Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 августа 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 25 января 2022 г. по гражданскому делу №2-4087/2021 по иску ФИО2 к Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска о признании стороной договора аренды муниципального нежилого помещения, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Гаиткуловой Ф.С., судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационной суда общей юрисдикции

установила:

ФИО2 обратилась в Ленинский районный суд г. Ульяновска с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска о признании стороной договора аренды муниципального нежилого помещения, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что 26 октября 2018 г. между Управлением муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №-т, расположенного по адресу: для использование под оказание услуг (кроме ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей площадью 19,3 кв.м. сроком действия с 22 октября 2018 г. по 22 сентября 2019 г.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения в отношении имущества муниципального образования договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ арендная плата установлена 25 188, 84 руб. в год.

18 июля 2019 г. дополнительным соглашением договор аренды пролонгирован с 22 сентября 2019 г. до 22 августа 2020 г., арендная плата увеличилась до 2 412, 50 руб. в месяц.

17 июля 2020 г. муж истицы ФИО3 обратился к арендатору с заявлением о пролонгации договора на 11 месяцев.

28 июля 2020 г. договор аренды пролонгирован с 22 августа 2020 г. до 22 июля 2021 г.

Условия договора аренды арендатором ФИО3 исполнялись в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГФИО5 умер.

ФИО2 в установленные законом сроки приняла наследство после смерти мужа ФИО5

После смерти ФИО6 истица обнаружила письмо от арендодателя, в котором указывалось на предложение по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: общей площадью 19,3 кв.м.

15 апреля 2021 г. в адрес нотариуса от ответчика поступило сообщение о том, что срок действия договора аренды истек в 2020 году, переход наследникам прав и обязанностей по указанному договору не предусмотрен.

Истица просила признать её стороной (арендатором) по договору аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 г. №9938-т, восстановить ей срок на представление ответчику заявления о пролонгации на новый срок данного договора, предоставить ей преимущественное права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: общей площадью 19,3 кв.м.

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 августа 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 25 января 2022 г., в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные постановления, ссылаясь на то, что судом нарушены нормы материального права и неправильно определены значимые обстоятельства по делу.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом извещены, не возражали рассмотрению дела без их участия.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственностью администрации (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор), на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ№ заседания единой Комиссии по проведению конкурсов и аукционов на право заключения в отношении имущества МО «» договоров аренды, заключен договор аренды муниципального нежилого помещения №-т, по условиям арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: , (1-й этаж, помещение №), для использование под оказание услуг (кроме ритуальных услуг, размещения закусочных, бань, саун), общей площадью 19,3 кв.м, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с размером арендной платы 25 188 руб. 84 коп. в год (2099 руб. 7 коп, в месяц) без учета НДС, с ежемесячным внесением арендных платежей (п.п. 4.1, 4.2 договора).

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО5 обратился в Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации (далее — Управление) с заявлениями о продлении срока действия договора аренды на 11 месяцев.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 18 июля 2019 г. и от 28 июля 2020 г. к договору аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018 г. № 9938-т, заключенными между Управлением и ИП ФИО3, указанный договор продлевался с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Размер арендной платы увеличен до 2412 руб. 50 коп. в месяц и до 2624 руб. 80 коп. в месяц, соответственно.

ФИО5 умер в ДД.ММ.ГГГГ

Письмом от 28 декабря 2020 г. (исх. № 22605-03) Управление известило ИП ФИО3 о необходимости в срок до 22 мая 2021 г. направить заявление о пролонгации договора аренды на новый срок.

29 декабря 2020 г. (исх. № 22674-04) Управление направило ИП ФИО3 предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м на основании положений Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение 30 дней со дня получения данного предложения.

Решение об условиях приватизации нежилого помещения, площадью 19,3 кв.м, расположенного по адресу: , (1-й этаж помещение № 4), преимущественном праве ИП ФИО3 на приобретение арендуемого муниципального имущества утверждено Постановлением администрации от 24 декабря 2020 г. №2149.

26 марта 2021 г. с заявлением о принятии наследства ФИО2 обратилась к нотариусу.

В перечне наследственного имущества, в том числе указаны: нежилое помещение, находящееся по адресу: , право аренды по договору аренды муниципального нежилого помещения №-т от 26 октября 2018 г.

ФИО1 обратилась в Управление с заявлением о признании ее стороной договора аренды, признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, восстановлении срока на представление заявления о пролонгации договора аренды, в удовлетворении которого Управлением ей было отказано (письмо от ДД.ММ.ГГГГ исх. №).

Разрешая заявленные ФИО2 исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что заключение договора аренды муниципального нежилого помещения, а также предложение по приобретению арендуемого помещения в собственность неразрывно связано с личностью ИП ФИО3 и его особым статусом, как субъекта малого и среднего предпринимательства, ссылаясь на положения Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

С приведёнными выводами согласилась судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда указав, что в связи со смертью, наступившей 5 декабря 2020г., особый статус ИП ФИО3, как субъекта малого и среднего предпринимательства прекратился, при жизни он не успел реализовать свое право на выкуп арендуемого муниципального имущества, истцом не реализованы предусмотренные законом обязанности по своевременному обращению к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

Между тем при разрешении спора судами нижестоящих инстанций не учтено следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 1110 Гражданского кодекса РФ наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.

Пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 1112 указанного Кодекса предусмотрено, что в состав наследства входит принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе права и обязанности.

В силу п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, условия договора аренды недвижимого имущества могут предусматривать ограничения в части перехода прав по данному договору к наследника м арендатора в случае смерти последнего, в силу которых такой договор прекращается со дня смерти арендатора.

Приведенные положения закона при разрешении спора судами нижестоящих инстанций не учтены, суды не установили, содержат ли договор аренды и условия его заключения в документации об аукционе, на основании которого и был заключен договор аренды, положения, ограничивающие переход прав и обязанностей по нему арендатора к его наследникам, имеет ли личность арендатора значение для исполнения договора, опередить правовые нормы, устанавливающие такие условия.

То обстоятельство, что ФИО2 на момент принятия наследства не имела статуса индивидуального предпринимателя, само по себе не лишало ее права вступить в арендные правоотношения, поскольку при наличии ее волеизъявления, она не ограничена в возможности получить такой статус и использовать помещение по назначению.

Согласно п. 3.2.21 договора арендатор обязан за три месяца до окончания срока действия договора письменно уведомить арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок или расторгнуть договор.

Если за месяц до истечения срока действия договора арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что объект не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности вправе продолжать пользоваться объектом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок (п. 6.6 договора).

Суды при разрешении спора должны быть учесть, что в соответствии со статьей 610, частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылаясь на то, что истцом не были реализованы предусмотренные законом обязанности по своевременному обращению к арендодателю с заявлением о продлении срока действия аренды суды не дали никакой оценки тому, что дополнительным соглашением от 28 июля 2020г. к договору аренды от 26 октября 2018г. №9938-т, заключенным между Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации г.Ульяновска и ИП ФИО3, договор пролонгирован с 22 августа 2020г. по 22 июля 2021 г., 26 марта 2021 г. истица обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после ФИО8 И.М. и 29 июня 2021 г. обратилась с письменной претензией в Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновск о восстановлении срока на обращение с заявлением о пролонгации договора аренды муниципального нежилого помещения от 26 октября 2018г. и предоставлении преимущественного права на приобретение в аренду спорного нежилого помещения.

Перечисленные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для квалификации правоотношения сторон, в предмет доказывания не вошли и должную оценку в обжалуемых судебных актах не получили. Не исправлены ошибки и судом апелляционной инстанции.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке дел к судебному разбирательству» судья обязан уже в стадии подготовки дела создать условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, но с учетом характера правоотношений сторон и нормы материального права, регулирующей спорные правоотношения. Судья разъясняет, на ком лежит обязанность доказывания тех или иных обстоятельств, а также последствия непредставления доказательств. При этом судья должен выяснить, какими доказательствами стороны могут подтвердить свои утверждения, какие трудности имеются для представления доказательств, разъяснить, что по ходатайству сторон и других лиц, участвующих в деле, суд оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 ГПК РФ).

Под уточнением обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, следует понимать действия судьи и лиц, участвующих в деле, по определению юридических фактов, лежащих в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению. В случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им, какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ). При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела (пункты 5 и 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке дел к судебному разбирательству»).

Указанные требования процессуального закона, как усматривается из текста обжалуемых судебных постановлений, при разрешении настоящего спора выполнены не были. Суд обязан был исследовать по существу все фактические обстоятельства с учетом доводов и возражений сторон спора и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы. Иное приводило бы к тому, что право на справедливую, компетентную полную и эффективную судебную защиту, закрепленное в статье 8 Всеобщей декларации прав человека, пункте 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, пункте 1 статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, а также в части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Ввиду изложенного, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными, они приняты с существенными нарушениями норм процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов подателя кассационной жалобы, что является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеприведенное, дать оценку всем представленным доказательствам в совокупности и взаимосвязи, рассмотреть заявленные требования по всем основаниям с приведением норм материального права, подлежащим применению к спорным отношениям сторон, с соблюдением требований процессуального закона о полной и объективной оценке доказательств, с указанием оснований, по которым они принимаются или отклоняются судом первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 августа 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 25 января 2022 г. отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Постановление03.07.2022