Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2014 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс» об обязании исполнить обязательства в соответствии с предварительным договором купли-продажи, совершить действия по снятию обременений с жилого дома и земельного участка, заключить основной договор купли-продажи, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, к Коммерческому банку «Мастер-Банк» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего- Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об изменении договора ипотеки (залога недвижимости), погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Герман М.В., объяснения ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО3 и ФИО2 обратились в суд с исковыми требованиям к ООО «Прогресс» об обязании исполнить обязательства в соответствии с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно: совершить действия по снятию обременений с жилого дома и земельного участка, заключить основной договор купли-продажи дома и земельного участка, взыскании неустойки в размере <данные изъяты> рублей, компенсации морального вреда <данные изъяты> рублей, признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> м2, расположенный по адресу: <адрес>, и дом, расположенный на земельном участке. Также заявили исковые требования к Коммерческому банку «Мастер-Банк» (ОАО) в лице конкурсного управляющего- Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об изменении договора ипотеки (залога недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ путем исключения из договора указанного в подп. 1.2.16 п. 1.2 земельного участка площадью <данные изъяты> м2с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Прогресс» заключило с ОАО Коммерческий банк «Мастер-Банк» договор №, на основании которого ответчик предоставил кредитные средства на реализацию проекта застройки принадлежащих ООО «Прогресс» земельных участков с целью дальнейшей продажи. В обеспечение исполнения кредитных обязательств принадлежащие ООО «Прогресс» земельные участки общей площадью около <данные изъяты> га были переданы в залог ответчику. Согласием на распоряжение предметом залога от ДД.ММ.ГГГГ банк согласовал заключение предварительных и основных договоров купли-продажи. С момента заключения кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ до момента отзыва у КБ «Мастер- Банк» (ОАО) лицензии была прекращена ипотека в отношении <данные изъяты> земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Прогресс» был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка, на основании которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, и дома, расположенного на указанном участке, после выполнения сторонами принятых на себя обязательств. По условиям предварительного договора купли-продажи истцы внесли обеспечительные платежи на условиях и в сроки, указанные в договоре. ООО «Прогресс», в свою очередь, согласно п. 6.1 договора обязано было в течение 6 месяцев с момента оплаты истцами обеспечительного платежа предпринять все меры для снятия обременения с объектов недвижимости и внести соответствующие изменения в ЕГРП. После прекращения обременения стороны обязаны были заключить основной договор купли-продажи и сдать документы на государственную регистрацию прекращения права собственности у ООО «Прогресс» и возникновения права собственности у истцов. Основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в ООО «Прогресс» с претензией о заключении основного договора, на которую ответа не получили. В связи с неисполнением ответчиком ООО «Прогресс» принятых на себя предварительным договором купли-продажи обязательств истцы просят взыскать с него неустойку, компенсировать моральный вред. В соответствии с заключенным кредитным договором между КБ «Мастер-Банк» (ОАО) и истцами, им были предоставлены кредитные средства для целевого использования, для приобретения объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре. В соответствии с условиями кредитного договора с момента государственной регистрации права собственности граждан в отношении приобретенных объектов недвижимости регистрируется залог в обеспечение исполнения обязательств покупателя-заемщика по кредитному договору перед КБ «Мастер-Банк» (ОАО), который удостоверяется закладной. Истцы считают, что, кредитуя их на покупку объектов недвижимости у ООО «Прогресс» на условиях предварительного договора купли-продажи и тем самым обеспечивая единовременную оплату всей стоимости объектов недвижимости, КБ «Мастер-Банк» (ОАО) как залогодержатель фактически дал согласие на переход к ним права собственности на приобретаемые объекты недвижимости, регистрацию залога приобретенных объектов недвижимости и прекращение залога, обеспечивающего обязательства ООО «Прогресс». Несмотря на указанные обстоятельства, до настоящего времени ответчик не дал согласие на снятие обременения с объектов недвижимости и делает невозможным исполнение гражданами обязанности по передаче их в залог.

Представитель ответчика- ООО «Прогресс» пояснила, что ООО «Прогресс» добросовестно исполняло свои обязательства по кредитному договору, однако иных источников для погашения кредита, кроме реализации земельных участков с построенными на них дачными домами у ООО «Прогресс» нет. Общий объем кредита составил <данные изъяты> рублей. На момент заключения кредитного договора № оценочная стоимость земельных участков, передаваемых в ипотеку, составляла <данные изъяты> рублей. В процессе строительства стоимость залогового имущества многократно возросла. Совокупность этих обстоятельств явилась условием для дачи согласия на распоряжение предметом залога. На момент отзыва у КБ «Мастер-Банк» (ОАО) лицензии залоговая стоимость земельных участков, оставшихся в залоге у КБ «Мастер- Банк» (ОАО), составила <данные изъяты> рублей без учета инвестиционных вложений. ООО «Прогресс», в свою очередь, предпринял все меры для снятия обременения с объектов недвижимости. В ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в адрес КБ «Мастер-Банк» (ОАО) направлены письма с просьбой прекратить обременения приобретенной физическими лицами недвижимости, зарегистрированные в обеспечение обязательств ООО «Прогресс». После отзыва с ДД.ММ.ГГГГ у Коммерческого банка «Мастер-Банк» (ОАО) лицензии на осуществление банковских операций ответчик претензии оставлял без ответа, то есть фактически отказывал в предоставлении согласия на прекращение обременения.

Представитель ответчика- Коммерческого банка «Мастер-Банк» (ОАО) в лице конкурсного управляющего- Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»- возражала против заявленных требований.

Судом постановлено изложенное выше решение, которым ФИО1 и ФИО2 отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ФИО3 и ФИО2 просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, удовлетворив требования истцов. В обоснование жалобы указали, что не знали о заключенных ДД.ММ.ГГГГ договорах №, №, об их существовании им стало известно лишь в процессе судебного разбирательства по настоящему делу. Следовательно, на момент заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ООО «Прогресс» истцы обоснованно полагали об исполнении ООО «Прогресс» своих обязательств перед КБ «Мастер-Банк» в соответствии с п. 1 ст. 352 ГК РФ. Суд указал, что претензии граждан к ответчику о прекращении ипотеки не основаны ни на законе, ни на договоре, так как отсутствует соглашение между гражданином, Банком и ООО «Прогресс», предусматривающее прекращение обязательств ООО «Прогресс» в случае поступления денежных средств за земельный участок, приобретенный на основании договора купли-продажи. Истцы не согласны с вышеуказанным утверждением суда, поскольку действующее законодательство не обязывает заключать подобное трехсторонние соглашение в случае приобретения недвижимого имущества гражданами на денежные средства предоставленные Банком по кредитному договору. Тем не менее, такое соглашение между истцами, ООО «Прогресс» и Банком существует, но не в едином документе, а в нескольких взаимосвязанных договорах. Истцы не согласны с утверждением суда о том, что заключенный сторонами предварительный договор прекратил свое действие, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ООО «Прогресс» с заявлением, в котором просила исполнить свои обязательства и заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.

Участники судебного разбирательства надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем имеются расписка, телефонограмма и уведомление о направлении извещения по факсимильной связи. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки в суд апелляционной инстанции, не представили.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ООО «Прогресс» принадлежит на праве собственности земельный участок площадью <данные изъяты> м2 с кадастровым № и расположенный на нем жилой дом. На спорный земельный участок и жилой дом зарегистрировано обременение- ипотека.

По кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ Коммерческий банк «Мастер-Банк» (ОАО) предоставил ООО «Прогресс» кредит в размере <данные изъяты> рублей с ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей- с ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей- с ДД.ММ.ГГГГ на деятельность, предусмотренную Уставом заемщика. Обязательства ООО «Прогресс» по кредитному договору обеспечиваются залогом принадлежащих заемщику земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим банком «Мастер-Банк» (ОАО) и ООО «Прогресс» заключен Договор ипотеки (залога недвижимости) №, который согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к данному договору был расторгнут по соглашению сторон с даты регистрации двадцати договоров залога от ДД.ММ.ГГГГ номера с № по №, заключенных между Коммерческий банк «Мастер-Банк» (ОАО) и ООО «Прогресс» в обеспечение исполнения обязательств ООО «Прогресс» по Кредитному договору №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Прогресс» и ФИО3, ФИО2 заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка и дома, согласно которому стороны в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязались в будущем в простой письменной форме заключить между собой договор купли-продажи указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Цена дома определена в <данные изъяты> рублей, участка- <данные изъяты> рублей.

Согласно п. 5 предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 6 месяцев с момента подписания предварительного договора купли-продажи при условии выполнения гражданами финансовых обязательств по договору.

Из п. 6 предварительного договора следует, что участок находится в залоге по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом в течение 6 месяцев с момента оплаты покупателями обеспечительного платежа в размере 50% от суммы цены участка и дома ООО «Прогресс» обязалось снять обременение с участка и внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством РФ.

Исполнение обязанности по оплате Ф-выми цены договора подтверждается платежными поручениями № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим банком «Мастер-Банк» (ОАО) и ФИО3, ФИО2 заключен кредитный договор №, по которому кредитор предоставил созаемщикам на условиях возвратности денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев для целей приобретения земельного участка и жилого дома по договору купли-продажи, который будет заключен между созаемщиками и ООО «Пргресс» на условиях заключенного между ними предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства банком перечислены на счет ООО «Прогресс», с которого производилось исполнение ООО «Прогресс» обязательств перед банком по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору ипотеки (залога недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, участок с кадастровым № вместе еще с <данные изъяты> участками находится в залоге у Коммерческого банка «Мастер-Банк» (ОАО).

Договор ипотеки (залога недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ является неотъемлемой частью кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и не предусматривает условия о прекращении ипотеки в случае исполнения обязательств перед кредитором в отношении части задолженности по кредитному договору, обеспеченной одним из договоров ипотеки посредством перечисления кредитору стоимости земельного участка, полученного от покупателя- гражданина.

Предварительный договор купли-продажи, заключенного между ООО «Прогресс» и Ф-выми содержит указание на то, что приобретаемый земельный участок находится в залоге по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и на наличие обременения права собственности на дом в виде ипотеки в силу закона.

Таким образом, в момент заключения предварительного договора истцы не могли не знать о наличии обременения в виде залога имущества, которое они намеревались приобрести.

При этом к моменту заключения предварительного договора согласие КБ «Мастер-Банк» (ОАО) на распоряжение ООО «Прогресс» предметом залога отсутствовало, в то время как в силу п. 4.1.6 договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель обязан не отчуждать, не переуступать, не распоряжаться каким-либо иным образом предметом залога (не осуществлять его продажу, дарение, передачу в качестве вклада (доли) в уставный капитал юридического лица и т.д.), не совершать иных сделок с предметом залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

ДД.ММ.ГГГГ КБ «Мастер-Банк» (ОАО) было дано согласие ООО «Прогресс» на распоряжение предметом залога в виде спорных земельных участков, но в рамках договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ. Судом первой инстанции правильно указано, что поскольку данный договор ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, указанное согласие нельзя распространять на сделки по отчуждению земельных участков, совершенные после ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, само по себе согласие на распоряжение предметом залога не является основанием прекращения ипотеки.

В соответствии с п. 4.2 предварительного договора ООО «Прогресс» обязалось передать участок и дом без обременений и прав третьих лиц. Поскольку судом не установлено оснований для снятия обременений с указанного имущества, признание права собственности истцов на него не приведет к прекращению залога, а смена залогодателя при имеющихся обстоятельствах (банкротство существующего залогодателя- ООО «Прогресс») не приведет к возникновению у истцов всей совокупности правомочий собственника по смыслу ст. 209 ГК РФ.

С учетом установленных обстоятельств основания для удовлетворения требований об обязании Коммерческого банка «Мастер-Банк» (ОАО) изменить договор ипотеки (залога недвижимости), погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении жилого дома и земельного участка, а также об обязании ООО «Прогресс» исполнить обязательства в соответствии с предварительным договором купли-продажи, совершить действия по снятию обременений с жилого дома и земельного участка, заключить основной договор купли-продажи, а также о признании права собственности на земельный участок и жилой дом отсутствуют.

Также не имеется оснований для удовлетворении требований о взыскании с ООО «Прогресс» предусмотренной п. 5.5 предварительного договора неустойки за нарушение срока заключения основного договора купли продажи. В ходе рассмотрения дела установлено, что договор купли-продажи на условиях предварительного договора вообще не может быть заключен, поэтому взыскание указанной неустойки не является надлежащим способом защиты нарушенного права истцов.

В связи с отказом в удовлетворении требований об обязании ООО «Прогресс» исполнить обязательства в соответствии с предварительным договором купли-продажи, совершить действия по снятию обременений с жилого дома и земельного участка, заключить основной договор купли-продажи, признании права собственности на земельный участок и жилой дом компенсация морального вреда взысканию также не подлежит.

Истцы при этом не лишены возможности требовать с ООО «Прогресс» возврата уплаченных сумм и возмещения понесенных убытков, а также компенсации морального вреда по иным основаниям.

С учетом установленных обстоятельств, несмотря на приведенное судом апелляционной инстанции иное правовое обоснование, обжалуемое решение суда от отказе истцам в удовлетворении исковых требований отмене не подлежит.

Указаний на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит. В силу ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией проверена законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Судья Водопьянова О.А.