Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 05 октября 2010 года дело по кассационной жалобе ТСЖ «****, дом 197А» на решение Миасского городского суда Челябинской области от 28 июля 2010 года.

Заслушав доклад судьи Бунчук О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Товарищество собственников жилья «****, дом 197А» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская строительная компания», Мифтахову Р.И., Перескокову В.В. с требованиями:

- о признании того, что в нежилых помещениях № 1 и 14, являющихся одним н тем же помещением, расположенным в цокольном этаже жилого дома № 197-а по **** в г. Миассе, находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения дома,

- о признании ничтожным договора № 1/49 на участие в долевом строительстве от 01 декабря 2006,

- отмене государственной регистрации права собственности на нежилые помещения №№ 1 и 14, расположенные в цокольном этаже жилого дома,

- о признании права общей долевой собственности собственников квартир указанного жилого дома на нежилые помещения № 1 площадью 470.6 кв. метров и № 14 площадью 477,1 кв. метров.

В обоснование требований истец указал, что жилой дом № 197-а по ул. **** в г. Миасса не имеет подвала, поэтому функции технического этажа выполняет цокольный этаж и нежилое помещение в нем, обозначенное в техническом паспорте как № 1 площадью 946,3 кв. метров. В данных нежилых помещениях расположены обеспечивающие функционирование всего жилого дома сети теплоснабжения, сети ГВС и ХВС, сети канализации и сети электроснабжения. Доступ в данные помещения невозможен, так как они находятся в собственности третьих лиц, не являющихся членами ТСЖ, вследствие чего в случае аварии имеется угроза для безопасности лиц, проживающих в доме. Истец считает, что поскольку спорное помещение

обслуживает более одной квартиры, то должно находиться на праве долевой собственности собственников квартир, а не в собственности третьих лиц (Перескокова В.В. и Мифтахова Р.И.)- Оспариваемый договор долевого участия является ничтожным, так как не прошел государственную регистрацию, в нем отсутствует гарантийный срок; договор является притворной сделкой, прикрывающей сделку по купле-продаже нежилых помещений.

Суд постановил решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе ТСЖ «****, дом 197А» просит об отмене решения, ссылаясь на необоснованность вывода суда об отсутствии оснований для признания договора долевого участия притворной сделкой ввиду его заключения после приема дома в эксплуатацию.

Считает, что поскольку технический паспорт на жилой дом является документом первичного технического учета, суд сделал неправомерный вывод о том, что данный паспорт не удостоверяет выполнение строительства объекта.

Указывает, что суд не установил момента выдачи разрешения на строительство жилого дома, которое было выдано после введения в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», следовательно, договор долевого участия подлежал регистрации.

Полагает, что договор долевого участия в отношении спорных помещений мог быть заключен только с собственниками жилых помещений дома; истцом представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания коммуникаций жилого дома, выполняют функции вспомогательных (технических) помещений, в них расположены сети и запорная арматура горячего и холодного водоснабжения.

Считает, что суд пришел к необоснованному выводу об отсутствии намерения истца оспорить право собственности Степовика Е.А. на спорные помещения; не мотивировал свой вывод об отклонении требований о признании того, что в нежилых помещениях № 1 и № 14, являющихся одним и тем же помещением, расположенным в цокольном этаже жилого дома № 197-а по **** в г. Миассе, находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения дома.

Заслушав представителя истца Цицорина В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, ответчиков Перескокова В.В. и Мифтахова Р.И., представителя третьего лица Степовик Е.А. - Давыдова Е.Г. о законности решения, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2006 года между ООО «ЮУСК» и Перескоковым В.В. и Мифтаховым Р.И. был заключен договор № 1/49 на участие в долевом строительстве. В соответствии с данным договором застройщик - ООО «ЮУСК» обязался обеспечить строительство дома своими силами и с привлечением подрядчиков по ул. ****, д.197А в г. Миассе, передать дольщикам нежилое помещение в цокольном этаже (№ 1,2,3,4,5,6,7,8,11,14) общей площадью 1050,9 кв. метров. В свою очередь, дольщики приняли на себя обязательство направить собственные денежные средства на строительство дома (л.д. 135).

05 февраля 2007 года было утверждено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 93), по акту приема-передачи от 07 февраля 2007 года нежилое помещение (номера на поэтажном плане № 1-8,11,14) общей площадью 1050,9 кв. метров, расположенное в цокольном этаже 6-этажного здания, было передано дольщикам.

Постановлением главы администрации Миасского городского округа № 486 от 11 мая 2007 года были внесены изменения в Разрешение на ввод в эксплуатацию выданного ООО «ЮУСК» в части наименования объекта капитального строительства, которое указано читать как «жилой дом с техэтажом, без подземной автостоянки транспорта» (л.д. 169, 170).

16 августа 2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о государственной регистрации права собственности Перескокова В.В. и Мифтахова Р.И. на 1А долю за каждым на указанное помещение.

По договору от 08 мая 2008 года Перескоков В.В. и Мифтахов Р.И. продали принадлежащее им помещение Степовику Е.А., 04 июня 2008 года регистрирующим органом была проведена государственная регистрация права собственности Степовика Е.А. на спорное помещение.

Приходя к выводу об отсутствии оснований для признания договора долевого участия в строительстве притворной сделкой, суд первой инстанции исходил из недоказанности обстоятельства направленности воли сторон при ее совершении на заключение договора купли-продажи спорного имущества. Суд посчитал, что действительная воля сторон соответствовала заключенному ими договору, так как стороны договора действовали согласно его условиям, застройщик обеспечил строительство объекта, а ответчики приняли участие в финансировании объекта долевого участия.

Суд посчитал, что спорное нежилое помещение изначально предназначалось для самостоятельного использования, было профинансировано посредством заключения отдельных договоров, поэтому может являться самостоятельным объектом гражданских прав. При этом нахождение в цокольном этаже дома общих коммуникаций не свидетельствует об отнесении всех помещений цокольного этажа к общему имуществу собственников квартир дома, достаточным основанием для отнесения данных помещений к помещениям, имеющим вспомогательный

(технический) характер, не является. Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности использования и технического обслуживания расположенных в цокольном этаже сетей тешюводоснабжения, канализации, наличии угрозы для собственников жилых помещений.

Суд указал, что поскольку Перескоков В.В. и Мифтахов Р.И. собственниками спорного помещения в настоящее время не являются, их право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество прекращено, то отсутствуют и основания для удовлетворения требований истца об отмене государственной регистрации права собственности ответчиков на спорное имущество.

Приведенные выше выводы суда являются правильными, соответствуют установленным обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям. В частности, пункту 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, устанавливающему притворность сделки, совершенной сторонами с целью прикрыть другую сделку; п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, в силу которых к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относится имущество, предназначенное для обслуживания жилых помещений; ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, устанавливающей, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Доводы кассатора о необоснованности вывода суда об отсутствии оснований для признания договора долевого участия притворной сделкой ввиду его заключения после приема дома в эксплуатацию являются ошибочными.

Оспариваемый договор заключен сторонами 01 декабря 2006 года, тогда как что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении жилого дома, в котором расположено спорное помещение, выдано только 05 февраля 2007 года, то есть после заключения договора долевого участия.

Наличие технического паспорта на объект незавершенного строительства на 22 декабря 2005 года не свидетельствует о вводе, тем самым, объекта в эксплуатацию, так как законом (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) такой момент определен выдачей разрешения на ввод объекта в

эксплуатацию, а не фактическим возведением объекта, его техническим учетом. Доводы истца об обратном несостоятельны.

ТСЖ полагает, что разрешение на строительство многоквартирного дома было выдано после введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости», следовательно, договор долевого участия подлежал регистрации. Однако в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ указанные доводы необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами кассатора о том, что договор долевого участия в отношении спорных помещений мог быть заключен только с собственниками жилых помещений дома, поскольку указанное утверждение противоречит требованиям ст. 421 Гражданского кодекса РФ, закрепляющей принцип свободы договора.

То обстоятельство, что изначально рабочим проектом жилого дома в цокольном этаже дома была предусмотрена автостоянка транспорта, принадлежащего только жильцам этого дома, не свидетельствует о ничтожности договора долевого участия, поскольку ответчики участвовали в финансировании не автостоянки, а самостоятельного нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.

Истец ссылается на предоставление с его стороны достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания коммуникаций жилого дома, выполняют функции вспомогательных (технических) помещений, в них расположены сети и запорная арматура горячего и холодного водоснабжения. Между тем, такие доводы являются несостоятельными.

По смыслу ст. 290 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ само по себе расположение в пределах спорного помещения общих коммуникаций не влечет автоматического поступления указанного помещения в собственность жильцов дома при наличии доказательств финансирования помещения за счет средств третьих лиц (не собственников жилых помещений дома). В то же время доказательств, подтверждающих невозможность использования и технического обслуживания указанных сетей ГВС, ХВС, канализации, наличия угрозы для собственников жилых помещений дома стороной истца не представлено.

Что касается ссылки истца на необоснованность вывода об отсутствии намерения истца оспорить право собственности Степовика Е.А. на спорные помещения, то отклонение судом настоящих требований не лишает ТСЖ возможности оспорить зарегистрированное право Степовика Е.А. по иным

правовым основаниям. Тогда как требований об оспаривании его права в настоящем судебном разбирательстве по предъявленным основаниям истцом не заявлялось, в связи с чем судом не рассматривалось.

Решение суда законно и обоснованно, по существу является правильным, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ч. 1 ст. 347, ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 28 июля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ТСЖ «****, дом 197А» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: