Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Незовибатько О.Е. в лице представителя Незовибатько О.Н. и кассационной жалобе ООО «Экосинтез» на решение Самарского районного суда г. Самары от 24 июня 2010 года, которым постановлено: «Исковые требования Незовибатько О.Е. к ООО «Экосинтез» удовлетворить.

Признать за Незовибатько О.Е. право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру Номер обезличен, жилой площадью 44,0 кв.м., подсобной площадью 38,6 кв.м., общей площадью 82,6 кв.м., кроме того, площадь лоджии- 2,0 кв.м., расположенную на 5 этаже незавершенного строительством дома по адресу Адрес обезличен

Признать за Незовибатько О.Е. право общей долевой собственности на 1\60 долю на нежилое помещение гараж-стоянка общей площадью 2 192,1 кв.м., расположенное на 1 этаже на отм. - 7,250-7,550 в незавершенном строительством доме по адресу Адрес обезличен

Исковые требования ООО «Экосинтез» удовлетворить частично.

Взыскать с Незовибатько О.Е. в пользу ООО «Экосинтез» 45 120 рублей, и госпошлину в доход государства 4000 рублей».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Книстяпиной Н.А., объяснения представителя Незовибатько О.Е. – Кондариной А.В. и объяснения представителя ООО «Экосинтез» - Шиндина С.И., каждый поддержавший доводы своих кассационных жалоб, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Незовибатько О.Е. обратилась в суд с иском к ООО «Экосинтез» о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В обосновании своих требований указала, что Дата обезличена года с Обществом с ограниченной ответственность «Экосинтез», в лице коммерческого директора ФИО1, действующей на основании Доверенности от Дата обезличена года Номер обезличен, удостоверенной нотариусом г. Самары ФИО2, был заключен договор Номер обезличен от Дата обезличена г. о долевом участии в строительстве жилья по адресу: Адрес обезличен, а Дата обезличена года с тем же Обществом с ограниченной ответственность «Экосинтез», в лице исполнительного директора ФИО3, действующего на основании доверенности был заключен договор о долевом участии в строительстве комплекса подземных гаражей по адресу: Адрес обезличен

Предметом договора Номер обезличен от Дата обезличена года является ее участие в долевом финансировании строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями в Адрес обезличен, и оплата стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью (включая площадь лоджий) 74 кв.м на пятом этаже секции Номер обезличен, литера «Б» дома Номер обезличен по Адрес обезличен, составляющей ее долю в финансировании строительства, по фиксированной цене в сумме, соответствующей рублевому эквиваленту 59 200 условных единиц по курсу - 28,20 рубля за условную единицу на весь период действия договора равными долями каждые три месяца до сдачи дома Государственной комиссии, а со стороны ООО «Экосинтез» - завершение строительства указанного дома со встроенными нежилыми помещениями до окончания третьего квартала 2007 года со сдачей жилого дома Государственной комиссии не позднее Дата обезличена года с оформлением в соответствующих учреждениях г. Самара пакета документов, необходимого для дальнейшей регистрации права собственности на вышеуказанное жилое помещение, передача истице документов и квартиры по акту приема-передачи.

Предметом договора от Дата обезличена г. является ее участие в долевом финансировании строительства комплекса подземных гаражей и оплата ею при подписании договора фиксированной цены парковочного места в сумме 489 770 рублей, а ООО «Экосинтез» - строит и передает ей долю в строительстве, которая соответствует подземному парковочному месту Номер обезличен в гаражном комплексе, находящемся по адресу: Адрес обезличен

Обязательства по договору Номер обезличен от Дата обезличена г. о долевом участии в строительстве жилья и по договору от Дата обезличена г. о долевом участии в строительстве комплекса подземных гаражей она, Незовибатько О.Е., перед Ответчиком выполнила в полном объеме. Денежные средства в размере 2 159 210 рублей по указанным договорам ею были оплачены в соответствии с графиком платежей в ООО «Экосинтез», что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам согласно приложению к исковому заявлению.

Согласно п. п. 3.1.1 и 3.1.2 договора Номер обезличен от Дата обезличена г. Ответчик обязан был завершить строительство дома не позднее Дата обезличена года, и согласно п.3.2. договора от Дата обезличена Ответчик обязан был завершить строительство комплекса подземных гаражей не позднее августа 2009 года. Однако до настоящего времени Ответчик не выполнил свои обязательства по договорам, в связи с чем сдача в эксплуатацию указанного дома и комплекса подземных гаражей переносится на неопределенный срок, просрочка завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию составляет на момент подачи искового заявления свыше двух с половиной лет, а комплекса подземных гаражей - 8 месяцев.

В настоящее время строительство вышеуказанного жилого дома и комплекса подземных гаражей Ответчиком завершено.

Однако по независящим от неё, истицы, обстоятельствам объекты незавершенного строительства в эксплуатацию не сданы.

Так как вышеуказанные объекты незавершенного строительства в установленном порядке не сданы в эксплуатацию, и у Ответчика отсутствует полный пакет документов, необходимый согласно ст. 55 Градостроительного кодекса для получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, она не может зарегистрировать право собственности на квартиру и парковочное место в установленном порядке.

Факт создания указанного объекта недвижимости подтверждается материалами инвентаризации, техническим заключением Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ».

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Незовибатько О.Е. с учетом уточненных исковых требований просила признать за ней право собственность на жилое помещение 2-комнатную квартиру Номер обезличен, жилой площадью 44,0 кв.м., подсобной площадью 38,6 кв.м, общей площадью 82,6 кв.м, кроме того площадь лоджии 2,0 кв.м. расположенную на 5 этаже незавершенного строительством дома по адресу: Адрес обезличен

Признать за Незовибатько О.Е. право общей долевой собственности на 1/60 долю на нежилое помещение гараж-стоянка общей площадью 2192,1 кв.м., расположенное на 1 этаже на отм. - 7,250 - 7,550 в незавершенном строительством доме по адресу Адрес обезличен

ООО «Экосинтез» обратился в суд со встречным иском к Незовибатько О.Е. о взыскании денежных средств.

В обосновании иска указали, что оплата за квартиру, подлежащую передаче Незовибатько О.Е. на основании Договора Номер обезличен о долевом участии в строительстве жилья от Дата обезличена г., осуществлена не в полном объеме.

В соответствии с п. 1.1 Договора Дольщик вступает в долевое, в размере стоимости одной квартиры, финансирование строительства жилого дома N 98 в Адрес обезличен, а Застройщик обязуется по завершению строительства указанного дома и полной оплаты Дольщиком стоимости квартиры, составляющей его долю в финансировании строительства, передать в собственность Дольщику одну двухкомнатную квартиру. Площадь квартиры (включая площадь лоджий) составляет 74 кв. м.

На основании п. 2.3.1 Договора если площадь квартиры по результатам обмера ФФГУП "Ростехинвентаризация" по Адрес обезличен будет больше площади, указанной в п. 1 настоящего договора, то Дольщик в течение 20 (двадцати) банковских дней со дня предъявления ему требования производит оплату выявленных в результате обмера дополнительных квадратных метров, исходя из стоимости 1 кв. метра, установленной в п. 2.1 Договора.

П. 2.1 Договора устанавливает цену одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, в рублях эквивалентной 800 условным единицам.

В соответствии с п. 2.5 Договора под условной единицей стороны договорились считать стоимость (в рублях) одного доллара США по курсу не ниже 28,2 рубля за один доллар США.

По состоянию на начало судебного разбирательства Дольщик имел перед Застройщиком задолженность по Договору в размере 24 990 руб.

ООО «Экосинтез» полагает, что фактическая площадь лоджии превышает указанную в техническом паспорте площадь, так как согласно приложения № 2 "СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания", общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Следовательно, фактическая площадь лоджии составляет 4 кв.м., а площадь квартиры по данным технического паспорта 86, 6 кв.м., таким образом площадь квартиры увеличилась на 12, 6 кв.м по сравнению с площадью, указанной в Договоре. Курс доллара США к рублю РФ, установленный ЦБ РФ, по состоянию на Дата обезличена г. составляет 30, 89 рублей. Задолженность Дольщика перед Застройщиком, возникшая в результате увеличения площади квартиры по сравнению с площадью, указанной в Договоре, рассчитывается следующим образом: 12,6 кв.м. * 800 у.е. * 30,89 рублей = 311 371 рублей 20 копеек.

Дата обезличена г. Дольщик оплатил 264 126 рублей в счет оплаты указанной задолженности, что подтверждает факт его согласия с существованием данной задолженности.

Таким образом, на настоящий момент сумма задолженности Дольщика перед Застройщиком по Договору составляет: 311 371 рублей 20 копеек. + 24 990 рублей - 264 126 рублей = 72 235 рублей 20 копеек.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ст. 309 ГК РФ, ООО «Экосинтез» просил суд взыскать с Незовибатько О.Е. в свою пользу 72 235 рублей 20 копеек задолженности по Договору Номер обезличен о долевом участии в строительстве жилья от Дата обезличенаг.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В кассационной жалобе Незовибатько О.Е. в лице представителя Незовибатько О.Н. просит отменить решение в части взыскания с нее в пользу ООО «Экосинтез» 45120 руб. и госпошлины в доход государства в размере 4000 рублей.

ООО «Экосинтез» в кассационной жалобе просит фактически изменить решение, удовлетворить заявленные ими требования в полном объеме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия считает, что решение суда о частичном удовлетворения иска ООО «Экосинтез» и взыскании денежной суммы с Незовибатько О.Е. подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права.

В остальной части тоже решение суда никем не оспаривается, является правильным.

Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (с изм. и доп.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 указанного Закона право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье и подтверждающих факт создания объекта недвижимого имущества.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

На основании ст. 218, ч. 1 ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.

Право собственности на здание и сооружение и другое вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что Незовибатько О.Е. Дата обезличена года с Обществом с ограниченной ответственность «Экосинтез», в лице коммерческого директора ФИО1, действующей на основании Доверенности от Дата обезличена годаНомер обезличен, удостоверенной нотариусом г. Самары ФИО2, был заключен договор Номер обезличен от Дата обезличена г. о долевом участии в строительстве жилья по адресу: Адрес обезличен, а Дата обезличена года с тем же Обществом с ограниченной ответственность «Экосинтез», в лице исполнительного директора ФИО3, действующего на основании доверенности был заключен договор о долевом участии в строительстве комплекса подземных гаражей по адресу: Адрес обезличен

Предметом договора Номер обезличен от Дата обезличена года является участие истицы в долевом финансировании строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями в Адрес обезличен, и оплата Незовибатько О.Е. стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью (включая площадь лоджий) 74 кв.м на пятом этаже секции Номер обезличен, литера «Б» дома Номер обезличен по Адрес обезличен, составляющей ее долю в финансировании строительства, по фиксированной цене в сумме, соответствующей рублевому эквиваленту 59 200 условных единиц по курсу - 28,20 рубля за условную единицу на весь период действия договора равными долями каждые три месяца до сдачи дома Государственной комиссии, а со стороны ООО «Экосинтез» - завершение строительства указанного дома со встроенными нежилыми помещениями до окончания третьего квартала 2007 года со сдачей жилого дома Государственной комиссии не позднее Дата обезличена года с оформлением в соответствующих учреждениях г. Самара пакета документов, необходимого для дальнейшей регистрации права собственности на вышеуказанное жилое помещение, передача истице документов и квартиры по акту приема-передачи.

Предметом договора от Дата обезличена г. является участие истицы в долевом финансировании строительства комплекса подземных гаражей и оплата ею при подписании договора фиксированной цены парковочного места в сумме 489 770 рублей, а ООО «Экосинтез» - строит и передает истице долю в строительстве, которая соответствует подземному парковочному месту Номер обезличен в гаражном комплексе, находящемся по адресу: Адрес обезличен

Обязательства по договору Номер обезличен от Дата обезличена г. о долевом участии в строительстве жилья и по договору от Дата обезличена г. о долевом участии в строительстве комплекса подземных гаражей Незовибатько О.Е. перед Ответчиком были выполнены в полном объеме, а денежные средства в размере 2 159 210 рублей по указанным договорам ею были оплачены в соответствии с графиком платежей в ООО «Экосинтез», что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам согласно приложению к исковому заявлению.

Согласно п. п. 3.1.1 и 3.1.2 договора Номер обезличен от Дата обезличена Адрес обезличен обязан был завершить строительство дома не позднее Дата обезличена года, и согласно п.3.2. договора от Дата обезличена Ответчик обязан был завершить строительство комплекса подземных гаражей не позднее Дата обезличена

Установлено, что строительство вышеуказанного жилого дома и комплекса подземных гаражей Ответчиком завершено. Однако по независящим от истицы обстоятельствам объекты незавершенного строительства в эксплуатацию не сданы, поскольку у ООО «Экосинтез» отсутствует полный пакет документов для получения разрешения на ввод дома и комплекса подземных гаражей в эксплуатацию, что создало препятствие для сдачи их в эксплуатацию и передачи квартиры и парковочного места в дальнейшем истице в собственность, а также регистрации права собственности.

Из ранее состоявшихся судебных решений о признании права собственности на помещения в вышеуказанном доме следует, что факт создания указанного объекта недвижимости подтверждается материалами инвентаризации, техническим заключением Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Указанные обстоятельства в суде фактически сторонами и не оспаривались.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил требования Незовибатько О.Е.о признании право собственности на жилое помещение, расположенное в незавершенном строительством доме Номер обезличен, строение 2, литер Б по Адрес обезличен и признании право общей долевой собственности на 1/60 долю на нежилое помещение гараж-стоянка общей площадью 2192,1 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу.

Вместе с тем, нельзя признать правильным решение суда о частичном удовлетворении требований ООО «Экосинтез» и взыскании в их пользу с Незовибатько О.Е. 45120 руб.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с п. 1.1 Договора Номер обезличен о долевом участии в строительстве жилья от Дата обезличена года, Дольщик вступает в долевое, в размере стоимости одной квартиры, финансирование строительства жилого дома N 98 в Адрес обезличен, а Застройщик обязуется по завершению строительства указанного дома и полной оплаты Дольщиком стоимости квартиры, составляющей его долю в финансировании строительства, передать в собственность Дольщику одну двухкомнатную квартиру. Площадь квартиры (включая площадь лоджий) составляет 74 кв. м.

На основании п. 2.3.1 Договора если площадь квартиры по результатам обмера ФФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Самаре будет больше площади, указанной в п. 1 настоящего договора, то Дольщик в течение 20 (двадцати) банковских дней со дня предъявления ему требования производит оплату выявленных в результате обмера дополнительных квадратных метров, исходя из стоимости 1 кв. метра, установленной в п. 2.1 Договора.

Довод представителя ответчика о том, что Общество имеет право требовать доплату за квартиру в рублях в сумме, эквивалентной доллару США по курсу Центрального банка РФ на момент рассмотрения спора, суд правильно указал, не основан на условиях договора.

Договором предусмотрена возможность курса не ниже 28,2 за один доллар США, но условиями договора не предусмотрена возможность определения эквивалента одного доллара США по курсу ЦБ РФ на момент рассмотрения спора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, при буквальном толковании пункта 2.5. договора суд пришел к правильному выводу о том, что он не предусматривает возможность расчета стоимости по курсу ЦБ РФ, поэтому стоимость неоплаченной площади следует рассчитывать по курсу 28,2.

Усматривается, что суд посчитал, что фактическая площадь квартиры составляет 86,6 кв.м., т.е излишне построенная площадь составляет 12,6 кв.м.

Учитывая, что истицей Дата обезличена г. оплачено 264 126 рублей в счет оплаты излишней площади квартиры, суд указал, что на настоящий момент сумма задолженности Дольщика перед Застройщиком по Договору составляет: Неоплаченные метры 12.6 х 800 х 28,2 = 284 256 + долг 24 990 - за вычетом добровольно перечисленных Дата обезличена года 264 126 рублей = 45 120 рублей.

Между тем, в договоре ( п. 2.3.1) определено, что в качестве основания доплаты стороны буду использовать результаты обмеров ФФГУП «Ростехинвентаризация», которые в своей деятельности при подсчете общей площади жилых помещений руководствуются приложением №2 СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания». Данным приложением общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Следовательно, при подсчете площади лоджии применяется понижающий коэффициент 0,5. Вывод суда о том, что в договоре возможность применения понижающего коэффициента не предусмотрена, противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, объем излишней площади квартиры составляет 10,6 кв.м., который и подлежит оплате, и который истица оплатила. Таким образом, у суда не было оснований для взыскания с истицы в пользу ООО «Эконсинтез» 45120 руб. и государственной пошлины в доход государства в размере 4000 рублей ( ст. 98 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах решение суда в этой части подлежит отмене, а поскольку установление новых обстоятельств по данному вопросу не требуется, судебная коллегия считает возможным постановить в этой части новое решение об отказе ООО «Экосинтез» в удовлетворении заявленных встречных требований в полном объеме.

Учитывая, что ООО «Экосинтез» была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы до рассмотрения дела в кассационной инстанции, что предусмотрено ст. 333.41 НК РФ, судебная коллегия полагает необходимым взыскать госпошлину с кассатора, что составляет 2000 рублей ( ст. 333.19 п.1 п.п.3,9 НК РФ).

Доводы ООО «Экосинтез» в кассационной жалобе о том, что доплата за излишнюю площадь следует производить из курса доллара на момент рассмотрения спора – являются несостоятельными и не могут быть приняты во внимание по основаниям указанным выше.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 361,361, ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Самарского районного суда г. Самары от 24 июня 2010 года в части удовлетворения исковых требований ООО «Экосинтез» и взыскания с Незовибатько О.Е. в их пользу 45120 руб., государственной пошлины в доход государства 4000 руб.- отменить, постановить в этой части новое решение: « В иске ООО «Экосинтез» к Незовибатько Оксане Евгеньевне о взыскании задолженности по Договору Номер обезличен о долевом участии в строительстве жилья от Дата обезличенаг. в сумме 72235 руб. 20 коп. – отказать».

В остальной части то же решение суда оставить без изменения. Кассационную жалобу представителя Незовибатько О.Е. – Незовибатько О.Н. удовлетворить.

Кассационную жалобу ООО «Экосинтез» оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Экосинтез» государственную пошлину в доход государства в размере 2000 рублей.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи КОПИЯ ВЕРНА СУДЬЯ: