Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску председателя совета многоквартирного дома Пучкова С.А., действующего в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, к Закрытому акционерному обществу «С.», Жарниковой С.С., Жарникову П.Н., Павлушкину А.В. о признании нежилых помещений общим имуществом собственников в многоквартирном доме, устранении препятствий в пользовании, признании недействительными зарегистрированного права собственности и договоров купли-продажи нежилых помещений, признании незаконной записи о регистрации, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности, возложении обязанности освободить нежилое помещение и передать его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома

по апелляционным жалобам ответчиков Жарниковой С.С., Жарникова П.Н., представителей ответчика Павлушкина А.В. – Лю Л.А. и Печкина Д.А., ответчика ЗАО «С.», третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по .... на решение Ангарского городского суда Иркутской области от 21 августа 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

Пучков С.А., действующий в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме ...., обращаясь в суд с иском, указал, что в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от <дата обезличена> введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом ..... Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № от <дата обезличена>, выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора РФ, договора аренды земельного участка № от <дата обезличена>, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата обезличена>, общей площадью ....., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ...., для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения; проектной декларации от <дата обезличена> с изменениями от <дата обезличена>. Строительство осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома. На момент заключения договоров долевого участия в строительстве застройщик ЗАО «С.», привлекая участников долевого строительства, рекламируя устно и письменно строящийся дом, указывало, что для удобства жильцов в доме предусмотрена охраняемая подземная автостоянка, связанная с жилой частью, ограждающие конструкции многоквартирного дома, охраняемая придомовая территория. Располагая данной информацией, нынешние собственники многоквартирного дома заключили договоры участия в долевом строительстве и инвестировали строительство, включающее общее имущество жильцов многоквартирного дома. В подвале многоквартирного дома располагается подземная автостоянка, используемая собственниками жилых помещений многоквартирного дома. Подвал, в соответствии с техническим паспортом дома, имеющимся на момент ввода дома в эксплуатацию, является единым объектом, в состав которого входят: въезд, помещение охраны, коридор, сан.узел, гаражи, узлы ввода, выходы, эл.щитовые, вентиляционные камеры, общая площадь которого составляет ..... Нежилое помещение, состоящее из помещения охраны с коридором и сан.узлом, предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме – охраны автостоянки и придомовой территории дома, и именно с этой целью эксплуатировалось всеми жильцами многоквартирного дома с момента ввода дома в эксплуатацию. Технический паспорт на <дата обезличена> содержит указание на общее имущество жильцов дома, имеющееся в подъездах жилого дома на первом этаже. В подъездах под литерами «А», «Б», «В», «Г» имеется общее имущество: лестничная клетка, тамбур, мусорокамера, эл.щитовая, коридор, сан.узел, помещение охраны. В каждом подъезде жилого дома, нежилое помещение, включающее сан.узел и помещение охраны, использовалось Управляющей компанией ООО «П.». Жильцы дома имели намерение использовать нежилые помещения по назначению. <дата обезличена> проведено общее собрание (в форме заочного голосования) собственников помещений многоквартирного дома, которым собственники изменили способ управление – на непосредственное управление МКД, приняли решение о расторжении договора управления с УК ООО «П.» и об утверждении условий договора на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «ЖЭУ №» с <дата обезличена>. В связи с принятием указанного решения от застройщика ЗАО «С.», являющегося учредителем ООО «П.», последовали действия по незаконному изъятию из общего имущества жильцов дома нежилых помещений, которым присвоены адреса: помещение №, общей площадью .... (помещение охраны с сан.узлом и коридором, расположенное в подвале дома, предназначенное для охраны подземной автостоянки и придомовой территории); помещение №, общей площадью .....; помещение №, общей площадью ....., помещение №, общей площадью .... (сан.узлы и помещения охраны, расположенные на первом этаже жилого дома в каждом подъезде). ЗАО «С.» в нарушение прав собственников квартир в многоквартирном доме зарегистрировало право собственности на указанные нежилые помещения. <дата обезличена> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделаны записи регистрации права собственности ЗАО «С.» на нежилые помещения №. На нежилые помещения № и № прекращено право собственности ЗАО «С.» в связи с переходом права собственности на указанные помещения к Жарниковой С.С., Жарникову П.Н., по .... доли за каждым на основании договоров купли-продажи от <дата обезличена>. На нежилое помещение № прекращено право собственности ЗАО «С.» в связи с переходом права собственности на указанное помещение к Павлушкину А.В. на основании договора купли-продажи от <дата обезличена>. Основанием для возникновения права собственности по сведениям Ангарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... являются договор аренды земельного участка от <дата обезличена> № и разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию от <дата обезличена> №. Указанные объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, ЗАО «С.» незаконно, в отсутствие соответствующего решения собственников самовольно заняло названные помещения и распорядилось ими. Акт ввода дома в эксплуатацию и договор аренды земельного участка не являются правоустанавливающими документами и не могут служить доказательством возникновения права собственности застройщика на спорные помещения. При отсутствии доказательств инвестирования строительства спорных помещений застройщиком основания для признания за ним права собственности, предусмотренные ст. 218 ГК РФ, отсутствуют. Регистрацией за ответчиками права собственности на спорные нежилые помещения нарушены права собственников квартир в многоквартирном доме, все сделки, совершенные с нарушением требований закона, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожны с момента их совершения. Спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного жилого помещения в доме, для обслуживания всех собственников квартир в жилом доме, построены именно для жильцов жилого дома на их денежные средства, являются местами общего пользования и не предназначены для собственных нужд застройщика. Использование спорных нежилых помещений застройщиком в коммерческих целях противоречит интересам жильцов дома, не соответствует целевому назначению помещений, указанному застройщиком на момент заключения договоров долевого участия в строительстве. При отсутствии охраняемой территории, ограждающих конструкций, подземной автостоянки с охраной участники не намерены были заключать договоры долевого участия в строительстве, п. 8.1.4 которых была предусмотрена возможность одностороннего отказа участника от исполнения договора в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома. О нарушении своего права собственники квартир узнали из ответа прокурора .... от <дата обезличена>.

Истец с учетом уточнений просил суд признать нежилые помещения №, площадью ...., №, площадью ....., №, площадью ....., №, площадью ....., по адресу: ...., общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме; устранить препятствия в праве пользования общим имуществом собственников помещений – спорными помещениями в указанном многоквартирном доме; признать недействительным зарегистрированное право собственности ЗАО «С.» на спорные нежилые помещения и признать незаконными записи регистрации №; №; №; № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении ЗАО «С.»; признать недействительными договоры купли-продажи нежилых помещений № и №, заключенные между ЗАО «С.» и Жарниковой С.С., Жарниковым П.Н.; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения №, заключенный между ЗАО «С.» и Павлушкина А.В., и прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Жарниковой С.С., Жарникова П.Н., Павлушкина А.В. на указанные нежилые помещения; обязать ЗАО «С.» освободить нежилое помещение № по вышеуказанному адресу и передать его в пользование собственникам помещений спорного многоквартирного дома.

В судебном заседании истец Пучков С.А., действующий в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме на основании доверенностей, представитель истца Жилина К.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ЗАО «С.» Ковалев М.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель ответчика Павлушкина А.В. - Печкин А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ответчиков Жарникова П.Н., Жарниковой С.С. адвокат Жилинкова О.Л., действующая на основании ордера, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.

Третье лицо Павлушкина М.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.

Ответчики Павлушкин А.В., Жарников П.Н., Жарникова С.С., представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по .... (Управление Росреестра по ....) в судебное заседание не явились.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 21 августа 2012 года исковые требования председателя совета многоквартирного дома Пучкова С.А. удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчики Жарникова С.С., Жарников П.Н. просят решение суда отменить. В обоснование доводов к отмене решения указали, что оно незаконное и необоснованное, судом нарушены нормы материального и процессуального права. В материалах дела имеется письмо Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора .... от <дата обезличена>, адресованное государственному регистратору Ангарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ...., в котором указано, что в помещениях №, №, расположенных по адресу: ...., отсутствуют инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме ..... Они неоднократно заявляли ходатайство о назначении по делу судебно-технической экспертизы, которое было судом отклонено, тем самым суд нарушил требования ст. 12 ГПК РФ и не дал реализовать права для правильного, объективного, полного всестороннего и беспристрастного разрешения дела. Вывод суда относительно срока исковой давности не соответствует закону, поскольку в силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Установлено, что исполнение сделки по спорным объектам началось с момента ввода объекта в эксплуатацию, с <дата обезличена>, суд в решении указал, что помещения №, №, № использовались управляющей компанией ООО «П.», учредителем которой является ЗАО «С.», для хранения хозяйственного инвентаря уборщицами и дворниками. Кроме того, суд вышел за рамки предмета спора, указав, что строительство спорных помещений осуществлялось в качестве помещений общего пользования за счет дольщиков, что спорные помещения являются общим имуществом собственников жилого дома и обладают признаками, указанными в ст. 36 ЖК РФ, следовательно, не являются самостоятельными объектами недвижимости, поэтому регистрация права собственности на спорные объекты застройщиком ЗАО «С.» произведена незаконно. Однако суд не привел в решении доказательств в обоснование указанных выводов. Суд усмотрел нарушение закона о регистрации, однако закон при регистрации права был соблюден и не был нарушен застройщиком и регистрирующим органом. Суд в решении указал, что у ЗАО «С.» отсутствовали основания для возникновения права собственности, предусмотренные ст. 218 ГК РФ. Вместе с тем, в споре находится вновь созданное имущество, в связи с чем применима ст. 219 ГК РФ.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Павлушкина А.В. – Лю Л.А. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов к отмене решения указала, что оно незаконное и необоснованное, принято с нарушением норм материального и процессуального права, не доказаны установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела. Пучков С.А. обратился в суд от своего имени в защиту прав неопределенного круга лиц, не имея на то правомочий в силу закона. В представленной Пучковым С.А. суду доверенности № от <дата обезличена> имеются подписи ряда лиц, именующих себя собственниками помещений в многоквартирном доме. Однако суд не установил, являются ли указанные в доверенности лица собственниками многоквартирного дома №, подтверждающих документов истцом не представлено. Указанная доверенность заверена печатью ЖЭУ №, подписана юрисконсультом Т., со ссылкой, что она заверяет подписи жильцов, а не собственников. Кроме того, не установлено, имеет ли право указанный специалист заверять подобные документы. Полагает, что у Пучкова С.А. отсутствует право на обращение в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц, именуемых в исковом заявлении собственниками многоквартирного дома. Кроме того, <дата обезличена> она заявляла ходатайство о прекращении производства по делу по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, которое в нарушение ст.ст. 2, 166 ГПК РФ не было рассмотрено судом, определение по заявленному ходатайству не выносилось, что нарушило права и законные интересы ее доверителя Павлушкина А.В. Также суд допросил в качестве свидетелей истцов, являющихся стороной по делу, которые на основании доверенности от <дата обезличена> уполномочили Пучкова С.А. вести от их имени и в их интересах дело в суде, и положил в основу решения их свидетельские показания. При этом суд не установил, являются ли эти лица собственниками жилого помещения, в котором расположено спорное имущество. Таким образом, суд в нарушение ст. 55 ГПК РФ вынес решение, используя недопустимые доказательства. Директор ООО «Г.» П., привлеченная к участию в деле в качестве специалиста, подготовила письменное заключение в виде консультации по поставленным судом вопросам, на которое в решении сослался суд. Однако доказательств того, что П. является специалистом по строительству, проектированию или иным специалистом в области познаний, необходимых для разрешения вопросов, возникших в ходе судебного заседания, не представлено. Кроме того, консультация специалиста не является средством доказывания, выводы специалиста являются недопустимым доказательством. Стороной ответчика неоднократно заявлялись ходатайства о проведении судебной экспертизы, однако суд не назначил экспертизу, оставив заявленные ходатайства без удовлетворения, что нарушает действующее законодательство (ст. 12 ГПК РФ), а также права и интересы ее доверителя.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ЗАО «С.» Петров С.А., действующий на основании Устава, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение. В обоснование доводов к отмене решения указал, что оно незаконное и необоснованное, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Пучков С.А. обратился в суд в статусе председателя многоквартирного дома по адресу: ...., с иском в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Считает, что Пучков С.А., обращаясь в суд с требованием в интересах всех собственников жилого дома, действует с превышением полномочий. Представленные доверенности заверены юрисконсультом управляющей компании ООО «ЖЭУ №», однако доказательств полномочий данного специалиста на совершение указанных действий не представлено. Судом допущены нарушения, выраженные в принятии искового заявления с не указанной ценой иска, не оплаченной государственной пошлиной, поданного и подписанного неуполномоченным лицом, совмещением в процессе статуса двух лиц - истца и свидетеля. Для правильного разрешения дела суду необходимо было выяснить, являются ли спорные помещения частью комплекса жилого дома, находясь при этом в статусе самостоятельных объектов гражданских прав, либо они являются частью комплекса общего имущества собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома; имеется ли в спорных помещениях оборудование, обслуживающее два и более помещения, и можно ли относить к такому оборудованию транзитные трубы водоснабжения, отопления и канализации. В судебном заседании <дата обезличена> ЗАО «С.» заявило ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано, при этом удовлетворено ходатайство истцов о привлечении технического специалиста для дачи технического заключения по делу, и на ЗАО «С.» возложена обязанность предоставить техническому специалисту для исследования проект строительства жилого дома, что является нарушением п. 3 ст. 188 ГПК РФ. В судебном заседании <дата обезличена> ЗАО «С.» повторно заявило ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано по той причине, что поставленные вопросы носят исключительно правовой характер. В проектной декларации на строящийся жилой дом спорные помещения не поименованы в составе общего имущества, которое будет принадлежать собственникам помещений на праве общей долевой собственности, строительство данных помещений участниками долевого строительства не финансировалось. Считает, что суд в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований. Истец указывает, что договор аренды земельного участка № от <дата обезличена>, разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № от <дата обезличена> не являются основанием для регистрации права собственности ответчика на указанные помещения. Однако нежилые помещения под номерами № являются нежилыми, самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, и предназначены для самостоятельного использования. Согласно заключению Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора .... от <дата обезличена> спорные помещения не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, в них отсутствует оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. Из технической документации видно, что помещения сформированы как самостоятельные объекты, им присвоены адреса, они не являются частями лестничных площадок, лифтов, коридоров, технических этажей и технических подвалов, не являются составными частями крыш и ограждающих конструкций. Считает, что на спорные помещения не может возникнуть право общей долевой собственности владельцев помещений многоквартирного дома. Кроме того, на исковые требования о признании права распространяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало либо должно было узнать о нарушении права. Жильцы, которые считают, что не передача им спорных помещений в качестве общедомового имущества, использование имущества не по назначению, помимо их воли, нарушает их права, знали или должны были знать о нарушении своих прав в третьем квартале <дата обезличена> Срок исковой давности истек в третьем квартале <дата обезличена>, а иск о признании спорных помещений общедомовым имуществом заявлен в <дата обезличена>, то есть за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Павлушкина А.В. – Печкин Д.А., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов к отмене решения указал, что оно незаконное и необоснованное, принято с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельства дела, не доказаны установленные судом обстоятельства. Считает, что у суда отсутствовали правовые основания для признания спорных объектов общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого дома. Согласно позиции Конституционного Суда РФ решение вопроса об отнесении имущества к той или иной категории (общее или частное) лежит не в области специальных познаний и экспертных исследований, а в области права. При этом для отнесения имущества к общему необходимо установление одновременно трех условий: что оно предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме, не имеет самостоятельного назначения, а также отсутствует запись ЕГРП о праве частной собственности в отношении спорного имущества. Однако суд в предмет доказывания по настоящему делу включил вопрос о наличии либо об отсутствии инвестирования строительства спорных нежилых помещений застройщиком ЗАО «С.». Вместе с тем, указанные обстоятельства не имеют правового значения при решении вопроса об отнесении спорного имущества к общей собственности собственников квартир. Поэтому суд необоснованно удовлетворил иск по основанию недоказанности ЗАО «С.» инвестирования строительства спорных объектов, что противоречит положениям ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ и смыслу определения Конституционного Суда РФ. Истец не представил суду доказательства в обоснование заявленных требований, напротив, имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о том, что спорные объекты недвижимости не обладают признаками общего имущества. В спорных помещениях отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, доказательства этого в материалах дела отсутствуют. Спорные объекты имеют самостоятельное значение. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорные нежилые помещения, в частности помещение №, принадлежащее Павлушкину А.В., не могут использоваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Согласно техническим паспортам они являются самостоятельными объектами недвижимости и состоят как таковые на техническом учете. Ссылки суда на то, что спорные помещения проектировались в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома, несостоятельны, поскольку само по себе отсутствие в проектной документации, в разрешении на ввод в эксплуатацию указания конкретных спорных помещений в качестве самостоятельных не свидетельствует о том, что они проектировались как общее имущество жильцов дома и не могут быть использованы по самостоятельному предназначению в настоящее время. Материалами дела подтверждается, что в ЕГРП имеются записи о правах ответчика на спорные объекты недвижимости, что также являлось предметом спора по настоящему делу. Считает, что исковые требования в части применения последствий недействительности сделок должны быть разрешены судом по правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ. Из материалов дела следует, что право собственности на квартиры у собственников возникло в период <дата обезличена>, а с настоящим иском истец обратился в суд только <дата обезличена>, то есть с пропуском срока исковой давности. Однако суд не применил последствия пропуска срока исковой давности, сославшись на то, что срок исковой давности начал течь с <дата обезличена> (с момента регистрации прав на помещения за ЗАО «С.»).

В апелляционной жалобе представитель третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по .... Бочарова Н.М., действующая на основании доверенности, просит решение суда отменить в части признания недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО «С.» и признания незаконными регистрационных записей, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении указанных исковых требований. В обоснование доводов к отмене решения в части указала, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела, нарушены нормы материального и процессуального права. Суд при вынесении решения не учел, что записи о государственной регистрации права собственности ЗАО «С.» №, №, № погашены, а право ЗАО «С.» на спорное имущество прекращено в связи с отчуждением объектов недвижимости иным лицам. На момент государственной регистрации права собственности ЗАО «С.» документы, лежащие в основе зарегистрированного права на спорные нежилые помещения, не были признаны недействительными и отменены. Исследуя вопрос об отнесении спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома и удовлетворяя исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права и незаконными записей ЕГРП, суд, по сути, сделал вывод о неправомерности действий по государственной регистрации. Вместе с тем, в соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право на недвижимое имущество, отказ в государственной регистрации, уклонение от государственной регистрации. В настоящем деле не оспаривались действия Управления по государственной регистрации. При осуществлении государственной регистрации права собственности ЗАО «С.» на нежилые помещения Управление основывалось на требованиях действующего законодательства. Поскольку в полномочия регистрирующего органа не входят функции по определению состава общего имущества многоквартирного дома, Управлением в рамках предоставленной ему компетенции был направлен запрос в Службу государственного жилищного контроля и строительного надзора ...., на который сообщено, что помещения №№, расположенные по адресу: ...., не являются имуществом собственников, в указанных помещениях отсутствует оборудование, обслуживающие более одного помещения в жилом доме. Суд не учел, что на момент принятия решения о регистрации права собственности Управлению были предоставлены только такие сведения. Представление документов, подтверждающих затраты застройщика на строительство объектов, законом о регистрации не предусмотрено. У суда не имелось оснований для признания незаконными записей, внесенных в ЕГРП в результате действий регистрирующего органа по исполнению возложенных на него функций. Фактически суд установил недействительность осуществленных Управлением действий по внесению соответствующих записей в ЕГРП, что является недопустимым. Законом не предусмотрен такой способ защиты права как признание недействительным зарегистрированного права и признании незаконными записей ЕГРП. Суд признал недействительными договоры купли-продажи, послужившие основанием для регистрации права собственности Жарниковой С.С., Жарникова П.Н., Павлушкина А.В., и прекратил зарегистрированное право данных лиц на спорные нежилые помещения, и такое решение суда, вступившее в законную силу, может являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в установленном законом о регистрации порядке.

Заслушав доклад по делу, объяснения ответчика Павлушкина А.В., его представителей Печкина А.А. и Лю Л.А., представителя ответчика ЗАО «С.» Ковалева М.В., третьего лица Павлушкиной М.В., возражавших против доводов искового заявления и поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по .... Бочаровой Н.М., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб.

Установлено, что <дата обезличена> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, а именно завершенного строительством объекта незавершенного строительства с реконструкцией в жилой дом со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ..... В разделе 2 разрешения указаны показатели вводимого в эксплуатацию объекта, в том числе общая площадь по внутреннему обмеру – ....., площадь встроенно-пристроенных помещений – ..... В качестве нежилых объектов указаны: подземная автостоянка, общей площадью ....., магазин, общей площадью ....., магазин, общей площадью ....., магазин, общей площадью ....., магазин, общей площадью ....., магазин, общей площадью ....., магазин, общей площадью ....., а также указаны площади жилых помещений – ....., количество квартир – 50. Строительство осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Постановлением главы .... № от <дата обезличена> жилому дому со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, был присвоен адрес: ...., также были присвоены адреса встроенно-пристроенным помещениям – магазинам.

<дата обезличена> ЗАО «С.» обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением, в котором указало, что при вводе в эксплуатацию жилого дома со встроенно-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения (магазинами), подземной автостоянкой, расположенного по адресу: ...., были пропущены и не присвоены адреса нежилым помещениям, расположенным на первом этаже жилого дома (№№ (помещения охраны) по техпаспорту от <дата обезличена>). Кроме того, не был присвоен адрес помещениям, расположенным в подземной автостоянке (№№ по техпаспорту от <дата обезличена>); просило подтвердить наличие данных помещений на момент ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию и присвоить им адреса. Постановлением администрации .... № от <дата обезличена> были присвоены адреса нежилому помещению (по поэтажному плану подвала №№) - помещение №, нежилому помещению (по поэтажному плану первого этажа №№) - помещение №, нежилому помещению (по поэтажному плану первого этажа №№) - помещение №, нежилому помещению (по поэтажному плану первого этажа №) - помещение №. На основании заявлений ЗАО «С.» <дата обезличена> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... Ангарским отделом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от <дата обезличена>, договора аренды земельного участка от <дата обезличена> № произведена регистрация права собственности на спорные объекты за ЗАО «С.». По договорам купли-продажи от <дата обезличена>, заключенным между ЗАО «С.» (продавец) и Жарниковой С.С., Жарниковым П.Н. (покупатели), переданы в собственность последних нежилые помещения № и № по адресу: ....; по договору купли-продажи от <дата обезличена>, заключенному между ЗАО «С.» (продавец) и Павлушкиным А.В. (покупатель) передано в собственность последнего нежилое помещение № по адресу: ....

Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что строительство жилого дома с подземной автостоянкой, в том числе спорных объектов, осуществлялось за счет инвестирования строительства участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Проверяя доводы сторон, суд, исследовав представленные доказательства (письменные, объяснения сторон и показания свидетелей), установил, что строительство жилого дома с подземной автостоянкой осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которых стоимость квартир складывалась из суммы денежных средств, направленных на возмещение затрат на строительство, а в стоимость общего объема финансирования участником долевого строительства включалась стоимость строительно-монтажных работ по возведению объекта строительства, в том числе и помещений общего пользования. При планировочном строительстве единого комплекса – жилого дома с подземной автостоянкой нежилые помещения № в техническом паспорте по состоянию на <дата обезличена> были указаны как помещения охраны, помещение № - как помещение охраны, коридор и сан.узел, то есть спорные объекты не были предусмотрены в качестве самостоятельных объектов, а предусмотрены для использования их в интересах собственников жилого дома, как места общего пользования. С момента ввода дома в эксплуатацию спорные объекты не использовались как самостоятельные объекты недвижимости, помещение № использовалось для прохода собственников дома и проезда автотранспорта на территорию дома и в подземные гаражи, просмотра огражденной территории жилого дома, а помещения № использовались управляющей компанией ООО «П.», учредителем которой является ЗАО «С.», для хранения хозяйственного инвентаря уборщиками и дворниками; спорные объекты за счет ЗАО «С.» не содержались, налоги на них не уплачивались. ЗАО «С.» не являлось участником долевого строительства многоквартирного дома.

Оценив в совокупности представленные доказательства и установив, что строительство спорных объектов осуществлялось в качестве помещений общего пользования за счет дольщиков, и доказательств внесения собственных средств в строительство спорных объектов ЗАО «С.» не представлено, а также учитывая назначение спорных помещений, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорные помещения являются общим имуществом собственников спорного жилого дома, и не являются самостоятельными объектами недвижимости, поэтому регистрация права собственности на спорные объекты застройщиком ЗАО «С.» произведена незаконно, и удовлетворил исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО «С.» на нежилые помещения №, площадью ....., №, площадью ....., №, площадью ....., №, площадью ....., расположенные по адресу: ...., и признании незаконными записей регистрации №, №, №, № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении ЗАО «С.».

Исходя из того, что право собственности на спорные объекты у ЗАО «С.» не возникло, зарегистрированное право признано недействительным, в связи с чем у ЗАО «С.» отсутствовали законные основания для отчуждения спорных объектов, суд пришел к правильному выводу о признании недействительными в силу ничтожности договоров купли-продажи нежилых помещений № и № по адресу: ...., заключенных между ЗАО «С.» и Жарниковой С.С., Жарниковым П.Н., от <дата обезличена>, договора купли-продажи нежилого помещения № по указанному адресу, заключенного между ЗАО «С.» и Павлушкиным А.В., от <дата обезличена>, и прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Жарниковой С.С., Жарникова П.Н., Павлушкина А.В. на указанные нежилые помещения.

Принимая во внимание, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного жилого помещения в доме, для обслуживания всех собственников квартир в жилом доме, построены для жильцов жилого дома на их денежные средства, являются местами общего пользования и не предназначены для использования собственных нужд застройщика, суд правильно удовлетворил исковые требования о признании нежилых помещений №, площадью ....., №, площадью ....., №, площадью ....., помещения №, площадью ....., расположенных по адресу: ...., общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме .....

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 301 ГК РФ, обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о возложении обязанности устранить препятствия в праве пользования общим имуществом собственников помещений на ЗАО «С.» в отношении нежилого помещения №, на Жарникову С.С., Жарникова П.Н. - в отношении нежилых помещений № и №, на Павлушкина А.В. - в отношении нежилого помещения №, и возложил на ЗАО «С.» обязанность передать в пользование собственникам помещений спорного многоквартирного дома нежилое помещение № и освободить его.

Проверяя доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд обоснованно исходил из того, что трехгодичный срок обращения в суд с иском следует исчислять с <дата обезличена> – после получения ответа из прокуратуры .... от <дата обезличена>, направленного в адрес одного из собственников К. (для объявления собственникам помещений в многоквартирном доме), из которого собственники помещений в доме узнали о регистрации права собственности на спорные объекты за ЗАО «С.», и срок исковой давности заканчивается <дата обезличена>, а истец обратился в суд с иском <дата обезличена>, то есть в пределах установленного ст. 196 ГК РФ срока. Кроме того, право собственности на спорные объекты зарегистрировано за ЗАО «С.» <дата обезличена>, а оспариваемые сделки были совершены <дата обезличена> и <дата обезличена>.

Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

Доводы апелляционных жалоб о том, что спорные помещения являются нежилыми, самостоятельными объектами гражданских прав, а не общим имуществом собственников в многоквартирном доме, что подтверждается проектной декларацией на строящийся дом, заключением Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора .... от <дата обезличена>, технической документацией; что суд необоснованно удовлетворил иск по основанию недоказанности ЗАО «С.» инвестирования строительства спорных объектов, и необоснованно сослался на положения ст. 218 ГК РФ, тогда как спорным является вновь созданное имущество; что суд вышел за пределы исковых требований, указывая, что строительство спорных помещений осуществлялось в качестве помещений общего пользования за счет дольщиков и эти помещения являются общим имуществом собственников жилого дома, в связи с чем застройщик ЗАО «С.» незаконно произвел регистрацию права собственности на спорные объекты, и не привел доказательств в обоснование указанных выводов; что вывод суда относительно срока исковой давности не соответствует закону, не могут быть приняты во внимание, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам, основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на переоценку доказательств по делу и правильных выводов суда.

Суд в полном объеме проверил доводы сторон, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, с соблюдением требований ст.ст. 12, 67 ГПК РФ, и, установив, что строительство жилого дома с подземной автостоянкой осуществлялось за счет инвестирования участниками долевого строительства физическими (юридическими) лицами на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, что спорные нежилые помещения в проектной документации не были предусмотрены в качестве самостоятельных объектов, а предусмотрены для использования их в интересах собственников жилого дома как места общего пользования, и с момента ввода дома в эксплуатацию в качестве таковых и использовались, неразрывно связаны с жилым домом планировочным решением и инженерными коммуникациями, что ответчик ЗАО «С.» не вносил собственные средства в строительство спорных объектов, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований председателя совета многоквартирного дома Пучкова С.А., действующего в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Доказательств обратного ответчиками в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Несостоятельны доводы апелляционных жалоб о нарушении судом требований ст. 12, ч. 3 ст. 188 ГПК РФ. Суд правильно не усмотрел оснований для назначения по делу строительно-технической экспертизы, поскольку вопрос о том, являются ли спорные помещения частью комплекса общего имущества многоквартирного дома, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме, носит правовой характер, и не требует специальных познаний и экспертных исследований. Судом был произведен осмотр оборудования, находящегося в спорных нежилых помещениях, с участием, в том числе специалиста П., привлеченной к участию в деле определением суда, которая также представила суду письменную консультацию. Отказ суда в назначении экспертизы не лишил стороны права представлять другие доказательства, которым судом дана надлежащая оценка.

Также не могут повлечь отмену обжалуемого решения доводы апелляционных жалоб об отсутствии у Пучкова С.А. права на обращение в суд с иском в защиту интересов неопределенного круга лиц - собственников многоквартирного дома, как не основанные на законе. Проверяя полномочия Пучкова С.А., суд установил, что в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания (в форме заочного голосования) собственников помещений спорного дома Пучков С.А. избран председателем совета многоквартирного дома, наделен полномочиями, предусмотренными п. 8 ст. 161 ЖК РФ. Также в материалы дела представлена доверенность, выданная председателю совета многоквартирного дома Пучкову С.А. собственниками жилых помещений в спорном жилом доме. Подписи жильцов удостоверены в соответствии со ст. 53 ГПК РФ жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства - юрисконсультом ООО «ЖЭУ №» Т., имеется печать организации. В материалах дела имеются документы, подтверждающие право собственности на квартиры в спорном доме лиц, выдавших доверенность, в доверенности от <дата обезличена> определен круг лиц, в интересах которых выступает Пучков С.А. Кроме того, Пучков С.А. также является собственником жилого помещения в спорном доме.

Несостоятельны доводы апелляционных жалоб о том, что суд вынес решение на основании недопустимых доказательств, а именно показаниях свидетелей, которые являются истцами, и консультации специалиста П., которая не представила доказательств, что она является специалистом по строительству, проектированию или иным специалистом в области познаний, необходимых для разрешения спорных вопросов. То обстоятельство, что судом в качестве свидетелей были допрошены лица, выдавшие доверенность Пучкову С.А. на представление их интересов в суде, не свидетельствует о недопустимости доказательства, поскольку их показания не были опровергнуты в ходе судебного заседания. Свидетели подтвердили, что являлись участниками долевого строительства, выдали доверенность на представление интересов Пучкову С.А. Директор ООО «Г.» П. была привлечена к участию в деле в качестве специалиста определением суда от <дата обезличена>, ее квалификация подтверждена соответствующими документами, П., как специалист, подготовила письменное заключение в виде консультации по вопросам, поставленным судом, что не противоречит требованиям процессуального законодательства, и не нарушает прав сторон. Заключение специалиста оценено судом в совокупности с другими доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Павлушкина А.В. – Лю Л.А. о том, что суд не рассмотрел ее ходатайство о прекращении производства по делу по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, также не заслуживают внимания, поскольку суд не согласился с доводами ответчиков об отсутствии у Пучкова С.А. полномочий на представление в суде интересов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Необоснованны доводы апелляционных жалоб о пропуске истцом срока исковой давности. Суд проверил доводы ответчиков в данной части и правильно не усмотрел оснований для удовлетворения заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности, поскольку истцы обратились в суд в пределах установленного ст. 196 ГК РФ трехгодичного срока с момента, когда собственники жилых помещений в многоквартирном доме узнали о нарушении своего права из ответа прокуратуры ...., с <дата обезличена>. Кроме того, суд учел, что ЗАО «С.» зарегистрировало свое право на спорные нежилые помещения только <дата обезличена>, а оспариваемые сделки были совершены в <дата обезличена>.

Доводы апелляционной жалобы представителя третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по .... Бочаровой Н.М. о том, что записи о государственной регистрации права собственности ЗАО «С.» №, №, № погашены, а право ЗАО «С.» на спорное имущество прекращено в связи с отчуждением объектов недвижимости иным лицам; что на момент государственной регистрации права собственности ЗАО «С.» документы, лежащие в основе зарегистрированного права на спорные нежилые помещения, не были признаны недействительными и отменены, и у суда не имелось оснований для признания незаконными записей, внесенных в ЕГРП в результате действий регистрирующего органа по исполнению возложенных на него функций, не могут повлиять на законность решения суда, поскольку судом установлено, что ЗАО «С.» незаконно зарегистрировало право собственности на спорные объекты недвижимости, что является основанием для признания недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО «С.» на спорные нежилые помещения и незаконными записи регистрации, признания сделок по их отчуждению недействительными и прекращения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности Жарниковой С.С., Жарникова П.Н., Павлушкина А.В.

Доводы апелляционной жалобы представителя третьего лица Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по .... о том, что законом не предусмотрен такой способ защиты права как признание недействительным зарегистрированного права и признание незаконными записей ЕГРП, не могут служить основанием к отмене судебного решения, так как судом достоверно установлено, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, обладают признаками, указанными в статье 36 Жилищного кодекса РФ, поэтому регистрация права собственности на указанные объекты недвижимости застройщиком ЗАО «С.», которое не являлось дольщиком и не представило доказательства вложения собственных денежных средств в строительство спорных объектов, произведена незаконно.

Оснований к отмене правильного решения суда не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не основаны на законе и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции, который всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал правильную оценку всем представленным в дело доказательствам и постановил законное и обоснованное решение.

Все доводы ответчиков и их представителей, представителя третьего лица, в том числе приведенные в апелляционных жалобах, являлись предметом судебного разбирательства, суд первой инстанции дал им правильную оценку и обоснованно признал эти доводы несостоятельными по мотивам, изложенным в решении суда.

Таким образом, решение Ангарского городского суда Иркутской области от 21 августа 2012 года, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, является законным и обоснованным, в связи с чем отмене не подлежит, а апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 327, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ангарского городского суда Иркутской области от 21 августа 2012 года по гражданскому делу по иску председателя совета многоквартирного дома Пучкова С.А., действующего в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, к Закрытому акционерному обществу «С.», Жарниковой С.С., Жарникову П.Н., Павлушкину А.В. о признании нежилых помещений общим имуществом собственников в многоквартирном доме, устранении препятствий в пользовании, признании недействительными зарегистрированного права собственности и договоров купли-продажи нежилых помещений, признании незаконной записи о регистрации, прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности, возложении обязанности освободить нежилое помещение и передать его в пользование собственникам помещений многоквартирного дома оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий О.В.Воеводина

Судьи Л.Л.Каракич

Е.М.Жилкина