Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Путимцевой Марии Константиновны к публичному акционерному обществу «Инград» о взыскании денежных средств, процентов, неустойки, компенсации морального вреда штрафа и по встречному исковому заявлению публичного акционерного общества «Инград» к Путимцевой Марии Константиновне о взыскании денежных средств (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 02-0175/2022)

по кассационной жалобе Путимцевой Марии Константиновны на решение Зюзинского районного суда г.Москвы от 25 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2022 года,

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Матушкиной Н.В.,

судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Путимцева М.К. обратилась с иском к публичному акционерному обществу «Инград» (далее - ПАО «Инград») о взыскании денежных средств (разницы в цене) в размере 106197,84 рублей, излишне уплаченных по договору участия в долевом строительстве № ДЦУ/ЛП5-01-11-050/5, в связи с уменьшением площади жилого помещения, суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3550,45 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присуждённой судом суммы, неустойки (пени) за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в размере 106197,84 рублей, судебной неустойки на случай неисполнения решения суда в размере 1000 (одна тысяча) рублей за каждый календарный день просрочки до даты фактического исполнения решения суда, начиная расчёт судебной неустойки с 11 дня с момента вступления в законную силу решения суда.

Исковые требования мотивированы тем, что 12.09.2019 Путимцева М.К. и ООО «Строй Бизнес Групп» заключили договор участия в долевом строительстве № ДЦУ/ЛП5-01-11-050/5. ООО «Строй Бизнес Групп» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Инград». Согласно п. 3.1. Договора Застройщик обязуется построить (создать) 19-ти этажный трёхсекционный жилой дом с подземным этажом и подземным техническим пространством, с одноуровневой подземной автостоянкой, по строительному адресу: <адрес>, с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать жилое помещение, условный номер: 50, назначение: квартира, этаж расположения 11, номер подъезда 1, проектная общая площадь: 39,08 кв.м, проектная общая приведённая площадь: 41,06 кв.м, количество комнат: 1. Квартира предусматривает наличие лоджии проектной площадью, с учётом понижающего коэффициента: 1,98 кв.м. В соответствии с п. 3.2 Договора в квартире производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к договору. Согласно п. 4.1. цена Договора составляет 7786577,34 руб. При этом стоимость одного квадратного метра составляет 189639 руб. Участником полностью исполнены обязательства по оплате цены договора.

В соответствии с п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведённой площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведённой площади объекта долевого строительства. В случае отклонения общей приведённой площади от проектной общей приведённой площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы общей приведённой площади от проектной общей приведённой площади на цену одного квадратного метра. Общая приведённая площадь устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. В случае увеличения общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади участник обязан доплатить застройщику денежные средства пропорционально, образовавшейся разнице. В случае уменьшения общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади застройщик обязан произвести возврат денежных средств Участнику пропорционально образовавшейся разнице. 23 сентября 2020 года кадастровым инженером Дорониной Олесей Михайловной (номер квалификационного аттестата 55-11-258) по заказу участника был произведён обмер квартиры, в результате которого выявлено уменьшение общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади на 0,56 кв.м. Общая приведённая площадь составила 40,5 кв.м. В результате чего истцом 10.10.2020 было направлено требование к ответчику о возврате излишне уплаченной суммы, а именно 106197,84 руб. (0,56 х 189639,00). В ответном письме ответчик предъявил встречные требования, обосновав их следующими доводами: в соответствии с п. 3.3. и п. 4.4 договора характеристики объекта долевого строительства уточнены на основании технического описания на многоквартирный дом от 27.11.2019, изготовленного кадастровым инженером ФИО12 (квалификационный аттестат № 77-15-126 от 11.06.2015), выданного ООО «Городское кадастровое бюро», в соответствии с которым площадь объекта долевого строительства по Договору увеличилась на 0,24 кв.м. Общая приведённая площадь по обмерам ответчика составила 41,3 кв.м. То есть, по мнению ответчика, истец должен был оплатить ещё 45 513,36 руб. (0,24 х 189 639,00). С указанными доводами истец не согласен, поскольку в соответствии с абзацем вторым п. 4.4 договора общая приведённая площадь устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Тогда как ответчик ведёт свои расчёты основываясь на техническом описании. Техническое описание не является документом, на основании которого осуществляется кадастровый учёт здания. Следовательно, техническое описание никак не повлияет на площадь квартиры. Техническое описание не было предусмотрено договором. Следовательно, ссылки ответчика на какие-либо характеристики объекта долевого строительства, указанные в техническом описании, не имеют юридической силы. Техническое описание составлено 27 ноября 2019 года, то есть примерно за 10 месяцев до обмеров, произведённых кадастровым инженером Дорониной О.М. В ноябре 2019 года в квартире ещё отсутствовала отделка, чем и объясняется увеличенная площадь объекта долевого строительства. После производства отделочных работ в квартире все размеры помещений немного уменьшились за счёт слоя штукатурки. В соответствии с п. 3.2 Договора в объекте долевого строительства производятся отделочные работы. То есть конечный вид объекта долевого строительства, который Застройщик обязан передать Участнику - это квартира с отделкой. Следовательно, неверно было производить обмер помещений до окончания отделочных работ. По мнению истца, фактическая площадь переданного ему жилого помещения меньше проектной на 0,56 кв.м, а именно 40,5 кв.м, что подтверждается поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское ш., 168, кв. 50, подготовленных кадастровым инженером Дорониной Олесей Михайловной (номер квалификационного аттестата 55-11-258). Следовательно, ответчик обязан вернуть излишне уплаченную сумму в 106197,84 руб.

Требование о возврате денежных средств за уменьшение площади квартиры было получено ответчиком 10.10.2020. По истечении 10 дней, предусмотренных законом для удовлетворения требования потребителя с 16.10.2020 до дня подписания искового заявления 06.07.2021 просрочка составила 263 день. 3% от суммы требования в 106 197,84 руб. составляет 3185,93 руб. Согласно расчётам, сумма неустойки должна составлять 3185,93 руб. х 263 дня = 837899,59 руб. Так как сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги), то сумма неустойки составляет 106197,84 рублей. Также истец считает необходимым присудить судебную неустойку на случай неисполнения решения суда в размере 1000 рублей за каждый календарный день просрочки до даты фактического исполнения решения суда.

Ответчик ПАО «Инград» обратился со встречным исковым заявлением о взыскании с истца по первоначальному иску денежных средств в размере 45513,36 руб., неустойки в размере 3460,89 руб., ссылаясь на то, что Путимцева М.К. имеет перед ПАО «Инград» задолженность в размере 45513,36 рублей 36 копеек, по договору участия в долевые строительства №ДДУ/ЛП5-01-11-050/5 от 12 сентября 2019 года в связи с увеличением площади объекта долевого строительства по отношению к проектной на 0.24 кв.м. В адрес ответчика было направлено уведомление о доплате от 28.05.2020 (идентификационный номер ED073840315RU), которое получено адресатом 03.06.2020, но до сегодняшнего дня не исполнено. В соответствии с п.3.1. 3.2 договора Застройщик принял обязательство передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, общей проектной приведенной площадью 41.06 кв. м. (с учетом площади лоджий и балконов, подсчитанных с соответствующими понижающими коэффициентами: лоджии - «0,5», балконы - «0,3», террасы - «0.3»). В соответствии с п.4.1 Договора цена объекта долевого строительства составляет сумму в размере 7 786 577,34 рублей. Согласно п.4.4 Договора, цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства. В случае, отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы Общей приведенной площади Объекта долевого строительств и Проектной общей приведенной площадью Объекта долевого строительства, указанной в п.3.2 Договора, на цену 1 кв. м. Объекта долевого строительства, указанной в п.4.1 Договора. В случае увеличения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства, по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства образовавшуюся разницу Участник долевого строительства обязан оплатить Застройщику в течение 20 дней после получения письменного уведомления Застройщика о данных обмеров Объекта долевого строительства, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, но не позднее подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства. Задолженность за увеличение площади Объекта долевого строительства должна была быть оплачена участником долевого строительства не позднее 24 июня 2020 года. В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Неустойка за нарушение срока внесения платежа в размере 45513.36 руб. составляет 45513,36х6,5%/365х427 дней с 24.06.2020 по 25.08.2021 -3460,89 руб.

Решением Зюзинского районного суда г. Москвы от 25 мая 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2022 года, в удовлетворении первоначальных исковых требований Путимцевой Марии Константиновны к ПАО «Инград» о взыскании денежных средств, процентов, неустойки, компенсации морального вреда штрафа отказано в полном объеме.

Встречные исковые требования ПАО «Инград» к Путимцевой Марии Константиновне о взыскании денежных средств удовлетворены.

Взысканы с Путимцевой Марии Константиновны в пользу ПАО «Инград» денежные средства в размере 45513,36 руб., неустойка в размере 3460,89 руб.

В кассационной жалобе представитель Путимцевой М.К. - ФИО13. выражает несогласие с судебными постановлениями, считает, что они вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь, в том числе, и на доводы, изложенные в исковом заявлении. Указывает, что суд неправильно распределил бремя доказывания по настоящему делу, возложив обязанность по доказыванию несоответствия площади переданной квартиры на истца, который является потребителем. Считает, что суды не применили специальные правовые нормы, которые подлежали применению по настоящему делу, что привело к вынесению незаконных и необоснованных судебных актов. Принимая во внимание характер возникшего между сторонами спора, доводы сторон, с учетом того, что для правильного разрешения спора требуются специальные познания, суду следовало предложить сторонам представить соответствующие доказательства, в том числе ходатайствовать о назначении экспертизы для определения площади переданной квартиры. Между тем соответствующая экспертиза судом первой инстанции по делу не назначалась, вопрос о назначении экспертизы судом не ставился и не обсуждался.

Кроме того, указывает, что в соответствии с п. 3.2. договора в квартире производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к договору. 23 сентября 2020 года кадастровым инженером Дорониной Олесей Михайловной (номер квалификационного аттестата 55-11-258) по заказу Путимцевой М.К. был произведён обмер квартиры, в результате которого выявлено уменьшение общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади на 56 кв.м. Общая приведённая площадь составила 40,5 кв.м.

Техническое описание, представленное составлено 27 ноября 2019 года, а разрешение на ввод в эксплуатацию всего дома было выдано 13 января 2020 года. То есть обмер спорного помещения был произведён в объекте незавершенного строительства. Следовательно, такие обмеры не могут служить источником достоверных сведений о размере квартиры, которую Ответчик обязался предоставить с отделкой.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций были допущены нарушения норм материального права, и они выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12.09.2019 Путимцева М.К., выступающая на стороне участника долевого строительства, и ООО «Строй Бизнес Групп», выступающее в качестве застройщика, заключили договор участия в долевом строительстве № ДЦУ/ЛП5-01-11-050/5.

Согласно п. 3.1. договора застройщик обязуется построить (создать) 19-ти этажный трёхсекционный жилой дом с подземным этажом и подземным техническим пространством, с одноуровневой подземной автостоянкой, по строительному адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, вл. 170Е, корпус 5, с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать жилое помещение, условный номер: 50, назначение: квартира, этаж расположения 11, номер подъезда 1, проектная общая площадь: 39,08 кв.м, проектная общая приведённая площадь: 41,06 кв.м, количество комнат: 1. Квартира предусматривает наличие лоджии проектной площадью, с учётом понижающего коэффициента: 1,98 кв.м.

Согласно п. 3.2 договора в квартире производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к Договору.

Согласно п. 4.1 цена договора составляет 7 786 577,34 руб.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что участником полностью исполнены обязательства по оплате цены договора.

В обоснование исковых требований истец указал, что после подписания акта было установлено, что фактическая площадь квартиры меньше предусмотренной договором.

Как следует из искового заявления, 23 сентября 2020 года кадастровым инженером Дорониной Олесей Михайловной (номер квалификационного аттестата 55-11-258) по заказу участника был произведён обмер квартиры, в результате которого выявлено уменьшение общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади на 0,56 кв.м. Общая приведённая площадь составила 40,5 кв.м. В результате чего истцом 10.10.2020 было направлено требование к ответчику о возврате излишне уплаченной суммы, а именно 106 197,84 руб. (0,56 х 189 639,00).

ООО «Строй Бизнес Групп» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ПАО «Инград», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

В соответствии с заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 25.12.2019 г. (ЗОС), окончание строительства состоялось 04.10.2019 г.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 13.01.2020.

Площадь квартиры застройщиком была определена на основании Технического описания, изготовленного ООО «Городское кадастровое бюро», составленном кадастровым инженером Шутовым B.C. (квалификационный аттестат кадастрового инженера №77-15-126).

Судом первой инстанции было принято во внимание и положено в основу решения техническое описание.

При этом суд первой инстанции указал, что представленный истцом в обоснование своих требований технический план доводов истца не подтверждает и не свидетельствует о том, что обмеры помещения на момент его передачи произведены с нарушениями.

Судом первой инстанции установлено, что объект долевого строительства передан застройщиком истцу в соответствии с качеством, соответствующим условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом каких-либо доказательств, исключающих проведение истцом работ, которые могли бы существенно изменить площадь объекта, материалы дела не содержат.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований полагать, что в результате первого обмера кадастровый инженер допустил ошибку, которая привела к увеличению площади квартиры, не имеется; разница в измерениях не свидетельствует бесспорно о наличии оснований для изменения цены договора в сторону уменьшения по условиям п. 4.4 договора.

Согласно позиции ответчика, в соответствии с условиями Договора №ДДУ/ЛП5-01-11-050/5 участия в долевом строительстве от 12.09.2019, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик свои обязательства исполнил надлежащим образом и в срок, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.01.2020 №77-219000- 009339-2020. Довод истца об уменьшении общей приведенной площади объекта долевого строительства на 0.56 кв. м. считает несостоятельным и недоказанным, в нарушение ст. 56 ГПК РФ. Обмеры квартиры, выполненные с учетом проведенного ремонта, не могут считаться обоснованными. В соответствии с п.3.3. договора, характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости и указываются в акте приема-передачи. Объект завершенного строительства согласно СНиП 12-01-2004. «Организация строительства» (одобрены Постановлением Госстроя РФ от 19.04.2004 № Б Приложении А (Термины, применённые в настоящем документе, и их определения указано. Законченный строительством объект - объект строительства в составе, допускающем возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и принятые несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды. В соответствии с Заключением о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов от 25.12.2019г. (ЗОС) окончание строительства состоялось 04.10.2019г. Согласно п.3 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим определенный «пакет» документов, в том числе технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 12 ст. 55 ГрК РФ). По заказу Застройщика Техническое описание от 27.11.2019, было подготовлено кадастровым инженером ФИО14 (квалификационный аттестат №77-15-126 от 11.06.2015) выданного ООО «Городское кадастровое бюро». Заключение о соответствии объекта утверждено Распоряжением Мосгосстройнадзора 25.12.2019г. за №636-9-Р/30С. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 13.01.2020, таким образом, общая приведенная площадь на дату обмеров завершенного строительством Объекта недвижимости (п. 3.3. Договора) составляла 41.3 кв. м. Оснований не доверять данным указанным в Техническом описании, у Застройщика не имеется. Условиями Договора не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. Обмеры помещений производятся до производства отделочных работ. Технический план составляется на основе обмеров объекта долевого строительства без отделки и только после этого объект может быть введен в эксплуатацию. Отделочные работы не являются неотъемлемой часть объекта, т.к. их можно демонтировать. Таким образом, отсутствуют основания для удовлетворения требования о взыскании денежных средств (разницу в цене) в размере 106 197.84 руб. От истца неоднократно поступали обращения через службу клиентской поддержки о возврате излишне уплаченных средств в размере 106 197.84 руб. Ответчиком на каждое обращение были даны ответы, что оснований для возврата денежных средств не имеется. Более того, 28 мая 2020 года в адрес истца было направлено уведомление об увеличении общей приведенной площади по отношению к проектной на 0.24 кв. м., которое было получено истцом 03 июня 2020 года. Согласно уведомлению, Участнику долевого строительства необходимо было осуществить доплату цены Договора в размере 45 513, 36 руб. 36 коп. Не оплатив разницу за увеличение площади. 29.09.2020г., истец заказал поэтажный план с экспликацией объекта у кадастрового инженера - ФИО15., согласно которого общая приведенная площадь составила 40.5 кв. м. и после этого обратился в адрес ответчика 10.10.2020 о возмещении разницы между проектной общей площадью объекта долевого строительства указанной в договоре, и фактической общей площадью после проведения отделочных работ, что не противоречит условиям Договора, что подтверждает доводы ответчика, разница 0.56 кв. м. от проектной общей площади объекта долевого строительства образовалась в связи с проведением отделочных работ, которые в свою очередь являются отделимыми улучшениями и могут быть в любое время изменены собственником жилого помещения, при этом площадь объекта долевого строительства, указанная в Техническом описании от 27.11.2019г. остается неизменной.

Согласно п.4.4. договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведённой площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведённой площади объекта долевого строительства. В случае отклонения общей приведённой площади от проектной общей приведённой площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы общей приведённой площади от проектной общей приведённой площади на цену одного квадратного метра. Общая приведённая площадь устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. В случае увеличения общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади участник обязан доплатить застройщику денежные средства пропорционально, образовавшейся разнице. В случае уменьшения общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади застройщик обязан произвести возврат денежных средств участнику пропорционально, образовавшейся разнице.

Проверяя расчет ПАО «Инград», суд первой инстанции признал его соответствующим закону и арифметически верным.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 13, 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 1, 29, 41 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статьями 5, 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд исходил из того, что нарушений прав истца действиями ответчика не установлено, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца о взыскании суммы в виде переплаты, возникшей в результате передачи объекта долевого строительства меньшей площадью. При этом суд первой инстанции указал, что в ходе судебного разбирательства не представлено доказательств, подтверждающих, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи помещения истцу не соответствовала фактической площади помещения, а изменение площади помещения после передачи ее участнику долевого строительства произошло по вине застройщика.

Поскольку суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении основных требований, то и не нашел оснований для удовлетворения производных требований. В связи с тем, что площадь объекта долевого строительства увеличилась по отношению к проектной на 0,24 кв.м, то суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ПАО «Инград» и взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 45513,36 руб. (189639х0,24), неустойку за период с 24.06.2020 по 25.08.2021 в размере 3460,89 руб.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что решение суда и апелляционное определение нельзя признать законными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

При вынесении судебных постановлений судами не было учтено следующее.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 5 HYPERLINK "https://www.zakonrf.info/gpk/9/" \o "Статья 9 ГПК РФ. Язык гражданского судопроизводства (действующая редакция)" 9 -6 HYPERLINK "https://www.zakonrf.info/gpk/1/" \o "Статья 1 ГПК РФ. Законодательство о гражданском судопроизводстве (действующая редакция)" 1, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Аналогичные требования закон предъявляет ко всем судебным актам, принимаемым судами общей юрисдикции, в том числе, судом апелляционной инстанции.

Указанные требования процессуального закона судами первой и апелляционной инстанции не выполнены.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Как указано выше, согласно п.4.4. договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведённой площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведённой площади объекта долевого строительства. В случае отклонения общей приведённой площади от проектной общей приведённой площади, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы общей приведённой площади от проектной общей приведённой площади на цену одного квадратного метра. Общая приведённая площадь устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. В случае увеличения общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади участник обязан доплатить застройщику денежные средства пропорционально, образовавшейся разнице. В случае уменьшения общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади застройщик обязан произвести возврат денежных средств участнику пропорционально, образовавшейся разнице.

Истица ссылается на то, что 23 сентября 2020 года кадастровым инженером ФИО16 (номер квалификационного аттестата 55-11-258) по ее заказу был произведён обмер квартиры, в результате которого выявлено уменьшение общей приведённой площади по отношению к проектной общей приведённой площади на 0,56 кв.м. Общая приведённая площадь составила 40,5 кв.м. В результате ответчик должен возвратить излишне уплаченную сумму, а именно 106197,84 руб. (0,56 х 189 639,00).

Ответчик утверждал, что в соответствии с п. 3.3. и п. 4.4 договора характеристики объекта долевого строительства уточнены на основании технического описания на многоквартирный дом от 27.11.2019, изготовленного кадастровым инженером Шутовым B.C. (квалификационный аттестат № 77-15-126 от 11.06.2015), выданного ООО «Городское кадастровое бюро», в соответствии с которым площадь объекта долевого строительства по договору увеличилась на 0,24 кв.м. Общая приведённая площадь по обмерам ответчика составила 41,3 кв.м. То есть, по мнению ответчика, истец должен был оплатить ещё 45 513,36 руб. (0,24 х 189 639,00).

Как усматривается из материалов дела, причиной расхождения размеров площади квартиры истицы могли быть отделочные работы, проведенные в квартире ответчиком.

Истец указывал, что техническое описание на многоквартирный дом составлено 27 ноября 2019 года, то есть примерно за 10 месяцев до обмеров, произведённых кадастровым инженером ФИО17. В ноябре 2019 года в квартире ещё отсутствовала отделка, чем и объясняется увеличенная площадь объекта долевого строительства. После производства отделочных работ в квартире все размеры помещений немного уменьшились за счёт слоя штукатурки. В соответствии с п. 3.2 договора в объекте долевого строительства производятся отделочные работы. То есть застройщик обязан передать участнику квартиру с отделкой.

По мнению истца, исходя из изложенного, неверно было производить обмер помещений до окончания отделочных работ.

Между тем, этим доводам истца суды первой и апелляционной инстанции не дали надлежащей правовой оценки со ссылками на нормы права и условия заключенного сторонами договора. Суды не мотивировали свой вывод о том, почему, если по условиям договора квартира должна передаваться с отделкой, то замеры площади квартиры должны производиться до производства отделочных работ без учета отделки.

Кроме того, согласно ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

В целях достижения данных задач ч. 2 ст. 56 названного кодекса установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Для правильного разрешения настоящего спора суду надлежало установить действительную площадь объекта, переданного истцу по договору долевого участия. При этом суд не связан только теми доказательствами, что стороны представляют в обоснование своей позиции.

Передача истцу застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с качеством, определенным условиями договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям даже с учетом подписания сторонами акта приема-передачи, не лишает потребителя права оспаривать действия застройщика и соответствие переданного объекта (в данном случае его площади) условиям договора, используя предусмотренные законом средства доказывания в обоснование своей позиции.

Как указано выше, в качестве такого средства истцом и ответчиком представлены соответствующие документы, составленные кадастровым инженером ФИО18 (номер квалификационного аттестата 55-11-258) и кадастровым инженером ФИО19. (квалификационный аттестат № 77-15-126 от 11.06.2015).

Несмотря на то, что доказательства, представленные сторонами, противоречивы, ни одно из них не имеет преимущества перед другим.

При таком положении для установления конкретного факта и исполнения обязанности по полному и всестороннему рассмотрению дела законодатель предоставил суду возможность назначения судебной экспертизы в тех случаях, когда для установления факта необходимы специальные познания, которыми суд не обладает (ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, суд мог предложить сторонами представить дополнительное доказательство - заключение судебной экспертизы по вопросу установления площади спорной квартиры и определения причин расхождения между предыдущими замерами площади двумя кадастровыми инженерами. Между тем, самостоятельных мер к установлению юридически значимого обстоятельства - действительной площади объекта суд не предпринял, чем уклонился от надлежащего исполнения возложенных на него функций.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2023 N 5-КГ23-18-К2.

Судом также не были проверены доводы сторон о возможном изменении площади переданного истцу объекта после его передачи.

Путимцева М.К. при рассмотрении дела указывала, что с момента передачи ей квартиры не предпринимала мер по изменению ее площади. Суд апелляционной инстанции указал, что истцом не представлено доказательств, исключающих проведение работ, которые могли изменить площадь объекта; между тем, не предложил истице представить соответствующие доказательства.

В нарушение требований ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данные доводы оценки не получили, суд не устанавливал и не исследовал, были проведены истцом дополнительные отделочные либо ремонтные работы, возможно ли в связи с их проведением уменьшение площади переданного объекта, какова была площадь квартиры до начала ремонтных работ в случае их проведения.

При таких обстоятельствах решение суда и апелляционное определение нельзя признать законными, что в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а :

решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 25 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 декабря 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции – Зюзинский районный суд г. Москвы.

Председательствующий

Судьи