Гражданский кодекс часть 1

Судья Краснодарского краевого суда Корныльева И.Г., рассмотрев кассационные жалобы представителя Беретарь Т.М. и директора ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий», поступившую в Краснодарский краевой суд 06 июля 2016 года, на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 11 января 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2016 года по делу по исковому заявлению ЗАО «Краснодарский завод технических изделий» к ООО «Кубанский риэлтерский центр», Колосову В.Д., Золину В.В. о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным договоров участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» обратилось в суд с иском к ООО «Кубанский риэлтерский центр», Колосову В.Д., Золину В.В. о расторжении договора аренды земельного участка с условием о выкупе от <...>, о признании недействительным договора аренды земельного участия в долевом строительстве <...>, заключенного между Колосовым В.Д. и ООО «КРЦ», о признании недействительным договора цессии от <...>, заключенного между < Ф.И.О. >1 и Золиным В.В.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ООО «Кубанский риэлтерский центр» допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка с условием о выкупе от <...>, в частности ответчик более двух раз подряд нарушал сроки оплаты арендной платы, обязательства по началу строительства на арендованном земельном участке, не исполняются, ответчик заключал без согласия на то истца с третьими лицами договоры участия в долевом строительстве, повлекшие возникновение обременения на земельный участок в виде залога права аренды.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 11 января 2016 года исковые требования ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды земельного участка с условием о выкупе от <...>, заключенный между ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «Кубанский риэлтерский центр», с учетом дополнительных соглашений к нему, погашена запись о государственной регистрации <...>.

В удовлетворении требований о признании недействительным договора от <...> участия в долевом строительстве № Г87-113, заключенного между Колосовым В.Д. и ООО «Кубанский риэлтерский центр», зарегистрированного Управлением Росреестра по Краснодарскому краю от 22 июня 2015 года за номером 23/001/808/2015-7224, отказано.

В удовлетворении требований о признании недействительным договора цессии от <...>, заключенного между < Ф.И.О. >1 и Золиным В.В. к договору от <...> участия в долевом строительстве № <...>, заключенному между < Ф.И.О. >1 и ООО «Кубанский риэлтерский центр», зарегистрированного управлением Росреестра по Краснодарскому краю от <...> за номером № <...>, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2016 года решение суда первой инстанции от 11 января 2016 года отменено, по делу принято новое решение.

Исковые требования ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды земельного участка с условием о выкупе от <...>, заключенный между ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «Кубанский риэлтерский центр», с учетом дополнительных соглашений к нему, погасив запись о государственной регистрации <...>.

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора от <...> участия в долевом строительстве № <...>, заключенного между Колосовым В.Д. и ООО «Кубанский риэлтерский центр», зарегистрированного управлением Росреестра по Краснодарскому краю от <...> за номером <...>, и о признании недействительным договора цессии от <...>, заключенного между < Ф.И.О. >1 и Золиным В.В. к договору от <...> участия в долевом строительстве № <...>, заключенному между < Ф.И.О. >1 и ООО «Кубанский риэлтерский центр» зарегистрированного управлением Росреестра по Краснодарскому краю от <...> за номером <...>, отказано.

В кассационных жалобах представитель Беретарь Т.М. и директор ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» просят состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, полагают, что суд существенно нарушил нормы права, была нарушена подсудность в соответствии с требованиями ст. 30 ГПК РФ, кроме того, не был разрешен вопрос о правах и обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле.

08 июля 2016 года судьей Краснодарского краевого суда дело истребовано в суд кассационной инстанции.

16 августа 2016 года дело поступило в кассационную инстанцию Краснодарского краевого суда.

Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Таких нарушений судом при рассмотрении дела не допущено.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная инстанция сделала правильный вывод, что рассмотрения данного дела подлежит по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку принимая решение в отсутствие Беретарь Т.М., суд лишил заинтересованное лицо возможности воспользоваться правами, предусмотренными статьей 35 ГПК РФ, защищать свои права и законные интересы, представлять доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, которая на основании договора <...> о долевом строительстве приобрела у ответчика по делу ООО «Кубанский риэлтерский центр» офисные (нежилые) помещения, строительство которых планировалось на земельном участке, в отношении которого возник спор между истцом и ответчиком по настоящему делу, однако Беретарь Т.М. не была привлечена к участию в деле.

Из материалов дела следует, что между ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» и ООО «Кубанский риэлтерский центр» 10.09.2014 года был заключен договор аренды земельного участка с условием о выкупе.

Согласно указанному договору ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» как арендодатель, передает в аренду ООО «Кубанский риэлтерский центр» как арендатору, земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, из земель населенных пунктов, предназначенный для многоэтажного и среднеэтажного жилищного строительства, а также расположенные на нем объекты: здание заводоуправления с лабораторным корпусом и пристройкой литер <...>, площадью <...> кв. м, и трансформаторная подстанция (ТП) литер «<...>», площадью <...> кв. м, расположенные по указанному адресу.

В соответствии с пунктом <...> договора аренды от <...> срок его действия установлен <...> года с момента государственной регистрации, которая была произведена <...> (запись о государственной регистрации <...>).

Факт передачи земельного участка подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи земельного участка от <...>.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании частей 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту <...> договора аренды от <...> участок с кадастровым номером <...> предоставлялся арендатору для многоэтажного жилищного строительства со встроенными помещениями с минимальным объемом полезной площади застройки <...> кв.м.

Согласно пункту <...> договора аренды стороны согласовали дату начала строительства <...> год.

В соответствии с пункт <...> договора, арендатор обязан был приступить к использованию земельного участка в течение десяти календарных дней с момента фактической передачи земельного участка по акту приема-передачи.

Суд установил, что строительство многоэтажного жилого дома, предусмотренного договором аренды от <...>, с <...> года по день рассмотрения иска, не начиналось, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При указанных обстоятельствах, невыполнение ООО «Кубанский риэлтерский центр» условий договора аренды от <...>, предусмотренных пунктами <...>, является существенным нарушением условий договора аренды от <...>, что в силу статей 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В адрес ответчика <...> было направлено предложение о расторжении договора аренды в десятидневный срок, в связи с невыплатой арендной платы более трех месяцев подряд и существенным нарушением условий договора, выразившихся в заключении договоров долевого участия с третьими лицами без согласования с арендодателем, что повлекло неконтролируемое появление обременения (залогов) на право аренды земельного участка, а строительство многоэтажного жилого комплекса не начато в <...> году, ни в <...> году.

Согласно пунктам <...> договора арендная плата в размере <...> рублей осуществляется арендатором не позднее <...> числа каждого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя. Однако эти условия договора арендатором также нарушены.

Апелляционная инстанция сделала обоснованный вывод, ответчиком систематически нарушались условия указанных условий договора аренды земельного участка, что подтверждается платежными поручениями, представленных истцом в материалы дела.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Из договора аренды земельного участка от <...> также следует, что стороны предусмотрели условия о выкупе арендованных объектов недвижимости. Порядок выкупа согласован сторонами в дополнительном соглашении <...>, согласно которому выкупная цена объектов недвижимости составляет <...> руб., а именно стоимость земельного участка <...> руб., стоимость литера <...><...> рублей, стоимость литера <...> руб. Арендатор в срок до <...> обязался оплатить арендодателю выкупную стоимость в размере <...> руб., в срок до <...> года <...> руб.

Судебной коллегией установлено, что ООО «Кубанский риэлтерский центр» произвел зачет встречных однородных требований, направив в адрес ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» заявление б/н <...>.

Ответчиком выполнено обязательство по оплате выкупной цены объектов недвижимости в размере <...> рублей.

Вместе с тем, если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Суд второй инстанции правильно указал, что ООО «Кубанский риэлтерский центр» оплату выкупной стоимости произвело путем зачета встречных однородных требований в части, право собственности на объекты недвижимости к ответчику на момент рассмотрения спора не перешло и не зарегистрировано, в связи с чем, объекты недвижимости, переданные по договору аренды от <...>, подлежат возврату ответчиком истцу после расторжения данного договора.

По смыслу части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Учитывая, что обязательства по оплате выкупной стоимости были прекращены в части путем зачета встречных однородных требований в сумме <...> рублей, а не получением ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» непосредственно денежных средств при расторжении договора аренды от <...>, судебная коллегия по гражданским делам правильно указала, что зачет в сумме <...> рублей следует признать несостоявшимся.

Таким образом, заявление ответчика о зачете встречных однородных требований <...> при расторжении договора аренды <...> не влечет каких-либо юридических последствий.

Рассматривая исковые требования ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» к Колосову В.Д. и Золину В.В. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве <...>, заключенного между Колосовым В.Д. и ООО «Кубанский риэлтерский центр», о признании недействительным договора цессии <...>, заключенного между < Ф.И.О. >1 и Золиным В.В., судебная коллегия по гражданским делам обоснованно указала, что отсутствуют основания для удовлетворения указанных исковых требований.

При рассмотрении дела обосновано указано, что иск ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий» <...> основан на том, что в силу пункта <...> договора аренды <...> арендатору запрещается без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе передавать объекты недвижимости в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества.

В соответствии с частью 1 статьи 334.1 ГК РФ залог возникает в силу договора. В случаях установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), призван защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13–15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 года № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено па соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7). при расторжении договора (статья 9) и т.д.

ООО «Кубанский риэлтерский центр» с третьими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве, что подтверждается выпиской из ЕГРП <...>, при этом отдельного согласия арендодателя на заключение договоров участия в долевом строительстве, влекущих возникновение залога в силу закона, не требуется.

Учитывая фактические обстоятельства дела, судебная коллегия по гражданским делам обоснованно пришла к выводу, что наличие записей в ЕГРП об обременениях в виде ипотеки в случае прекращения аренды не нарушает прав истца, так как в силу вышеуказанных положений закона залог права аренды направлен на обеспечение исполнения ответчиком ООО «Кубанский риэлтерский центр» своих обязательств перед каждой стороной по договорам участия в долевом строительстве.

В случае, если застройщик нарушает принятые на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома, а договора участия в долевом строительстве считаются заключенными с момента их государственной регистрации, запись в ЕГРП о наличии договоров долевого участия при прекращении залога права аренды позволит участникам долевого строительства воспользоваться мерами, предусмотренными действующим законодательством для защиты своих прав и законных интересов, в том числе путем взыскания с застройщика убытков и неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия либо предъявления требований к страховой компании, осуществившей страхование ответственности застройщика.

Судом установлено, что между < Ф.И.О. >1 и ООО «Кубанский риэлтерский центр» был заключен договор участия в долевом строительстве № <...>, согласно которому застройщик ООО «Кубанский риэлтерский центр» обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (иди) с привлечением других лиц, в том числе за счет привлеченных денежных средств < Ф.И.О. >1, осуществить строительство и передать дольщику объект капитального строительства «Многоэтажные жилые дома со встроенными помещениями на пересечении <...>» (<...> жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером <...>, предметом которого выступили жилые помещения в названных жилых домах, общей площадью <...> кв. м.

Указанный договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован управлением Росреестра по Краснодарскому краю от <...> за номером <...>.

На основании договора цессии от <...> права и обязанности участника долевого строительства по названному договору перешли от < Ф.И.О. >1 к Золину В.В.

Апелляционная инстанция пришла к правильному выводу указав, что нарушений прав истца вышеуказанным договором цессии не имеется.

Доводы заявителей жалоб о том, что судом при рассмотрении настоящего спора были нарушены правила подсудности, установленные статьей 30 ГПК РФ, несостоятельны, поскольку в данном случае истцом заявлены исковые требования о расторжении договора аренды, а не о праве на спорный земельный участок, в связи с чем, в силу статьи 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иск обоснованно был рассмотрен Первомайским районным судом г. Краснодара.

Утверждения заявителей жалоб о не подведомственности спора суду общей юрисдикции, учитывая субъектный состав лиц, участвующих в деле, не основаны на законе, поскольку в соответствии со статьей Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации споры с участием физических лиц рассмотрению в арбитражном суде не подлежат.

Доводы кассационной заявителя жалобы направлены на иную оценку обстоятельств по делу и не могут служить основание для отмены указанных судебных постановлений.

При таких обстоятельствах, судом не допущено нарушений норм материального, либо процессуального права, служащих, в силу ст. 387 ГПК РФ, основанием к отмене судебных постановлений.

Руководствуясь ст. 383 ГПК РФ,

О П Р Е Д Е Л И Л :

В передаче кассационной жалобы представителя Беретарь Т.М. и директора ЗАО «Краснодарский завод резиновых технических изделий», на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 11 января 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 мая 2016 года по делу по исковому заявлению ЗАО «Краснодарский завод технических изделий» к ООО «Кубанский риэлтерский центр», Колосову В.Д., Золину В.В. о расторжении договора аренды земельного участка, признании недействительным договоров участия в долевом строительстве для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.

Судья Краснодарского краевого суда И.Г. Корныльева