Гражданский кодекс часть 1

ОАО «N... » обратился в суд с иском к Р. , в котором просили признать Договор аренды движимого и недвижимого имущества № № от года, заключенного между ними, незаключенным.

Требования мотивировали тем, что года между Р. , как арендодателем, и ОАО «N... », как арендатором, был заключен Договор аренды движимого и недвижимого имущества № № , сроком на 3 (три) года - с года по года, следующего имущества:

- здание опытной (экспериментальной) лавы, назначение нежилое, 2-этажное инв. № № литер «…» по адресу: , площадью кв.м.;

- земельный участок площадью кв.м. под зданием, кадастровой № № категория земель «земли населенных пунктов»;

- земельный участок площадью кв.м. прилегающий к зданию, кадастровой № № категория земель «земли населенных пунктов»;

- коммуникации: Электрические сети, Инженерные сети передаются по акту.

Общий размер арендной платы Договором был определен ежемесячно из расчета (…) рублей (без учета НДС) за 1 квадратный метр занимаемой площади. При этом, арендная плата установлен в виде возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Дата > указанный Договор был зарегистрирован в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. Они полагают данный Договор аренды незаключенным, поскольку сторонами не согласовано и не определено существенное условие договора в части размера арендной платы. Так, в соответствии с подп.1 п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде платежей, вносимых периодически или единовременно. Однако, сторонами не установлен общий размер арендной платы, а лишь установлена ставка арендной платы в размере (…) рублей за 1 квадратный метр занимаемой площади. Кроме того, указывают, что в части арендной платы, подлежащей уплате в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, пункт 3.2. Договора устанавливает, что перечень улучшений арендованного имущества отражаются в Приложение № 6, которое должно быть подписано обеими сторонами. Таким образом, исходя из положений п.п. 3.1, 3.2 Договора и Приложения № 6, полагают, что можно сделать вывод о том, что сторонами было достигнуто соглашение по условиям осуществления улучшения арендованного имущества, осуществляемого в качестве арендной платы. Однако, с учетом п. 3.4. Договора, предусматривающего, что арендатор производит улучшение арендованного имущества как внутренние, так и внешние, на свое усмотрение, полагают, что в договоре имеется два пункта, которые противоречат друг другу, и вследствие данного противоречия невозможно установить порядок производства арендованного имущества улучшений (либо Арендатор производит улучшения, предусмотренные Приложением, либо по своему усмотрению), которые являются формой арендной платы. Помимо изложенного, считают, что в части аренды коммуникации: Электрические сети, Инженерные сети, плата за пользование данным имуществом Договором аренды не предусмотрена вообще, а соответственно размер арендной платы за пользованием коммуникациями не согласован.

В судебном заседании представители истца Д.А. , Ю.А. требования поддержали.

Ответчик и его представитель А.Б. иск не признали.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Кемеровской области, ФИО1 требования полагал необоснованными.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 21 ноября 2011 года иск ОАО «N... » удовлетворен и постановлено:

«Признать незаключенным договор аренды движимого и недвижимого имущества № № , подписанный между Р. и Открытым акционерным обществом «N... » года, зарегистрированным в ЕГРП дата > года.

Взыскать с Р. в пользу Открытого акционерного общества «N... » судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме (…) рублей ( рублей)».

В кассационной жалобе Р. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, мотивируя тем, что вывод суда, о незаключенности договора, не основан на нормах материального права, поскольку считает, что из п.п. 1.1., 2.1, 3.1 Договора аренды недвижимого имущества следует, что предмет, цена и срок договора определены.

Полагает, что вывод суда, что стороны не достигли соглашения в письменной форме о размере арендной платы, не основан на материалах дела и противоречит п. 3.1 договора аренды недвижимого имущества. Арендная плата сторонами по договору определена как комбинированная, что не противоречит законодательству и соответствует положениям п. 2 ст. 614 ГК РФ. При этом, условиями договора предусмотрены возможности альтернативного внесения арендной платы как в твердой денежной сумме, так и в виде возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в соответствии с приложением № 6. Кроме этого, произведенные арендатором улучшения регламентированы ст. 632 ГК РФ, из которой следует, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Стороны имели возможность произвести взаимные расчеты, в любой из периодов срока действий договора.

Неверным и необоснованным считает указание суда, что в договоре не раскрывается понятие «занимаемой площади», что говорит о неверном толковании судом положений ст. 431 ГК РФ в той части, что буквальное значение договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Указывает, что из договора однозначно усматривается, что общая площадь всех передаваемых объектов по акту передачи и является «занимаемой площадью» и двусмысленное толкование этого не допустимо, т.к. не согласуется с положениями п. 1.1 договора аренды недвижимого имущества.

Полагает, что судом не учтено, что земельные участки закон, п. 1 ст. 607 ГК РФ, также относит к самостоятельным объектам арендных отношений, и в данном случае на передаваемые в аренду земельные участки не установлен особый правовой режим и передача данных участков в аренду по ст. 3 Земельного кодекса РФ регулируется гражданским законодательством в соответствии с общими положениями об аренде глава 34 ГК РФ.

Не состоятельными считает выводы суда в той части, что плата за землю должна быть установлена общая сумма арендной платы, а не ее ставка. Вместе с тем, в договоре не указана ставка, а установлено буквально «ежемесячная арендная плата» за пользование землей из расчета (…) рублей за один квадратный метр. В силу п.4 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок и условия и сроки внесения арендной платы за земельный участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: возложения на арендатора обусловленных договором (п. 3.1 и приложение № 6) затрат на улучшение арендованного имущества.

Также указывает, что арендная плата применительно к аренде коммуникаций не определена, по причине того, что по п. 1.2 Договора аренды недвижимое имущество предоставляется арендатору для использования в производственных целях, а без электрических и инженерных сетей это не возможно. Этот пункт договора свидетельствует о наличии коммуникаций для осуществления производственной деятельности. Данные объекты являются необходимыми элементами обеспечения деятельности основных объектов аренды. Более того, если бы указанные объекты были переданы в аренду, то невозможно было бы определить возможность исчисления арендной платы за данные объекты. В связи с чем, стороны пришли к соглашению о возможности передачи данных объектов без установления арендной платы. Таким образом, отсутствие соглашения об оплате аренды за данные объекты не может являться основанием к выводу о признании спорного договора незаключенным.

Вывод суда об отсутствии претензий о задолженности по арендной плате опровергается претензией истца, и более того, данный вывод не имеет правового значения, поскольку арендодатель вправе предъявить требования арендатору об оплате аренды в любой период действия договора аренды и отсутствие каких-либо претензий в период действия договора не свидетельствует об отсутствии права на обращение с иском о взыскании задолженности по договору аренды.

Помимо изложенного, считает, что судом при рассмотрения дела не были исследованы в полной мере ряд существенных доказательств направленных на правильное разрешение спора, а именно: не исследован протокол о состоянии движимого и недвижимого имущества по договору № № от г., не учтено при рассмотрении дела заявление о преступлении от г (л. д. 62) где истец сам определяет размер арендный платы по договору аренды от № № в сумме (…) руб., из объяснения С. (л. д. 88) следует, что проводится работа по демонтажу колонн здания и действия истца основаны на договоре аренды на территории принадлежащей Р. .

Изучив материалы дела, заслушав Р. , поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца – Ю.А. , действующего на основании доверенности, просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов кассационной жалобы, в соответствии с ч.1 ст. 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, дата > года между истцом и ответчиком в письменной форме был подписан договор № № аренды движимого и недвижимого имущества (л.д.6-10).

В соответствии пунктом 1.1. договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду следующее имущество:

- здание опытной (экспериментальной) лавы, назначение нежилое, 2-этажное инв. № № литер … по адресу: , площадью кв.м.;

- земельный участок площадью кв.м. под зданием, кадастровой номер № категория земель «земли населенных пунктов»;

- земельный участок площадью кв.м. прилегающий к зданию, кадастровой номер № категория земель «земли населенных пунктов»;

- коммуникации: Электрические сети, Инженерные сети передаются по акту.

В соответствии с пунктом 2.1. договора движимое и недвижимое имущество сдается в аренду на 3 (три) года. Срок аренды с года по г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяется на отношения сторон, возникшие с даты подписания договора.

Дата > года договор был зарегистрирован в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое была сделана запись № № .

Вышеуказанный договор аренды является смешанным договором, так как содержит элементы договоров аренды здания или сооружения, аренды земельных участков, аренды, правовое регулирование данных видов договоров осуществляется параграфами 1,4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1. договора общий размер арендной платы устанавливается ежемесячно из расчета (…) рублей (без учета НДС) за 1 квадратный метр занимаемой площади. Одновременно договором предусмотрено, что арендная плата устанавливается в виде возложения на Арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенных условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.654 ГК РФ к существенным условиям договора аренды здания или сооружения отнесено условие о размере арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

То есть, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения, не может считаться заключенным.

Договором аренды, предусмотрена комбинированная форма арендной платы, включающая в себя денежные платежи и затраты на улучшение арендованного имущества.

В соответствии с ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 3.1. договора аренды, подписанного между сторонами, общий размер арендной платы устанавливается ежемесячно из расчета (…) рублей (без учета НДС) за 1 квадратный метр занимаемой площади, при этом в договоре не раскрывается понятие «занимаемой площади», а также порядка ее определения.

Судебная коллегия полагает правильным вывод суда о том, что занимаемая площадь и фактически переданная площадь не тождественные понятия, так как отсутствие в договоре четкого определения «занимаемой площади», применительно к подписанному договору, и установленного порядка ее определения исключает возможность определения размера арендной платы, подлежащей уплате в форме твердых денежных платежей.

Сторонами не представлено в суд расчета, определяющего размер арендной платы в твердой денежной сумме, что также свидетельствует о том, что стороны не могут определить ее размер.

Суд также правильно указал, что расчет арендной платы в (…) руб. за кв.м. нельзя признать правильным по вышеизложенным основаниям. Кроме того, согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка и соответственно плата за земельный участок, расположенный под зданием опытной (экспериментальной) лавы не может исчисляться по ставке (…) рублей.

В части определения арендной платы за земельные участки подобная форма расчета не может быть применена, поскольку в соответствии со ст. 65 ЗК РФ арендная плата за земельные участки должна быть установлена в договоре, при этом она должна быть установлена общая сумма арендной платы, а не ее ставка.

С учетом установленных судом обстоятельств и приведенных в решении нормах материального права, судебная коллегия полагает решение суда законным и обоснованным.

Рассматривая доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Довод кассатора о том, что договор аренды зарегистрирован в ЕГРП УФРС по Кемеровской области, поэтому не может считаться незаключенным, основан на неправильном толковании права. Данное обстоятельство не лишает сторону договора оспорить его в судебном порядке по тем или иным основаниям.

Довод относительно согласования размера арендной платы между сторонами договора аренды, фактически переданной и занимаемой площади, направлен на переоценку установленных судом обстоятельств.

В соответствие с подпунктом 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендованное имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, однако сторонами не установлен общий размер арендной платы, а установлена лишь ее ставка. В п. 3.1 Договора аренды указано, что арендная плата уплачивается за 1 кв.м. занимаемой площади, при этом в договоре не раскрывается понятие занимаемой площади и порядка ее определения, таким образом невозможно определить размер арендной платы в твердой сумме.

Коллегия полагает также правильным вывод суда о противоречии п.3.2 и п.3.4 Договора аренды, так в соответствие с п. 3.2 Договора и пунктом 1 Приложения №6 к договору аренды арендатор производит улучшения внутри здания, обусловленные приложением, либо производит улучшения на свое усмотрение, как то предусмотрено п.3.4 Договора. Таким образом нельзя определить порядок производства улучшений в арендованном имуществе, можно ли отнести те или иные затраты на улучшения в счет арендной платы и обусловлены ли они договором.

Сам факт направления претензии в адрес истца ответчиком никак не влияет на существо вынесенного решения, так как в претензии не содержится размер арендной платы, подлежащий уплате.

Ходатайств о вызове свидетеля С. сторонами не заявлялось, стороны не возражали окончить рассмотрение дела по имеющимся доказательствам. Объяснение же указанного свидетеля нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу. Лица, участвующие в деле инициируют вызов свидетелей, а не суд (ст.69 ГПК РФ) Свидетель предупреждается за дачу заведомо ложных показаний и допрашивается непосредственно в судебном заседании (ст.70 ГПК РФ). Только в этом случае показания свидетеля буду являться допустимым доказательством по делу (ст.60 ГПК РФ)

Само по себе указание на размер арендной платы в заявлении о преступлении не может быть признано достоверным доказательством действительной арендной платы и не опровергает выводов суда о не заключенности договора аренды.

Судебная коллегия полагает, что судом установлен круг обстоятельств, подлежащих установлению для рассмотрения и разрешения настоящего дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Доводам сторон и представленным доказательствам, в соответствие с ст.67 ГПК РФ судом 1 инстанции дана надлежащая оценка. Судом верно применены нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.347 ч.1, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 21 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Р. без удовлетворения.

Председательствующий Быкова С.В.

Судьи Хомутова И.В.

Проценко Е.П.