Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в Таганрогский городской суд Ростовской обл. с иском(с учетом уточненных требований) к ФИО1 и ФИО3 о выселении, признании сделки договора о сдачи в аренду (найм) комнаты в коммунальной квартире недействительной и применить последствия недействительности такой сделки..

В обоснование исковых требований указала, что истица является собственником 2/3 доли коммунальной квартиры

Собственником 1/3 доли является ФИО4

В коммунальной квартире проживает ФИО1, которая без ее согласия по договору аренда сдала в поднаем комнату в коммунальной квартире ФИО3

Истица указывала, что ФИО3 пользуется местами общего пользования, не соблюдает правила общежития. Также истица указала, что ни она, ни члены ее семьи согласия на сдачу в аренду комнаты ФИО3 по договору аренды не давали, и договор аренды является недействительной сделкой.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года постановлено: признать недействительным договор аренды комнаты 14 кв.м. в коммунальной квартире , заключенный между ФИО1 и ФИО3 выселить ФИО3 из жилой комнаты 14 кв.м., сохранив за ним право на проживание до 1 июня 2011 г.

В кассационной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

ФИО2 в судебное заседание суда кассационной инстанции не явилась, о слушании дела извещена надлежаще судом первой инстанции, что подтверждается расписками в получении судебного извещения на 02.06.11 г. Согласно ч. 2 ст. 354 ГПК РФ коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснение ФИО1, заключение прокурора Корниенко Г.Ф., полагающей решение суда отменить, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО2 принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру

ФИО5 принадлежит 1/3 доля(л.д.9).

ФИО1 является собственником комнаты, общей площадью 37,5 кв.м. на основании договора передачи от 02.12.2010 г.(л.д.39).

Между ФИО1 и ФИО3 заключен типовой договор аренды комнаты в коммунальной квартире, согласно которому ФИО3 передана в пользование комната квартиры 14 кв.м.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ при заключении договора аренды (найма) квартиры должно быть получено согласие всех участников долевой собственности. Коль скоро такого согласия не получено, сделка является ничтожной, а ФИО3 подлежит выселению.

Однако с данным выводом районного суда коллегия согласиться не может, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Исчерпывающий перечень ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире установлен ч. 5 ст. 42 ЖК РФ и не включает в себя ограничений прав, предусмотренных ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.

ЖК РФ не предусмотрено ограничение прав собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом путем сдачи в наем только при наличии согласия всех собственников помещений в коммунальной квартире.

ЖК РФ специально оговорены ограничения, которые накладываются на собственника комнаты при сдаче ее в наем другим лицам, а именно содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; соблюдать права и законные интересы соседей; соблюдать правила пользования жилыми помещениями, соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как пояснила истица в заседании судебной коллегии, ответчик ФИО3 выпивает, курит в местах общего пользования, но данные обстоятельства ничем не подтверждаются.

При таких обстоятельствах запрет ФИО1 сдавать в аренду (найм) комнаты в квартире без предварительного согласия истицы как участника общей долевой собственности нарушает права ответчицы как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.

Кроме того, материалами дела установлено, что в квартире ФИО2 не проживает, а проживают ее родственники. В материалах дела имеется решение того же суда от 07.12.2010 г., которым отказано ФИО2 в удовлетворении иска к ФИО1 и ФИО3(л.д.43-44).

Как следует из материалов дела долевая собственность в коммунальной квартире возникла между ФИО2(2/3 доли) и ФИО5(1/3 доля)(л.д.9). ФИО1 является собственником комнаты по договору передачи от 02.12.2010 г. Она фактически заключила договор поднайма комнаты 19.05.10 г. с ФИО3, что не противоречило договору социального найма жилого помещения между ФИО1 и МУП «ЖЭУ» от 19.10.2010 г.(л.д.30-31,40)

Ввиду изложенного выселение ФИО3, который был вселен ФИО1 в комнату на законном основании, по договору аренды (найма) комнаты, из указанного жилого помещения также не может быть признано законным.

При таком положении вынесенное решение о выселении ФИО3 и признание недействительным договора аренды комнаты подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о выселении ФИО3 и признание недействительным договора аренды комнаты

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Таганрогского городского суда Ростовской обл. от 14 апреля 2011 года отменить и вынести новое решение, которым в иске ФИО2 о признании недействительным договора аренды комнаты

и выселении ФИО3 из жилой комнаты

отказать.

Председательствующий Судьи: