Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 12 октября 2010 года дело по кассационной жалобе и дополнению к жалобе Челябинского регионального филиала ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 27 августа 2010 года.

Заслушав доклад судьи Бунчук О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзТеплоСервис», открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 23 общей площадью 901 кв. метр и нежилое помещение № 24 общей площадью 894,7 кв. метров, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. *****; о признании недействительным договора об ипотеке <***>-7.1 от 10 февраля 2010 года, применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи № 74-74-01/013/2010-298 от 15 февраля 2010 года о регистрации договора ипотеки и обременения.

В обоснование иска указал, что по договору купли-продажи от 05 февраля 2010 года приобрел в собственность у ООО «СоюзТеплоСервис» нежилые помещения № 23 № 24 по указанному выше адресу по цене ***** рублей, оплатил товар. Между тем, продавец - ООО «СоюзТеплоСервис» уклоняется от исполнения своей обязанности по осуществлению государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности. Кроме того, истец узнал, что ООО «СоюзТеплоСервис» передало спорные помещения в залог ОАО «Россельхозбанк» по договору об ипотеке (залоге указанной недвижимости) <***>-7.1 от 10 февраля 2010 года. Договор залога истец считает недействительным.

Представитель истца ФИО2 поддержал исковые требования.

Представители ответчика ОАО «Россельхозбанк» ФИО3 и ФИО4 иск не признали. Указали, что оспариваемый договор залога

заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО «СоюзТеплоСервис» перед банком по кредитному договору; договор залога прошел процедуру государственной регистрации; сделка является действительной и не противоречит закону, поскольку на момент заключения оспариваемой сделки ООО «СоюзТеплоСервис» являлся собственником спорной недвижимости.

Представитель ответчика ООО «СоюзТеплоСервис» и представитель третьего лица - управления Росреестра по Челябинской области не приняли участия в судебном заседании.

Суд постановил решение об удовлетворении иска:

зарегистрировал переход права собственности от ООО «СоюзТеплоСервис» к истцу по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05 февраля 2010 года в отношении нежилого помещения № 23 общей площадью 901 кв. метр, нежилого помещения № 24 общей площадью 894,7 кв. метров, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. *****,

признал недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) 107800/0002-7.1 от 10 февраля 2010 года, заключенный между ООО «СоюзТеплоСервис» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк»,

применил последствия недействительности сделки: погасил регистрационную запись об ипотеке, номер регистрации: 74-74-01/013/2010-298 от 15 февраля 2010 года в отношении обоих нежилых помещений, погасил регистрационную запись о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) <***>-7.1 от 10 февраля 2010 года, номер регистрации: 74-74-01/013/2010-298 от 15 февраля 2010 года в отношении обоих нежилых помещений;

взыскал с ООО «СоюзТеплоСервис» в пользу ФИО1. судебные расходы в размере 800 рублей.

В кассационной жалобе и дополнении к жалобе банк просит отменить решение суда в связи с тем, что по его мнению суду следовало выяснить мнение сторон о возможности совместного рассмотрения исковых заявлений истца; банк не привлечен к участию в деле в качестве ответчика; суд не может считать доказанным обстоятельство заключения договора купли-продажи на основании копии доверенности. Считает, что акты приема-передачи простых векселей не подтверждают факт оплаты объектов недвижимости, что судом не исследован вопрос об одобрении крупной сделки ООО «СоюзТеплоСервис», а также вопрос о том, являлся ли ФИО6 финансовым директором ООО «СоюзТеплоСервис» в период подписания договора. Указывает на несоответствие обстоятельствам дела вывода суда о том, что спорная недвижимость была передана истцу. По мнению кассатора, обстоятельства дела указывают на отсутствие намерения ООО «СоюзТеплоСервис» продавать недвижимое имущество. Считает, что суд неправильно применил нормы материального права, поскольку только

государственная регистрация является доказательством возникновения права собственности, а договор ипотеки соответствует закону. Суд безосновательно отказал в проведении судебно-технической экспертизы договора купли-продажи, предопределив вывод эксперта о неинформативности подобной экспертизы при существующих обстоятельствах. Полагает, что договор продажи мог быть заключен уже после передачи имущества в ипотеку банку.

Заслушав представителя ответчика ОАО «Россельхозбанк» ФИО4, поддержавшую доводы кассационной жалобы и дополнений к жалобе, представителя истца ФИО2 о законности решения, обсудив доводы жалоб, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалоб.

Как следует из материалов дела, собственником нежилого помещения № 23 общей площадью 901 кв. метр и нежилого помещения № 24 общей площадью 894,7 кв. метра, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. *****, является ООО «СоюзТеплоСервис» (л.д. 29, 30).

05 февраля 2010 между ООО «СоюзТеплоСервис» (продавец) и ФИО1. (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанного выше имущества. По условиям договора продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя нежилые помещения, а покупатель - принять товар и уплатить за него ***** рублей, из которых ***** рублей в течение 5 дней с момента подписания договора, а ***** рублей - в срок до 20 мая 2010 года (л.д. 5).

11 февраля 2010 года спорные помещения были переданы покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 6), ФИО1. в определенные договором продажи сроки оплатил центу товара (л.д. 7, 8, 16-23).

10 февраля 2010 года между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «СоюзТеплоСервис» был заключен кредитный договор <***>, в обеспечение исполнения обязательств по которому заемщик передал банку спорные нежилые помещения. Договор ипотеки и ипотека банка на спорное имущество зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 15 февраля 2010 года (л.д. 102-109).

Установив, что договор продажи спорного имущества заключен в установленном порядке посредством составления письменного документа, подписанного сторонами, содержащего условия о его предмете и цене, исполнен его сторонами - ООО «СоюзТеплоСервис» переданы покупателю нежилые помещения, а ФИО1. - денежные средства продавцу в сумме, определенной договором продажи, продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, - суд посчитал необходимым вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к истцу на спорное имущество.

Суд отклонил доводы банка о подписании договора продажи неуполномоченным лицом, неодобрении этой сделки от имени общества, сославшись на наделение полномочиями по совершению указанной сделки финансового директора общества генеральным директором ООО «СоюзТеплоСервис».

Суд указал также, что поскольку оспариваемый договор ипотеки был заключен ООО «СоюзТеплоСервис» уже после совершения договора продажи, данный договор является недействительным. Вывод о недействительности договора ипотеки является основанием для применения последствий недействительности данной сделки путем погашения в Едином государственном реестре прав записей о регистрации договора ипотеки и непосредственно обременения (ипотеки).

Приведенные выше выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, положениям закона. В частности, статье 551 Гражданского кодекса РФ, пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 22 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающих возможность регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке в случае установления обстоятельства уклонения продавца от регистрации. Статье 209 Гражданского кодекса РФ, согласно которой только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе, выступать залогодателем вещи (п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ).

Не согласившись с решением, банк считает, что суд неправильно применил нормы материального права, поскольку только государственная регистрация является доказательством возникновения права собственности, следовательно, договор ипотеки был совершен собственником имущества. Однако такие доводы ответчика не влекут отмены решения.

По смыслу положений статей 433, 224, 549, 556, 558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным не с момента его государственной регистрации, а с момента подписания договора продажи его сторонами. При этом такой договор должен содержать существенные условия, которыми являются его предмет и цена.

В связи с тем, что 05 февраля 2010 между ООО «СоюзТеплоСервис» (продавец) и ФИО1. (покупатель) был подписан договор купли-продажи спорного имущества, содержащий условия о предмете договора и его цене, данный договор является заключенным. Следовательно, с указанной даты спорное имущество было обременено правами покупателя, который, не обладая объемом правомочий собственника имущества, при

исполнении со своей стороны условий договора был вправе требовать передачи ему нежилых помещений, а в случае уклонения продавца от регистрации перехода права собственности на имущество - регистрации перехода прав в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о недействительности заключенного после отчуждения имущества договора ипотеки, является правильным, соответствует положениям материального закона.

Доводы банка о недоказанности обстоятельства заключения договора продажи на основании копии доверенности, неисследованности вопроса об одобрении крупной сделки ООО «СоюзТеплоСервис», а также о том, являлся ли ФИО6 финансовым директором ООО «СоюзТеплоСервис» в период подписания договора, ошибочны, свидетельствуют о неверном истолковании кассатором положений процессуального закона - ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, в силу которой, утверждая об указанных обстоятельствах, ответчик должен был представить необходимые и достаточных доказательства их наличия.

Согласно доверенности ООО «СоюзТеплоСервис» от 13 января 2010 года (л.д. 150), общество в лице генерального директора ФИО5 уполномочило финансового директора общества - ФИО6 на продажу принадлежащих обществу нежилых помещений (спорные помещения) по цене не менее ***** рублей. Представленная в материалы дела копия доверенности заверена надлежащим образом подписью генерального директора ФИО5 и оттиском печати общества, в связи с чем имеет равную силу с подлинником данной доверенности. Соответственно, вывод суда о заключении договора продажи уполномоченным на это лицом основан на доказательстве, обладающем признаком допустимости.

У суда первой инстанции отсутствовали основания исследовать вопрос об одобрении крупной сделки ООО «СоюзТеплоСервис», поскольку общество со своей стороны не оспорило сделку продажи, будучи привлеченным к рассмотрению настоящего иска, не предъявило самостоятельных требований. По аналогичным основаниям подлежат отклонению и доводы о неисследованности обстоятельства, являлся ли ФИО6 финансовым директором ООО «СоюзТеплоСервис» на момент заключения договора продажи.

Банк указывает на несоответствие обстоятельствам дела вывода суда о том, что спорная недвижимость была передана истцу. Между тем, такой вывод соответствует имеющему в деле акту приёма-передачи имущества, согласно которому спорные помещения переданы покупателю (л.д. 6).

То обстоятельство, что имуществом фактически продолжает пользоваться третье лицо, факта юридической передачи имущества истцу не опровергает, соответствует соглашению сторон о праве ООО «СоюзТеплоСервис» пользоваться спорным имуществом до момента регистрации перехода права собственности.

Кассатор полагает, что договор продажи мог быть заключен уже после передачи имущества в ипотеку банку. Между тем, указанные доводы необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены. Напротив, из представленных доказательств следует, что договор ипотеки был заключен ООО «СоюзТеплоСервис» уже после отчуждения спорного имущества истцу.

Доводы банка о безосновательном отказе суда в проведении судебно-технической экспертизы договора купли-продажи, ошибочны и подлежат отклонению. Отклоняя заявленное ходатайство, суд правильно указал, что при обстоятельствах заключения договора продажи 05 февраля 2010 года, а договора ипотеки - 10 февраля 2010 года проведение подобной экспертизы не даст положительного результата ввиду малого срока, прошедшего между заключенными договорами.

Оспаривая решение, кассатор указывает на непривлечение банка к участию в деле в качестве ответчика. Между тем, из уточненного иска ФИО1. от 18 августа 2010 года усматривается, что дополнительные требования истца были предъявлены к ОАО «Россельхозбанк» как к ответчику (л.д. 152), что исключает необходимость повторного привлечения банка к участию в деле в качестве ответчика судом.

Банк ссылается на то, что суду необходимо было выяснить мнение сторон по вопросу возможности совместного рассмотрения исковых заявлений истца. Однако такие доводы кассатора являются несостоятельными. Принимая к производству суда уточненное заявление ФИО1., суд первой инстанции выяснял мнение сторон по поводу принятия уточненного иска (прокол судебного заседания от 18 августа 2010 года - л.д. 153). Обстоятельство возражения представителя банка против приобщения уточненного заявления не свидетельствует о неисполнении судом своих процессуальных обязанностей.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами банка о том, что акты приема-передачи простых векселей не подтверждают факта оплаты объектов недвижимости, поскольку указанные векселя были переданы продавцу недвижимости именно в счет договора купли-продажи спорных помещений.

Доводы кассатора о том, что обстоятельства дела указывают на отсутствие намерения ООО «СоюзТеплоСервис» продавать недвижимое имущество, безосновательны, необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены.

Решение суда законно и обоснованно, по существу является правильным, отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ч. 1 ст. 347, ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 27 августа 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу и дополнение к жалобе Челябинского регионального филиала ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи