Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-5948/2022 по иску ФИО1 к администрации города Сургута об определении рыночной стоимости объекта

по кассационной жалобе администрации города Сургута на решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01 ноября 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ишимова И.А., судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Сургута, в котором просил определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, степень готовности – 70 %, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

В обоснование требования указано, что принадлежащий на праве собственности истцу объект незавершенного строительства был изъят для продажи с публичных торгов, рыночная стоимость которого определена в размере 19 974 000 руб., с которой истец не согласен, так как считает ее многократно заниженной.

Решением Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01 ноября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14 февраля 2023 года, исковое заявление ФИО1 удовлетворено: определена рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, степень готовности – 70 %, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, в размере 1 082 447 000 руб. С администрации г. Сургута в пользу ФИО2 взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 160 000 руб. Отменены обеспечительные меры в виде запрета администрации г. Сургута на продажу с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 года № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекта незавершенного строительства, степень готовности – 70 %, кадастровый номер: <данные изъяты>, адрес объекта: <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, наложенные определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 29 декабря 2021 года.

В кассационной жалобе администрация г. Сургут просит отменить судебные акты. Указывает, что действующим законодательством не предусмотрено оспаривание рыночной стоимости объекта до заключения соответствующей сделки/издания акта/принятия решения и так далее. На момент рассмотрения спора муниципальный правовой акт о проведении торгов в установленном порядке не принят, соответственно, с учетом положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об определении рыночной стоимости объекта не подлежит оспариванию в самостоятельном порядке. Считает, что оспаривание рыночной стоимости объекта незавершенного строительства возможно после принятия муниципального правового акта о проведении торгов, в котором установлена начальная стоимость объекта, подлежащего реализации на торгах. Отмечает, что заявленное истцом требование исключает возможность присуждения ему судебных расходов, которые не связаны с процессуальным поведением администрации, которая отчет межрегиональной некоммерческой ассоциации «Альянс Судебных Специалистов» от 07 октября 2021 года № 21-10-80 не применила и могла не согласиться с ним, подготовив другой отчет. В этой связи утверждает, что не является лицом, нарушившими права истца по настоящему делу, поэтому взыскание с нее расходов по оплате судебной экспертизы является неправомерным. Обращает внимание на различие в подходе оценщика и судебного эксперта при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выразившееся в том, что эксперт в нарушение Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, не учел величину физического, функционального износа объекта оценки.

Истец ФИО1, представитель ответчика администрации г. Сургута, представитель третьего лица межрегиональной некоммерческой ассоциации «Альянс Судебных Специалистов», в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия, проверяя в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебный постановлений, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебных актов, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не усматривает приведенные выше основания для их отмены.

Судами установлено и из материалов дела следует, что по делу № А75-862/2019 постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05 ноября 2019 года удовлетворены требования администрации г. Сургута к ООО «Строй-полимер» об изъятии объекта незавершенного строительства, степень готовности – 70 %, кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 апреля 2021 года удовлетворено заявление администрации г. Сургута, произведена замена ответчика – ООО «Строй-полимер» на его правопреемника – ФИО1

Согласно отчету Межрегиональной некоммерческой ассоциацией «Альянс судебных специалистов» от 07 октября 2021 года № 21-10-80, составленному на основании заключенного с департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Сургута договора на оказание услуг по оценке от 13 августа 2021 года, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27 августа 2021 года составила 19 974 000 руб.

В ходе судебного разбирательства судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, производство которой поручено ООО «СургутГлавЭкспертиза».

В заключении эксперта от 12 сентября 2022 года № 22-06-0163, выполненного экспертом ООО «СургутГлавЭкспертиза» ФИО3, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 1 082 447 000 руб.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 12, 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», усмотрев наличие спора о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта незавершенного строительства, поскольку в требовании истца содержится несогласие со стоимостью, используемой в аукционе в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 года № 1299, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение эксперта, пришел к выводу о возможности положить его в основу решения суда, в связи с чем удовлетворил заявленное истцом требование, взыскав также с администрации судебные расходы по оплате судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции признал верными выводы суда первой инстанции, основанные на правильном применении норм материального права и заключении эксперта, составленного по результатам проведенной экспертом судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций с учетом подлежащих применению норм материального и процессуального права, имеющихся в деле доказательств и установленных обстоятельств правильно разрешили спор.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 13 указанного Федерального закона также предусматривает, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзацах 4, 6, 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ГК РФ дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 1 названной статьи, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03 декабря 2014 года № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

В силу пп. 3, 4, 6 указанных Правил аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами, которые как организаторы аукциона подготавливают извещение о проведении аукциона и не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона обеспечивают его опубликование по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа, а также размещение на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах

Исходя из подп. «з» п. 7 названных Правил извещение о проведении аукциона должно содержать помимо прочего начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В порядке п. 17 этих Правил аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона, на шаг аукциона, который устанавливается в пределах 1 процента начальной цены предмета аукциона, указанной в извещении о проведении аукциона.

В пункте 4 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Таким образом, по смыслу приведенных выше правовых норм определенная оценщиком по результатам оценки величина рыночной стоимости предмета аукциона является обязательной для установления его начальной (минимальной) цены, подлежащей указанию в извещении о проведении аукциона, следовательно, она может быть оспорена заинтересованными лицами, в частности собственником изъятого объекта незавершенного строительства.

Доводы кассационной жалобы о том, что действующим законодательством не предусмотрено оспаривание рыночной стоимости объекта до заключения соответствующей сделки/издания акта/принятия решения, не соответствуют приведенному выше правовому регулированию, в связи с чем отклоняются как необоснованные.

Отсутствие на момент рассмотрения спора муниципального правового акта о проведении торгов в установленном порядке вопреки позиции заявителя кассационной жалобы не может служить препятствием для оспаривания в самостоятельном порядке определенной оценщиком по заказу органа местного самоуправления рыночной стоимости изъятого объекта незавершенного строительства, поскольку действующее законодательство об оценочной деятельности не содержит такого запрета.

В связи с тем, что оспариваемая истцом оценка объекта незавершенного строительства проведена по заказу органа местного самоуправления, который в ходе судебного разбирательства требование истца не признал, состоявшееся по делу судебное решение принято в пользу истца, суд обоснованно в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ распределил судебные расходы, возместив истцу, как стороне, в пользу которой состоялось решение суда, понесенные им расходы по оплате судебной экспертизы.

С учетом занятой ответчиком позиции по делу оснований полагать, что администрация г. Сургута, не нарушила или не оспорила права истца на продажу с аукциона принадлежащего ему объекта незавершенного строительства по начальной продажной цене, равной рыночной, судебная коллегия по доводам кассационной жалоб не усматривает.

Доводы кассационной жалобы о различии в подходе оценщика и судебного эксперта при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выразившемся в том, что эксперт в нарушение Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, не учел величину физического, функционального износа объекта оценки не могут быть приняты во внимание, так как направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, полномочиями по осуществлению которой суд кассационной инстанции в силу ч. 3 ст. 390 ГПК РФ не обладает.

Мотивы, по которым экспертное заключение принято в качестве достоверного доказательства (и, в свою очередь, отвергнут отчет об оценке, произведенный оценщиком), подробно изложены в обжалуемых судебных актах. Суды учли, что экспертное исследование проводилось лицом, обладающим специальными познаниями, необходимой квалификацией, стажем работы по экспертной специальности. Суды отметили, что заключение эксперта в полной мере соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, примененных методик и нормативное обоснование выводов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; какие-либо объективные данные, ставящие под сомнение беспристрастность и компетентность эксперта, отсутствуют.

Правила оценки доказательств судами при рассмотрении дела соблюдены, а несогласие стороны с результатами этой оценки не подпадает под исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных актов в кассационном порядке.

Иных доводов, свидетельствующих о нарушениях судами норм материального права или норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных постановлений, кассационная жалоба не содержит.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы ответчика судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 379.5-379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01 ноября 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 14 февраля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Сургута – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи