Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на решение Адлерского районного суда города Сочи от 02 февраля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 июня 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ИП ФИО3 о взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Ивановой О.Н., выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

Установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3 о взыскании задолженности по договору.

В обоснование заявленных требований указано, что 21 января 2018 года между ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен предварительный договор аренды, предметом которого является имущество, находящееся по адресу: <адрес>. Согласно предварительному договору, стороны должны были заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор не заключен не был. В предварительном договоре указаны все существенные условия основного договора, которые сторонами были соблюдены, в том числе и график платежей за арендованное имущество, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов между сторонами в период с 21 января 2018 года по 13 сентября 2018 года, согласно которому за ответчиком числится задолженность по аренде имущества в размере 1 327 500 руб. Досудебное требование истца о погашении имеющейся задолженности ответчиком не исполнено. Истец просил взыскать с ответчика образовавшуюся задолженность по договору в размере 1 327 500 руб.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 февраля 2021 года исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворены.

Суд взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность в размере 1 327 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 838 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 июня 2021 решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02 февраля 2021 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ИП ФИО2 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить, состоявшиеся по делу судебные постановления, указывает, что выводы суда не соответствуют материалам дела, считает их незаконными и необоснованными. Указывает, что судом первой инстанции установлено, что между истцом ФИО1 (арендодатель) и ответчиком ИП ФИО2 (арендатор) заключен предварительный договор о заключении «Договора передачи имущества во временное пользование-договор аренды» от ДД.ММ.ГГГГ. Имущество, которое стороны договорились передавать и принять по договору аренды, согласно п. 1.2. предварительного договора, состояло из помещения (жилые комнаты) в количестве 29 штук общей площадью 919,6 кв.м., а также помещения столовой и кафе. Согласно п. 1.3. договора здание расположено по адресу <адрес>. Объекты недвижимости истец планировал арендовать для осуществления предпринимательской деятельности, для сдачи их в качестве апартаментов отдыхающим в <адрес> гостям (п.1.5. договора). В соответствии с п. 1.8. предварительного договора стороны договорились, что при подписании договора передачи имущества во временное пользование - договора аренды, величина арендной платы составляет 4 600 000 руб. за все 6 месяцев. Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что содержание предварительного договора позволяет определить условия договорных отношений между истцом и ответчиком. Для сторон это означает, что соответствующий договор повлек за собой возникновение у них обязательств, подлежащих исполнению. Нарушение этих обязательств является нарушением договора и влечет за собой соответствующие последствия. Ответчик не оспаривал того, что договор сторонами заключен, в связи с чем, спор не является преддоговорным, а связан с ненадлежащим исполнением обязательств. Судом первой инстанции ошибочно применены положения ст. 446 ГК РФ, которые в данном споре не применяются. Указанное нарушение привело к принятию неправильного решения, что являлось основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке (ст. 330 ГПК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров. Из ст.ст. 309-310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст.ст. 611,614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. В соответствии с ч.1 ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Из разъяснений п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Согласно предоставленным истцом в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права, последнему на праве собственности принадлежат два объекта недвижимости, находящиеся по адресу Краснодарский Край, <адрес>, а именно: нежилое помещение 1-4, цокольный этаж, общей площадью 93,2 кв.м.; помещения 5-48, назначение жилое, этаж: 1,2,3, общей площадью 451,6 кв.м. Нежилое помещение 1-4, цокольный этаж, общей площадью 93,2 кв.м., ответчику в аренду не передавалось, так как согласно выписке, из ЕГРН имеющейся в материалах дела, находится в аренде у ООО «Торговая сеть «Алко-Лидер» (ИНН <***>). Договор аренды заключен на срок с 05 июня 2016 года по 05 июня 2021 года. Из жилых помещений в аренду ответчику были переданы только помещения 5,6, 9, 14-48. общей площадью 406,26 кв.м., так как в помещениях 7, 8, 10-13 общей площадью 45,34 кв.м., проживал сам ответчик со своей семьей. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При отсутствии акта приема-передачи имущества, факт передачи, владения и пользования объектом аренды может быть подтвержден иными доказательствами. К аналогичному правовому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем определении от 18 февраля 2016 года № 310-ЭС16-60 по делу № А54-7285/2014. В материалах дела отсутствуют допустимые доказательства передачи объекта аренды в полном объеме. Вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что истец исполнил договор, арендуемое имущество было передано и находилось во владении и пользовании ответчика, не соответствует действительности. Апелляционная инстанция указывает, что доказательств, свидетельствующих об исполнении надлежащим образом обязательств по оплате задолженности, возникшей в связи с арендой имущества, ответчиком не представлено. В то же время, в контексте ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться, не только арендатором, но и арендодателем. Обязательства арендодателя по передаче поименованного в договоре недвижимого имущества первостепенны по сравнению с обязательствами арендатора по его оплате. Истцом не предоставлено доказательств того, что имущество передано в аренду ответчику в полном объеме в соответствии с условиями предварительного договора. Ответчик, на котором лежит встречное исполнение, в силу ст. 328 ГК РФ вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. По факту арендодатель передал арендатору имущество в меньшем объеме, чем предусмотрено договором, что выяснилось уже в процессе аренды, так как правоустанавливающие или иные документы, свидетельствующие о реальной площади недвижимого имущества, передаваемого в аренду, истцом ответчику не предоставлялись. При этом, указанное не является недостатком сданного в аренду имущества, о чем указано в апелляционном определении, а является ненадлежащим исполнением истцом условий договора. Так как ответчиком использовались помещения меньшей площади, чем было указано в предварительном договоре аренды, а оплата арендных платежей произведена в большем размере, чем было необходимо, на момент окончания договора образовалась переплата в размере 1 251 318,42 руб. В связи с чем, у ответчика отсутствует задолженность по договору. Подробный расчет переплаты ответчик приводил в возражениях на исковое заявление. ФИО2 был подан встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, в рамках настоящего спора, однако, суд не объясняя причины, отказал ответчику в его приеме. Суд первой инстанции необоснованно устранил ответчика из зала судебного заседания, тем самым нарушив его конституционное право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ). Указание на то, что ответчик уклонилась от реализации процессуальных прав, не соответствует действительности, так как устранение было связано с распоряжением суда. Считает, что судом первой и апелляционной инстанций при принятии судебных актов по делу были нарушены нормы ст. 195 ГПК РФ, согласно которым решение суда должно быть законным и обоснованным. Поскольку выводы, сделанные судами в оспариваемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нормы права применены судами неправильно, это является основанием для их отмены.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены обжалуемых судебных постановлений, по результатам изучения доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, имеются.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из п. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров.

П. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Из п. 3 договора следует, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из п. 1 ст. 425 ГК РФ следует, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

П. 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как следует из п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Из п. 4 ст. 429 ГК РФ следует, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 5 ст. 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

П. 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из ст. 431 ГК РФ следует, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются:

-условие указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

-договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ);

-договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Недостающие условия предварительного договора могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445 и 446 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 3 ст. 607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п.1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из п. 2 ст. 611 ГК РФ следует, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В п. 3 указанной нормы права указано, что, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 1 ст. 307 ГК РФ обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Из п. 2 ст. 307 ГК РФ следует, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

П. 3 ст. 307 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно п. 1 ст. 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

В п. 2. ст. 308 ГК РФ указано, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В п. 1 ст. 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Из п. 2 указанной нормы права следует, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно п.3 ст. 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям положения ст. ст. 9, 11, 153,309,310, 421, 429, 431, п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607, ст. 614, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришел к выводу, что между сторонами был заключен предварительный договор, по своему содержанию являющийся договором аренды; истец передала, а ответчик приняла во владение и пользование имущество, указанное в договоре; в период владения и пользования указанного имущества ответчик осуществляла предпринимательскую деятельность, вместе с тем, обязательства ответчика перед истцом по оплате задолженности по договору аренды не исполнены.

Суд апелляционной инстанции в полном объеме согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно сославшись на п. 1 ст. 611, п. 1, 2 ст. 612, 650 ГК РФ.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, истцу ФИО1 принадлежат на праве собственности жилые помещения 5-48, площадью 451,6 кв.м., расположенные на 1,2,3 этажах, помещения 1,2,3,4, цокольный этаж, назначение: нежилое, площадью 93,2 кв.м., расположенные по адресу: : <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30 марта 2016 года 23-23/050-23/022/016/2016-190/1, 23-23/050-23/022/016/2016-189/1.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен предварительный договор о заключении «Договора передачи имущества во временное пользование - договор аренды». Из п. 1.1., п. 1.4. договора следует, предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем в срок до 1 мая 2018 года договор передачи имущества во временное пользование - договор аренды жилого помещения, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> на условиях и в срок, установленные предварительным договором.

Согласно п. 1.2. предварительного договора имущество, являющееся предметом договора, передается арендатору в следующем составе: помещения (жилые комнаты) всего 29 (двадцать девять) комнат, общей площадью 919,6 кв.м., а также помещения (столовая и кафе).

В п. 1.5. договора указано, что имущество будет передано арендатору во временное пользование с целью использования помещений для оказания услуг по временному размещению, проживанию и питания гостей.

Из п. 1.6., п. 2.2. договора следует, что собственник должен подготовить имущество для передачи и предоставить имущество со всеми его принадлежностями во временное пользование арендатору с 01 мая 2018 года в состоянии, соответствующем условиям договора.

Из п. 1.8. договора следует, что стороны договорились, что при подписании договора передачи имущества во временное пользование - договора аренды, величина арендной платы за помещение составляет 4 600 000 рублей за все 6 месяцев и должна быть полностью выплачена в срок до ДД.ММ.ГГГГ (как указано в договоре).

В п. 2.1.2. договора определен следующий порядок выплаты арендной платы арендатором: обеспечительный платеж в размере 200 000 рублей оплачивается 1 марта 2018 г., платеж в размере 500 000 рублей в срок до 20 мая 2018 г., платёж в размере 1 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, платеж в размере 1 500 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, платеж в размере 1 400 000 рублей в срок до 20 августа 2018 г.

В материалах дела имеется акт сверки взаимных расчетов за период с 21 января 2018 года по 13 сентября 2018 года между ФИО1 и ИП ФИО3, в котором указано, что по данным арендатора на 13 сентября 2018 года размер задолженности ответчика перед истцом составляем 1 327 500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направила в адрес ответчика телеграмму по адресу: <адрес> затем ДД.ММ.ГГГГ претензию о погашении образовавшейся задолженности по адресу: <адрес>.

Ответчиком в адрес истца было направлено требование (претензия) об уменьшении арендной платы и возмещении убытков и упущенной выгоды по причине отсутствия правоустанавливающих документов на здание кафе, для оказания услуг по предоставлению общественного питания, а также истребование из чужого незаконного владения своего имущества и расторжении договора аренды, в котором было указано, что для обеспечения надлежащего исполнения принятых обязательств арендатор передал арендодателю 190 000 рублей, 11 000 рублей за задолженность бывшего арендодателя компании Booking в счет дальнейшего подписания договора аренды. Арендатор обязан был заключить договор аренды в порядке и установленные сроки, подготовить имущество для передачи. Договор аренды не подписан, от подписания договора арендатор уклоняется. Обязательства арендодателем не исполнены. (л.д. 26-28)

В возражениях на исковое заявление о взыскании задолженности по арендным платежам ответчик ссылалась на то, что истец ФИО1 должна была по предварительному договору аренды передать в аренду помещения (жилые комнаты) в количестве 29 штук общей площадью 919,6 кв.м., а также помещения столовой и кафе, расположенные по адресу: <адрес>. Из правоустанавливающих документов на объекты недвижимости следует, что фактически истцу принадлежит на праве собственности: нежилое помещение 1-4, цокольный этаж, общей площадью 93,2 кв.м.; помещения 5-48, назначение жилое, этаж: 1,2,3, общей площадью 451,6 кв.м., что не соответствует указанной общей площади, указанной в предварительном договоре - 919,6 кв.м. Кроме того, из указанных помещений у нее были только помещения 9, 14-48, фактической площадью 406,26 кв.м.; в помещениях 5-9, общей площадью 45,34 кв.м. проживала ФИО1 со своей семьей. Нежилое помещение, общей площадью 93,2 кв.м. ею не арендовалось, было арендовано ООО «Торговая сеть «Алко-Лидер» (ИНН <***>) под продуктовый магазин (договор аренды с 05 июня 2016 года по 05 июня 2021 года).

Ответчик неоднократно ссылался в процессе рассмотрения на выписку из ЕГРН, подтверждающую вышеуказанные обстоятельства, вместе с тем, в материалах дела она отсутствует (л.д. 93-95, 101-104).

Судами не были проверены данные юридически значимые обстоятельства, не дана надлежащая оценка доводам ответчика в данной части, противоречиям в представленных доказательствах истцом о размере общей площади и количестве сдаваемых помещений в аренду, указанных в п. 1.2. договора (л.д. 8) и фактической общей площадью помещений, принадлежащей истцу на праве собственности, указанной в свидетельствах о государственной регистрации права на объекты (93,2 кв.м. и 451,6 кв.м.), как и не установлено являлась ли она фактически собственником 29 помещений, общей площадью 919,6 кв.м., по вышеуказанному адресу (л.д. 15-16).

В материалах дела имеется встречное исковое заявление ИП ФИО3 к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения от 23 декабря 2020 года, в котором она просила взыскать с ФИО1 сумму неосновательного обогащения в размере 1 251 318,42 руб., полученные по предварительному договору аренды от 21 января 2018 года, и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 188 200,36 руб. (л.д. 112-116).

Из протокола судебного заседания от 16 декабря 2020 года следует, что ответчиком ФИО2 в судебном заседании был заявлен встречный иск. Суд, совещаясь на месте, вынес определение об отказе в принятии встречного искового заявления (л.д. 97) Встречное исковое заявление было возвращено ИП ФИО3 (л.д. 119).

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание доводы ответчика о необоснованности отказа в принятии встречного искового заявления к ФИО1, указав, что разногласия относительно несоответствия предоставленного арендатору имущества условиям договора аренды, подлежат рассмотрению в самостоятельном исковом производстве. Ответчиком не предоставлено доказательств предъявления истцу указанных возражений в период использования арендуемого имущества, условия предварительного договора, либо размер арендной платы по данным основаниям изменен не был (л.д. 202).

В соответствии со ст. 137 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.

В ст. 138 ГПК РФ указано, судья принимает встречный иск в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

П. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 (ред. от 09 февраля 2012 года) "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции" разъяснено, что исходя из того, что встречный иск может быть принят судом лишь с соблюдением общих правил предъявления иска, кроме правил о подсудности (статья 137, часть 2 статьи 31 ГПК РФ), в случае, когда он заявлен в процессе рассмотрения дела, следует обсудить вопрос об отложении судебного разбирательства и предоставлении лицам, участвующим в деле, времени для соответствующей подготовки. Откладывая разбирательство дела (статья 169 ГПК), суд должен указать в определении мотивы отложения и назначить дату нового судебного заседания с учетом действий, которые должны быть произведены в период отложения. При этом на основании части 4 статьи 1 (аналогия закона) и части 3 статьи 39 ГПК РФ, регулирующей сходные отношения, установленный статьей 154 ГПК РФ срок рассмотрения и разрешения гражданского дела следует исчислять со дня принятия судом встречного иска. Определение об отказе в принятии встречного иска по мотивам отсутствия условий, предусмотренных ст. 138 ГПК РФ, обжалованию в суд апелляционной или кассационной инстанции не подлежит, поскольку не препятствует реализации права на обращение за судебной защитой путем предъявления самостоятельного иска и возбуждения по нему другого производства (статьи 331 и 371 ГПК РФ).

Суд кассационной инстанции соглашается с доводами кассатора о том, что суд первой инстанции с учетом вышеуказанных обстоятельств, необоснованно отказал ИП ФИО3 в принятии встречного иска, который был направлен к зачету первоначальных требований.

Одной из важнейших задач гражданского судопроизводства является правильное разрешение гражданских дел (ст. 2 ГК РФ). Суд в силу ч. 2 ст. 10 указанного Кодекса, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении и разрешении гражданских дел, что является необходимым для достижения задачи гражданского судопроизводства по правильному разрешению гражданских дел.

Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (ч. 1 ст. 157 ГПК РФ), а в ч. 1 ст. 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом - по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3 ст. 67 ГПК РФ).

В силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает доказательства и их совокупность по своему внутреннему убеждению, однако, это не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

Из ч. 1 ст. 196 ГПК РФ следует, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в п.2 и п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений ст.ст. 56, 67, 71, 195-198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

Ч. 4 ст. 198 ГПК РФ предусмотрено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Эти требования процессуального закона, как усматривается из текста обжалуемых судебных постановлений, судами первой и апелляционной инстанции выполнены не были.

Поскольку в соответствии с положениями ч. 3 ст. 390 ГПК РФ правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам, суд кассационной инстанции не наделен, а допущенные при разрешении спора нарушения являются значимыми и не могут быть преодолены на стадии кассационного разбирательства, постановленное по делу решение суда первой инстанции и апелляционное определение надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу исковых требований, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных в дело доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда города Сочи от 02 февраля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по данному гражданскому делу от 01 июня 2021 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи