Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 55RS0002-01-2021-002939-66 по иску департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к ФИО1, ФИО2 о понуждении к вступлению в договор аренды,

встречному иску ФИО1, ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о внесении изменений в условия договора аренды

по кассационной жалобе представителя департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО3 на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 7 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ковалевской В.В., выслушав объяснения представителя департамента имущественных отношений Администрации г. Омска – ФИО4, поддержавшей кассационную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о понуждении к вступлению в договор аренды, ссылаясь на то, что согласно осмотру, осуществленному специалистами Департамента, в центральной части участка расположено трехэтажное нежилое здание (дом траурных обрядов) общей площадью 703,6 кв.м., учтенное в ЕГРН с кадастровым №. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ собственниками нежилого здания с кадастровым № являются ФИО1, ФИО2, ФИО5 по 1/3 доли каждый. Правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым № вышеуказанными лицами не оформлялось, плата за пользование не осуществлялась. На основании заявлений ФИО2 и ФИО1 о предоставления в аренду земельного участка с кадастровым № для эксплуатации объекта недвижимости, департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска был подготовлен проект соответствующего договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ письмами департамента от ДД.ММ.ГГГГ№ и № ФИО2, ФИО1, ФИО5 были уведомлены о необходимости подписания договора. Также в адрес ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ были направлены для подписания оригинал договора в 3 экземплярах, протокол разногласий и протокол согласования разногласий к договору. На настоящее время ФИО5 подписал договор аренды земельного участка с кадастровым № ФИО2, ФИО1 договор не подписан и не возвращен в департамент.

На основании изложенного просил обязать ФИО2 и ФИО1 вступить в качестве арендаторов в договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 766 кв.м., путем подписания договора аренды.

ФИО2, ФИО1 обратились в суд со встречным иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о внесении изменений в условия договора аренды, ссылаясь на то, что они являются собственниками 2/3 долей в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>. Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым № с адресным ориентиром: <адрес> Договор аренды земельного участка с департаментом уже был заключен ДД.ММ.ГГГГ с присвоением номера № сроком на 48 лет 22 месяцев 29 дней. В связи с изложенным считали требование департамента о понуждении к заключению договора аренды земельного участка необоснованными ввиду того, что они, ФИО2 и ФИО1, не уклоняются от заключения договора аренды земельного участка, что подтверждается подписанным договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ Доводы департамента о неподписании ими договора не соответствует действительности, поскольку ДД.ММ.ГГГГ проект договора аренды был подписан ФИО2, ФИО1 с протоколом разногласий и возвращен в департамент, о чем свидетельствует почтовое направление № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно сведениям интернет-сайта Почта России, департамент получил документы (оригинал договора аренды земельного участка к договору в 5 экз., протокол разногласий к договору в 5 экз., протокол согласования разногласий в 5 экз., сопроводительное письмо) ДД.ММ.ГГГГ В сопроводительном письме было указано на наличие заведомо кабальных условий договора, подлежащих изменению. Кроме того, было указано на необходимость исправления юридических неточностей, связанных с должностным лицом, уполномоченным на подписание договора от департамента, поскольку от имени департамента выступали директор департамента - ФИО6 и его первый заместитель - ФИО7 на указанный протокол разногласий, департамент направил письмо от ДД.ММ.ГГГГ с протоколом согласования разногласий, в котором не одно предложенное условие договора аренды со стороны братьев ФИО8 не было рассмотрено. В связи с недостижением согласия по условиям договора аренда земельного участка с кадастровым № на условиях, предложенных арендаторами в лице ФИО2, ФИО1, условия договора подлежат урегулированию в судебном порядке. Кроме того, в уже подписанном ДД.ММ.ГГГГ приложением № к договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ№, расчет арендной платы был иным, относительно предложенного стороной арендодателя в декабре 2020 г., поскольку согласно расчету от ДД.ММ.ГГГГ размер годовой арендной платы рассчитывался по формуле: Ап=Кс*Кф, и составлял: 17 074,44 рублей в год и 1 422,87 рублей в месяц соответственно. В предложенном в декабре 2020 г. расчет годовой арендной платы рассчитывался уже по формуле: ап=Кс*Кф*И, и составлял: 17 586,86 рублей в год и 1 456,56 рублей в месяц соответственно. Каких-либо оснований для изменения формулы (Ап=Кс*Кф), утвержденной решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ№, департаментом не приведено. Считали необходимым урегулировать данные разногласия в судебном порядке.

На основании изложенного просили урегулировать разногласия между ФИО1, ФИО2 и департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, возникшие в процессе подписания договора аренды земельного участка с кадастровым №, путем обязания департамента имущественных отношений Администрации г. Омска заключить договор аренды земельного участка с кадастровым № в редакции, предложенной департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, за исключением пунктов, изложенных в следующей редакции:

- абзац 2 подпункта 3 пункта 2.2. договора аренды: «Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. Подготовка письменного уведомления об изменении размера арендной платы или составление дополнительного соглашения при этом обязательно.»;

- абзац 3 подпункта 3 пункта 2.2. договора аренды: «Арендодатель направляет Арендаторам письменное уведомление об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Составление дополнительного соглашения при этом обязательно.»;

-подпункт 9 пункта 3.2 договора аренды: «9) письменно в течение 10-ти рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов»;

-подпункт 16 пункта 3.2 договора аренды: «организовать вывоз бытовых отходов и мусора, образовавшихся в результате деятельности. Вывоз бытовых отходов и мусора Осуществляется Арендаторами Участка самостоятельно или путем заключения договора со специализированной организацией.»;

- подпункт 17 пункта 3.2 договора аренды подлежит исключению из договора аренды;

- пункт 5.3 договора аренды: «При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от Арендаторов уплаты штрафа в размере 1 процента от кадастровой стоимости Участка.»;

- пункт 5.4 договора аренды: «При несвоевременном возврате имущества Арендаторами Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости Участка за каждый день просрочки» -пункт 5.6 договора аренды подлежит исключению из договора аренды; -пункт 7.3 договора аренды: «По окончании срока действия настоящего договора договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются, за исключением обязательств по оплате арендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомление арендатора обязательно.»;

- пункт 10.2 договора аренды: «Арендаторы заведомо не согласны на вступление в настоящий договор иных правообладателей объектов недвижимости (их частей), расположенных на Участке;

- пункт 10.5 договора аренды: «Арендаторы заведомо согласны на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы».

Также просили изложить приложение № к договору аренды земельного участка в следующей редакции:

«Расчет ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения»

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 10 апреля 2019 г. № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Решение).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф, где:

Ап - размер годовой арендной платы в руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 766 кв.м, 868192,06 руб.;

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 5,9 (п. 5 Приложения к Решению);

Годовой размер арендной платы ФИО1 с учетом доли в праве пользования 1/3 составляет: 17074,44 рублей в год;

Ежемесячный размер арендной платы ФИО1 с учетом доли в праве пользования 1/3 составляет: 1422,87 рублей в месяц.

Годовой размер арендной платы ФИО2 с учетом доли в праве пользования 1/3 составляет: 17074,44 рублей в год;

Ежемесячный размер арендной платы ФИО2 с учетом доли в праве пользования 1/3 составляет: 1422,87 рублей в месяц».

Решением Куйбышевского районного суда города Омска от 7 июня 2021 г. исковые требования департамента имущественных отношений Администрации г. Омска удовлетворены частично. Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены частично. На ФИО1, ФИО2 возложена обязанность вступить в качестве арендаторов в договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 766 кв.м., путем подписания договора аренды, со следующими изменениями:

Изложен подпункт 9 пункта 3.2 договора в следующей редакции: «Арендаторы обязаны письменно в течение 10-ти рабочих дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов».

В Приложении № к договору аренды земельного участка изменена формулу для расчета размера годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок и применить следующую формулу: Ап - Кс х Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы в рублях; Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 766 кв.м, 868192,06 руб.; Кф - экономически обоснованный коэффициент: 5,9, исключив из расчета И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

С ФИО1, ФИО2 в пользу местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере по 300 рублей с каждого.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 1 сентября 2021 г. решение Куйбышевского районного суда города Омска от 7 июня 2021 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО3 ставится вопрос об изменении решения суда. Кассатор указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ кадастровая самость земельного участка составляет 2 013 239 руб. 50 коп., а в решении суда в расчете размера годовой платы указана кадастровая стоимость 868 192 руб. 06 коп., в связи с чем арендная плата, установленная решением суда ниже установленного размера арендной платы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии с ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по делу с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым № площадью 766 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 191 м., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса ритуальных услуг, находится в собственности муниципального образования городской округ город Омск Омской области. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано. В пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым №.

Нежилое здание - дом траурных обрядов с кадастровым № площадью 703,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО9, ФИО1, ФИО2 по 1/3 доли. Доли земельного участка, принадлежащие ФИО1, ФИО2 находятся в доверительном управлении ФИО10 Здание расположено в пределах объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым №.

Из акта обследования земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, следует, что земельным участком с кадастровым № фактически пользуются ФИО1, ФИО2, ФИО5 Участок частично огорожен, в центральной части земельного участка расположено трехэтажное нежилое здание (дом траурных обрядов) общей площадью 703,6 кв.м, с кадастровым №. С восточной стороны к указанному зданию примыкает пристройка площадью 22 кв.м., выполненная их металлических труб и поликарбоната, используемая под склад, обладающая признаками самовольной постройки. С северной стороны к участку примыкает территория площадью 285 кв.м., расположенная в границах земельного участка, сформированного и учтенного в ЕГРН с кадастровым №, находящегося в муниципальной собственности, предназначенного для использования под улицу. По периметру указанной территории установлено ограждение, замкнутого контура которое не имеет, в границах которой расположено два нестационарных торговых объекта, используемых их владельцами для продажи ритуальных принадлежностей, также осуществляется складирование и продажа ритуальных принадлежностей (надгробные памятники и плиты, искусственные цветы и траурные венки, оградки). На участке осуществляется коммерческая деятельность, связанная с организацией похорон, продажей ритуальных принадлежностей. Плата за пользование земельном участком не осуществляется.

Из материалов реестрового дела на нежилое здание с кадастровым № следует, что указанное здание находилось в собственности ООО «Рай» на основании решения Арбитражного суда Омской области от 17 мая 2017 г. На основании соглашения от отступном от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое здание перешло к ФИО1, ФИО2, ФИО11 в общую долевую собственность по 1/3 доли. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, продал, принадлежащую ему 1/3 долю ФИО5

На основании заявления ФИО2 и ФИО1 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № для эксплуатации объекта недвижимости, департаментом имущественных отношений Администрации <адрес> был подготовлен проект соответствующего договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ответчики были уведомлены о необходимости подписания договора, ДД.ММ.ГГГГ департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в их адрес были направлены оригинал договора аренды, протокол разногласий и протокол согласования разногласий к протоколу.

ФИО2, ФИО1 не согласились с представленным департаментом имущественных отношений вариантом договора аренды, направили в адрес протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ С данным протоколом разногласий ФИО8 направили сопроводительное письмо, в котором указали на заведомо кабальные условия представленного договора аренды земельного участка, к примеру, условия пунктов 5.3, 5.4, 5.6, а также пп.16 п.3.2 проекта договора аренды земельного участка.

На указанный протокол разногласий ДД.ММ.ГГГГ Департамент направил письмо с протоколом согласования разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, в котором предложена редакция договора Арендодателя. Данный протокол разногласий арендаторами подписан не был.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 445, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 35, ч. ч. 6,8 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 8 Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582, пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований департамента в связи с тем, что наличие заключенного и согласованного договора аренды земельного участка является неотъемлемым условием использования расположенной на нем недвижимости ответчиками. При этом суд посчитал необходимым изложить подпункт 9 пункта 3.2 и приложение к договору № (расчет арендной платы) в редакции, предложенной ФИО8, в связи с затруднительностью исполнения обязанности арендатором по уведомлению арендодателя об изменении адреса и других реквизитов в течение 2-х рабочих дней и отсутствием необходимости включения в формулу расчета размера арендной платы коэффициента инфляции.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Оснований для отмены решения по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Вопрос о размере кадастровой стоимости земельного участка не являлся предметом данного спора; кадастровая стоимость земельного участка является непостоянной величиной, может меняться в разные периоды времени; в данном споре суд не устанавливал кадастровую стоимость в определенный период; в связи с чем доводы кассационной жалобы не могут повлечь отмену решения суда. Суд указал в формуле расчета годовой арендной платы кадастровую стоимость земельного участка, которая была установлена на момент возникновения между сторонами спора; указание в решении суда кадастровой стоимости не означает, что этот размер является неизменным в течение времени.

Иных доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения решения кассационная жалоба не содержит, в связи с чем отсутствуют основания для её удовлетворения.

С учетом изложенного решение подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст.390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Куйбышевского районного суда города Омска от 7 июня 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО3 оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи