Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Залкинд ФИО15 к ФИО1 ФИО12, ФИО1 ФИО13, ФИО5 ФИО14, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (третьи лица: Межрегиональное управление Росимущества Краснодарского края, Шмидт ФИО16) о государственной регистрации перехода права собственности,

по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и признании залога квартиры прекратившимся.

В обоснование заявленных требований указано, что Федеральным арбитражным третейским судом г. Москвы при ООО «Открытое Партнерство» вынесено решение по делу № А2-45-19 о взыскании со ФИО6 в пользу ФИО5 задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру, общей площадью 24,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Взыскателю выдан исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения третейского суда. На основании исполнительного листа ФС № 025166207 от 25 октября 2019 года судебным приставом-исполнителем Динского РОСП УФССП по Краснодарскому краю в отношении должника ФИО6 возбуждено исполнительное производство № №-ИП от 1 октября 2019 года. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 8 ноября 2019 года арестованное имущество (квартира) передано на торги.

12 марта 2020 года состоялись торги по продаже вышеуказанного имущества, победителем которых признана ФИО2, предложившая наибольшую цену за предмет торгов; с нею 16 марта 2020 года заключен договор купли-продажи квартиры. Однако при обращении 18 марта 2020 года ФИО2 в МФЦ города Краснодара с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности государственным регистратором Управления Росреестра регистрация была приостановлена, поскольку на квартиру имеется обременение в виде залога в пользу ФИО3, в связи с чем регистрация перехода права собственности может быть осуществлена на основании совместного заявления ФИО2 как приобретателя квартиры и ФИО3 как залогодержателя.

Утверждая, что ей ничего не было известно об обременении на квартиру в виде залога в пользу ФИО3, так как информация о торгах таких сведений не содержала, истица просила признать залог прекращенным.

С учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истец просила вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры №20 (кадастровый номер №), расположенной по адресу: <адрес>, от 16 марта 2020 года; признать залог квартиры в пользу ФИО4 по договорам от 16 июля 2018 года и от 16 декабря 2018 года прекратившимся; признать залог квартиры в пользу ФИО3 по договору от 16 февраля 2018 года прекратившимся; обязать органы Росреестра внести соответствующие записи в ЕГРН.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 20 октября 2020 года исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворены частично.

Произведена государственная регистрация договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества от 16 марта 2020 года № 2/04 квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Залог этой квартиры в пользу ФИО4 по договорам займа от 16 июля 2018 года и от 16 декабря 2018 года признан прекратившимся.

Залог квартиры в пользу ФИО3 по договору займа от 16 февраля 2018 года признан прекратившимся.

В части требований, предъявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, отказано.

Суд указал, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю соответствующих записей в ЕГРН.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 года решение Динского районного суда Краснодарского края от 20 октября 2020 года в удовлетворенной части исковых требований ФИО2 отменено. В указанной части принято решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и признании залога квартиры прекратившимся отказано. В остальной части решение Динского районного суда Краснодарского края от 20 октября 2020 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вынесенного по делу апелляционного определения по мотиву его незаконности.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание явился представитель ФИО2 адвокат Малышев А.В., доводы жалобы поддержал; также явился ФИО3 и его представитель ФИО7, возражали против удовлетворения жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции допущены были.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 февраля 2018 года между ФИО3 (займодавец-залогодержатель) и ФИО6 (заемщик-залогодатель) заключен договор займа на сумму 120 000 рублей на срок до 16 февраля 2019 года с одновременным залогом недвижимости — квартиры, площадью 24,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> (далее – квартира, спорное имущество).

16 июля 2018 года между ФИО6 (заемщик-залогодатель) и ФИО5 (займодавец-залогодержатель) заключен договор займа на сумму 200 000 рублей на срок до 16 июля 2019 года с одновременным залогом недвижимости — той же квартиры.

16 декабря 2018 года между ФИО6 (заемщик-залогодатель) и ФИО5 (займодавец-залогодержатель) заключен договор займа на сумму 300 000 рублей на срок до 16 июля 2021 года с одновременным залогом недвижимости спорной квартиры.

Решением Федерального Арбитражного Третейского суда г. Москвы при ООО «Открытое Партнерство» от 28 июня 2019 года со ФИО6 в пользу ФИО5 взыскана задолженность по договору займа с одновременным залогом недвижимости № б/н от 16 декабря 2018 года в размере 450 000 рублей, из которых сумма основного долга 300 000 рублей, проценты по договору займа в размере 150 000 рублей; расходы по оплате третейского сбора в размере 30 000 рублей. Обращено взыскание на заложенное спорное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО6, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена предмета залога в соответствии с договором займа с одновременным залогом недвижимости № б/н от 16 декабря 2018 года в размере 350 000 рублей.

2 сентября 2019 года определением Динского районного суда Краснодарского края выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Федерального Арбитражного Третейского суда г. Москвы при ООО «Открытое Партнерство» от 28 июня 2019 года по делу № А2-45-19.

25 сентября 2019 года на основании определения Динского районного суда Краснодарского края от 2 сентября 2019 года выдан исполнительный лист ФС № №.

1 октября 2019 года на основании исполнительного листа ФС № № от 25 сентября 2019 года судебным приставом-исполнителем Динского РОСП УФССП по Краснодарскому краю в отношении должника ФИО6 возбуждено исполнительное производство № №-ИП, о чем вынесено соответствующее постановление.

16 октября 2019 года судебный пристав-исполнитель произвел арест принадлежащего ФИО6 спорного имущества, о чем вынесен акт о наложении ареста (описи имущества). Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 октября 2019 года установлена стоимость спорного имущества, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от 16 октября 2019 года в размере 350 000 рублей. Стороны исполнительного производства: взыскатель ФИО5 и должник - ФИО6 с указанными документами ознакомлены, о чем свидетельствуют их личные подписи.

8 ноября 2019 года квартира, расположенная по адресу: Россия, <...>, передана в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, о чем судебным приставом-исполнителем вынесено соответствующее постановление.

В соответствии с поручением на реализацию арестованного имущества от 30 января 2020 года № 1415/71-20, выданным МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, проведение публичных торгов по продаже имущества должника ФИО6: квартиры № 20, площадью 24,7 кв.м., расположенной по адресу: Россия, <...>, поручено ООО «Торг Инвест».

6 марта 2020 года между ФИО5 (цедент) и ФИО4 (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии) б/н, в соответствии с которым ФИО4 приняла права требования к должнику ФИО6, возникшие у ФИО5 на основании договора займа c одновременным залогом недвижимости от 16 июля 2018 года, заключенного между ФИО5 и ФИО6

Открытые торги по продаже арестованного спорного имущества в электронной форме проводились 12 марта 2020 года в 13-30 часов, по итогам которых определен победитель - участник № 1 ФИО2, предложившая 355 250 рублей.

16 марта 2020 года между ООО «Торг Инвест» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества, a именно: квартиры, площадью 24,7 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <...>, согласно итоговому протоколу о проведении открытого аукциона по продаже арестованного имущества № 2/04 от 12 марта 2020 года. Стоимость имущества составила 355 250 рублей, оплата произведена полностью.

18 марта 2020 года ФИО2 обратилась в Филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в г. Краснодаре с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, приложив необходимый пакет документов.

26 марта 2020 года и 27 марта 2020 года, соответственно, ФИО2 направила в адрес ответчиков - ФИО5 и ФИО3 телеграммы с просьбой явиться в МФЦ для подачи заявления о переходе права собственности.

30 марта 2020 года Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрация права ФИО8 на спорную квартиру приостановлена в связи с наличием в ЕГРН записи об ограничении (обременении) прав в отношении указанного объекта на основании договора займа с одновременным залогом недвижимости от 16 февраля 2018 года, заключенного между ФИО3 и ФИО6

Как указано выше, судом установлено, что обращение взыскания на спорную квартиру осуществлено по договору залога от 16 декабря 2018 года. Данному залогу предшествуют залоги по договорам от 16 февраля 2018 года (в пользу ФИО3) и от 16 июля 2018 года (в пользу ФИО5), право требования по последнему из них ФИО5 передала ФИО4 (супруге ФИО3) на основании договора цессии от 6 марта 2020 года.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в части государственной регистрации договора купли-продажи арестованного недвижимого имущества и признания залога квартиры прекратившимся, суд первой инстанции исходил из того, что, приобретая спорную квартиру с торгов, истец знала, что на основании судебного решения реализуется предмет залога, поскольку об этом указано, как в сведениях о проведении торгов, так и в договоре купли-продажи арестованного имущества, однако о наличии обременений по договору займа с одновременным залогом недвижимости от 16 июля 2018 года, заключенному между ФИО3 и ФИО6, информация отсутствовала, об обременениях по договорам от 16 июля 2018 года и от 16 февраля 2018 года истец не знала и знать не могла. Что касается договора от 16 июля 2018 года, то поскольку регистрация договоров цессии и займа с залогом в пользу ФИО4 и внесение соответствующих сведений в ЕГРН произведены 13 марта 2020 года, уже после того, как 12 марта 2020 года состоялись торги, то об обременениях в пользу ФИО4 истица при заключении договора знать не могла.

Суд апелляционной инстанции с таким выводом суда первой инстанции не согласился, указав, что судом не исследованы в полной мере юридически значимые обстоятельства, а именно: судом оставлено без внимания, что обращение взыскания на заложенное имущество произведено при наличии предшествующих залогов на это имущество, обременения зарегистрированы до даты заключения договора купли-продажи на торгах от 16 марта 2020 года, при этом у истца имелась возможность проверить наличие таких обременений до подписания договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит данный вывод суда апелляционной инстанции ошибочным, не учитывающим особенности заключения договора на торгах.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало, и не должно было знать о том, что это имущество является предметом залога.

Из положений ст. 352 ГК РФ и других положений гражданского законодательства о добросовестности следует, что поведение приобретателя заложенного имущества может быть оценено как добросовестное лишь с одной стороны: знал он или нет, а также мог знать или нет о том, что приобретает имущество, обремененное залогом.

В данном случае истица приобрела спорную квартиру на торгах. При этом, как установил суд первой инстанции и не опровергнуто судебной коллегией краевого суда, при реализации квартиры ООО «ТоргИнвест» информация о наличии других залогов на квартиру (помимо залога на основании договора от 16 декабря 2018 года) отсутствовала.

Как разъяснено в абз. 2 п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Пунктом 6 статьи 342.1 ГК РФ установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.

Изменения, внесенные Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» вступили в силу с 01 июля 2014 г. В силу ч. 3 ст. 3 указанного Федерального закона положения Гражданского кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Учитывая приведенные нормы права и общее правило о сохранении залога при переходе права собственности на заложенное имущество, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Однако суд, установив формальные условия для применения пункта 1 статьи 353 ГК РФ, оставил без внимания, что предмет залога реализовывался на торгах, при этом информация о наличии предшествующих залогов отсутствовала.

Действительно, правила, предусмотренные пунктом 6 статьи 342.1 ГК РФ о переходе имущества к новому собственнику с обременением предшествующим залогом, направлены на защиту прав предшествующего залогодержателя, который зная об обращении взыскания последующим залогодержателем на заложенное имущество, имеет право выбора: потребовать одновременного обращения взыскания на заложенное имущество либо сохранить залог.

Однако в настоящем деле разрешалась иная ситуация: о предшествующих залогах не было известно приобретателю, то есть третьему лицу по отношению к лицам, участникам договора залога. При этом ни залогодержатель, ни залогодатель, связанные между собой одним из предшествующих залогов, ни истец, супруга которого приобрела право требования к должнику из предшествующего залога, ни организатор торгов не сообщили приобретателю имущества о наличии предшествующего залога, в то время, как данная информация относится к существенным условиям договора купли-продажи, и приобретатель имущества на торгах вправе полагаться на предоставленную организатором торгов информацию относительно предмета торгов.

Добросовестным может считаться приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). При этом добросовестность нового собственника может быть установлена из обстоятельств приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

Порядок проведения публичных торгов установлен Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом об ипотеке, Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Общие положения по организации и порядку проведения торгов установлены статьями 448 - 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещение о проведении торгов, опубликованное организатором, должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 89 Закона об исполнительном производстве при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

Приведенные правовые нормы, регламентирующие организацию торгов, судом апелляционной инстанции оставлены без внимания, а поведение истицы на предмет её добросовестности применительно к положениям статьи 352 ГК РФ не оценивалось с той точки зрения, что организация торгов регламентирована законом, и это предполагает открытость и полноту информации относительно выставляемого на торги имущества, что дает участникам торгов право полагаться на достоверность представленных сведений, не требующую их дополнительной проверки.

Указанные юридически значимые обстоятельства судом не установлены, выводы относительно поведения истицы как участника торгов не сформулированы.

Таким образом, определение суда апелляционной инстанции нельзя признать основанным на законе. Допущенное нарушение норм материального и процессуального права является существенным и не может быть исправлено без отмены принятого по делу апелляционного определения.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи

Постановление20.09.2021