Гражданский кодекс часть 1

Судья Шестого кассационного суда общей юрисдикции Калиновский А.А., рассмотрев единолично кассационную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3 на определение Сергиевского районного суда Самарской области от 20 января 2020 г. и апелляционное определение Самарского областного суда от 19 марта 2020 г. по гражданскому делу № 2-14/2020 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ответчику ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № и дополнительных соглашений к нему.

Определением Сергиевского районного суда Самарской области от 20 января 2020 г., оставленным без изменения апелляционное определение Самарского областного суда от 19 марта 2020 г. исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе, поданной 12 мая 2020 г., ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов. В обоснование доводов жалобы указывается на нарушение норм процессуального права при оставлении искового заявления без рассмотрения. По мнению подателя жалобы, предусмотренный законом досудебный порядок при подаче иска был соблюден.

Согласно пункту 10 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалоба, представление на вступившие в законную силу судебные приказы, решения мировых судей и апелляционные определения районных судов, определения мировых судей, районных судов, гарнизонных военных судов и вынесенные по результатам их обжалования определения, решения и определения судов первой и апелляционной инстанций, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судья Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются собственниками земельного участка с кадастровым номером № площадью 10692000 кв., расположенного по адресу: <адрес>.

На принадлежащий истцам земельный участок на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительных соглашений к нему, а также договора № уступки прав и обязанностей по договору аренды(перенайма) земельного участка от 24 июля 2014 г., наложено обременение в виде аренды в пользу ответчика ООО «Агро-Альянс» на срок до 30 мая 2060 г.

Поименованные договоры и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Истцы являются новыми арендодателями по договору аренды земельного участка №41-2007/08 от 29 декабря 2007 г.

24 июля 2019 г. ФИО1, ФИО2, ФИО3 направили в адрес ООО «Агро-Альянс» претензию, в которой указали на то, что арендатор ООО «Агро-Альянс» несвоевременно и в меньшем размере уплачивает арендную плату. Истцы просили досрочно расторгнуть договор аренды и снять обременение в отношении принадлежащего им земельного участка с кадастровым номером №, в течение 10-дневный срок с момента получения и добровольно выполнить требования.

На эту претензию 6 августа 2019 г. директором ответчика ООО «Агро-Альянс» дан ответ, согласно которому, ответчик просил в течение 10-дней со дня получения настоящего письменного предупреждения предоставить реквизиты банковского счёта для перевода арендных платежей или предоставления другого способа их оплаты. Кроме того, в ответе на претензию содержалось предложение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения наименования арендодателя, арендуемых долей земельного участка и реквизитов оплаты аренды.

4 сентября 2019 г. истцами в адрес ООО «Агро-Альянс» направлено предложение(оферта) о заключении дополнительного соглашения № 3 к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и образец дополнительного соглашения № 3, в котором предлагалось внести изменения в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения наименования арендодателя, арендуемых долей земельного участка, размера арендной платы, реквизитов оплаты и других пунктов.

На данное предложение, ответчик ООО «Агро-Альянс» ответил отказом по тем основаниям, что данный договор затрагивает арендные отношения и с другими новыми собственниками земельного участка с кадастровым номером № и требуется проведение в установленном порядке общего собрания всех собственников этого земельного участка.

7 октября 2019 г. истцами в адрес ответчика ООО «Агро-Альянс» направлена претензия с требованием в 10-дневный срок расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части земельного участка с кадастровым номером №. Основаниями к расторжению договора указано то, что в результате проведенных в августе и сентябре 2019 г. Управлением Россельхознадзора по Самарской области рейдовых осмотров, обследования земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № подтвердился факт зарастания части земельных участков многолетней сорной и древесно-кустарниковой растительностью с складированием мусора на данных участках; были установлены и другие нарушения. На проведенном 27 сентября 2019 г. общем собрании собственников земельного участка с кадастровым номером № принято решение расторгнуть договор аренды, заключенного территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Самарской области№ от ДД.ММ.ГГГГ дополнительные соглашения № 1 от 3 октября 2011 г. и №2 от 16 марта 2015 г., договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ответ на претензию истцов от 7 октября 2019 г. ООО «Агро-Альянс» сообщило, что создана комиссия, в рамках которой планировали провести осмотр земельного участка с целью проверки указанных в претензии фактов зарастания земельного участка. В ответе на претензию истца было предложено направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Оставляя исковое заявление без рассмотрения, руководствуясь положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что истцами не выполнен обязательный досудебный порядок урегулирования спора поскольку истцами не направлено соответствующего письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок с указанием допущенных нарушений, информация об этом отсутствует и в исковом заявлении.

С выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда. По мнению судебной коллегии, истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, к ответчику ООО «Агро-Альянс» не обращалась.

Судья Шестого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами судов предыдущих инстанций.

Согласно абзацу 2 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4).

Частью 4 статьи 198 данного кодекса установлено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Согласно части 1 статьи 195 этого же кодекса решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Результаты оценки доказательств суд должен указать в мотивировочной части судебного постановления, в том числе доводы, по которым он отвергает те или иные доказательства или отдает предпочтение одним доказательствам перед другими.

Данные требования в силу части 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Анализируя содержание претензии истцов от 24 июля 2019 г., суды предыдущих инстанций полагали, что данная претензия не содержит предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Вместе с тем текст названной претензии содержит указание на неисполнение ответчиком условий договора аренды по внесению арендной платы. В претензии имеется указание на необходимость выполнения требований в 10-дневный срок.

Не получили оценки судов первой и апелляционной инстанции доводы претензии истцов от 7 октября 2019 г. о том, что возможность досрочного расторжения договора аренды предусмотрена пунктом 14 дополнительного соглашения № 1 от 3 октября 2011 г.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции является нарушение норм процессуального права, что имеет место по настоящему делу.

Допущенные нарушения являются существенными, без их устранения не возможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, обеспечение выполнения предусмотренных статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задач гражданского судопроизводства.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции полагает необходимым в целях обеспечения принципов состязательности сторон, законности судебного акта, баланса прав участников спорных правоотношений, обжалуемые судебные постановления отменить, а дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья Шестого кассационного суда общей юрисдикции,

определил:

определение Сергиевского районного суда Самарской области от 20 января 2020 г. и апелляционное определение Самарского областного суда от 19 марта 2020 г. отменить, гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Агро-Альянс» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судья А.А. Калиновский