Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя истца ФИО1 - ФИО2 на решение Бийского районного суда Алтайского края от 08 сентября 2010 года по иску ФИО1 к ФИО3, некоммерческому объединению садоводческое товарищество «Катунь» о признании права собственности на земельный участок, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Мжельской Г.А., руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Бийского районного суда Алтайского края от 08 сентября 2010 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Уманец А.С. Дело № 33-8444- 10г.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

03 ноября 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Терентьевой В.К.

судей Мжельской Г.А., Секериной О.И.

Заслушав доклад судьи Мжельской Г.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, Некоммерческому объединению садоводческого товарищества «Катунь» о признании за истцом права собственности на земельный участок, для ведения садоводства, мерою 10 соток, находящийся в Некоммерческом объединении садоводческого товарищества «Катунь», по ул. (…), об истребовании имущества из чужого незаконного владения данного участка и построенного на нем двухэтажного садового жилого дома, указывая, что он в 2000 году был принят в члены товарищества «Катунь», где ему был отведен спорный земельный участок, на котором росли тополя. ФИО1 занимался благоустройством земельного участка, выкорчевал тополя, завез чернозем, построил двухэтажный жилой дом, общей площадью 121 кв.м. с гаражом, баню, туалет и летнюю беседку. Истец исправно платил членские взносы. 16.05.2008 года находясь в нетрезвом состоянии, без правоустанавливающих документов и не обладая правом распоряжения спорным земельным участком, истец выдал нотариальную доверенность с правом передоверия ФИО4 на осуществление полномочий по регистрации права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым строением и продажей с правом получения причитающихся денежных средств. Данная доверенность ничтожна, не имеет юридической силы и не могла повлечь правовых последствий по следующим причинам, в ней неверно указан адрес нахождения земельного участка, истец не имел права распоряжаться земельным участком. 27.05.2008 года ФИО5 переоформил доверенность на оформление и продажу спорного участка с жилым строением на ФИО3, который в настоящее время владеет земельным участком истца и живет в его доме. Доверенность от 16.05.2008 года отменена истцом 20.01.2010 года.

По доверенности истец денег ни от ФИО5, ни от ФИО3 за свое имущество не получал. На момент выдачи доверенности истец с 29.08.1970 года состоял в зарегистрированном браке с ФИО6, в связи, с чем спорное имущество является совместной собственностью супругов, и без согласия супруги, ФИО5 не мог реализовать его.

ФИО1 в настоящее время не может по упрощенной процедуре переоформить свое право на земельный участок и построенный на нем жилой садовый дом, в силу отказа необоснованного отказа председателем товарищества в предоставлении необходимых документов. Истцу стало известно, что ответчик ФИО3 незаконно оформляет свое право на спорный земельный участок.

При рассмотрении дела по существу, ФИО1 уточнил и дополнил исковые требования, ссылаясь на то, что ему в ходе рассмотрения дела стало известно о том, что 27.05.2008 года ФИО4 от его имени составил и подписал договор купли-продажи спорного имущества, где предметом договора значится земельный участок с жилым строением, требующим ремонта, по адресу: (…), покупателем по договору выступает ФИО3. Данный договор купли-продажи составлен с грубейшими нарушениями норм закона и не может иметь юридической силы по следующим основаниям. На момент составления договора спорный земельный участок и жилое строение, как объекты гражданских прав не существовали, т.к. в установленном порядке не были оформлены. ФИО4, действуя по доверенности обязан был сначала оформить и зарегистрировать в установленном порядке право собственности истца на спорное имущество, для того чтобы появился предмет договора купли-продажи. На момент составления договора земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, а согласно ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет. Далее в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п.2 ст.8 ЗК РФ, п.1 ст.18 Закона о регистрации прав недвижимости, в договоре должны быть указаны : описание недвижимости, местоположение участка, площадь участка, кадастровый номер, категория земель, целевое назначение. В договоре также не определены, надлежащим образом харакретистики передаваемого двухэтажного садового жилого дома. Согласно ст.554 ГК РФ условие о предмете является существенным условием договора купли-продажи недвижимости и это условие в данном договоре не согласовано.Составив не соответствующий требованиям закона договор ФИО4 от имени истца вывел его из членов товарищества, хотя ему истец таких полномочий не давал. ФИО3 незаконно приняли в члены товарищества и незаконно предоставили спорный земельный участок. По мнению истца, договор купли-продажи является незаключенным в связи с чем, он просит признать его таковым, признать за ним права собственности на земельный участок, истребовать участок с находящимся на нем садовым жилым домом из незаконного владения ФИО3.

Решением Бийского районного суда Алтайского края от 08.09.2010 года в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3, некоммерческому объединению садоводческое товарищество «Катунь» о признании права собственности на земельный участок, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказано.

В кассационной жалобе представитель истца ФИО1 просит решение отменить и вынести новое решение полностью удовлетворив требования. Полагает, что суд ошибся в применении норм материального и процессуального права, ФИО4 действуя по доверенности обязан был оформить и зарегистрировать в установленном порядке право собственности истца на спорное имущество и продать их, получить и передать причитающиеся продавцу деньги. Вместо этого он передал неоформленное спорное имущество ответчику взамен получил два автомобиля вопреки воле истца, фактически совершил обмен, прикрыв его предполагаемым договором купли-продажи, денег не было в природе. Выводы суда о том, что расчет был произведен - ошибочен. По условиям доверенности и по правилам продажи недвижимости ФИО4 обязан был произвести регистрацию договора купли-продажи и переход права истца на покупателя. В договоре не согласовано условие о предмете, такой договор не считается заключенным, следовательно заявление ФИО4 об исключении ФИО1 из товарищества и решение собрания об его исключении незаконно. Договор, который не состоялся не может быть подвергнут оценке на предмет недействительности, истцом был предъявлен иск о признании договора не заключенным, а не иск о признании сделки недействительной.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения истца ФИО1 и его представителя поддержавших жалобу, представителя ФИО3, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по основаниям пп.1 п.1 ст.362 ГПК РФ.

Как следует из материалов дела, с 2000 года по 2008 год ФИО1 являлся членом некоммерческого объединения садоводческое товарищество «Катунь», ему в пользование был предоставлен земельный участок по ул. (…). За время нахождения указанного земельного участка в пользовании ФИО1 на нем был построен двухэтажный дом, общей площадью 121 квадратный метр.

16.05.2008 года ФИО1 оформил нотариальную доверенность на имя ФИО4, согласно текста которой, поручил последнему зарегистрировать право собственности и продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок с расположенным на нем жилым строением, находящийся по адресу: (…), с правом получения причитающихся денег и передачей их доверителю, а также регистрацией прав на указанное имущество, договора купли-продажи и перехода прав на покупателя, а также расписываться за него и совершать иные фактические и юридические действия, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность выдана с правом передоверия.

Согласно договора купли-продажи от 27.05.2008 года, выполненного в простой письменной форме ФИО4, действуя на основании вышеуказанной нотариальной доверенности продал ФИО3 земельный участок с жилым строением требующим ремонта, расположенный по адресу: ул. (…), общей стоимостью 1.000.000 рублей.

28.05.2008 года ФИО4, действуя в интересах ФИО1, на основании нотариально удостоверенной доверенности обратился с письменным заявлением к председателю товарищества ФИО7 с заявлением об исключении ФИО1 из членов товарищества «Катунь» в связи с продажей земельного участка с домом и хозяйственными постройками, расположенными в садоводстве по ул. (…).

Доверенность от 16.05.2008 года отменена истцом 20.01.2010 года.

Отказывая в удовлетворении иска в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО4 при заключении договора купли-продажи действовал в рамках полномочий указанных в нотариальной доверенности от 16.05.2008 года, фактическая передача спорного земельного участка с находящимися на нем строениями состоялась, расчет по договору покупателем произведен. Вместе с тем, суд считает, что договор купли- продажи от 27.05.2008 года в части продажи спорного земельного участка, является недействительной сделкой, поскольку на момент продажи спорного земельного участка ФИО1 не являлся его собственником, а, следовательно, не имел правомочия по распоряжению им. В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Кроме того, в настоящее время ответчик ФИО3, являясь членом некоммерческого объединения садоводческого товарищества «Катунь», вправе в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» приобрести спорный земельный участок в свою собственность.

Суд оснований для признания сделки недействительной (в части купли-продажи двухэтажного дома, общей площадью 121 квадратный метр, гаража, бани, туалета и летней беседки) не установил.

Судебная коллегия находит решение об отказе в иске ФИО1 преждевременным по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд первой инстанции оставил без внимания правовые основания обращения ФИО1 в суд, его требования о признании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым садовым домом от 27.05.2008 года незаключенным. В решении, в нарушении ст.198 ГПК РФ, отсутствуют мотивы, по которым суд отказывает в данном требовании. Договор купли-продажи по основаниям его недействительности истец не оспаривал.

Не дал правовой оценки суд полномочиям, которыми наделил ФИО1 - ФИО4 в доверенности от 16.05.2008 года, а именно поручил последнему зарегистрировать право собственности и продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок с расположенным на нем жилым строением, находящийся по адресу: Алтайский край, Бийский район, некоммерческое объединение садоводческое общество «Поселок Катунь», с правом получения причитающихся денег и передачей их доверителю, а также регистрацией прав на указанное имущество, договора купли-продажи и перехода прав на покупателя, а также расписываться за него и совершать иные фактические и юридические действия, связанные с выполнением данного поручения.

ФИО4 обладая полномочиями, указанными в доверенности, вправе был совершать до отмены доверенности, от имени представляемого юридически значимые действия.

Из содержания доверенности видно, что земельный участок с расположенным на нем жилым строением, в договоре купли-продажи должны были выступать в качестве объектов недвижимости.

Федеральный закон от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", ввел упрощенный порядок регистрации прав собственности на полученные гражданами ранее земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Согласно ч.17 ст.51 ГрадК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства. Вышеуказанный Закон ввел упрощенную процедуру (декларативную форму) регистрации строений на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства.

Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сделка с объектом недвижимости считается зарегистрированной, а правовые последствия такой сделки наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем государственная регистрация перехода права, ограничений (обременении) и сделок с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).

На момент подписания оспариваемого договора регистрации права собственности на продаваемое недвижимое имущество за продавцом не имелось, о чем было известно покупателю. Доказательства расчета покупателя с продавцом в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах, решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку по делу требуется дополнительная проверка и исследование юридически значимых обстоятельств.

При новом рассмотрении, суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельств дела, рассмотреть требование о признании договора купли-продажи незаключенным, дать оценку действиям ФИО8, оценив представленные доказательства вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Председательствующий:

Судьи: