Гражданский кодекс часть 1

Судья Красноярского краевого суда Михайлинский О.Н., изучив кассационную жалобу ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21 августа 2017 г. по гражданскому делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

решением Березовского районного суда Красноярского края от 15 мая 2017 г. исковые требования ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности удовлетворены, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества: 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора с отлагательным условием от 3 марта 2015 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора с отлагательным условием от 3 марта 2015 г. незаключенным отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21 августа 2017 г. указанное решение суда в части удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора с отлагательным условием от 3 марта 2015 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, отменено, по делу в отмененной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 8 ноября 2017 г., ФИО1 просит отменить принятое по делу определение суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении предъявленных им исковых требований, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).

Изучив кассационную жалобу и материалы, приложенные к жалобе, не нахожу оснований для пересмотра в кассационном порядке принятого по делу определения суда апелляционной инстанции в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункты 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу (статья 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции на момент возникновения спорных отношений).

Судами установлено, что квартира по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности И.С.В. и ФИО2, по 1/2 доли каждому.

3 марта 2015 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор денежного займа, обеспеченного залогом, предусматривающий обязательство истца передать ответчице 150000 руб. и обязательства ФИО2 возвратить ФИО1 указанную сумму и уплачивать на нее проценты до полного возврата суммы займа, согласован срок исполнения, составляющий 90 календарных дней после получения займа.

В этот же день между сторонами заключен договор залога недвижимого имущества, согласно которому ФИО2 передала в залог ФИО1 1/2 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>, в обеспечение исполнения обязательств заемщика по вышеназванному договору займа. На основании данного договора залога 11 марта 2015 г. произведена государственная регистрация ипотеки.

Кроме того, также 3 марта 2015 г. между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи с отлагательным условием, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на это же жилое помещение, предусматривающий цену недвижимости в размере 500000 руб.

Согласно пунктам 3 и 4 указанного договора, он заключен под отлагательным условием: переход права собственности на 1/2 доли квартиры осуществляется при условии невыполнения продавцом взятых на себя обязательств по договору денежного займа, обеспеченного залогом, от 3 марта 2015 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 на сумму 150000 руб. В случае наступления указанного отлагательного условия сумма задолженности по названному договору займа является отступным и засчитывается в счет покупной цены недвижимого имущества. Невыполнением обязательств по договору денежного займа, обеспеченного залогом, от 3 марта 2015 г. является, в том числе, просрочка возврата суммы займа или просрочка уплаты процентов за пользование займом на срок более одного календарного месяца. При наступлении отлагательного условия продавец обязан в трехдневный срок явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и подать заявление о регистрации перехода права собственности на имущество на покупателя.

Ссылаясь на наступление отлагательного условия вследствие неисполнения ФИО2 обязательства по возврату долга по договору денежного займа, обеспеченного залогом, от 3 марта 2015 г. в установленный договором срок, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ФИО2, уточнив требования, просил зарегистрировать переход права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, от ФИО2 к нему; обязать ответчицу передать 1/2 долю квартиры истцу на условиях договора купли-продажи с отлагательным условием от 3 марта 2015 г.

ФИО2 предъявила встречный иск к ФИО1 о признании договора купли-продажи с отлагательным условием от 3 марта 2015 г. незаключенным, указывая на то, что рыночная стоимость принадлежащей ей 1/2 доли квартиры гораздо выше цены, установленной в этом договоре, заключая договор, она не понимала последствия его заключения, считала, что подписывает договор залога.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 157, 309, 432, 551, 809-810 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что представленными истцом доказательствами подтверждено возникновение между ФИО1 и ФИО2 заемного обязательства, его существенные условия, исполнение договора займа заимодавцем. Учитывая, что ФИО2 не представлены доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств по возврату истцу заемных денежных средств, принимая во внимание, что совокупный размер долга заемщика, включающий сумму займа, проценты за пользование суммой займа и неустойку, по расчету заимодавца на 17 апреля 2017 г. составляет 1559579 руб. 45 коп., суд пришел к выводам о наступлении отлагательного условия, предусмотренного заключенным между сторонами договором купли-продажи от 3 марта 2015 г.

В связи с чем суд принял решение об удовлетворении требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли квартиры на основании договора купли-продажи с отлагательным условием от 3 марта 2015 г., поскольку соответствующие условия данного договора ФИО2 не выполнены.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 суд отказал, сославшись на то, что стороны при заключении договора купли-продажи с отлагательным условием от 3 марта 2015 г. достигли соглашения по всем существенным условиям сделки.

Проверяя в апелляционном порядке законность и обоснованность принятого по делу решения, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда не согласилась с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, признала их несоответствующими обстоятельствам дела, сделанными с нарушением норм материального права.

Суд второй инстанции при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, исследовав доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства, установил, что 3 марта 2015 г. между ФИО1 и ФИО2 были заключены договор денежного займа, обеспеченного залогом, договор залога и договор купли-продажи с отлагательным условием, при этом последний как по форме, так и по содержанию не является договором купли-продажи, он был заключен в отношении 1/2 доли квартиры, переданной в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, то есть, в действительности является договором залога, а не договором купли-продажи, при этом ФИО2 с момента заключения указанных сделок продолжает пользоваться квартирой, принадлежащую ей 1/2 доли квартиры не передавала ФИО1 на протяжении всего времени с момента заключения договора. В данном случае, подписывая договор купли-продажи с отлагательным условием, которым определено неисполнение заемщиком обязательств по договору займа, стороны в действительности не имели намерения совершить сделку купли-продажи доли в праве на жилое помещении, фактически данным договором прикрыты отношения по передаче доли в праве на квартиру в залог в обеспечение исполнение обязательств по договору займа.

Проанализировав последовательность заключения, условия и обстоятельства исполнения всех вышеперечисленных договоров, судебная коллегия пришла к выводам, о том, что договор купли-продажи с отлагательным условием являлся способом обеспечения возврата ответчиком заемных денежных средств истцу без цели реального исполнения сторонами сделки купли-продажи.

В связи с чем, установив, что неисполненный сторонами договор купли-продажи с отлагательным условием от 3 марта 2015 г. является притворной сделкой, недействительной в силу ничтожности согласно прямого указания закона, поэтому ФИО1 не принадлежит право требовать государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве на квартиру на основании данного договора, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в пределах полномочий, предоставленных суду апелляционной инстанции статьей 328 ГПК РФ, и по основаниям, установленным статьей 330 ГПК РФ, отменила решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований ФИО1, приняла по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о недоказанности выводов суда апелляционной инстанции, наличии действительной воли сторон при заключении договора купли-продажи с отлагательным условием на достижение соответствующих правовых последствий, недобросовестном поведении продавца, подлежат отклонению.

Из установленных как судом первой инстанции, так и судебной коллегией обстоятельств дела видно, что на основании договора, названного истцом и ответчиком договором купли-продажи с отлагательным условием, стороны не имели в виду передать по сделке купли-продажи в собственность долю в праве на жилое помещение, данный договор прикрывал залог 1/2 доли квартиры в обеспечение исполнения обязательств по договору займа, что прямо следует из обеспечительного характера совершенной сделки, действительной целью которой является залог принадлежащей гражданину доли в праве на жилое помещение без государственной регистрации ипотеки и с возможностью последующего нарушения иных требований Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регламентирующих порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такой договор правомерно квалифицирован судебной коллегией как притворная сделка, недействительная в силу ничтожности.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным в ходе апелляционного рассмотрения фактическим обстоятельствам дела, новое решение судебной коллегией принято с правильным толкованием и применением норм материального и процессуального права, существенных нарушений указанных норм права, повлиявших на исход дела, не допущено.

Оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 381 и 383 ГПК РФ, судья

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21 августа 2017 г. для рассмотрения в судебном заседании президиума Красноярского краевого суда.

Судья

Красноярского краевого суда О.Н. Михайлинский