Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Климовой О.С., судей Щегловой Е.С., Чиндяскина С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о защите прав потребителя из договора участия в долевом строительстве (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2‑2157/2022)

по кассационной жалобе Акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 февраля 2023 г.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Щегловой Е.С., объяснения представителя ответчика по доверенности ФИО8, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя истца по доверенности ФИО9, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,

установил:

ФИО10 обратилась в суд с иском к Акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» (далее – АО «Центр-Инвест») о защите ее прав потребителя из договора участия в долевом строительстве.

Иск мотивирован тем, что по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГФИО1 приобрела у ФИО11 права требования передачи объекта долевого строительства к застройщику АО «Центр-Инвест», возникшие из договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № ФС-18/ДДУ-01-22-0706/ЭСТ-710, заключенного ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор от ДД.ММ.ГГГГ). Объектом долевого строительства по указанному договору является квартира строительный №, общей (проектной) площадью 49,2 кв.м., расположенная на 22 этаже в многоквартирном доме по строительному адресу: <адрес>, САО, р-н Левобережный, мкр. 2Г, <адрес>, 18, 19. Цена договора составила 8 220 928,86 руб. из расчета 167 092, 05 руб. за 1 кв.м. объекта долевого строительства и была полностью оплачена истцом.

В иске указано, что квартира передана застройщиком по одностороннему акту от ДД.ММ.ГГГГ, по которому площадь переданного объекта оказалась менее проектной на 0,8 кв.м. и составила 48,4 кв.м., что привело к излишней оплате истцом цены договора в размере 133 673,64 руб.

Претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ о соразмерном уменьшении цены договора, возврате денежных средств и выплате неустойки за нарушение срока их возврата не была исполнена ответчиком.

В этой связи, ссылаясь на статьи 4, 7, 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), статьи 13, 15, 28, 30, 31 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей), истец просила суд взыскать с ответчика: денежные средства в счет уменьшения цены объекта долевого строительства в размере 133 673,64 руб., неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя о возврате этих денежных средств за период с 31 декабря 2021 г. по 10 февраля 2022 г. в размере 133 673,64 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % присужденных судом сумм, а также судебные почтовые расходы в размере 478,88 руб.

Решением Головинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии Московского городского суда от 8 февраля 2023г. решение суда отменено, по делу принято новое решение о частичном удовлетворении иска. С АО «Центр-Инвест» в пользу ФИО1 взысканы: денежные средства в счет уменьшения цены объекта долевого строительства в размере 133 673,64 руб., неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 133 673,64 руб.; компенсация морального вреда в размере 10 000 руб.; штраф в размере 138 673,64, а также судебные почтовые расходы в размере 478,88 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ответчика в доход бюджета <адрес> взыскана государственная пошлина в размере 5 873 руб.

В кассационной жалобе ответчика поставлен вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции со ссылкой на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, нарушение норм процессуального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела.

Заслушав представителей сторон, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для частичной отмены состоявшегося по делу апелляционного определения.

В кассационной инстанции не оспаривались установленные судами обстоятельства заключения Договора от ДД.ММ.ГГГГ с застройщиком АО «Центр-Инвест», уступки прав требования по нему от ФИО11 к ФИО1 по договору от уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, оплаты участником долевого строительства цены договора в размере 8 220 928,86 руб. из расчета 167 092, 05 руб. за 1 кв.м. объекта долевого строительства в соответствии с проектной площадью объекта, определенной в размере 49,2 кв.м.

Пунктом 3.5 Договора от ДД.ММ.ГГГГ было предусмотрено, что если фактическая площадь объекта долевого строительства меньше проектной, то застройщик обязан осуществить возврат участнику долевого строительства в течение 30 дней с даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства разницу между ценой, определенной в пункте 3.2 договора, и окончательно определяемой ценой, исходя из цены 167 092,05 руб. за 1 кв.м.

Дополнительным соглашением, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между АО «Центр-Инвест» и ФИО11 (далее – Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ), из Договора от ДД.ММ.ГГГГ исключен пункт 3.5, а также увеличен до ДД.ММ.ГГГГ срок передачи объекта долевого строительства

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ответчиком истцу по одностороннему передаточному акту, из которого следует, что квартире присвоен №, ее площадь составила 48,4 кв.м. с учетом балконов/лоджий и 46,6 кв.м. без учета балконов/лоджий.

Ответчиком оставлена без удовлетворения претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ о соразмерном уменьшении цены договора и возврате излишне уплаченных денежных средств.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно площади объекта и цены договора, в то время как действие договора на протяжении нескольких лет и исполнение сторонами условий договора в полном объеме может свидетельствовать об отсутствии каких-либо сомнений и заблуждений об условиях договора. Районный суд принял во внимание, что условия договора и дополнительного соглашения были согласованы сторонами при подписании, истец при подписании договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве и в ходе исполнения договорных обязательств не выразила никакого несогласия с условиями договора и дополнительного соглашения, соглашаясь с ними, тогда как не была лишена возможности повлиять на содержание его условий, все взаиморасчеты по договору произведены, установлена окончательная стоимость объекта недвижимости. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что уменьшение площади квартиры во вновь построенном многоквартирном доме не является существенным недостатком объекта долевого строительства, а представляет собой заранее согласованную и ожидаемую сторонами договора строительную погрешность, которая не влечет необходимости соразмерного уменьшения цены договора.

Отменяя решение суда и принимая по делу новое решение о частичном удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции признал такие выводы суда основанными на неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, не соответствующими обстоятельствам дела.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда исходила из того, что Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, исключившее из Договора от ДД.ММ.ГГГГ условие пункта 3.5, устанавливающее порядок перерасчета цены договора в связи с изменением проектной площади объекта долевого строительства, противоречит требованиям статьи 16 Закона о защите прав потребителей, так как ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, гарантированные статьями 5, 7 Закона № 214-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции также пришел к выводам о том, что в связи с передачей объекта долевого строительства, площадь которого оказалась, меньше проектной площади квартиры, оплаченной истцом, у ответчика возникла обязанность по соразмерному уменьшению цены договора – возврату суммы, уплаченной участником строительства, пропорционально размеру фактической площади переданного объекта строительства.

Суд не усмотрел оснований для освобождения застройщика от дополнительных мер ответственности за нарушение прав гражданина-участника долевого строительства в виде неустойки, расчет которой истец произвела по основаниям пункта 5 статьи 28, статьи 31 Закона о защите прав потребителей, а также в виде компенсации морального вреда, предусмотренной статьей 15 Закона о защите прав потребителей, и штрафа, обязанность по взысканию которого возложена на суд пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Доводы кассационной жалобы, оспаривающие право истца на перерасчет цены договора, ее соразмерное уменьшение в связи с несоответствием фактической площади объекта долевого строительства его проектной площади со ссылкой на соответствие Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в части исключения пункта 3.5 из Договора от ДД.ММ.ГГГГ требованиям статьи 5 Закона № 214-ФЗ, были предметом проверки суда апелляционной инстанции и обоснованно признаны несостоятельными по мотивам, подробно изложенным в обжалуемом судебном постановлении.

Оснований не согласиться с выводами суда в указанной части не имеется.

При разрешении иска в указанной части судом апелляционной инстанции верно применены положения статей 4, 5, 7 Закона № 214-ФЗ с учетом правовых позиций, приведенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (вопрос 3 раздела «Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств»).

Ссылки ответчика на Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ правомерно не были приняты судами в качестве основания для отказа в удовлетворении требований истца о перерасчете цены договора в сторону ее уменьшения.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверка материалов дела по доводам кассационной жалобы показала, что при разрешении исковых требований ФИО1 к АО «Центр-Инвест» о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения требований потребителя о возврате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора и штрафа судом апелляционной инстанций были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Суд апелляционной инстанции согласился с представленным истцом расчетом неустойки за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 133 673,64 руб., основанным на положениях пункта 5 статьи 28, статьях 30, 31 Закона о защите прав потребителей, в размере 3% в день от суммы соразмерного уменьшения цены договора, составившей 133 673,64 руб., за 41 календарный день, ограниченной размером не возвращенных застройщиком денежных средств.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами, так как они сделаны с нарушением норм материального права, которые выразились в следующем.

Согласно части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Специальные способы защиты прав потребителя в случае нарушения застройщиком гарантий качества объекта долевого строительства установлены статьей 7 Закона № 214-ФЗ.

Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Законао защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Поскольку в качестве основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 о соразмерном уменьшении цены договора судом апелляционной инстанции была применена норма части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, при разрешении исковых требований в части взыскания неустойки за неисполнение требования потребителя о возврате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора подлежала применению специальная норма части 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, а не общие нормы пункта5 статьи 28, статей 30, 31 Закона о защите прав потребителей.

Кроме того, в нарушение требований статей 67, 196-198, 327, 329 ГПК РФ в обжалуемом апелляционном определении не приведено суждений суда по заявлению ответчика о снижении неустойки и штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ, сделанному в суде первой инстанции в письменных возражениях на иск, и не дано оценки доказательствам, приведенным ответчиком в обоснование такого заявления с учетом обязательных разъяснений, приведенных в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и в пунктах 69-81 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также правовых позиций, изложенных в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. № 263-О и от 24 января 2006 г. № 9-О.

Неправильное определение судом размера неустои?ки, подлежащеи? взысканию в пользу истца, повлекло за собои? и неправильное исчисление размера штрафа.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции находит необходимым отменить обжалуемое апелляционное определение в части удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки и штрафа с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении дела в отмененной части суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 февраля 2023 г. отменить в части удовлетворения исковых требований ФИО1 к Акционерному обществу «Московский городской центр продажи недвижимости» о взыскании неустойки и штрафа.

В отмененной части направить гражданское дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 февраля 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Акционерного общества «Московский городской центр продажи недвижимости» – без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи