Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО11 о признании добросовестным приобретателем земельного участка, снятии запрета на совершение регистрационных действий, признании права собственности,

по кассационной жалобе ФИО12 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К., выслушав мнение представителя ФИО13 по ордеру ФИО14 поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя конкурсного управляющего ООО «Лидер» по доверенности ФИО15 судебная коллегия

установила:

ФИО16. обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО17. о признании ее добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 643 кв. м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для садоводства, расположенного по адресу: (далее – земельный участок №); снятии запрета на совершение регистрационных действий на земельный участок №; признании права собственности на земельный участок №; а также взыскании судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что 14 августа 2020 года ответчик заключил с истцом договор купли-продажи земельного участка №, предоставив нотариально заверенное согласие супруги. Подписанный сторонами договор купли-продажи сдан на регистрацию через ФГАУКК «МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» 14 августа 2020 года, срок исполнения 9 рабочих дней. Денежные средства за продажу земельного участка ответчиком получены в полном объеме. 3 сентября 2020 года регистрация права собственности на спорный объект недвижимости была приостановлена в связи с постановлением судебного пристава-исполнителя Динского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю о запрете на совершение действий по регистрации № № от 31 августа 2020 года. На момент подписания сторонами договора купли-продажи от 14 августа 2020 года приобретатель не имел возможности установить наличие запретов и ограничений, так как они были наложены только 2 сентября 2020 года, то есть после совершения сторонами купли-продажи земельного участка и обращения в регистрирующий орган. В связи с этим, истец считает себя добросовестным приобретателем указанного земельного участка.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 18 января 2021 года исковые требования ФИО18. были удовлетворены.

Суд признал ФИО19 добросовестным приобретателем земельного участка № и признал за ней право собственности на указанный земельный участок.

Судом также снят запрет на совершение регистрационных действий Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Краснодарскому краю (г. Краснодар) на земельный участок №.

С ФИО20. в пользу ФИО21 взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 6 806, 97 руб. и почтовые расходы в размере 610, 32 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2022 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанций и оставлении в силе решения суда первой инстанции. Кассатор полагает, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что судом были неверно установлены обстоятельства дела.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Так, судами при рассмотрении дела установлено и из его материалов усматривается, что 14 августа 2020 года между ФИО22. (продавец) и ФИО23. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка №.

Подписанный сторонами договор купли-продажи сдан на регистрацию перехода права собственности через ФГАУКК «МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края» 14 августа 2020 года.

Денежные средства за продажу земельного участка ответчиком получены в полном объеме перед подписанием договора, что подтверждается распиской от 14 августа 2020 года.

Согласно п. 6 вышеуказанного договора, земельный участок передается покупателю на основании настоящего договора с момента его подписания. Данный договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка в собственность покупателю, без каких либо актов и иных документов.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи, продавец гарантирует, что продаваемый земельный участок, до совершения сделки по настоящему договору никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не состоит.

Запрет на совершение регистрационных действий был зарегистрирован в ЕГРН 2 сентября 2020 года, то есть через две недели после подписания сторонами договора и передачи его на государственную регистрацию перехода права собственности.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 218, 223, 433, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также руководящими разъяснениями, изложенными в пунктах 13, 58, 60 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду того, что на момент подписания договора купли-продажи от 14 августа 2020 года стороны не располагали сведениями о запрете на совершение регистрационных действий, что свидетельствует о добросовестном приобретении истцом указанного земельного участка.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда указала, что ФИО24 являясь одним из контролирующих лиц ООО «Лидер», в период банкротства последнего, не имел права на отчуждение имущества в пользу третьих лиц, так как оно подлежит включению в конкурсную массу. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25 ноября 2020 года судом приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество ФИО25.

Кроме того, ранее постановлением судебного пристава-исполнителя Динского РОСП по Краснодарскому краю наложен запрет на совершение действий по регистрации в отношении спорного участка от 31 августа 2020 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судами были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Однако данная норма не применима к договорам купли-продажи недвижимого имущества, по которым подлежит государственной регистрации лишь переход права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество от продавца к покупателю, а не сам такой договор (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами.

Учитывая изложенное, рассматриваемый договор купли-продажи земельного участка между сторонами является заключенным.

При этом требований о расторжении данного договора, либо признания его недействительным стороны не заявляли. Доводов о ничтожности данных сделок также не заявлялось.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, как это правильно отметил суд апелляционной инстанции, ответчик в качестве продавца от государственной регистрации перехода права собственности не уклонялся, а напротив вместе с покупателем принял меры по такой регистрации, подав соответствующий пакет документов в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Фактически единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности в данном случае служит не уклонение продавца, а наличие запрета на регистрационные действия, возникшие уже после подачи сторонами документов на регистрацию.

Таким образом, именно данный запрет, о снятии которого истцом и заявлены исковые требования, и является основным предметом спора, поскольку именно данным запретом вызвано заявленное нарушение прав истца в виде невозможности регистрации перехода права собственности.

Однако к рассмотрению требований о снятии запрета суды обеих инстанций подошли формально и не установили всех обстоятельств, имеющих значения для правильного разрешения спора.

Судами установлено, что данный запрет был наложен постановлением судебного пристава-исполнителя Динского РОСП ГУФССП России по Краснодарскому краю о запрете на совершение действий по регистрации № № от 31 августа 2020 года.

Между тем, судом ни установлено ни основания наложения данного ареста, ни в рамках какого исполнительного производства он был наложен.

В данном случае запрет на совершение регистрационных действий, вынесенный в рамках исполнительного производства, имеют ту же правовую природу, что и арест имущества должника, в связи с чем при разрешении исковых требований по данному делу подлежат применению нормы права об освобождении имущества от ареста, а также руководящие разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, вынесенные по данному вопросу.

Так, частью 2 статьи 442 ГПК РФ определено, что иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Абзацем вторым ч. 3 ст. 40 ГПК РФ предусмотрено, что в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе. После привлечения соответчика или соответчиков подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что разрешение при подготовке дела к судебному разбирательству вопроса о вступлении в дело соистцов, соответчиков и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 4 ч. 1 ст. 150 ГПК РФ), необходимо для правильного определения состава лиц, участвующих в деле. Невыполнение этой задачи в стадии подготовки может привести к принятию незаконного решения, поскольку разрешение вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является существенным нарушением норм процессуального права, влекущим безусловную отмену решения суда в апелляционном и кассационном порядке (ч. 1 ст. 330, п. 4 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ).

Между тем, обязательное в силу закона для привлечения к участию в деле в качестве ответчика лицо (взыскатель по исполнительному производству, в рамках которого наложен арест) судами не только не привлечено к участию в деле в каком-либо статусе, но даже не выяснено. Судами не установлено ни соотношений требований данного лица к рассматриваемому земельному участку, ни его позиция по заявленному спору, ни возможность снятия данного запрета без нарушения прав взыскателя.

Таким образом, судами допущены грубые нарушение норм процессуального права, которые в свою очередь привели к тому, что судами не выяснены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора.

Судебная коллегия также считает необходимым разъяснить, что данный спор подлежит рассмотрению, в том числе, и с учетом правовой позиции, изложенной в пунктах 95-97 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в которых возможность освобождения имущества от ареста ставится в прямую зависимость от добросовестности приобретателя данного имущества.

Выводы же суда апелляционной инстанции о необходимости включения спорного земельного участка в конкурсную массу ввиду заключения данной сделки в период подозрительности не могут быть признаны обоснованными, поскольку рассматриваемая сделка не оспаривалась сторонами в соответствии с нормами Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и недействительной не признана.

Кроме того, судом не учтено, что ответчик по данному делу не являлся учредителем общества ООО «Лидер», а факт отнесения его к контролирующим лицам данного Общества установлен определением Арбитражного суда от 26 апреля 2021 года, то есть через 8 месяцев после заключения сторонами данного спора сделки купли-продажи от 14 августа 2021 года, что может являться дополнительным свидетельством неосведомленности приобретателя об основаниях для отнесения данной сделки к категории «подозрительных».

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами не установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора и при этом неверно применены нормы права, подлежащие применению к данным правоотношениям.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ) подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2022 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, правильно установить обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора, и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2022 года – отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи Ю.Ю. Грибанов

Е.В. Иванова