арбитражного суда Ярославской области от 22.10.2020 г. о взыскании с ФИО6 в конкурсную массу ФИО1 денежных средств не исполнено, суд, учитывая позицию, изложенную в п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 г. №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пришел к обоснованному выводу о наличии у финансового управляющего ФИО1 права предъявить иск о возврате имущества по правилам статей 301, 302 ГК РФ. При этом разрешая спор по существу, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, исходил из того, что при совершении сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка ответчики ФИО4 и ФИО5 действовали добросовестно, в связи с чем, оснований для истребования у них данного недвижимого имущества не имеется.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается, они подробно мотивированы, основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, сделаны при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон.

В силу ст.301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п.1 ст.302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

При этом, исходя из п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Абзацем 3 п.6 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 г. №16-П). Согласно разъяснениям, содержащимся в п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности ответчиков ФИО4 и ФИО5 при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, наличия у них при совершении сделки оснований усомниться в правомерности ее характера, судом не установлено, материалы дела не содержат.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 03.09.2018 г. к рассмотрению принято заявление финансового управляющего ФИО1 ФИО2 к ФИО6, ФИО7 о признании ничтожной сделкой договора дарения жилого дома с кадастровым номером №, и земельного участка, с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 21.05.2014 г. между ФИО1 и ФИО6 Однако, вопреки доводам апелляционной жалобы, осведомленность продавца ФИО7 о наличии судебного спора в отношении отчуждаемого ею имущества основанием к отмене постановленного судом решения не является, поскольку правовое значение для разрешения виндикационного иска имеют обстоятельства добросовестности не продавца, а покупателей.

При этом само по себе принятие к производству арбитражного суда искового заявления о признании недействительной первой сделки по отчуждению жилого дома и земельного участка о недобросовестности покупателей ФИО4 и ФИО5 не свидетельствует. На момент заключения договора купли-продажи от 27.12.2018 г. право собственности продавца ФИО7 на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес><адрес> было зарегистрировано надлежащим образом, отметок о наличии судебного спора в отношении прав ФИО7 на указанные объекты недвижимости, о принятых мерах об обеспечении иска в отношении данных объектов в ЕГРН не содержалось. При заключении договора купли-продажи ответчики ФИО4 и ФИО5 были вправе полагаться на достоверность сведений о недвижимом имуществе, внесенных в государственный реестр.

Доводы апелляционной жалобы о том, что продавец ФИО7 достигла совершеннолетия незадолго до продажи спорного имущества, а потому покупатели должны были усомниться в действительности сделки, являются несостоятельными. ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на дату заключения договора купли-продажи 27.12.2018 г. исполнилось 20 лет. При этом в силу ст.21 Гражданского кодекса РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме по достижении восемнадцатилетнего возраста. К моменту отчуждения имущества ФИО4 и ФИО5 ФИО7 являлась его собственником на протяжении более 3 лет, в отношении нее дел о признании несостоятельным (банкротом) не возбуждалось. При этом, как правильно указал суд первой инстанции, обязанность по проверке сведений о банкротстве предшествующих правообладателей спорного имущества в силу действующего законодательства на покупателях не лежала.

Доводы апелляционной жалобы о совершении сделки по цене, существенно ниже рыночной, что должно было вызывать у ФИО4 и ФИО5 разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества, судебная коллегия также отклоняет. В соответствии с п.3 договора купли-продажи от 27.12.2018 г., недвижимое имущество продано покупателям за 4 300 000 руб., из которых стоимость дома – 500 000 руб., стоимость земельного участка – 3 800 000 руб. Оплата сделки ответчика подтверждается платежным поручением от 18.01.2019 г. №92176 на сумму 4 250 000 руб., распиской ФИО7 от 27.12.2018 г. на сумму 50 000 руб., выпиской по счету.

Приходя к выводу о соответствии цены договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.12.2018 г. рыночной стоимости данных объектов недвижимости, суд в большей степени основывался на заключении судебной экспертизы ООО «Яр-Оценка» от 18.06.2021 г., согласно которому по состоянию на 27.12.2018 г. рыночная стоимость земельного участка, площадью 1308 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> составляет 4 643 900 руб., рыночная стоимость жилого дома по указанному адресу – 92 900 руб. Оснований не доверять данному заключению у судебной коллегии не имеется, так как оно составлено экспертами, обладающими соответствующими образованием, специальностью и квалификацией, необходимыми для оценки недвижимости, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования, исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является методически и нормативно обоснованным. В заключении приведено описание земельного участка и жилого дома, являющихся объектами экспертизы, характеристика их локального местоположения, проанализирован рынок недвижимости, учтены объекты-аналоги, имеющие местоположение и назначение, схожее с объектами экспертизы. Допрошенные в судебном заседании эксперты М.Т.П.Х.С.В. выводы, изложенные ими в заключении, подтвердили. Оценивая заключение судебной экспертизы, суд сопоставил его с совокупностью других доказательств и указал, что рыночная стоимость дома и земельного участка по экспертному заключению ООО «Яр-Оценка» соотносима с их рыночной стоимостью, определенной представленным ответчиками отчетом ООО «Профит» от 26.03.2021 г. №2037/21, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 3 916 343 руб., жилого дома - 124 287 руб.

При этом, судом обоснованно не принят довод стороны истца о ничтожности выводов в отчете ООО «Профит» со ссылкой на Протокол заседания Дисциплинарного комитета Ассоциации «Русское общество экспертов» №149 от 17.06.2021 г., поскольку хотя и были выявлены нарушения Федерального закона «Об оценочной деятельности» при составлении отчета оценщиком ООО «Профит» В.А.В. однако из комментариев к акту проверки следует, что фактически объекты-аналоги различаются между собой на 20%, что вполне допустимо при согласовании результатов; существенное отличие объекта-аналога №5 от объектов-аналогов №2, 3, 4 нивелируется незначительным отличием его от объекта-аналога №1; в результате оценщиком получена корректная итоговая стоимость после согласования результатов. Индексы, на которые указывает заявитель жалобы, рассчитаны оценщиком верно. При проведении внеплановой проверки вопросы достоверности рыночной стоимости объекта оценки, полученной оценщиком, не рассматриваются в соответствии с п.13 ФЗ-135.

Довод жалобы, содержащий критику заключения экспертов ООО «Яр-Оценка» ввиду выбора аналогов объектов недвижимости без учета объектов в <адрес>, судебной коллегией также не принимается. Из пояснений эксперта М.Т.П. в судебном заседании 30.07.2021 г. следует, что в <адрес> иной сегмент застройки – с учетом выхода непосредственно к <адрес> данный сегмент считается элитным, соответственно, цены на объекты в данном местоположении превышают в три раза цены на иные объекты, хотя и рядом расположенные.

При этом суд дал надлежащую оценку и обоснованно отклонил отчет ООО «Унисон» от 04.09.2020 г. №63-Н/20, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, по состоянию на 27.12.2018 г. составляла 8 380 000 руб., и отчет ООО «Ярославский центр недвижимости» №21549-Ож, составленный в марте 2021 года, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 27.12.2018 г. определена в размере 8 798 000 руб. Мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, подробно изложены в решении суда, оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает. Критически оценивая отчет об оценке ООО «Унисон», отчет об оценке ООО «Ярославский центр недвижимости», рецензию К.Л.В. суд указал, что при применении сравнительного подхода оценщиками были неправильно подобраны аналоги-объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим характеристиками, в том числе по своему местоположению, виду разрешенного использования. Довод апелляционной жалобы, что видом разрешенного использования земельных участков, образованных из спорного земельного участка, является строительство блокированных жилых домов, о незаконности принятого судом решения не свидетельствует, поскольку при оценке рыночной стоимости объектов подлежат учету ценообразующие характеристики, имевшие место на дату оценки, а не приобретенные ими в последующем.

Отзыв финансового управляющего ФИО2, содержащий критику заключения экспертов ООО «Яр-Оценка», не опровергает правильность изложенных в данном заключении выводов. Согласно ст.4 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. Доказательств наличия у нее соответствующей квалификации в сфере оценке недвижимости, ФИО2 не представлено, она не состоит в саморегулируемой организации, ее ответственность не застрахована.

Таким образом, учитывая достаточность представленных по делу доказательств, их правильную оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, не имеется правовых оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, ввиду чего ходатайство стороны истца оставлено без удовлетворения.

В целом приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют позицию истца, изложенную в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств, произведенной судом, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не находит.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда, им дана надлежащая правовая оценка, судом правильно применены нормы материального и процессуального права, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Фрунзенского районного суда города Ярославля от 13 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи