Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Магнат» о взыскании задолженности по арендной плате по апелляционной жалобе ООО «Магнат» на решение Советского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ, которым исковые требования удовлетворены.

Суд постановил: взыскать с ООО «Магнат» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2 213 743,32 рублей.

Заслушав доклад судьи Александровой М.В., пояснения представителя ФИО1 - ФИО2, возражения представителя ООО «Магнат» – ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Магнат» о взыскании задолженности по арендной плате, указав, что между ней и ответчиком заключен договор аренды № нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор), в соответствии с которым она предоставила ответчику во временное владение и пользование помещения здания-склада, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2 619,9 кв.м. В последующем ДД.ММ.ГГГГ между ними заключено дополнительное соглашение № к договору аренды № нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ г., где принята новая редакция пункта 3.1 договора, в котором арендная плата предусмотрена в размере 970 000 рублей в месяц. Частью 2 п. 3.1 договора также предусмотрено, что расходы за пользование коммунальными услугами, электроэнергией и телефоном не входят в сумму арендной платы и оплачиваются арендатором по отдельным счетам организаций, предоставляющих эти услуги, за исключением теплоснабжения (50% оплачивает арендодатель).

В нарушение указанных условий договора ООО «Магнат» не в полном размере оплатило арендную плату за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Оплата арендной платы не в полном объеме мотивирована ответчиком проведением платежей за свет по повышенным тарифам и тепло. Такие действия противоречит условиям договора аренды. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1145 793,86 рублей.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представителем истца исковые требования уточнены, просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2213 743,32 руб.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал по доводам и основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что ФИО1 предпринимала меры, направленные на заключение договора с электроснабжающей организацией, однако из-за действий ответчика договор не был заключен. Она заключила договор на технологическое присоединение к электрической сети № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполнила проект строительства линии электропередач к арендуемому зданию, предусматривающую установку столбов непосредственно перед «южной» стороной здания и крепления опор на фасаде «южной» стороны. Однако ответчик самовольно с южной стороны здания, перегородил подъезды бетонными блоками, разместив на земельном участке контейнер и складской инвентарь. В результате чего невозможно проведение работ по строительству линии электропередачи. ФИО1 обращалась в ООО «Магнат» с требованием освободить занимаемый земельный участок, однако данное требование осталось без удовлетворения. Таким образом, недостаток арендованного имущества в виде отсутствия договора электроснабжения вызван действиями самого ответчика и не может быть основанием для удержания денег из сумм арендной платы. Кроме того, в соответствии с п. 3.2. договора аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ арендатор должен оплачивать в течение 5-и рабочих дней выставляемые арендодателем обоснованные счета за электричество, эксплуатационные (коммунальные) расходы и телефон. ФИО1 не выставляла в адрес ООО «Магнат» счета за электроэнергию и теплоснабжение. Самостоятельное получение счетов от электро - и теплоснабжающих организаций на свое имя с последующим удержанием уплачиваемых денег из арендной платы является односторонним изменением условий договора со стороны ООО «Магнат». Просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал, пояснил, что по договору аренды № нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному между истцом и ответчиком, арендодатель обязан предоставить арендатору помещения в состоянии, соответствующем их назначению и условиям договора. Арендованные помещения используются арендатором для размещения офисов и склада. Поскольку использование арендованных помещений для размещения в них офиса и склада невозможно без использования электроэнергии, арендодатель обязан был предоставить арендатору помещения, подключенные к сети электроснабжения. На момент передачи помещений от ФИО1 ООО «Магнат» данные помещения были подключены к сети электроснабжения и электрическая энергия в них поставлялась. ФИО1 обязана была заключить с энергоснабжающей организацией договор энергоснабжения помещений, передаваемых ООО «Магнат» по договору аренды. С даты заключения договора и до ДД.ММ.ГГГГ МУП ВПЭС выставляло счета на оплату потребленной ООО «Магнат» электроэнергии по тарифу для юридических лиц. С ДД.ММ.ГГГГ МУПВ ВПЭС стало выставлять счета на оплату за потребленную электроэнергию по повышенному тарифу. Считает, что оплата за электроэнергию по повышенному тарифу является недостатком арендованных помещений, который не был оговорен сторонами при заключении договора. В связи с этим ООО «Магнат» ежемесячно несет убытки в виде переплаты по тарифу за бездоговорное пользование электроэнергии. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Магнат» переплатило за электроэнергию по повышенному тарифу 807 482,05 рублей. ДД.ММ.ГГГГ возле здания по адресу: <адрес> ФИО1 установлен металлический забор. В результате чего была сужена проезжая часть дороги, ведущая к складу, и был перекрыт проезд к «западным» воротам склада, что полностью разрушило налаженную Обществом технологическую схему работы склада. В связи с тем, что предпринимаемые ФИО1 действия значительно ухудшают качественные характеристики арендуемых помещений как объекта аренды, причиняют Обществу значительные убытки, ООО «Магнат» принято решение о приостановлении выплаты ФИО1 арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ до момента полного устранения ФИО1 недостатков арендуемого имущества. Считает действия ответчика правомерными, просит в иске отказать в полном объеме.

Судом вынесено указанное выше решение, с которым ООО «Магнат» не согласилось, его представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, поскольку выводы суда не соответствуют изложенным в решении суда обстоятельствам. Полагает, что суд необоснованно не принял во внимание пункт 3.1 договора аренды, согласно которому арендатор должен оплачивать 50% за отопление арендованных помещений. Остальные 50% должен оплачивать арендодатель. Однако ФИО1 счета за теплоснабжение не оплачивала. Во избежание отключения помещений от теплоснабжения ООО «Магнат» вынуждено было самостоятельно в полном объеме оплачивать счета теплоснабжающей организации. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Магнат» по вине Филипповой О.В. переплатило за отопление арендованных помещений 564 781,89 рублей.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об изменении решения суда, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

По делу установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды № нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное владение и пользование помещения здания-склада, расположенные по адресу <адрес>, общей площадью 2 619,9 кв.м (л.д. 6-9).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ принята новая редакция пункта 3.1 договора, в котором размер арендной платы стал составлять 970 000 рублей в месяц (л.д.10).

Частью 2 п. 3.1. договора аренды предусмотрено, что расходы за пользование коммунальными услугами, электроэнергию и телефон не входят в сумму арендной платы и оплачиваются арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги, за исключением теплоснабжения (50% оплачивает арендодатель).

В соответствии с п. 3.1 договора расходы за пользование коммунальными услугами не входят в размер арендной платы и оплачиваются дополнительно.

В силу п. 3.2 договора размер арендной платы должен быть оплачен единовременным платежом в размере 100 % месячной арендной платы до 15-го числа расчетного месяца.

Однако, ООО «Магнат» не в полном размере оплатило арендную плату за ноябрь - декабрь 2012 г., январь - июнь 2013 г., задолженность составила 2213743, 32 рубля (л.д.43).

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности действий ответчика по удержанию из арендной платы понесенных расходов по оплате электроэнергии и отопления, что самостоятельное получение ответчиком счетов от электро- и теплоснабжающих организаций с последующим удержанием уплачиваемых денег из арендной платы является односторонним изменением условий договора со стороны ООО «Магнат», что недопустимо.

Однако, судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда, поскольку он противоречит положениям ст. 309 Гражданского кодекса РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ч. 2 п. 3.1 договора аренды предусмотрено, что услуги теплоснабжения оплачиваются арендодателем и арендатором пополам (по 50%), судом необоснованно не произведен зачет суммы, оплаченной ответчиком за услуги теплоснабжения за спорный период в размере 564781,89 рублей, о чем указывал представитель ответчика в своих возражениях.

То, что ответчик добровольно и полностью несет расходы по оплате теплоснабжения, не освобождает истца (арендодателя) от исполнения взятых на себя обязательств. Поэтому с ООО «Магнат в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 1648961,43 рублей (2213743, 32 руб. – 564 781,89 руб.).

В остальной части решение суда соответствует закону. Ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения договора аренды недвижимого имущества, поэтому он обязан за весь период владения и пользования арендованным имуществом оплатить арендную плату, предусмотренную договором. То, что ООО «Магнат» оплачивает потребленную электроэнергию по повышенным тарифам не может являться недостатком арендованного имущества и основанием для снижения арендной платы, поскольку ответчик обязался производить оплату электроэнергии в полном объеме, иные условия оплаты коммунальной услуги и арендной платы договор не содержит. В этой части выводы суда соответствуют закону.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца взыскиваются судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ изменить, апелляционную жалобу ООО «Магнат» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Магнат» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1648961,43 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16444, 81 рубль, всего – 1665406, 24 рубля.

Председательствующий:

Судьи: