Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» в интересах Янкиной Веры Васильевны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 02-1641/2023)

по кассационной жалобе Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» в интересах Янкиной Веры Васильевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского от 28 августа 2023 года.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Матушкиной Н.В., объяснения представителя Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» Сафронова И.Э., поддержавшего доводы жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Межрегиональная общественная организация по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» (далее - МОО «Экология права») в интересах Янкиной В.В. обратилась в суд с иском к ООО «КАРА+» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде 474/113680 доли в праве общей долевой собственности в комплексе «Клубный дом на Пришвина» гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа в виде нежилого помещения № 411, на 4 этаже, общей проектной площадью 47,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Исковые требования мотивированы тем, что 16.06.2015 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве ПР-411. Объектом по договору выступали апартаменты квартирного типа проектной площадью 47,4 кв.м, условный номер 411, расположенного на 4 этаже здания в осях Б-В/8-10. По условиям договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание, ориентировочной общей площадью 11 368,0 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства истцу. Истец выполнила свои обязательства по оплате цены договора, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, строительство велось ответчиком на земельном участке в соответствии с разработанной проектной документацией и выданным разрешением на строительство. Строительство здания завершено на 90%, в эксплуатацию не введено, нежилое помещение истцу не передано, однако создано и имеет технические характеристики, ответчик свои обязательства по договору не исполняет.

Решением Бутырского районного суда г. Москвы от 28 марта 2023 года в редакции определения того же суда от 19 мая 2023 года об исправлении описки, исковые требования Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» в интересах Янкиной Веры Васильевны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства удовлетворены.

За Янкиной Верой Васильевной, признано право собственности на 417/113680 доли в праве общей долевой собственности в жилом комплексе «Клубный дом на Пришвина», гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа в виде нежилого помещения № 411, на 4 этаже, общей проектной площадью 47,7 кв.м, расположенного по адресу <адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2023 года, решение Бутырского районного суда г. Москвы от 28 марта 2023 года отменено. Постановлено по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» в интересах Янкиной Веры Васильевны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства отказано.

В кассационной жалобе представитель Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» Сафронова И.Э. выражает несогласие с апелляционным определением, считает, что оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом апелляционной инстанции не были приняты во внимание доводы представителей Янкиной В.В., о том, что банкротство ООО «КАРА+» было введено 21.04.2023, т.е. до вынесения решения Бутырского районного суда г. Москвы. В случае рассмотрения дела без применения правил банкротства застройщика, требования кредитора о признании права собственности на недвижимое имущество рассматриваются вне рамок дела о банкротстве должника в суде общей юрисдикции. Тот факт, что строительство спорного дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Вывод суда апелляционной инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела, т.к. решение суда первой инстанции было вынесено до признания должника - ООО «КАРА+» банкротом, в связи с чем суд применил нормы Закона о банкротстве (в банкротстве застройщика) не подлежащие применению в рассматриваемом случае, что повлияло на законность и обоснованность принятого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций; нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены нарушения норм материального права, и они выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16.06.2015 между ООО «КАРА+» и Янкиной В.В. заключен договор участия в долевом строительстве № ПР-411, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание - гостиничный комплекс с апартаментами квартирного типа, ориентировочной общей площадью 11368 кв.м на земельном участке с кадастровым номером № расположенным по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию задания передать объект долевого строительства (апартаменты квартирного типа проектной площадью 47,4 кв.м) участнику долевого строительства, который обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

Пунктом 2.4 договора установлен ориентировочный срок окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее 30.06.2016.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Москве, обязательства по оплате цены договора истцом исполнены в сумме 2 785 590 руб., что ответчиком признано.

Застройщик имеет действующее разрешение на строительство на срок до 31.12.2023, проектная декларация размещена на сайте застройщика, но строительство не ведет более года, финансирование отсутствует.

В соответствии с экспертным заключением ООО» Группа «Юридическая и строительно-техническая экспертиза» № 1965-23, степень готовности объекта (строительного комплекса с апартаментами квартирного типа, расположенного по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №) составляет 84,69%. При обследовании здания гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, расположенного по указанному адресу, находящегося на стадии незавершенного строительства были проведены идентификация и сплошной осмотр всех 21 апартаментов с фото фиксацией, в том числе 411 и установлено, что они имеют полные ограждающие и несущие конструкции, включая оконные, витражные и балконные светопрозрачные конструкции со стеклопакетами. В исследуемых апартаментах выполнены в основном объеме монтажные работы по устройству канализации и водоснабжения, приточной и вытяжной вентиляции и сплинкерной систем пожаротушения (работы частично не завершены). Апартаменты 411 по объемно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям соответствуют описанию и планам из договоров участия в долевом строительстве и поэтажным планам с официального сайта застройщика, имеются в физическом наличии и являются частями данного строительного объекта гостиничного комплекса с апартаментами квартирного типа, расположенного по указанному адресу, находящемся в стадии незавершенного строительства.

Судом установлено, что истец надлежащим образом исполнил свои обязанности по оплате цены договора долевого участия в строительстве, а застройщик в предусмотренный договором срок нежилое помещение (апартаменты) участнику долевого строительства не передал.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 9, 11, 12, 130, 218, 219, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции сослался на ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 1 ст. 201.15-1, ст. 201.10 - 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)», утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019

В рассматриваемом случае строительство гостиничного комплекса не завершено, имеется действующее разрешение на строительство, в натуре апартаменты, как оборотоспособные объекты, не существуют, в связи с чем применение указанного в исковом заявлении способа защиты права невозможно.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.

Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда г.Москвы от 21.04.2023 заявление ПАТ «МТС-БАНК» о признании ООО «КАРА+» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении ООО «КАРА+» введена процедура наблюдения.

Суд указал, что лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (пп.4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве) «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Межрегиональной общественной организации по защите законных прав и интересов граждан «Экология права» в интересах Янкиной Веры Васильевны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства следует отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что апелляционное определение нельзя признать законным, поскольку оно основано на неправильном применении норм материального и процессуального права.

При вынесении апелляционного определения судом не было учтено следующее.

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно части 1 статьи 4 и части 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закона № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Нормами Закона № 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый незавершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Положения Закона № 214-ФЗ также не содержат запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со статей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 59 постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного гостиничного комплекса на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путём признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

На основании изложенного вывод суда апелляционной инстанции о том, что надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), нельзя признать правомерным.

Указание апелляционного суда на то, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения параграфа 7 главы XI Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона № 127-ФЗ), поскольку определением Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2023 г. ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура наблюдения, также нельзя признать правомерными, в связи с тем, что согласно мотивировочной части определения Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2023 г. по делу № А40-250259/2022, суд не нашёл оснований для применения в деле о банкротстве ООО «Кара +» правил параграфа 7 главы IX Закона № 127-ФЗ.

Более того, суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 указанной статьи).

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона № 2300-1 предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

Вместе с тем в рассматриваемом случае исковое заявление поступило в суд первой инстанции 22 декабря 2022 г., а решение суда первой инстанции по существу спора принято 28 марта 2023 г., то есть до даты признания ответчика несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры наблюдения (21 апреля 2023 г.).

При таких обстоятельствах апелляционное определение нельзя признать законным, что в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого определения и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 августа 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции – Московский городской суд.

Председательствующий

Судьи