Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 ноября 2013 года по делу по иску ФИО3 к ФИО2 о выселении из жилого помещения в связи с прекращением права пользования и по встречному иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО2 – адвоката Калача В.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца ФИО3 – адвоката Поздняк И.В., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, заключение прокурора Чигаркиной Е.Н., полагавшей решение подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе ФИО3 в удовлетворении иска, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

21 мая 2013 года ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о выселении из жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью № кв.м, расположенной по <адрес>.

В обоснование заявленного требования указано, что спорная квартира приобретена истцом по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года у продавца ФИО4, которая является бывшей супругой ответчика ФИО2 Во исполнений условий договора истец оплатил ФИО4 стоимость квартиры в размере № руб. Договор купли-продажи от 14.06.2012 одновременно является передаточным актом квартиры, что оговорено пунктом 3.5. договора.

Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ленинградской области 09 апреля 2013 года.

После регистрации перехода права собственности на квартиру истец не имеет возможности пользоваться принадлежащим ему недвижимым имуществом, так как в квартире остается проживать бывший член семьи продавца - ответчик ФИО2

Истец указывает, что право пользования квартирой у ответчика подлежит прекращению в соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

В связи с указанными обстоятельствами истец ФИО3 просил выселить ответчика ФИО2 из спорного жилого помещения на основании части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ.

Ответчик ФИО2 иск не признал, предъявив встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 14.06.2012 между его супругой ФИО4 (продавец) и покупателем ФИО2

В обоснование встречных исковых требований указано, что спорная квартира является совместным имуществом ФИО2 и ФИО4, так как указанное недвижимое имущество приобретено супругами в период брака, в котором они состояли с 15.06.1991 по 02.07.2012.

05.06.2012 ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о разделе совместно нажитого имущества, в том числе спорной квартиры. Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 марта 2013 года по делу № произведен раздел совместно нажитого имущества супругов, по которому в собственность ФИО2 выделена спорная квартира <адрес>, а в собственность его бывшей жены ФИО4 – квартира <адрес> в том же населенном пункте. Указанное решение суда вступило в законную силу 11 апреля 2013 года.

Сделка по отчуждению спорной квартиры осуществлена супругой ФИО2 14 июня 2012 года в период брака без согласия второго супруга ФИО2 после того, как он обратился в суд с иском о разделе совместного имущества. ФИО2 не имел намерений продавать спорную квартиру, поскольку она является его единственным местом жительства. О продаже супругой спорной квартиры ему ничего известно не было, данный факт супруга от него скрыла и умолчала об этом при разделе в судебном порядке их совместного имущества. Исходя из того, что ФИО2 не давал супруге согласие на продажу спорной квартиры, то во встречном иске ФИО2 ставится вопрос о признании данной сделки недействительной, как не отвечающей требованиям пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Ответчица ФИО4 исковые требования ФИО2 не признала, указав, что спорная квартира была приобретена ею с ответчиком на заемные средства в период брака. В дальнейшем супруги намеревались продать квартиру с целью раздела денежных средств, вырученных от продажи квартиры, при этом, стороны договорились, что половина денежных средств будет направлена на приобретение квартиры в строящемся доме для их сына Е, а вторая половина денежных средств будет направлена на покупку квартиры для ФИО2 ФИО2 лично участвовал в продаже квартиры, показывал ее потенциальным покупателям, вел переговоры, связывался с агентом. На момент заключения сделки ФИО2 в квартире не проживал, так как спорное жилое помещение по договору найма сдавалась другим лицам. Половину полученных денежных средств от продажи квартиры она передала ФИО2, каких-либо претензий с его стороны не было, что, по мнению ответчицы, свидетельствует о том, что супруг дал согласие на продажу спорной квартиры и реализовывал действия по ее отчуждению.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 ноября 2013 года иск ФИО3 удовлетворен. ФИО2 выселен из двухкомнатной квартиры <адрес> в связи с прекращением права пользования.

В удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 14 июня 2012 года ФИО2 отказано.

Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, ответчик ФИО2 в апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение об отказе ФИО3 в удовлетворении иска, указывая, что при разрешении дела судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом первой инстанции допущено нарушение норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившейся ответчицы ФИО4, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

При рассмотрении дела судом установлено, что ФИО2 и ФИО4 состояли в браке с 15.06.1991.

В период брака сторонами приобретено две двухкомнатных квартиры в <адрес>: квартира <адрес>, площадью № кв.м (свидетельство о госрегистрации права от 14.08.2008) и квартира <адрес>, площадью № кв.м (свидетельство о госрегистрации от 28.10.1999).

Брак между ФИО2 и ФИО4 расторгнут решением Мирового судьи Судебного участка № 19 Всеволожского района Ленинградской области от 02 июля 2012.

До расторжения брака, 05.06.2012, ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4 о разделе совместного недвижимого имущества. Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 марта 2013 года по делу № между бывшими супругами произведен раздел совместного имущества: за ФИО2 признано право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>, за ФИО4 признано право собственности на двухкомнатную квартиру <адрес>.

Из материалов дела также следует, что после обращения ФИО2 в суд с иском о разделе совместного имущества, то есть в период нахождения квартиры в споре и рассмотрения Всеволожским городским судом дела №, ФИО4 по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года произвела отчуждение спорной квартиры <адрес> в пользу ФИО3

Переход права собственности на спорную квартиру по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года зарегистрирован за ФИО3 09 апреля 2013 года после принятия Всеволожским городским судом решения от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым право собственности на указанную квартиру признано за ФИО5

Из объяснений ФИО2 следует, что согласия на продажу спорной квартиры он не давал, об отчуждении супругой квартиры по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года ему стало известно только из сообщения Управления Росреестра по Ленинградской области от 20.08.2013 об отказе ему в государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, которую он был намерен оформить на основании решения суда от 11 марта 2013 года по делу №, вступившего в законную силу 12 апреля 2013 года (л.д. 36).

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Отказывая ФИО2 в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного ФИО4 14.06.2012 с покупателем ФИО3, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вступившее в законную силу решение суда от 11 марта 2013 года по делу № о разделе между бывшими супругами совместного имущества и признании за ФИО2 права собственности на спорную квартиру не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку указанное решение вступило в законную силу 12 апреля 2012 года, то есть после того, как собственник квартиры ФИО4 распорядилась своим имуществом по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года и после того, как 09 апреля 2013 года за новым владельцем ФИО3 было зарегистрировано право собственности на спорное недвижимое имущество.

Кроме того, суд указал, что исходя из того, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 14 июня 2012 года ФИО2 и ФИО4 в браке не состояли, то получения нотариального согласия от ФИО2 на совершение указанной сделки для собственника квартиры ФИО6 по правилам положений статьи 35 Семейного кодекса РФ не требовалось, поскольку к спорным отношениям подлежат применению общие правила статьи 235 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Вместе с тем п. 4 ст. 253 ГК РФ установлено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иные, то есть отличные от п. 3 ст. 253 ГК РФ, правила распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, устанавливает п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для сделок с недвижимостью и сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации, если их предметом является совместная собственность супругов.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Абзацем 2 п. 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

При разрешении дела суд не принял во внимание, что брак между супругами расторгнут решением мирового судьи от 02 июля 2012 года, вступившим в законную силу 02 августа 2012 года (л.д. 34), тогда как спорная квартира отчуждена ответчицей по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года (л.д. 14-16). Таким образом, судебная коллегия находит, что вывод суда первой инстанции о том, что по спорной сделке ответчица распорядилась личным недвижимым имуществом, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку представленными по делу доказательствами достоверно подтверждается, что спорная квартира на момент совершения ответчицей сделки по её отчуждению являлась совместным имуществом, указанная сделка совершена ответчицей в период брака с ФИО2, в связи с чем в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для совершения указанной сделки ответчице необходимо было получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, которое ею получено не было.

При таких обстоятельствах, следует признать, что ФИО2 вправе требовать признание такой сделки недействительной в судебном порядке в течение одного года со дня, когда он узнал о совершении данной сделки.

В связи с указанными обстоятельствами, имеющими существенное значение для дела, и которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при разрешении настоящего спора, решение суда первой инстанции об отказе ФИО2 в удовлетворении встречного иска о признании сделки недействительной нельзя признать законным и обоснованным, поскольку оно основано на неправильном применении судом норм материального права, а именно положений статьи 253 Гражданского кодекса РФ, не подлежащей применению к спорным отношениям.

Поэтому возложение судом первой инстанции на ФИО2 по правилам пункта 3 статьи 253 ГК РФ бремени доказывания, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии у продавца ФИО4 необходимых полномочий на заключение договора купли-продажи спорной квартиры от 14 июня 2012 года, является неправомерным. В данном случае, юридически значимым является то обстоятельство, что ответчицей от супруга не было получено нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки по распоряжению спорным недвижимым имуществом, что истцом ФИО2 при рассмотрении настоящего дела было доказано.

Указание суда первой инстанции о том, что регистрация спорного договора купли-продажи от 14 июня 2012 года осуществлена 09 апреля 2013 года, то есть после вступления в законную силу решения суда от 11 марта 2013 года по делу № о разделе между бывшими супругами совместного имущества (вступило в силу 12 апреля 2013 года), не является основанием для применения к спорным отношениям положений пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ, поскольку сама сделка была совершена ответчицей в период брака с ФИО1, когда на спорное имущество распространялся режим совместной собственности супругов.

Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание, что иск ФИО2 к ФИО4 о разделе совместного имущества, в том числе спорной квартиры, был предъявлен в суд 05 июня 2012 года, то есть до прекращения брака между супругами. Несмотря на данное обстоятельство, ответчица, будучи в браке, совершила сделку по отчуждению квартиры 14 июня 2012 года в период нахождения объекта недвижимости в споре, когда судом рассматривалось дело по разделу супружеского имущества, окончившееся принятием судом решения от 11 марта 2012 года о признании за истцом права собственности на спорную квартиру.

Как следует из решения суда от 11 марта 2012 года по делу №, ответчица, возражая против признания за истцом права собственности на квартиру, о факте отчуждения ею в период брака спорного имущества умолчала, сведений о совершении такой сделки суду не представила, что свидетельствует о том, что отчуждение квартиры 14 июня 2012 года ею было произведено без ведома супруга ФИО2

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 14 июня 2012 года совершен ответчицей с согласия ФИО2, не соответствует обстоятельствам дела.

Выводы суда первой инстанции о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, не имеют правового значения для настоящего спора, поскольку дело подлежит разрешению по правилам пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, а не по правилам статьи 253 Гражданского кодекса РФ, которая ошибочно применена судом первой инстанции. Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в этой части, поскольку при рыночной стоимости № руб. спорная квартира приобретена ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по цене № руб., что значительно ниже ее реальной стоимости. Несмотря на то, что сделка по отчуждению квартиры совершена ФИО4 в период брака, приобретатель ФИО3 нотариально удостоверенного согласия другого супруга, зарегистрированного проживающим в спорной квартире, от покупателя не потребовал, хотя при проявлении должной осмотрительности должен был знать о неправомерности отчуждения данного имущества состоящей в браке ответчицей ФИО4, и не принял разумных мер для выяснения правомочий указанного продавца на отчуждение спорного объекта.

Выводы суда о том, что согласие ФИО2 на отчуждение супругой квартиры по договору купли-продажи от 14 июня 2012 года подтверждается показаниями свидетеля ФИО7, следует признать несоответствующими материалам дела, поскольку из объяснений указанного свидетеля следует, что о факте продажи квартиры ей было известно только со слов самой ответчицы ФИО4 При этом, напротив, из протокола судебного заседания следует, что свидетель ФИО7 пояснила при рассмотрении дела, что ей не было известно о том, что ФИО2 знал о продаже спорной квартиры (л.д. 54).

Кроме того, как ранее указано судебной коллегией, такое согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося совместной собственностью супругов, должно быть выражено не в устной форме, а подлежит обязательному оформлению в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено.

По этим же основаниям не могут быть приняты во внимание показания свидетеля Е.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., являющегося сыном бывших супругов ФИО8, о намерении отца произвести продажу квартиры. Кроме того, как следует из объяснений ФИО2, после расторжения брака с ответчицей у их сына к отцу сформировались неприязненные отношения, обусловленные тем, что сын занял позицию матери и сменил фамилию. Поэтому судебная коллегия полагает, что показания указанного свидетеля при рассмотрении настоящего дела должны быть оценены критически.

С учетом обстоятельств, установленных при апелляционном рассмотрении дела, которым судом первой инстанции не была дана надлежащая правовая оценка, постановленное по делу решение об отказе ФИО2 в удовлетворении встречного иска подлежит отмене с принятием по делу нового решения о признании договора купли продажи от 14 июня 2012 года, заключенного в отношении спорной квартиры между ФИО4 и ФИО3, недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ, как не соответствующего требованиям п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Соответственно подлежит отмене решение суда об удовлетворении первоначального иска ФИО3 о выселении ФИО2 из спорного жилого помещения, собственником которого ФИО2 является, поскольку такое требование ФИО3 основано на сделке, признанной судом недействительной, поэтому в силу закона такое требование удовлетворено судом быть не может.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктами 2, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 13 ноября 2013 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор купли-продажи от 14 июня 2012 года, заключенный между ФИО4 Алексеевой и ФИО3 в отношении квартиры <адрес>.

ФИО3 в удовлетворении иска о выселении ФИО2 отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Орлова т.А.