Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Дудина И.С. на решение Самарского районного суда г. Самары от 25 июня 2012 года, которым постановлено:

«В удовлетворении заявления Дудина И.С. о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области отказать».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дудин И.С. обратился в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

В обоснование заявления сослался на то, что 22.11.2005 г. им на аукционе приобретен объект недвижимого имущества – нежилое здание, площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: земельный участок под знанием площадью 282,5 кв.м., относящийся к категории «земли поселений».

По итогам аукциона между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и заявителем заключен договор купли-продажи № 1087 от 22.11.2005 г., объекты недвижимого имущества переданы заявителю по акту приема-передачи. Дудиным И.С. полностью оплачена сумма по договору в размере 816 946,12 руб.

27.12.2010 г. между Министерством культуры Самарской области и заявителем заключено охранное обязательство № 327-10/1696 на объект культурного наследия – вышепоименованное нежилое помещение.

В последующем заявитель и Департамент управления имуществом г.о. Самара обратились к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи здания и земельного участка. Однако решениями заинтересованного лица от 28.02.2012 г. в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности заявителю было отказано в связи с тем, что здание фактически разрушено и прекратило свое существование.

Дудин И.С. полагал решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности необоснованными.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Дудин И.С. просил суд признать решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на недвижимого имущества – нежилое здание, площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: земельный участок под знанием площадью 282,5 кв.м. незаконными и обязать заинтересованное лицо произвести государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на данный объект недвижимого имущества.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Дудин И.С. просит решение отменить, поскольку считает его неправильным.

В заседании судебной коллегии представитель Дудина И.С. – Курникова М.А., действовавшая на основании доверенности, доводы жалобы поддержала в полном объеме. Пояснила, что судом в ходе разрешения спора дана ненадлежащая оценка обстоятельствам дела. Договор купли-продажи земельного участка и здания, расположенного на нем, заключен в ноябре 2005 года, документация Департаментом оформлена в 2008 году, на подписание представлена в 2010 году. За указанный период времени здание подвергалось разрушению, денежные средства на его реконструкцию Дудин И.С. не вкладывал, поскольку отсутствовали правоустанавливающие документы. Представитель также обратила внимание на то, что судом первой инстанции не исследовались документы на землю. Правовая природа объекта не определена. Факт разрушения здания представитель заявителя не отрицала и указала, что стоимость земельного участка должна быть компенсирована Дудину И.С.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области – Булатова А.Р., действовавшая на основании доверенности, с доводами жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения. Пояснила, что отказ заинтересованного лица основан на правовой экспертизе представленных на регистрацию документов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Судом установлено, что 22.11.2005 г. Дудиным И.С. на аукционе приобретен объект недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 338,9 кв.м., расположенное по адресу: земельный участок под знанием площадью 282,5 кв.м., относящиеся к категории «земли поселений».

По итогам аукциона между Департаментом управления имущественных отношений г.о. Самара и Дудиным И.С. заключен договор купли-продажи № 1087 от 22.11.2005 г., объекты недвижимого имущества переданы заявителю по акту приема-передачи. Дудиным И.С. полностью оплачена сумма по договору в размере 816 946,12 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены их права и свободы.

Согласно требований нормы ст. 255 ГПК РФ, и разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.02.2009 г. «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», основанием для принятия судом решения о признании ненормативного акта государственного органа, его противоправного действия (бездействия) незаконным, является одновременное наличие двух обязательных условий наступления юридически значимых последствий в виде незаконности правового акта, действия (бездействия) государственного органа и нарушение государственным органом прав и законных интересов, а равно создание препятствий к осуществлению прав и свобод гражданина, обратившегося в суд с соответствующим требованием. При этом понуждение судом государственного органа к исполнению обязанности, о которой просит заявитель, в силу требований ч. 4 ст. 258 ГПК РФ допустимо только в случае признания действий (бездействия) государственного органа незаконными.

Из материалов дел следует, что 03.11.2011 г. ДУИ г.о. Самара, в лице представителя по доверенности Лукина В.А., и заявитель обратились к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое здание (здание № 01/259/2011-545) и земельный участок (заявление № 01/259/2011-547) по адресу: .

Заявителем было также подано заявление о регистрации ограничения (обременения) обязательство (охранное) по содержанию, сохранению и использованию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) (№) в отношении вышеназванного нежилого здания.

18.11.2011 г. на основании п. 1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заинтересованным лицом принято решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения), перехода права и права собственности на нежилое здание и земельный участок с 18.11.2011 г. до 18.12.2011 г.

16.12.2011 г. на основании заявления ДУИ г.о. Самара № 01/315/2011-743) и в соответствии с п. 3 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заинтересованным лицом принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое здание и земельный участок на 90 календарных дней.

21.12.2011 г. Управлением Росреестра по Самарской области принято решение об отказе в государственной регистрации ограничения (обременения) обязательство (охранное) по содержанию, сохранению и использованию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: .

Основанием для принятия обжалуемого решения послужило то обстоятельство, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о праве собственности заявителя – Дудина И.С. на вышеназванное здание отсутствуют.

По результатам правовой экспертизы представленных заявителем документов и после подачи ДУИ г.о. Самара заявления о возобновлении государственной регистрации только в отношении нежилого здания (№ 01/018/2012-851 от 21.02.2012 г.) 28.02.2012 г. Управлением Росреестра по Самарской области приняты решения об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое здание (заявление № 01/259/2011-545).

20.03.2012 г. Управлением Росреестра по Самарской области по окончанию приостановления государственной регистрации, принято решение об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок (заявление №) по адресу: . на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Приказом Комитета по управлению имуществом г. Самара №1157 от 16.09.2005 г. «Об условиях приватизации нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено, по адресу: » установлено обременение выставляемого на аукцион объекта обязательствами по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия.

Как указано в п.3.2.1, 3.2.2. представленного заявителем договора купли-продажи объекта нежилого фонда №1087 от 25.11.2005 г. условия охранного обязательства по сохранению, содержанию и использованию объекта культурного наследия, заключенного покупателем объекта с Министерством культуры, молодежной политики и спорта Самарской области, являются существенными условиями договора купли-продажи объекта нежилого фонда.

В силу п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а так же выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Согласно п. 3 ст. 29 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» охранное обязательство оформляется в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Государственная регистрация ограничений (обременении), установленных охранными обязательствами, осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности на объект культурного наследия (памятник истории и культуры), выявленный объект культурного наследия (памятник истории и культуры) или имущественный комплекс унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Вместе с тем п. 2 ст. 13 Закона «О регистрации…» установлено, что государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Государственная регистрация ограничений (обременении) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, повторное заявление о государственной регистрации ограничения (обременение) в связи с отнесением вышеуказанного объекта недвижимости к объектам культурного наследия с приложением необходимых документов от заявителя не поступало.

Вышеизложенное свидетельствует об обоснованности доводов заинтересованного лица о нарушении заявителем вышеназванных положений закона.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондом ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденным постановление Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. №359, к зданиям (кроме жилых) относятся здания, представляющие собой архитектурно -строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ гибель или уничтожение имущества является основанием для прекращения права собственности на него. Таким образом, на имущество, которое прекратило свое существование как индивидуально-определенная вещь не может возникнуть право собственности.

Как следует из представленных на государственную регистрацию документов, общее состояние здания является руинированным, полностью утрачены конструкции крыши (кровельное покрытие, обрешетка, стропильные конструкции), все перекрытия, фрагменты несущих стен здания сохранены частично, перегородки здания полностью утрачены, двери и окна так же утрачены, выведены из строя центральное отопление, электрическое освещение, водопровод, канализация.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что заявленный к регистрации объект не относился к недвижимому имуществу, право на который могло бы быть зарегистрировано как на объект недвижимости, поскольку фактически нежилое здание площадью 338,90 кв.м. по адресу: , прекратило свое существование, является обоснованным вывод суда о том, что государственная регистрация перехода права собственности на данный объект не может быть проведена.

Положениями п. 1 ст. 28 Закона о приватизации определено, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано в п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Ввиду того, что на момент окончания правовой экспертизы документов и принятия решения, государственная регистрация перехода права и права собственности заявителя на земельный участок, расположенный под вышеназванный нежилым зданием не была совершена, не могла быть произведена и регистрация права собственности заявителя на земельный участок.

В соответствии с приложенному к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества и занимаемого им земельного участка №1087 от 25.11.2005 г. плану границ на земельный участок, отчуждаемый земельный участок находится в прибрежной полосе водоохраной зоны р. Самара.

Согласно положениям п.п. 3 п. 5, п. 8 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Из представленных документов и письма отдела водных ресурсов по Самарской области от 23.12.2011 г. №КГ-29/2829, полученного в ответ на запрос Управления Росреестра по Самарской области, невозможно установить, проходит ли в границах земельного участка береговая полоса водоохраной зоны водного объекта.

Доказательств в подтверждение того, что береговая полоса водоохраной зоны водного объекта не проходит в границах отчуждаемого земельного участка, заявителем не представлено.

При таких обстоятельствах, изучив собранные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания незаконным и отмене решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе заявителю в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на указанное недвижимое имущество не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Дудина И.С. правовых оснований для отмены судебного решения не содержат, сводятся лишь к несогласию с выводами суда.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, исследованным доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.

Факт того, что недвижимое имущество в государственной регистрации права собственности на который отказано заинтересованным лицом, находится в аварийном состоянии, руинированно, не имеет дверей, окон и стен, было достоверно установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в материалах дела актом технического состояния объекта культурного наследия № 520-10/3319 от 01.12.2010 г., а также фотографиями. В связи с этим, правовых оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Самарского районного суда г. Самары от 25 июня 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий –

Судьи: