Гражданский кодекс часть 1

с участием прокурора восьмого отдела (кассационного) (с дислокацией в г. Кемерово) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Самойлова А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 22RS0013-01-2017-003829-96 по иску общества с ограниченной ответственностью «Материалстройсервис» к Зенкину Юрию Игоревичу об устранении препятствий в пользовании земельным участком, возложении обязанности по сносу самовольной постройки, выселении, встречному иску Зенкина Юрия Игоревича к обществу с ограниченной ответственностью «Материалстройсервис», муниципальному казенному учреждению «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», отделу архитектуры и градостроительства администрации города Бийска, Администрации города Бийска, кадастровому инженеру Гаар Галине Викторовне о признании права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, установлении границ земельного участка, признании недействительным межевания, исправлении реестровой ошибки, признании договора аренды, градостроительного плана, разрешения на строительство, документации по планировке и межеванию территории недействительными, по иску муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» к Зенкину Юрию Игоревичу, обществу с ограниченной ответственностью «Материалстройсервис», Белокрылову Виктору Михайловичу о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу самовольной постройки,

по кассационной жалобе Зенкина Ю.И. на решение Бийского городского суда Алтайского края от 14 мая 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 26 августа 2020 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Благодатских Г.В., выслушав заключение прокурора Самойлова А.А., полагавшего, что состоявшиеся по делу судебные постановления подлежат отмене, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Материалстройсервис» (далее - ООО «Материалстройсервис») обратилось в суд с иском к Зенкину Ю.И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, возложении обязанности по сносу самовольной постройки, выселении из самовольной постройки.

Зенкин Ю.Н. обратился в суд со встречным иском к ООО «Материалстройсервис» о признании недействительным межевания, исправлении кадастровой ошибки, установлении границ земельных участков.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 18 апреля 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 26 июня 2018 г., исковые требования ООО «Материалстройсервис» удовлетворены. Судом постановлено: устранить препятствия в пользовании земельным участком общей площадью 43 837 кв.м, с кадастровым № расположенным по <адрес> предоставленным ООО «Материалстройсервис» на основании договора аренды земельного участка от 31 июля 2015 г. № 35 для целей комплексного освоения территории. На Зенкина Ю.И. возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки, расположенной по <адрес> Зенкин Ю.И. выселен из самовольной постройки, расположенной по <адрес>. В удовлетворении встречного иска Зенкина Ю.И. к ООО «Материалстройсервис» отказано в полном объеме. С Зенкина Ю.И. в пользу ООО «Материалстройсервис» взыскана государственная пошлина 12 000 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 22 января 2019 г. заявление Зенкина Ю.И. о пересмотре решения Бийского городского суда Алтайского края от 18 апреля 2018 г. по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено. Решение Бийского городского суда Алтайского края от 18 апреля 2018 г. отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Дело направлено в Бийский городской суд Алтайского края для рассмотрения по существу.

При новом рассмотрении дела истец ООО «Материалстройсервис» уточнил исковые требования, просил устранить препятствия пользовании земельным участком общей площадью 23 757 кв.м с кадастровым №, расположенным <адрес> образованным в результате раздела земельного участка с кадастровым №, площадью 43 837 кв.м, предоставленного ООО «Материалстройсервис» на основании договора аренды от 31 июля 2015 г. для целей комплексного освоения территории, возложив на ответчика Зенкина Ю.И. обязанность осуществить снос самовольной постройки по <адрес>; выселить Зенкина Ю.И. из самовольной постройки, расположенной по <адрес>.

В обоснование требований ссылалось на то, что в соответствии с условиями договора аренды от 31 июля 2015 г. № 35 земельный участок, общей площадью 43 837 кв.м с кадастровым №, расположенный <адрес>, предоставлен ООО «Материалстройсервис» для целей комплексного освоения территории.

26 января 2018 г. между муниципальным казенным учреждением «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска», (далее МКУ «УМИ Администрации г. Бийска») и ООО «Материалстройсервис» заключен договор аренды земли № 18, предметом которого является земельный участок, площадью 23 757 кв.м, расположенный южнее здания по <адрес> образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым №, площадью 43 837 кв.м, предоставленного ООО «Материалстройсервис» на основании договора аренды земли от 31 июля 2015 г. № 35, договора о комплексном освоении территории от 31 июля 2015 г. № 5.

В границах предоставленного по договору от 26 января 2018 г. земельного участка расположена самовольная постройка, имеющая адрес расположения: <адрес>, находящаяся в фактическом пользовании ответчика Зенкина Ю.И., зарегистрированного в постройке, но не проживающего в ней. В добровольном порядке освободить земельный участок от самовольной постройки и устранить препятствия в пользовании ООО «Материалстройсервис» предоставленным в аренду земельным участком ответчик отказывается, тем самым препятствуя в освоении земельного участка.

Ответчик Зенкин Ю.И. обратился в суд со встречным исковым заявлением, уточнив встречные требования, просил признать за ним право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым №, расположенный по <адрес> категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации жилого дома, площадью 1 122 кв.м; признать недействительным результаты межевания (межевой план от 30 ноября 2017 г., составленный кадастровым инженером Гаар Г.В.), кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым № в части включения земельного участка с кадастровым № и жилого дома с кадастровым №; установить границы земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, занятого жилым домом с кадастровым № по характерным точкам координат, установленным в экспертном заключении Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» № (с указанием поворотных точек); исправить реестровую ошибку, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о границах земельного участка № в соответствии с экспертным заключением Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» № и установить границы многоконтурного земельного участка с кадастровым номером (южнее здания по <адрес> путем исключения вышеуказанных координат поворотных точек земельного участка по <адрес> площадью 1 122 кв.м, из границ контура 2 земельного участка с кадастровым № (южнее здания по <адрес>); признать договор аренды от 26 января 2018 г. № 18, заключенный между ООО «Материалстройсервис» и МКУ «УМИ администрации г. Бийска», в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 23 757 кв.м, расположенного по <адрес> недействительным (ничтожным) в части включения и передачи ООО «Материалстройсервис» земельного участка №, имеющего вышеуказанные характерные точки границ с координатами; признать недействительным градостроительный план от 27 августа 2018 г. №, разрешение на строительство 17 августа 2018 г. №, выданные отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Бийска, ООО «Материалстройсервис» в отношении земельного участка №; признать недействительной документацию по планировке и межеванию территории, расположенной в границах <адрес> утвержденную постановлением администрации города Бийска от 10 октября 2017 г. № 2515.

В обоснование встречных требований Зенкин Ю.И. указал, что с 1981 года является давностным владельцем жилого дома 1950 года постройки, с кадастровым № расположенным в границах земельного участка с кадастровым № по <адрес>. Данный дом не является самовольной постройкой, находится на земельном участке с кадастровым №, предоставленном на праве бессрочного постоянного пользования. С указанного периода времени истец добросовестно, открыто, постоянно владеет и пользуется как жилым домом, так и земельным участком с кадастровым № как своими собственными, без оформления прав на объекты недвижимости, как собственник несет бремя содержания дома, производит уплату налога на земельный участок. Жилое помещение соответствует требованиям пожарной, санитарно- эпидемиологической безопасности, строительным нормам и правилам, пригодно для проживания.

С 2013 года Зенкин Ю.И. является единственным владельцем данного жилого дома, иные совладельцы выселились и снялись с регистрационного учета. Жилой дом был поставлен на технический учет в БТИ г. Бийска в 1964 году, на него выдан технический паспорт. С 1949 года прописка граждан в жилой дом производилась с внесением данных в домовую книгу. Истец значится зарегистрированным по месту жительства в спорном доме с ДД.ММ.ГГГГ Сведения об объекте недвижимости по <адрес> были внесены в ГКН на основании технических паспортов от 1964 года, 1988 года. Согласно кадастровому паспорту земельного участка по <адрес> ему присвоен кадастровый №, номер кадастрового квартала №. Сведения об объекте имеют статус ранее учтенный. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Категория земель: для эксплуатации жилого дома.

Наличие и ведение домовой книги с 1949 года и до настоящего времени является свидетельством того, что спорный жилой дом не имел статуса самовольной постройки, поскольку возведен с надлежащего письменного разрешения.

Факт передачи жилого дома в собственность (ч.1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), открытого, добросовестного и непрерывного владения истцом спорным жилым домом более 15 лет как своим собственным недвижимым имуществом, а также несение бремени его содержания свидетельствуют об отсутствии у домовладения признаков самовольного строения. За домом был законодательно закреплен земельный участок в границах фактического землепользования, который передан домовладельцам на праве пользования.

На момент приобретения прав аренды на земельный участок на нем уже находился спорный объект недвижимости, вследствие чего переход права собственности либо аренды на земельный участок к другому лицу сам по себе не может являться основанием для удовлетворения требования о его сносе. Земельный участок с кадастровым № имеет целевое назначение, вид разрешённого использования - для эксплуатации жилого дома, что исключает для указанных лиц использование земельного участка для целей строительства. Зенкин Ю.И. относится к лицам, имеющим исключительную возможность в силу закона выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. На момент заключения договора аренды на земельном участке с кадастровым № находился объект недвижимости с кадастровым №, о чем стороны договора не могли не знать.

Данный земельный участок с расположенным на нем жилым домом не могли быть предметом аукциона и таковыми не являлись, поскольку требование пункта 1 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает использовать в качестве предмета аукциона земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». По той же причине земельный участок № не мог участвовать в образовании путем перераспределения иного земельного участка. Невозможность его включения была преодолена незаконными действиями кадастровых инженеров Чиковой Н.И., Гаар Г.В., выполнивших кадастровые работы по договорам подряда, путем фактического включения в границы образуемых земельных участков спорного земельного участка, используя лишь тот факт, что его границы не установлены и не содержатся в ГКН, Росреестре, игнорируя технические документы и фактическое расположение земельного участка и жилого дома по <адрес>

Реестровая ошибка в описании местоположения границ земельного участка №, допущенная при выполнении кадастровых работ кадастровым инженером Гаар Г.В., повлекла пересечение границ вышеуказанного участка с границами земельного участка с кадастровым №, на котором расположен жилой дом.

Поскольку имеет место недостоверность внесенных в государственный реестр недвижимости сведений на основании межевого плана, содержащего ошибку в описании местоположения границ земельного участка №, повлекшая поглощение земельного участка № и ранее учтенного жилого дома №, то она подлежит исправлению в порядке ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Межевой план от 30 ноября 2017 г. в отношении земельного участка № является недействительным в части включения в его плановые границы жилого дома с кадастровым № и земельного участка №.

Зенкиным Ю.И. также оспариваются документация по планировке и межеванию, градостроительный план, разрешение на строительство, выданные ООО «Материалстройсервис» отделом архитектуры и градостроительства администрации города Бийска. Документация по планировке территории не отвечает требованиям законности, принята с нарушением процедуры, предусмотренной ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Градостроительный план на земельный участок и разрешение на строительство выданы с существенными нарушениями требований закона и являются недействительными, поскольку выданы на основе заведомо недостоверных проектирований и межевания. Градостроительный план, разрешение на строительство в нарушение требований закона не содержат информации об объекте капитального строительства, а именно жилого дома, расположенного на земельном участке. Считает, что решение органа местного самоуправления об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым № является незаконным, поскольку также не содержит информации об объекте капитального строительства и о земельном участке, на котором он расположен.

В суд также обратилось МКУ «УМИ Администрации г. Бийска» с иском к Зенкину Ю.И., ООО «Материалстройсервис», Белокрылову В.М., в котором с учетом уточнений просило признать объект недвижимости - жилой дом площадью 71,3 кв.м, кадастровый номер объекта № по <адрес> самовольной постройкой, обязать в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу снести указанную самовольную постройку. Указывают, что строительство спорного объекта было осуществлено без согласия истца и без получения необходимых разрешений. Сохранение самовольной постройки нарушает права истца на распоряжение земельным участком, занятым самовольной постройкой, а также права третьих лиц (арендаторов земельного участка).

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 14 мая 2020 г. исковые требования ООО «Материалстройсервис» удовлетворены, исковые требования МКУ «УМИ Администрации города Бийска» удовлетворены частично. Жилой дом, расположенный <адрес>, с кадастровым № признан самовольной постройкой.

На ООО «Материалстройсервис» возложена обязанность устранить препятствия в пользовании земельным участком общей площадью 23 757 кв.м, с кадастровым №, расположенным по <адрес>, предоставленным ООО «Материалстройсервис» на основании договора аренды земельного участка от 26 января 2018 г. № 18 для целей комплексного освоения территории.

На Зенкина Ю.И. возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки - жилого дома, расположенного по <адрес>, кадастровый № в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. Зенкин Ю.И. выселен из самовольной постройки, расположенной по <адрес>

В удовлетворении требований МКУ «УМИ Администрации города Бийска» к ООО «Материалстройсервис», Белокрылову В.М. отказано.

В удовлетворении встречного иска Зенкина Ю.И. к ООО «Материалстройсервис», МКУ «УМИ Администрации города Бийска», отделу архитектуры и градостроительства администрации города Бийска, Администрации города Бийска, кадастровому инженеру Гаар Г.В. отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 26 августа 2020 г. решение Бийского городского суда Алтайского края от 14 мая 2020 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Зенкин Ю.И. ставит вопрос об отмене решения Бийского городского суда Алтайского края от 14 мая 2020 г. и апелляционного определения Алтайского краевого суда от 26 августа 2020 г. ввиду нарушения норм материального и процессуального права, неверного толкования норм материального права, не соответствия выводов суда обстоятельствам дела, а также в связи с неверной оценкой доказательств по делу. Кассатор выражает несогласие с выводами судов о том, что спорный дом является самовольной постройкой. Указывает, что судами не учтено, что спорный дом не имеет признаков самовольной постройки, поскольку жилой дом и земельный участок состояли и состоят на техническом учете в бюро технической инвентаризации, поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости с присвоением кадастровых номеров. Кроме того, судами не учтено, что в жилом доме с 1949 года производилась регистрация жильцов по месту жительства, где в настоящее время зарегистрирован истец.

Зенкин Ю.И. указывает на возникновение у него права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на основании п. 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Земельный участок с кадастровым № является ранее учтенным и был незаконно включен в границы образуемых земельных участков: Кассатор указывает на наличие кадастровой ошибки, которая не принята судами во внимание. Полагает, что возникшая реестровая ошибка не может влечь возникновение у арендатора законных прав на земельные участки. Кроме того, судами не исследовано обстоятельство, что генеральным планом развития города предусмотрено строительство объектов муниципального значения на территории земельного участка с кадастровым № на котором расположен жилой дом, являющийся для Зенкина Ю.И. местом жительства.

МКУ «УМИ Администрации города Бийска» на кассационную жалобу представлены возражения.

В судебном заседании представитель Зенкина Ю.И. – Зенкина О.А. доводы кассационной жалобы поддержала.

Иные лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм права были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 31 июля 2015 г. между МКУ «УМИ Администрации города Бийска» и ООО «Материалстройсервис» (застройщик) заключен договор № 5 о комплексном освоении территории, предметом которого является комплексное освоение территории в границах земельного участка, расположенного по <адрес>, с кадастровым №, площадью 43 837 кв.м.

Из договора аренды от 31 июля 2015 г. № 35 следует, что земельный участок, общей площадью 43 837 кв.м., с кадастровым №, расположенный в <адрес>, предоставлен ООО «Материалстройсервис» для целей комплексного освоения территории.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок кадастровый № общей площадью 43837+/-73 кв.м., имеет вид разрешенного использования: под жилую застройку многоэтажную; для строительства многоквартирных жилых домов (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки); для строительства зданий многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения различных видов. В особых отметках указано, что граница земельного участка состоит из трех контуров.

По заказу ООО «Материалстройсервис» ИП Гаар Г.В. разработан проект планировки территории, расположенной в границах <адрес>.

Согласно заключению от 01 сентября 2017 г. о результатах публичных слушаний были признаны состоявшимися публичные слушания по проекту планировки и проекту межевания территории, расположенной в границах <адрес>

Постановлением Администрации города Бийска от 10 октября 2017 г. № 2515 утвержден проект планировки и проект межевания территории, расположенной в границах <адрес>.

Постановлением Администрации города Бийска от 23 октября 2017 г. № 2706 утверждена программа «Комплексное развитие социальной инфраструктуры города Бийска» на 2017-2033 г.

На основании соглашения от 26 января 2018 г. № 9, заключенного между МКУ «УМИ Администрации города Бийска» и ООО «Материалстройсервис» стороны по взаимному согласию расторгли с 30 ноября 2017 г. договор аренды земли от 31 июля 2015 г. № 35.

26 января 2018 г. между МКУ «УМИ Администрации города Бийска» и ООО «Материалстройсервис» заключен договор аренды земли №, по условиям которого арендатору ООО «Материалстройсервис» передан в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым №, площадью 23 757 кв.м, расположенный по <адрес> образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым № площадью 43 837 кв.м, предоставленного ООО «Материалстройсервис» на основании договора аренды земли от 31 июля 2015 № 35, договора о комплексном освоении территории от 31 июля 2015 г. № 5. По условиям договора земельный участок предоставлялся для строительства нежилого здания с видом разрешенного использования - земли учреждений и организаций народного образования.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым №, который предоставлен ООО «Материалстройсервис» по договору аренды для комплексного освоения территории, располагается жилой дом по <адрес>

Спорный жилой дом, расположенный по <адрес> общей площадью 71,3 кв.м, кадастровый № построен в 1950 году, жилые пристройки к нему осуществлялись в 1953, 1975, 1980 годах.

Данный жилой дом был поставлен на технический учет в БТИ г. Бийска в 1964 году с присвоением реестрового номера 2130 а. Последнее обследование данного жилого дома осуществлялось 10 марта 1994 г.

Из кадастрового паспорта на жилой дом от 31 марта 2015 г. и технического паспорта на индивидуальный жилой дом по состоянию на 22 февраля 1988 г. следует, что жилой дом состоит из трех помещений с кадастровыми №, №, № (т.1., л.д. 50-69).

По данным технического учета и технической инвентаризации владельцами жилого дома учтены Стародубцева Н.А., Зенкин Ю.И., а также Дурнева О.А., указанная в техническом паспорте в качестве пользователя.

Жилой дом расположен на земельном участке площадью 897 кв.м, кадастровый №, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (т.1., л.д. 210).

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

Из пояснений истца Зенкина Ю.И. следует, что он приобрел жилой дом в 1982 году по безвозмездной сделке.

Согласно домовой книге Зенкин Ю.И. с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован по <адрес> (т. 11, л.д. 43).

16 августа 2016 г. Зенкин Ю.И. обращался в МБУ «Управление «Единое окно» администрации города Бийска» с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка бесплатно для сохранения самовольной постройки, а 9 февраля 2017 г. с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность бесплатно.

6 марта 2017 г. МБУ «Управление «Единое окно» Администрации города Бийска» Зенкину Ю.И. было отказано в согласовании местоположения границ земельного участка с кадастровым № в связи с тем, что данный участок входит в состав земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, предоставленного для комплексного освоения территории.

Зенкин Ю.И. в судебном порядке обжаловал решение МКУ «Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска» по возложению на него обязанности по предварительному согласованию предоставления земельного участка по <адрес> решение заместителя начальника Управления по земельным вопросам муниципального казенного учреждения Управления муниципальным имуществом администрации города Бийска В.А. Карпенко об отказе в предварительном согласовании предоставления спорного земельного участка. При этом, судебными решениями в удовлетворении исковых требований Зенкину Ю.И. было отказано в полном объеме.

ООО «Материалстройсервис», заявляя исковые требования о сносе самовольной постройки в виде жилого дома по <адрес> и выселении Зенкина Ю.И. из данного жилого дома, ссылалось на то, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, был возведён без получения соответствующего разрешения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, и расположение в настоящий момент данного жилого дома в границах земельного участка, предоставленного ООО «Материалстройсервис» по договору аренды земельного участка и договору о комплексном освоении территории, препятствует истцу в освоении земельного участка.

МКУ «УМИ Администрации г. Бийска», обращаясь с требованиями к ответчикам о признании спорного жилого дома самовольной постройкой и его сносе, также указывало на то, что на предоставленном в аренду ООО «Материалстройсервис» земельном участке расположен жилой дом по <адрес>, который является самовольной постройкой, границы земельного участка с кадастровым № в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены, строительство жилого дома было осуществлено без согласия истца и без получения необходимых разрешений.

Заявляя встречные исковые требования, Зенкин Ю.И. указывал, что его права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, а также на обстоятельства открытого, добросовестного и непрерывного владения спорным имуществом более 15 лет, как своим собственным (статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования ООО «Материалстройсервис», частично удовлетворяя требования МКУ «УМИ Администрации г. Бийска» и отказывая в удовлетворении встречных требований Зенкина Ю.И., суд первой инстанции, с учетом заключения судебной экспертизы, подтверждающей расположение жилого дома по <адрес> на территории земельного участка с кадастровым №, предоставленного истцу ООО «Материалстройсервис» в аренду, пришёл к выводу о доказанности нарушений прав ООО «Материалстройсервис» и МКУ «УМИ Администрации г. Бийска» на распоряжение земельным участком и осуществление действий по его освоению. Учитывая не представление ответчиком доказательств выделения в установленном законом порядке земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, суд первой инстанции признал спорный жилой дом самовольной постройкой, возложив на Зенкина Ю.И. обязанность по ее сносу в течение трех месяцев после вступления судебного акта в законную силу.

Суд апелляционной инстанции также согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для признания жилого дома Зенкина Ю.И. самовольной постройкой и возложения на него обязанности по сносу спорного жилого дома. При этом, суд апелляционной инстанции исходил из того, что до предоставления застройщику арендных прав на земельный участок, Зенкин Ю.И. процедуры предоставления ему земельного участка, в том числе, для сохранения самовольной постройки, не инициировал, как и не обращался за узаконением жилого дома до предоставления земельного участка в аренду ООО «Материалстройсервис».

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что не указание фактического расположения жилого дома по <адрес> при формировании границ многоконтурного земельного участка с кадастровым № в 2015 г. кадастровым инженером Чиковой Н.И. (ООО «Межа») как и в 2017 г. кадастровым инженером Гаар Г.В. при формировании земельного участка с кадастровым № путем перераспределения земель и земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, не является основанием для отказа в удовлетворении требований ООО «Материалстройсервис».

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела судом) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В соответствии с пунктом 2 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Согласно статье 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 вышеуказанного совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало, и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Как следует из материалов дела, с 1982 года истец открыто, непрерывно и добросовестно пользуется жилым домом, расположенным по <адрес>, несет бремя расходов на его содержание.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 11 марта 2019 г. № следует, что спорный земельный участок с кадастровым № был предоставлен Дурневой Ольге Александровне на праве постоянного пользования 12 апреля 1993 г. номер регистрации № (т. 8, л.д. 44).

Судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения исков ООО «Материалстройсервис» и МКУ «УМИ Администрации г. Бийска» о признании спорного строения самовольной постройкой, в том числе, в связи с не представлением ответчиком Зенкиным Ю.И. доказательств, подтверждающих возведение спорного строения на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 12 декабря 2017 г. № 67-КГ17-22, иной подход ограничивал бы применение статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе.

Кроме того, из материалов дела следует, что согласно технической документации на спорное строение в качестве владельцев и пользователей жилого дома указаны Стародубцева Н.А., Зенкин Ю.И. и Дурнева О.А.

Из представленных в материалы дела расписок и договора купли-продажи следует, что часть жилого дома по <адрес> была приобретена Белокрыловым В.М. у Стародубцевой Н.А. за 1 000 000 рублей, ООО «Материалстройсервис» - у Дурневой О.А. за 500 000 рублей. Таким образом, истец ООО «Материалстройсервис» признавал законность владения спорным жилым домом данными лицами, указанными в технической документации на жилой дом наряду с Зенкиным Ю.И. в качестве владельцев дома, не выдвигая при этом возражений относительно самовольности приобретаемого строения (т.1, л.д. 148-149).

Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает, что Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР 25 декабря 1945 г., действовавшей на момент первичного технического учета спорного жилого дома, устанавливалось, что в целях уточнения права владения строениями и учета строений бюро инвентаризации ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе строений отдельных граждан на праве личной собственности или праве застройки (абз. 1). Объектом регистрации является домовладение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения (абз. 5 Инструкции). Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации (абз. 6 Инструкции).

В соответствии с абз. 13 Инструкции в случае выявления строений, возведенных застройщиками самовольно, инвентаризационные бюро сообщают о том горкомхозам и горжилуправлениям для принятия мер (сноса или переноса) в соответствии с постановлением СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390.

Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21 февраля 1968 г. № 83 утверждена Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, содержавшая аналогичные положения.

Согласно абзацу первому статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т.п.

Между тем, владение Зенкиным Ю.И. жилым домом и земельным участком никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось.

Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии по правилам статьи 109 Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (далее - Гражданского кодекса РСФСР) и статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требований об истребовании земельного участка, на котором расположен жилой дом, до 2018 года не заявлялось.

Постановлением СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» запрещалась выдача домовых книг и прописка жильцов, вселившихся в строения, возведенные без надлежащего письменного разрешения.

Представленной в материалы дела выпиской из домовой книги подтверждается факт регистрации истца Зенкина Ю.И. в жилом доме с ДД.ММ.ГГГГ Отсюда следует вывод о том, что бывшие владельцы жилого дома владели им на законных основаниях, так как действующее на тот момент законодательство не допускало регистрацию жильцов в строениях, возведенных без соответствующего письменного разрешения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных истцом в материалы дела документов видно, что право Зенкина Ю.И. на спорное недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона о регистрации. Так, спорный объект представляет собой жилой дом, который был возведен в 1950 году. Жилой дом поставлен на кадастровый учет. Сведения об указанном объекте имеют статус «актуальные, ранее учтенные», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т. 8., л.д. 42).

Кроме того, при рассмотрении данного дела судом также был разрешён вопрос о выселении Зенкина Ю.И. из спорного жилого дома.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В этой связи основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Согласно пункту 8 указанного Постановления при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).

Учитывая изложенное, при принятии решения о выселении ответчика Зенкина Ю.И. из спорного жилого дома судам следовало руководствоваться нормами жилищного законодательства. Между тем, в судебных постановлениях по настоящему делу отсутствуют ссылки на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, которые могли бы служить основанием для выселения ответчика из спорного жилого помещения.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права судом апелляционной инстанции при проверке решения нижестоящего суда не исправлены.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при проверке решения нижестоящего суда выполнены не были.

В связи с изложенным, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 26 августа 2020 г. отменить и направить дело на новое апелляционное рассмотрение в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ).

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Кроме того, суд кассационной инстанции обращает внимание, что определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 3 декабря 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 2 сентября 2020 г. по гражданскому делу по иску Зенкина Ю.И. к МКУ «УМИ администрации г. Бийска», администрации города Бийска о признании права собственности на жилой дом и земельный участок отменено с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

В связи с чем, при новом апелляционном рассмотрении дела по иску ООО «Материалстройсервис» к Зенкину Ю.И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, возложении обязанности по сносу самовольной постройки, выселении из самовольной постройки, необходимо учитывать, что вопрос об обоснованности иска ООО «Материалстройсервис» о выселении Зенкина Ю.И. из спорного жилого дома связан, в том числе, с результатами рассмотрения дела по иску Зенкина Ю.И. о признании права собственности на спорный жилой дом и земельный участок.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 26 августа 2020 г. отменить.

Направить гражданское дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Кассационную жалобу Зенкина Ю.И. - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи