Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело №2-458/2020 по иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области, ФИО2 о признании заключенным договора уступки права аренды на земельный участок,

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 08 июня 2020 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

У с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент), ФИО2 о признании заключенным договора уступки права аренды на земельный участок от 09 января 2017 года.

В обоснование требований указано, что 20 сентября 2016 года между Департаментом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка по адресу: <данные изъяты> для размещения индивидуальной жилой застройки. Условиями договора предусмотрена возможность уступки прав третьему лицу без согласия арендодателя в пределах срока действия договора при условии уведомления арендодателя. 09 января 2017 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды указанного участка, о чем Департамент уведомлен. Между тем, в декабре 2017 года и в мае 2019 года Департаментом в адрес первоначального арендатора - ФИО2 были направлены письма с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, что свидетельствует о непризнании арендодателем прав нового арендатора. Полагает, что поскольку договор аренды заключен с ФИО2 не как с победителем торгов, а как с единственным участником торгов, торги признаны несостоявшимися, предусмотренный законом запрет на осуществление уступки аренды к данным правоотношениям не применяется. Следовательно, договор уступки права аренды земельного участка является заключенным. Ссылается также на то, что за время владения земельным участком им возведен на нем жилой дом, вносилась арендная плата за пользование землей.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 31 января 2020 года исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 08 июня 2020 года вышеуказанное решение суда отменено, принято новое решение об отказе в иске.

В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене апелляционного определения. Указывает, что Департамент, как сильная сторона сделки, самостоятельно включил в договор аренды условие, позволяющее уступку, был своевременно уведомлен о переходе прав и обязанностей истцу, истцом на земельном участке возведен жилой дом, право собственности на который, никем не оспорено. Срок исковой давности по требованиям о признании договора уступки Департаментом пропущен. Полагает, что Департамент действовал недобросовестно. Указывает, что судом не учтена правовая позиция Тюменского областного суда по аналогичным делам.

Лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. В связи с чем, на основании ст.ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что подобные нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 сентября 2016 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, предоставляемого для целей индивидуальной жилой застройки сроком по 19 сентября 2036 года.

Согласно п 3.1.4 указанного договора арендатор имеет право в пределах срока настоящего договора передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу без согласия арендодателя, при условии его уведомления.

09 января 2017 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор уступки права аренды указанного земельного участка. Той же датой в адрес Департамента направлено уведомление о заключении договора уступки права требования.

20 января 2017 года между ФИО1 и ООО "Карс" заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома на спорном участке.

20 декабря 2017 года Департаментом в адрес ФИО2 направлено требование о подписании дополнительного соглашения к договору аренды указанного участка об исключении из договора п. 3.1.4. Повторное уведомление аналогичного содержания направлено Департаментом 29 мая 2019 года.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 не являлся победителем аукциона, договор аренды с ним заключен на основании п. 20 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем запрет, установленный п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, к возникшим правоотношениям применению не подлежит. Принял во внимание, что договор аренды земельного участка и договор уступки права аренды недействительными либо незаключенными не признаны, на указанном земельном участке расположен жилой дом, данное право никем не оспорено, следовательно, по смыслу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации договор уступки права аренды может быть признан заключенным.

С такими выводами суд апелляционной инстанции не согласился. Руководствуясь п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 7 ст. 448, п. 1 ст. 422, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», суд пришел к выводу о ничтожности договора уступки как сделки, совершенной в нарушение установленного федеральным законом запрета на уступку прав по договорам, заключение которых возможно только путём проведения торгов. Счел ошибочными выводы суда первой инстанции о неприменении к спору п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на то, что признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению, и подписание договора аренды земельного участка является результатом торгов. Указал, что установленный законом запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, а произвольная замена стороны в обязательстве фактически позволила бы арендатору по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Однако с приведенными выводами суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не может согласиться.

В соответствии с п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные положения закона судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям не применены. Между тем, при рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Созоново, кадастровый номер 72:17:2104002:317, предоставлен для целей индивидуальной жилой застройки.

Более того, в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав и осуществление перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, установлен в отношении победителя торгов.

На основании п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер арендной платы.

Однако, как установлено судами, аукцион на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка признан несостоявшимся, договор аренды заключен на основании п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации с единственным участником аукциона и победителя не имел. Соответственно, установленный в п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав и осуществление перевода долга применению к спорным правоотношениям не подлежит.

Как предусмотрено ст.ст. 148, 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются, в частности уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон. При подготовке дела к судебному разбирательству судья разъясняет сторонам их процессуальные права и обязанности, опрашивает истца или его представителя по существу заявленных требований и предлагает, если это необходимо, представить дополнительные доказательства в определенный срок, опрашивает ответчика по обстоятельствам дела, выясняет, какие имеются возражения относительно иска и какими доказательствами эти возражения могут быть подтверждены.

Согласно ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает спор о защите нарушенного или оспоренного права. При этом выбор способа защиты своих прав определяется усмотрением обратившегося в суд лица (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст.25 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор уступки права аренды, предоставленной на срок более года, подлежит государственной регистрации и для третьих лиц считается заключенным с момента регистрации.

Указанные требования процессуального закона при рассмотрении настоящего дела не выполнены, нормы материального права не применены.

Судом не определено в качестве юридически значимого и не установлено обстоятельство осуществления регистрации договора уступки права аренды на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, не проверены доводы истца об осуществлении им строительства жилого дома на спорном участке, тогда как данные обстоятельства имеют значения для разрешения настоящего спора. Перечисленные юридически значимые обстоятельства в совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами не сопоставлены с избранным истцом способом защиты своих прав.

При таких обстоятельствах состоявшееся апелляционное определение не отвечает требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности судебного акта.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и повлиявшими на исход дела, в связи с чем обжалуемое судебное постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

О п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 08 июня 2020 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи