Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи гражданское дело №2-9/2022 (УИД № 22RS0015-01-2021-001961-32) по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи, передаче нежилого помещения и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора, взыскании убытков,

по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20 апреля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Умысковой Н.Г., выслушав представителя ФИО2 – ФИО3, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

ФИО1 (далее - ФИО1) обратился с иском к ФИО2 (далее - ФИО2) в котором, с учетом уточнения, просил возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу:, общей площадью 324,2 кв.м, кадастровый № по условиям предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по цене 3 450 000 руб. с учетом частичной оплаты 1 280 000 руб. путем перечисления денежных средств платежом в размере 2 170 000 руб. на расчетный счет ФИО2 в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; возложить на ФИО2 обязанность явиться в регистрирующий орган в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи, предварительно согласовав дату с ФИО1; передать нежилое помещение и ключи по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу; основной договор купли-продажи считать заключенным со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиям которого, стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу:Н5, общей площадью 324,2 кв.м, кадастровый №. Цена нежилого помещения определена в размере 3 450 000 руб., с уплатой в следующем порядке: 1 000 000 руб. - при подписании предварительного договора, а сумма 2 450 000 руб. выплачивается ежемесячно по 100 000 руб. до полного погашения. Согласно пунктам 3.1, 3.2 предварительного договора, с момента заключения договора ФИО2 обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ не совершать с другими лицами сделок в отношении нежилого помещения; в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. В соответствии с условиями предварительного договора ФИО1 передал ФИО2 в качестве обеспечения заключения и исполнения договора 1 280 000 руб., произвел ремонт нежилого помещения, оплачивал все коммунальные платежи. Вместе с тем, ответчик в одностороннем порядке отказалась от исполнения обязательств по предварительному договору; уклоняется от заключения основного договора купли-продажи; с ДД.ММ.ГГГГ сменила замки на входной двери и препятствует истцу в доступе в помещение; ДД.ММ.ГГГГ в нарушение условий предварительного договора заключила договор аренды нежилого помещения с ФИО4

В ходе рассмотрения дела ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1 с учетом уточнения о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании убытков за пользование нежилым помещением за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 106 000 руб., по оплате коммунальных услуг в нежилом помещении в размере 221 969, 19 руб., а также судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что с момента подписания предварительного договора ФИО1 обязательство по договору не выполнил, денежные средства за приобретенное помещение, коммунальные услуги не оплачивал. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 освободил нежилое помещение, а ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора. Поскольку ФИО1 существенно нарушил условия предварительного договора, договор подлежит расторжению, основания для заключения основного договора купли-продажи отсутствуют. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не имела возможности пользоваться своим имуществом, в том числе, получать арендную плату, в связи с чем имеются основания для взыскания убытков. Кроме того, поскольку ФИО1 не осуществлял оплату коммунальных платежей, все расходы несла ФИО2, то подлежат взысканию расходы за коммунальные услуги.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 января 2022 г. ФИО1 в иске отказано.

Встречный иск ФИО2 удовлетворен частично.

Требования о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1, оставлены без рассмотрения.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы убытки 2 327 969,19 рублей.

В остальной части по встречному иску истцу отказано.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы судебные расходы 34 096,65 рублей (14 584, 53 руб. – по оплате государственной пошлины, 18 900 руб. – по оплате судебной экспертизы, 612, 12 руб. – почтовые расходы).

С ФИО1 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина 5 255,32 рублей.

Отменены меры по обеспечению иска, наложенные определением суда от 19 апреля 2021 г. о запрете осуществления регистрации перехода права собственности в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу:, общей площадью 342,2 кв.м., по вступлению решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20 апреля 2022 г. апелляционная жалоба истца ФИО1 удовлетворена частично.

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 января 2022 г. отменено в части взыскания убытков в виде стоимости арендной платы в размере 2 106 000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 18 900 руб., государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 5 255,32 руб., в этой части принято новое решение об отказе в удовлетворении требований.

Решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 января 2022 года изменено в части взысканных судебных расходов по уплате государственной пошлины и почтовых расходов.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 890,74 руб., почтовые расходы в размере 77,78 руб.

Решение суда в остальной части, в том числе в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 убытков в виде оплаты коммунальных платежей в размере 221 969,19 руб., оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение городского суда.

Выражает несогласие с выводом апелляционного суда в части отказа в удовлетворении ее требований о возмещении убытков в сумме 2106000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы, государственной пошлины.

Ссылаясь на то, что поскольку апелляционная инстанция пришла к выводу о заключении сторонами договора купли-продажи с предварительной оплатой товара, то подлежат применению положения статьи 328 ГК РФ, согласно которым, в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков.

Отмечает, что по условиям заключенного договора между ФИО1 и ФИО2, последняя не имела возможности передать спорное нежилое помещение в пользование третьим лицам. Принятые на себя обязательства ФИО2 исполнила надлежащим образом, в то время, как ФИО1 надлежащее исполнение обязательств не было обеспечено, в результате чего ФИО2 не только лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, но и реально лишалась возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей имуществом на протяжении длительного периода времени (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ). Ее права были нарушены и подлежат восстановлению. ФИО1, в течение длительного времени фактически владел и пользовался принадлежащим иному лицу имуществом, не производя за это никакой оплаты. Принимая во внимание, что договор купли-продажи исполнен не был, право собственности от ФИО2 к ФИО1 не перешло, последний необоснованно пользовался и владел чужим имуществом, тогда как, при обычных условиях гражданского оборота, за пользование чужим имуществом должен был производить оплату. Не произведенные ФИО1 платежи являются для него неосновательно сбереженным имуществом.

При таких обстоятельствах, кассатор полагает, что апелляционная инстанция не применила материальный закон, подлежащий применению, что привело к вынесению незаконного определения, в результате нарушенные права ФИО2 не были восстановлены.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующим выводам.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судом апелляционной инстанции были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого стороны договорились в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на первом этаже десятиэтажного жилого дома по адресу:, общей площадью 324,2 кв.м, принадлежащего ФИО2 на праве собственности.

Согласно п. 2.1.1 договора, покупатель пользуется нежилым помещением и оплачивает все коммунальные платежи за нежилое помещение с момента подписания сторонами договора.

Цена нежилого помещения определена сторонами в размере 3 450 000 руб., оплата производится в следующем порядке: 1 000 000 руб. при подписании договора, 2 450 000 руб. производится ежемесячно по 100 000 руб. до полного погашения на расчетный счет продавца (п.п. 2.2 и 2.3).

В п. 3.1 договора предусмотрено, что с момента заключения договора и до ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении нежилого помещения.

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 3.2). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3.3).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

Во исполнение условий договора ФИО1 передал ФИО2 в счет оплаты цены нежилого помещения 1 280 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вручила ФИО1 требование о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в связи с неисполнением условий предварительного договора в части внесения платежей и освобождении в срок до ДД.ММ.ГГГГ помещения.

ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о продлении срока действия договора по оплате до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила с ФИО4 договор аренды указанного нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО2 предложение о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, которое получено ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Предложение оставлено ФИО2 без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 15, 309, 310, 429, 431, 450, 450.1, 452, 453, 454, 486, 488, 549, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив, что между сторонами заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, при этом истцом нарушены условия договора, стоимость предмета договора купли-продажи не оплачена в полном объеме, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 При этом суд первой инстанции удовлетворил частично встречные исковые требования ФИО2 взыскав убытки в виде неоплаченных коммунальных платежей и стоимости арендной платы за помещение, так как ФИО2 лишена была возможности получить доход от своего имущества в период пользования им ФИО1 Требования о расторжении договора суд оставил без рассмотрения, так как после продления срока действия договора ФИО2 с требованием о расторжении договора к ФИО1 не обращалась.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 согласился. Судебные постановления в данной части не оспариваются.

Вместе с тем, вторая инстанция признала заслуживающими внимание доводы жалобы ФИО1, направленные на несогласие с решением суда в части взыскания убытков в виде неполученной арендной платы. В данной части, а также в части распределения судебных расходов решение суда отменила и приняла новое об отказе в удовлетворении исковых требований, распределив расходы по оплате государственной пошлины.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2 о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 393, 393.1, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о том, что ФИО2 не представлено доказательств, подтверждающих возможность использования имущества в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ путем сдачи его в аренду третьим лицам и получения соответствующего дохода, наличия в спорный период намерения сдавать имущество в аренду, а также, что в результате действий истца ей причины убытки в виде неполученной арендной платы. ФИО2 реализовала свое право по распоряжению принадлежащим ей имуществом с целью извлечения прибыли путем заключения договора купли-продажи, а не договора аренды нежилого помещения, следовательно, с момента заключения договора купли-продажи лишилась возможности воспользоваться своим правом на передачу помещения в аренду третьим лицам. Кроме того, согласно условиям договора, продавец обязалась не заключать сделки в отношении нежилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1). Договор аренды недвижимого имущества ответчиком заключен только ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя более четырех месяцем с момента освобождения истцом нежилого помещения. Само по себе неисполнение ФИО1 условий договора купли-продажи по оплате недвижимого имущества, в рассматриваемой ситуации, не является основанием для взыскания с него убытков в виде арендной платы.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции с указанными выводами апелляционного суда согласиться не может по следующим основаниям.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу положений п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В частности, при исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

На основании п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, где под убытками согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ понимается в том числе реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 5 статьи 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как разъяснено в абзаце первом п. 12 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается (абзацы второй и третий п. 5 постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2016 г. N 7 (в редакции от 22 июня 2021 г.) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда вытекает, что применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, допустимо при любом умалении имущественной сферы участника оборота, которые не должны были возникнуть при надлежащем (добросовестном) исполнении обязательств другой стороной договора.

Между тем, в рассматриваемом случае ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательств по оплате недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора, повлекшим для ФИО2 неблагоприятные последствия, поскольку она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, так как объект недвижимого имущества выбыл из ее владения, и она лишена была возможности пользоваться принадлежащим ей помещением, извлекать доходы от его использования, в том числе, посредством сдачи его в аренду, а также необходимости возврата той платы которая была получена от ответчика при заключении договора. В связи с чем доводы кассационной жалобы заслуживают внимания.

Принимая оспариваемое постановление в обжалуемой части суд апелляционной инстанции не дал оценке действиям сторон договора по его исполнению, прекращению, правомерности пользования спорным помещением ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год и наступлением убытков ФИО2 в виде неполученной платы за пользование нежилым помещением в связи ненадлежащим исполнением ФИО1 обязательств по договору и отсутствием у нее возможности передать помещение в пользование иному лицу, либо иным образом им распорядиться.

Проверка названных доводов имела значение для правильного рассмотрения данного дела, поскольку они могут указывать на наличие причинно-следственной связи между недобросовестным поведением ФИО1 при заключении (исполнении) договора и причинением ущерба ФИО2

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными. Апелляционное определение в части отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении искового заявления ФИО2 о взыскании с ФИО1 убытков в виде стоимости арендной платы в сумме 2106000 руб., расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 18900 руб., государственной пошлины, а также в части изменения решения суда по вопросу взыскания судебных расходов подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

При новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, оценить правомерность самого факта владения ФИО1 спорного нежилого помещения в совокупности с невозможностью ФИО2 распоряжаться данным имуществом в период его нахождения у третьего лица и наступлением в связи с этим у собственника помещения ущерба.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20 апреля 2022 г. в части отмены и изменения решения Новоалтайского городского суда Алтайского края от 19 января 2022 г. отменить, в этой части дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи Н.Г. Умыскова

С.В. Вульферт