Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЗД Геокосмос» о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в отношении встроенного нежилого помещения (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-6488/2018)

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Матушкиной Н.В., объяснения ФИО1, поддержавшего доводы жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЗД Геокосмос» о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в отношении: встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, указывая на то, что по результатам проведенных торгов в форме аукциона с ним был заключен договор купли-продажи арестованного имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>. Помещение приобретено за 25 000 000 руб., оплата произведена в полном объеме, однако, зарегистрировать право собственности он не может, так как в органах Росреестра имеются сведения об обременении данного имущества залогом, залогодержатель отказал в снятии обременения с недвижимого имущества.

Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18 октября 2018 года признано прекращенным обременение в виде ипотеки (залога), зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ№ по договору ипотеки №-И от ДД.ММ.ГГГГ в отношении имущества: встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом строении литера А, площадью 331,8 кв.м., кадастровый <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2019 года решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 18 октября 2018 года отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «ЗД Геокосмос» о признании обременения в виде ипотеки по договору ипотеки №-И от ДД.ММ.ГГГГ в отношении встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом строении литера А, площадью 331,8 кв.м., кадастровый <данные изъяты> по адресу: <адрес>, отсутствующим (прекращенным), отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 выражает несогласие с апелляционным определением, считает, что оно вынесено с существенным нарушением норм материального права. Указывает, что состоявшиеся торги в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны. Истец является добросовестным приобретателем нежилого помещения. Ссылается в жалобе на п.1 ст. 131, п.1 ст. 551 ГК РФ. 19.09.2017 покупатель адресовал залогодержателю письмо с предложением направить в Управление Росреестра по Свердловской области надлежаще оформленной заявление для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, 29.09.2017 залогодержатель ответил отказом. Распределение денежных средств от продажи недвижимого имущество осуществлял судебный пристав-исполнитель Ленинского районного отдела г.Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области. Кроме того, с ФССП РФ в пользу ООО «ЗД ГЕокосмос» взысканы недополученные от реализации недвижимого имущества денежные средства в размере 5219983,28 руб. Вместе с тем, общие основания прекращения залога указаны в ст. 352 ГК РФ, залог прекращен в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Выводы суда апелляционной инстанции о том, что истец, не являясь собственником спорного недвижимого имущества, ни его залогодателем, не обладает правом предъявить требование о прекращении обременения, противоречат правовой позиции, изложенной в п. 60 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций; нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанций были допущены нарушения норм материального права, и они выразились в следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2014г. по делу №А60-12725/2014 по иску ООО «ЗД Геокосмос» к ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург» постановлено об обращении взыскания на заложенное имущество: встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>.

Судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела г. Екатеринбурга возбуждено исполнительное производство в отношении должника -ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург», взыскателем по которому является ЗАО «3Д Геокосмос».

Данное недвижимое имущество было передано на торги, что следует из постановления судебного пристава-исполнителя от 10 декабря 2014 года.

09 апреля 2015 года состоялись торги в форме открытого аукциона, победителем признан ФИО1 с предложением цены 25000000 руб.

17 апреля 2015 года между ФИО1 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области заключен договор купли-продажи указанного имущества.

Денежные средства в счет приобретения имущества перечислены ФИО1 16 апреля 2015 года, что следует из платежного поручения.

Истец обратился У ФРС по Свердловской области за государственной регистрацией права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

26 августа 2015 года в регистрации перехода права собственности Управлением Росреестра по Свердловской области было отказано со ссылками на то, что имеется зарегистрированное обременение- ипотека, сторонами которой являются ООО «ЗД Геокосмос» (залогодержатель) и ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург» (залогодатель).

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо о погашении записи об ипотеки.

29 сентября 2017 года ответчик направил ответ об отказе в направлении заявления о погашении записи об ипотеке в отношении находящегося в залоге недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, указывая на то, что присужденная решением суда задолженность ЗАО «УК «Екатеринбург» не была погашена, поскольку денежные средства, вырученные от продажи заложенного имущества, не были полностью переведены в адрес залогодержателя.

Действия ответчика по отказу в направлении заявления о погашении записи об ипотеке истец не оспаривал, требований о понуждении ООО «ЗД Геокосмос» к совершению указанных действий в судебном порядке не предъявлял.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что основанием приобретения права собственности ФИО1 на недвижимое имущество, является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам. Доводы ответчика со ссылками постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.11.2018, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 28.06.2016, суд признал несостоятельными, не являющимися основанием для отказа удовлетворении требований, поскольку торги не признаны недействительными, договор купли-продажи не оспорен, денежные средства по договору истцом уплачены.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции сослался на п. 1 ст. 131, п.4 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п.4 ст.25, п.1 ст.25.4 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п.1 ст. 2, ч.2 ст.25.4 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п.1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", разъяснения, изложенные в пункте 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

Суд апелляционной инстанции указал, что необходимым условием государственной регистрации права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него является, в том числе и подача совместного заявления приобретателя и залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающая требования залогодержателя, не может быть погашена ранее государственной регистрации права собственности приобретателя заложенного имущества. Прекращение права залога в пользу ООО «ЗД Геокосмос» по п.4 ст.352 ГК РФ не отменяет императивного требования закона о необходимости предоставления на государственную регистрацию права (при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения на него взыскания) совместного заявления приобретателя и залогодержателя имущества.

В соответствии с ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из представленной истцом выписки из ЕГРП следует, что истец не является собственником спорного недвижимого имущества, собственником и залогодателем данного имущества является ООО «УК «Екатеринбург».

В связи с чем, истец, не являясь ни собственником спорного недвижимого имущества, ни его залогодателем, не обладает правом предъявлять требование о прекращении обременения в силу п.52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что у ФИО1 не возникло право предъявлять требования о признании обременения в отношении спорного недвижимого имущества отсутствующим (прекращенным), поскольку право собственности на данное имущество в результате заключения договора купли-продажи на торгах к нему не перешло, обременение в виде залога подлежит прекращению с соблюдением установленного ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядка на основании совместного заявления приобретателя имущества и залогодержателя после получения залогодержателем денежных средств в полном объеме в качестве погашения задолженности после реализации заложенного имущества на торгах.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что апелляционное определение нельзя признать законным, поскольку оно основано на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом "О залоге", если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

В соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением всего обеспеченного залогом обязательства, а также в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной (п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с ч. ч. 6 - 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Результат проведения торгов, оформленный протоколом, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:

1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Как указано выше, судом установлено, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2014г. по делу №А60-12725/2014 по иску ООО «ЗД Геокосмос» к ЗАО «Управляющая компания «Екатеринбург» постановлено об обращении взыскания на заложенное имущество: встроенное нежилое помещение, расположенное в жилом строении литер А площадью 331,8 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>.

09 апреля 2015 года состоялись торги в форме открытого аукциона, победителем признан ФИО1 с предложением цены <данные изъяты> руб.

Состоявшиеся торги в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В кассационной жалобе истец ссылается на в п. 3 договора купли-продажи арестованного имущества № 04- 08/15 от 17.04.2015, в котором указано, что акт приема-передачи имущества покупателю не составляется. Моментом передачи имущества является дата заключения договора.

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии с ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Судом апелляционной инстанции не учтено, что основанием приобретения права собственности встроенное нежилое помещение, является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи этого помещения, продажа заложенного имущества с публичных торгов повлекла прекращение залога на основании закона (п.4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ), при этом истец не имеет возможности снять обременение на имущество, которое приобретено на торгах, в установленном законом порядке, по независящим от него причинам.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что истец, не являясь ни собственником спорного недвижимого имущества, ни его залогодателем, не обладает правом предъявлять требование о прекращении обременения, противоречат правовой позиции изложенной в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При таких обстоятельствах апелляционное определение нельзя признать законным, что в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого определения и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 октября 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции – Московский городской суд.

Председательствующий

Судьи