Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального унитарного предприятия "Транспортное обеспечение" муниципального образования "Булунский улус (район)" Республики Саха (Якутия) к адвокатскому кабинету ФИО2 о взыскании задолженности по коммунальным платежам и содержанию мест общего пользования

по кассационной жалобе МУП "Транспортное обеспечение" муниципального образования "Булунский улус (район)" Республики Саха (Якутия) на решение Булунского районного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Власенко И.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

МУП «Транспортное обеспечение» МО «Булунский улус (район)» РС(Я) обратилось в суд с иском о взыскании с Куц О.В. задолженности по коммунальным платежам и содержанию мест общего пользования.

В обоснование требований истец указал, что адвокатский кабинет Куц О.В. является арендатором нежилого помещения, площадью 17,1 кв.м. по адресу: <адрес> на основании договоров аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 2.4 договоров аренды, арендатор обязан заключить договор с обслуживающей организацией на предоставление коммунальных услуг, и других видов услуг, на профилактическое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций в арендуемом помещении, или заключить договор с арендодателем, самостоятельно оплачивающим указанные услуги о возмещении стоимости данных услуг. Однако, Куц О.В. указанное условие договоров аренды не выполнила, в связи с чем образовалась задолженность по оплате коммунальных платежей и содержанию мест общего пользования. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком подписан график погашения задолженности за ДД.ММ.ГГГГ годы, остаток задолженности за этот период в размере 55 409 руб. 85 коп. не оплачен по настоящий момент. Расчеты ГУП «ЖКХ РС(Я)» производятся согласно Постановлению Правительства РС(Я) № 387 от 31.08.2006, постановлению Правительства РС(Я) (№ 446 от 13.10.2012, согласно договорам между ГУП «ЖКХ РС(Я)» и МУП "Транспортное обеспечение" на предоставление коммунальных услуг. Так, счета за предоставляемые услуги выставляются ГУП «ЖКХ РС(Я)» непосредственно МУП «Транспортное обеспечение» за все здание. В дальнейшем счета предъявляются к оплате арендаторам в процентом соотношении от занимаемой площади и площади мест общего пользования. Просит взыскать задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 95 288 руб. 62 коп.

Представитель истца поддержала исковые требования, просила взыскать задолженность с даты передачи администрацией МУП "Транспортное обеспечение" имущества, а не с момента заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании Куц О.В. исковые требования не признала, пояснила, что договор аренды в ДД.ММ.ГГГГ году с ней заключен ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем взыскание задолженности с ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным. Договор по коммунальным услугам в ДД.ММ.ГГГГ году с ней не заключался. Договоры за ДД.ММ.ГГГГ годы ей направлялись, но она не была согласна с нормативами и в связи с этим договоры не подписала, так как превышен размер гигакалорий. За содержание мест общего пользования оплачивать не согласна.

Решением Булунского районного суда Республики Саха (Якутия) от ДД.ММ.ГГГГ с адвокатского кабинета Куц О.В. в пользу МУП «Транспортное обеспечение» муниципального образования «Булунский улус (район)» Республики Саха (Якутия) взыскана задолженность по коммунальным платежам и содержанию мест общего пользования за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 35350 руб. 57 коп., расходы по уплате госпошлины - 1260 руб. 51 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 сентября 2021 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе МУП "Транспортное обеспечение" МО "Булунский улус (район)" Республики Саха (Якутия) просит изменить постановления судов первой и апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В жалобе содержатся возражения в отношении той части требований в удовлетворении которых отказано - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ год.

Стороны надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания по настоящему делу установлены.

Из материалов дела следует, что нежилое четырехэтажное здание, расположенное по адресу: <адрес> является муниципальной собственностью Администрации МО «Булунский улус (район)», площади которого сданы в аренду, в т.ч. адвокатскому кабинету Куц О.В.

ДД.ММ.ГГГГ, между Администрацией МО «<данные изъяты>» и МУП «Транспортное обеспечение» заключен договор на основании которого » указанное строение передано МУП «Транспортное обеспечение на праве хозяйственного ведения, одновременно собственником строения выдано распоряжение о перезаключении с ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды с имеющимися арендаторами.

ДД.ММ.ГГГГ МУП «Транспортное обеспечение» заключило с адвокатским кабинетом Куц О.В. договор аренды нежилого помещения площадью 17,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ срок его действия установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, плата определена в виде арендных платежей и платы за коммунальные услуги.

Так, пунктом 2.4.5 договора на арендатора возложена обязанность в 10-дневный срок с момента заключения договора заключить договор с обслуживающей организацией на поставку тепловой энергии, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, поставку электрической энергии занимаемого помещения, отдельный договор с поставщиком услуг по уборке твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к помещению, договор на эксплуатационное обслуживание, в том числе мест общего пользования, заключить отдельный договор с арендодателем на предмет возмещения затрат, возникших из содержания объекта на балансе арендодателя, в том числе амортизацию, налог на имущество, а также других видов услуг, на профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей и коммуникаций в арендуемом помещении, или заключить договор с арендодателем, самостоятельно оплачивающим указанные услуги, о возмещении стоимости данных услуг.

Аналогичные договора с тождественными условиями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, что ФИО1 не отрицала при рассмотрении дела, направлены ответчику. Факт использования арендованного имущества в спорный период, уклонение от заключения договоров с поставщиками ресурса и их оплату ответчик не оспаривала.

Обращаясь в суд с настоящим иском МУП «Транспортное обеспечение» представило заключенные с ресурсоснабжающей организацией ГУП «Жилищно-коммунальное хозяйство Республики Саха (Якутия)» в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ годах договора поставки коммунального ресурса (теплоснабжение, горячее, холодное водоснабжение, водоотведение), куда согласно Приложению включено административное здание (гостиница «<данные изъяты>») по адрес <адрес>.

Отклоняя доводы ответчика об отсутствии обязанности оплачивать содержание мест общего пользования, суд правильно исходил из того, что лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, расходы по содержанию которых могут быть возложены по условиям договора собственником на арендатора, что следует из п.2 ст.616 ГК РФ, в силу которого арендатор, кроме уплаты арендной платы, обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр.

Разрешая спор суд признал право арендодателя на взыскание задолженности с даты заключения договора ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – дату по которую арендодатель оплатил поставку ресурса.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности за ДД.ММ.ГГГГ год, суд исходил из отсутствия доказательств заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями на ДД.ММ.ГГГГ год, доказательств несения расходов истцом в ДД.ММ.ГГГГ года по коммунальным и иным услугам, предоставляемым ГУП «ЖКХ РС (Я)».

В то же время, согласно информационному письму от ДД.ММ.ГГГГ, направленному в адрес истца филиалом «<данные изъяты>» Булунский участок ГУП «ЖКХ РС(Я)», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, у МУП «Транспортное обеспечение» имеется задолженность по коммунальным ресурсам за ДД.ММ.ГГГГ год в размере 818 191 руб. 10 коп., что свидетельствует о пролонгировании ранее заключенных договоров, условие о котором содержится в договорах поставки ресурса.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда указав, что правовое значение имеет не фактическое потребление коммунальных ресурсов ответчиком в спорный период, а тот факт, что истцом не доказано несение им расходов по оплате этих ресурсов за ответчика в спорный период.

Обращаясь с кассационной жалобой МУП «Транспортное обеспечение» полагал указанные выводы неправомерными, с чем следует согласиться.

Выводы суда о том, что МУП «Транспортное обеспечение» имеет право на взыскание платы только с даты заключения договора основаны на неверном применении норм материального права.

Согласно п.п.1, 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

При заключении указанного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Куц О.В. не возражала против срока действия договора, сведения о том, что в ДД.ММ.ГГГГ год она не использовала арендованное помещение в материалах дела отсутствует и об этих обстоятельствах Куц О.В. суду не сообщала.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Такая обязанность возникает у арендатора помещения с момента передачи ему имущества.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

При заявлении такого требования истцу необходимо доказать наличие элементов состава причинения убытков: 1) противоправность действий ответчика; 2) факт возникновения убытков и их размер; 3) причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

Судом не только не приняты во внимание приведенные выше нормы, но и приведено ошибочное суждение о праве арендодателя на возмещение расходов только после оплаты задолженности поставленного ресурса, в то время как такая оплата имеет значение только в том случае, когда между арендатором и ресусроснабжающей организацией заключен договор поставки ресурса и собственник (арендодатель) оплатил такие расходы по этому договору за недобросовестного арендатора.

Из обстоятельств дела следует, что коммунальные платежи и иные эксплуатационные расходы не включаются в состав арендной платы, а компенсируются арендодателю отдельно, в связи с чем юридически значимым в настоящем споре при сохранении арендных правоотношений является установление факта поставки ресурсов, оценка расчета его стоимости, что не принято во внимание судами обеих инстанций.

Изложенные выше юридически значимые обстоятельства имеют существенное значение, в отсутствие их оценки признать решение, соответствующее требованиям статьи 195 ГПК РФ оснований не имеется, в связи с чем постановления обеих инстанций подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, установленными по делу обстоятельствами и с соблюдением требований процессуального закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

о п р е д е л и л а:

решение Булунского районного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 сентября 2021 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании оплаты за коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ год, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части судебные постановления оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи