Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Агропромышленная компания «Победа» к ФИО26, ФИО60, ФИО21, ФИО37, ФИО36, ФИО35, ФИО32, ФИО22, ФИО57, ФИО55, ФИО68, ФИО67, ФИО66, ФИО65, ФИО64, ФИО63, ФИО62, ФИО61, ФИО59, ФИО40, ФИО38, ФИО39, ФИО41, ФИО42, ФИО31, ФИО30, ФИО29, ФИО28, ФИО27, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО50, ФИО49, ФИО48, ФИО47, ФИО46, ФИО45, ФИО44, ФИО43, ФИО34, ФИО23, ФИО25, ФИО24, ФИО69, Акционерному обществу «Дружба», Администрации Краснодонецкого сельского поселения о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды, применении последствий недействительности сделки, по кассационным жалобам ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО12, ФИО29, ФИО30, ФИО32, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО49, ФИО50, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО56, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО42, ФИО43, ФИО44. ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО51, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО34; ФИО13, ФИО14; Акционерного общества «Дружба», на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., пояснения представителя Акционерного общества «Дружба» – ФИО15, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ООО «Агропромышленная компания «Победа» обратилось в суд с указанным иском, в котором после уточнения просило:

- признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 3 июля 2017 года, заключенный между ФИО21, ФИО22, ФИО263., ФИО27, ФИО283., ФИО29, ФИО30, ФИО32, ФИО31, ФИО33, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО50, ФИО49, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО16, ФИО65, ФИО66, ФИО17, ФИО68, ФИО18, ФИО63, ФИО34, ФИО23, ФИО25, ФИО24 и АО «Дружба» в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 13 282 810 кв. м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в пользу АО «Дружба» на основании договора аренды от 3 июля 2017 года (запись № от 14 июля 2017 года), признания права аренды ООО «Агропромышленная компания «Победа» в отношении указанного земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, на основании договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 10 июня 2006 года и № 2 от 10 июня 2007 года.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 13 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований ООО «Агропромышленная компания «Победа» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 июня 2021 года решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 13 октября 2020 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ООО «Агропромышленная компания «Победа» удовлетворены.

Этим же апелляционным определением восстановлена запись в ЕГРН о праве аренды ООО «Агропромышленная компания «Победа» в отношении спорного земельного участка на основании договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения № 1 от 10 июня 2006 года и № 2 от 10 июня 2007 года.

ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО12, ФИО29, ФИО30, ФИО32, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО49, ФИО50, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО56, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО42, ФИО43, ФИО44. ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО51, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО34; ФИО13, ФИО14; Акционерным обществом «Дружба» поданы кассационные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене апелляционного определения, ввиду грубого нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов, содержащихся в обжалуемом акте, фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы, изученным материалам дела, имеются.

Судом установлено, что 10 июня 2006 года между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и ООО Агрокомплекс «Золотой телец» был заключен договор аренды № 1 части земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, со множественностью лиц на стороне арендодателя сроком до 31 декабря 2016 года (п. 1.1, 1.2). Список собственников указан в приложении 2 к договору, в том числе ответчики по настоящему делу. Договор зарегистрирован в установленном порядке. В последующем первоначальный арендатор был заменен на ООО «Агропромышленная компания «Победа».

10 июня 2007 года между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и ООО Агрокомплекс «Золотой телец» был заключен договор аренды № 2 части земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя. В последующем первоначальный арендатор был заменен на ООО «Агропромышленная компания «Победа».

24 декабря 2016 года состоялось общее собрание собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> по вопросу пролонгации срока действия договора аренды № 1 от 10 июня 2006 года и договора аренды № 2 от 10 июня 2007 года.

На указанном собрании ответчики в лице представителя по доверенности ФИО19 голосовали против пролонгации срока действия договоров аренды № 1 и № 2, что в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» послужило основанием для выдела принадлежащих ответчикам земельных долей и регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

Решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 1 ноября 2017 года, оставленном без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда, результаты общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, оформленные Протоколом общего собрания от 24 декабря 2016 года, были признаны недействительными (ничтожными).

Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО «Агропромышленная компания «Победа» указывало, что в связи с признанием судом протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от 24 декабря 2016 года недействительным (ничтожным) выдел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> должен был производится с согласия арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и последующим сохранением арендных отношений в отношении выделенного земельного участка. По мнению истца, заключение ответчиками после выдела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> договора аренды с АО «Дружба» от 3 июля 2017 года нарушает права ООО «Агропромышленная компания «Победа» как арендатора исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, аренда на который сохранилась даже после признания судом решения общего собрания от 24 декабря 2016 года недействительным. Само по себе заключение договора аренды от 3 июля 2017 года с АО «Дружба» с последующей его регистрацией не свидетельствует о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиками в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Также истец указывал, что договор аренды от 3 июля 2017 года, заключенный ответчиками с АО «Дружба», был заключен с нарушением обязательных правил, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым <данные изъяты> по вопросу передачи его в аренду АО «Дружба» никогда не проводилось, условия договора аренды на общем собрании не рассматривались, соответственно, и лицо, уполномоченное от имени участников долевой собственности действовать без доверенности, на общем собрании не избиралось, что указывает на ничтожность договора.

Поскольку исходный земельный участок находится в зарегистрированной аренде у истца ООО «Агропромышленная компания «Победа», только действующий арендатор, а не собственники, может передать выделенный из него участок в пользование другому лицу в субаренду, а не в аренду, договор аренды от 3 июля 2017 года о передаче выделенного из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в аренду АО «Дружба» противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, а сама сделка посягает на права и охраняемые законом интересы действующего арендатора - истца ООО «Агропромышленная компания «Победа».

Согласно п. 7.5, срок действия договора аренды продлевается автоматически, если ни одна из сторон не уведомит в письменном виде другую сторону о нежелании продлевать данный договор.

Ранее ООО «Агропромышленная компания «Победа» обращалось в суд с иском к этим же ответчикам о признании недействительным выдела земельного участка, договора аренды от 3 июля 2017 года, прекращении права собственности на земельный участок, прекращении регистрационных записей о регистрации договора аренды, восстановлении сведений в ЕГРН, снятии с кадастрового учета земельного участка, восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке.

Решением Белокалитвинского городского суда от 28 января 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 5 июня 2019 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Указанным решением установлено, что выдел ответчиками земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты> без согласия арендатора ООО «Агропромышленная компания «Победа» соответствует нормам закона.

Отменяя решение суда первой инстанции и разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь положениями пунктов 1, 3, 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункта 4 статьи 11.8, пункта 2 статьи 22, пункта 1 статьи 46, части 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в пункте 31 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 года, учитывая содержание части 12 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статей 167, 168, 304, 305 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности исковых требований ООО «Агропромышленная компания «Победа» и наличии оснований для их удовлетворения.

Между тем, с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу требований части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст.1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Согласно пункта 3 названного постановления, решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Апелляционное определение названным требованиям не соответствует.

Удовлетворяя исковые требования, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ, суд апелляционной инстанции исходил из того, что ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона № 341-ФЗ), ни нормы Гражданского кодекса РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Поскольку согласия арендатора исходного земельного участка на прекращение обременения в отношении выделяемого земельного участка не имелось, основания для прекращения договора аренды в отношении образованного земельного участка, в том числе на основании пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, отсутствовали.

Между тем, ссылаясь на разъяснения, приведенные в Обзоре судебной практики, суд апелляционной инстанции неверно их истолковал и применил к рассматриваемым правоотношениям. Так, в пункте 31 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 года, речь идет о сохранении за арендатором права аренды на земельные участки, выделенные в счет долей в праве общей долевой собственности, лицами, давшими согласие на заключение договора аренды с данным арендатором, и в период действия договора аренды.

Однако, суд апелляционной инстанции не учел, что, на момент образования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и заключения ответчиками договора аренды указанного участка с Акционерным обществом «Дружба» – 3 июля 2017 года, действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного с ООО «Агропромышленная компания «Победа», закончилось.

При этом, тот факт, что решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 1 ноября 2017 года результаты общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, оформленные Протоколом общего собрания от 24 декабря 2016 года, были признаны недействительными (ничтожными), сам по себе не отменяет того, что ответчики высказались против продления договора аренды, в связи с чем и произвели выдел причитающихся им долей.

Более того, признание в судебном порядке результатов общего собрания недействительными не свидетельствует, при не проведении нового общего собрания и не согласовании продления договора аренды со всеми участниками долевой собственности, об автоматической пролонгации договора с сохранением за арендатором права аренды в том числе и на выделенные земельные участки.

К тому же, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данное правило применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения конкретизируется в пункте 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому, в частности, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению без согласия арендатора земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 указанного Закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 года, по смыслу приведенной нормы участники долевой собственности даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции верно исходил из того, что решением Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 28 января 2019 года, принятым по гражданскому делу № 2-13/2019, были рассмотрены требования по тем же основаниям, что и в рамках настоящего спора.

Судом установлено, что подписание договора аренды от 3 июля 2017 года земельного участка каждого из участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> не противоречит нормам гражданского законодательства, при том, что ООО «Агропромышленная компания «Победа» не доказано, что не проведение общего собрания участников общей долевой собственности по вопросу определения условий договора аренды, заключаемого с Акционерным обществом «Дружба», как-либо нарушает публичные интересы или его права.

Приняв во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, поскольку право на выдел земельного участка из общего земельного участка установлено, обременение в виде аренды по договору от 10 июня 2006 года прекращается автоматически.

Таким образом, установив и проверив все юридически значимые для дела обстоятельства, правильно применив нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к рассматриваемым правоотношениям, суд первой инстанции обоснованно и законно отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Агропромышленная компания «Победа».

Следовательно, у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для переоценки выводов, содержащихся в решении суда, и его отмены с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Допущенные судом нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 17 июня 2021 года отменить.

Решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области от 13 октября 2020 года оставить в силе.

Председательствующий:

Судьи:

Определение03.03.2022