Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кейро», ФИО2 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи по кассационным жалобам представителя ФИО1 по доверенности ФИО12, представителя ФИО14 и ФИО13 по доверенности ФИО15 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В., выслушав пояснения представителя ФИО1 по доверенности – ФИО12, поддержавшей доводы жалобы, представителей ООО «Кейро» по доверенностям – ФИО5 и ФИО6, возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

установила:

ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к ООО «Кейро» (далее – общество), ФИО2 о возложении обязанности и понуждении заключить договор купли-продажи. Уточнив исковые требования, истец просил суд обязать ФИО2 погасить полученный обществом на основании кредитного договора кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме по представленному расчету; обязать ФИО2 снять все обременения с недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, правообладателем которого является общество; обязать ООО «Кейро» заключить с истцом договор купли-продажи недвижимого имущества на указанных в иске условиях.

Решением Хостинского районного суда города Сочи Краснодарского края от 14 августа 2020 года исковые требования ФИО1 удовлетворены. Суд обязал ФИО2: погасить полученный обществом на основании кредитного договора №-КЮЛ/16 от ДД.ММ.ГГГГ кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» в сумме, рассчитанной следующим образом: ? от суммы основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18 % годовых с даты выдачи кредита, без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи; снять все обременения со следующего недвижимого имущества:

- здания центрального спального корпуса, общей площадью 1863,5 кв. м, инвентарный №, литер Б, этажность 3, с кадастровым номером №;

- здания спального корпуса №, общей площадью 1935,5 кв.м, инвентарный №, литера В, этажность 4, с кадастровым номером №;

- здания спального корпуса №, общей площадью 1905,7 кв.м, инвентарный №, литера А, этажность 4, с кадастровым номером №;

- здания оздоровительного комплекса, общей площадью 446,2 кв.м, инвентарный №, литера М, этажность 2, с кадастровым номером №;

- здания водолечебницы, общей площадью 162,5 кв.м, инвентарный №, литера Е, этажность 1, с кадастровым номером №;

- здания летнего кинотеатра, общей площадью 539,4 кв.м, инвентарный №, литера Л, К, этажность 1, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

Суд обязал ООО «Кейро» заключить со ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества на следующих существенных условиях: предмет договора – перечисленное выше имущество (далее – имущество); цена договора и порядок расчетов: стоимость имущества составляет 100 000 000 (сто миллионов) рублей, НДС не облагается; расчет между сторонами производится в день подписания данного договора путем перечисления денежных средств на аккредитивный счет (безотзывной, покрытый), условиями доступа к которому является предоставление настоящего договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию, о чем на нем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Сочи будет сделана соответствующая отметка; право залога у продавца на указанные объекты недвижимого имущества не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации; расходы, связанные с расчетами, производятся за счет продавца; передача имущества:

продавец обязан в срок не позднее 3 дней с даты заключения данного договора передать покупателю имущество по акту приема-передачи и совершить все действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на имя покупателя; ограничения, обременения недвижимого имущества: на момент заключения указанного договора отсутствуют ограничения и обременения имущества; передача прав на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом: продавец обязуется своими силами и за свой счет обеспечить к покупателю переход прав аренды на земельный участок под имуществом, общей площадью 30 842 кв. м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов для санитарно-курортной деятельности, правообладатель: Муниципальное образование город-курорт Сочи, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность: 1 (целевая), №, ДД.ММ.ГГГГ, ограничение (обременение) права, вид: аренда, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, право аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, закреплено за ООО «Кейро», № на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок расположен по адресу: Российская Федерация, <адрес>, не позднее одной недели с даты регистрации права собственности покупателя на имущество; иные положения: договор заключается в порядке реализации права покупателя на выкуп имущества, установленного договором аренды недвижимого имущества с правом выкупа, являющегося приложением № к мировому соглашению по делу № №, утвержденному Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 октября 2020 года решение суда отменено, по делу принято новое решение об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2021 года апелляционное определение от 15 октября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 июня 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационных жалобах заявители просят отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 июня 2021 года, считая, что судом допущены существенные нарушения норм права.

Представитель заявителя ФИО1 в обоснование доводов жалобы указывает, что выводы апелляционного суда относительно оферты одной из сторон предварительного договора основаны на неверном применении закона. Полагает неправомерным отказ в иске к ФИО2, поскольку, по мнению заявителя, апелляционный суд не применил подлежащие применению положения статьи 309 ГК РФ.

Представитель заявителей ФИО13 и ФИО14 в кассационной жалобе выражает несогласие с выводом апелляционного суда о том, что правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа в части, регулируемой положениями о предварительном договоре, прекращены на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ и об отсутствии оснований для понуждения общества заключить со ФИО1 договор купли-продажи.

В письменном отзыве представитель ООО «Кейро» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В удовлетворении ходатайства представителя ФИО13 и ФИО14 о переносе судебного заседания, со ссылкой на то обстоятельство, что после смерти ответчика ФИО2 наследственное дело заведено, но наследники еще не вступили в наследство, а также ходатайств представителя ФИО1 о замене третьего лица – Антуси Инвестментс ЛТД, выбывшего из правоотношения на ООО «Красные Ворота», направлении нотариального запроса о круге наследников после смерти ФИО2 и приостановлении производства по настоящему делу до поступления ответа судебной коллегией отказано на основании части 3 статьи 390 ГПК РФ, а также в связи с тем, что данные обстоятельства не препятствуют рассмотрению кассационных жалоб ФИО1, ФИО14 и ФИО13

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, отзыва, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалоб по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № утверждено мировое соглашение, заключенное ФИО1, ФИО2, ФИО11, ООО «Кейро», ФИО10, по условиям которого ООО «Кейро» и ФИО1 заключают договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, предметом которого являются нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес> (далее – договор).

ФИО2 одобрил заключение договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, заключаемый обществом со ФИО1, являющийся приложением № к мировому соглашению, а также одобрил заключение ООО «Кейро» договора купли-продажи имущества со ФИО1 в порядке выкупа имущества, заключаемый во исполнение положений данного мирового соглашения и договора аренды с правом выкупа (приложение №).

ФИО2 и общество обязались урегулировать спор ООО «Кейро» с ООО КБ «Международный расчетный банк» по делу № № в Арбитражном суде <адрес>, самостоятельно и таким образом, чтобы имущество не стало предметом обращение на него взыскания.

ФИО2 обязался снять все обременения с имущества в случае выполнения ФИО10 обязательств, установленных в пункте 5 данного мирового соглашения.

В случае, если ФИО1 воспользовался своим правом выкупа имущества, ФИО2 и ФИО10 обязались погасить в равных долях полученный ООО «Кейро» на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ№-КЮЛ/16 кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк», в сумме основного долга и процентов за пользование кредитом по ставке 18 % годовых (с даты выдачи кредита), без учета пени, неустоек, иных штрафных санкций и затрат за несвоевременный возврат кредита полностью или в любой его части с момента выдачи ООО КБ «Международный расчетный банк» кредита ООО «Кейро».

Отчуждение ФИО2 долей в уставном капитале ООО «Кейро», а также принятие решения об увеличении размера уставного капитала, отказе от своей доли, и иных решений, изменяющих состав учредителей общества, в течение срока действия указанного договора аренды с правом выкупа, (Приложение №), либо до выкупа имущества, допускается исключительно при условии уступки новому участнику ООО «Кейро» своих прав и обязанностей по данному мировому соглашению, в том числе обязанности согласовать договор купли-продажи имущества, заключаемого в порядке реализации ФИО1 права выкупа имущества.

ФИО1 предоставлено право уступить свои права по данному мировому соглашению и договору аренды с правом выкупа с ООО «Кейро» (Приложение №) без согласия ФИО2 Такая уступка считается совершенной с момента направления ФИО2 уведомления ФИО1 о произведенной переуступке прав, подпись ФИО1 на котором удостоверена нотариально.

В случае выкупа ФИО1 имущества в соответствии с условиями мирового соглашения и договора аренды с правом выкупа (Приложение №), общество самостоятельно и за свой счет обеспечивает переход прав аренды к ФИО1 на земельный участок под имуществом.

Мировое соглашение вступает в силу после вынесения определения Арбитражного суда <адрес>, которым оно утверждено, и действует в течение двух лет с указанной даты. Мировое соглашение и заключаемый договор аренды с правом выкупа (приложение №) являются основанием для регистрации арендных прав на имущество в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Во исполнение определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и указанного мирового соглашения по делу № № ООО «Кейро» и ФИО1 заключили договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, который зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора ООО «Кейро» (арендодатель) передает, а ФИО1 (арендатор) принимает имущество во временное владение и пользование (пункт 1). На момент заключения договора имущество является предметом залога в пользу ООО КБ «Международный расчетный банк» (пункт 2). Срок аренды составляет два года с даты вынесения определения Арбитражного суда <адрес> по делу № № об утверждении мирового соглашения, приложением № к которому является договор аренды. Право выкупа имущества возникает у арендатора с момента вынесения названного определения арбитражного суда об утверждении мирового соглашения, приложением № к которому является договор аренды (пункт 18 договора аренды).

Право выкупа реализуется путем направления арендатором в адрес арендодателя уведомления о предстоящем выкупе недвижимого имущества, составленное в простой письменной форме, и направленное заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложений, либо в порядке личного вручения, с приложением проекта договора купли-продажи. Уведомление должно быть направлено до истечения срока действия договора аренды, установленного пунктом 5 договора аренды. К уведомлению должен быть приложен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, существенными условиями которого являются: цена, согласованная сторонами в размере 100 000 000 рублей, НДС не облагается; отсутствие ограничений и обременений имущества к моменту заключения договора купли-продажи; состояние недвижимого имущества с учетом нормального износа; переход прав аренды на земельный участок, на котором расположено имущество к арендатору за счет арендодателя; порядок расчетов: расчеты по аккредитиву или по предварительной оплате или другие механизмы расчетов, гарантирующие исполнение обязательства по оплате недвижимого имущества. Расходы, связанные с расчетами, производятся за счет арендодателя.

Согласно пункту 22 договора аренды стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее двух недель с даты направления уведомления.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений в ООО «Кейро» уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, составленного в простой письменной форме.

ООО «Кейро» с предложенным ФИО1 проектом договора купли-продажи не согласилось и ДД.ММ.ГГГГ направило ответный проект договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 в адрес общества направлен лист разногласий и сопроводительное письмо, в которых предложено провести переговоры.

В связи с уклонением общества от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГФИО1 обратился в суд с требованиями об обязании ФИО2 погасить полученный обществом кредит и снять все обременения с имущества, просил суд обязать общество заключить со ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в исковом заявлении с учетом уточнения требований.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным и содержит элементы как договора аренды, так и предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, данный договор заключен во исполнение условий мирового соглашения, утвержденного судебным постановлением, которое содержит условие об обязательном заключении договора купли-продажи, и к нему не подлежат применению положения о возможности регистрации перехода права собственности без заключения основного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что до истечения срока, определенного договором, ФИО1 направил заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений в адрес общества уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, составленного в простой письменной форме.

При этом общество с предложенным ФИО1 проектом договора купли-продажи не согласилось и ДД.ММ.ГГГГ направило ответный проект договора купли-продажи; ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес общества направлен лист разногласий и сопроводительное письмо с предложением провести переговоры, которые общество проигнорировало, как и запросы истца о предоставлении информации по исполнению ФИО2 его обязанности по частичному погашению кредита на основании пункта 5 мирового соглашения.

Суд первой инстанции счел установленным, что право выкупа у истца возникло с момента вступления в законную силу определения Арбитражного суда <адрес> по делу №, которым утверждено мировое соглашение, то есть с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 18 договора аренды) и действовало в течение 2 лет (пункт 5 договора аренды), то есть до ДД.ММ.ГГГГ включительно; реализация этого права поставлена в зависимость от волеизъявления ФИО1, который ДД.ММ.ГГГГ направил в надлежащем порядке обществу уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ввиду изложенного суд сделал вывод, что ФИО1 в надлежащей форме и в срок выразил волеизъявление на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и реализацию предоставленного ему договором аренды права его выкупа; с даты направления истцом названного уведомления у общества возникло встречное обязательство в течение двух недель заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества, которое до настоящего времени ответчиком не исполнено.

Учитывая согласованные в абзаце 3 пункта 21 договора аренды сторонами условия, суд сделал вывод, что срок на направление уведомления истцом не пропущен.

Принимая во внимание представленный истцом и проверенный судом расчет, отсутствие контррасчета ответчиков, содержание условий мирового соглашения, определяющего порядок расчета суммы, суд первой инстанции пришел к выводу, что направляя ДД.ММ.ГГГГ уведомление о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО1 выразил в надлежащей форме волю на выкуп имущества вследствие чего у общества возникла обязанность по заключению со ФИО1 договора купли-продажи недвижимого имущества; приложенный к уведомлению проект договора по смыслу статьи 435 ГК РФ является офертой в адрес общества, которую ООО «Кейро», будучи обязанной стороной, не акцептовало, а направило ДД.ММ.ГГГГ ответный проект договора, который по смыслу статьи 443 ГК РФ является отказом от акцепта и новой офертой.

Данный факт ответчиком не оспаривается.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к выводу, что у ФИО1 возникло право на обращение в суд для разрешения возникших при заключении договора разногласий на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ, а абзац 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ не устанавливает специальный 30-дневный срок на такое обращение.

Суд указал, что поскольку платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке исполнения пункта 5 мирового соглашения произведен платеж за ФИО10 в размере 9 590 047 рублей в погашение задолженности за ООО «Кейро» по кредиту, полученному обществом у ООО КБ «Международный расчетный банк», и данный платеж принят, на перечисленную сумму уменьшена задолженность общества перед банком, о чем указано в отзыве ответчика ООО «Кейро», оснований для отказа в иске ввиду пропуска специального срока не имеется.

Поскольку ФИО2 не представил доказательств исполнения им обязанностей по частичному погашению кредита ООО «Кейро» перед ООО КБ «Международный расчетный банк» по договору №-КЮЛ/16 от ДД.ММ.ГГГГ, но в то же время наличие обременений спорного недвижимого имущества в виде их залога подтверждается выписками из ЕГРН в отношении каждого из спорных объектов недвижимости, то есть в материалы дела не представлено доказательств исполнения ФИО2 обязательств, принятых пунктами 4 и 5 мирового соглашения, суд признал исковые требования по возложении на ФИО2 обязанности исполнить в этой части обязательства в натуре обоснованными.

В соответствии с полученными из Управления Росреестра по <адрес> сведениями, и согласно выпискам из ЕГРН в отношении спорных объектов недвижимости, в настоящее время на основании Протокола общего собрания участников ООО КБ «Международный расчетный банк» залогодержателем имущества и кредитором по договору №-КЮЛ/16 от ДД.ММ.ГГГГ является Антуси Инвестментс ЛТД, между тем суд первой инстанции сослался на то, что указанное не отменяет обязанность ФИО2 погасить в соответствующей доле кредит, полученный по договору №-КЮЛ/16 от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд усмотрел признаки недобросовестности и злоупотребления правом в действиях ответчиков, выразившиеся в том, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ оба ответчика действовали таким образом, что позволяло другой стороне, ФИО1, полагаться на их волю на исполнение условий мирового соглашения и заключенного договора аренды; действия общества и ФИО2 давали основания ФИО1 полагать, что они намерены исполнить свои обязательства, принятые на себя договором аренды и мировым соглашением и их действия привели к получению обществом значительных денежных средств.

Между тем, впоследствии ФИО2 от погашения части кредита ООО «Кейро» на основании пункта 5 мирового соглашения уклонился, отсутствие ограничений и обременений спорного имущества в нарушение пункта 4 мирового соглашения не обеспечил, общество на протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ не ответило ни акцептом, ни отказом (допустив молчание) в нарушение требований пункта 2 статьи 445 ГК РФ, оба ответчика не сообщили ФИО1 информацию о выполнении ФИО2 обязанности по частичному погашению кредита ООО «Кейро», что суд расценил как неоказание содействия в получении истцом информации.

Суд пришел к выводу, что после получения денежных средств от ФИО10 ответчики никаких более действий по выполнению условий мирового соглашения, утвержденного судебным актом, и договора аренды не произвели, изменили свою позицию в суде на противоположную, заявив об отсутствии у ФИО1 права выкупа, т.е. действовали непоследовательно и недобросовестно.

Анализируя условия договора купли-продажи недвижимого имущества, предложенные истцом в редакции уточненных исковых требований, возражения ответчиков, условия, предложенные ФИО1 в проекте договора, приложенного к уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком ООО «Кейро» в контроферте от ДД.ММ.ГГГГ содержащиеся в листе разногласий от имени ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в части предмета (пункт 1 предлагаемого к заключению договора купли-продажи), текущей принадлежности объектов недвижимого имущества (пункт 3), необходимости государственной регистрации перехода права собственности (пункт 4), обязанности продавца передать имущество покупателю (пункт 5), стоимости имущества (пункт 7), требованиям к состоянию имущества (пункт 10), обязанности продавца обеспечить переход к покупателю прав аренды на земельный участок под имуществом (пункт 11), возможности изменения и расторжения договора на основании общих правил, установленных законом (пункт 12) и количества экземпляров договора (пункт 13), между сторонами, в целом, принципиальные разногласия отсутствуют, ввиду чего удовлетворил требования в указанной части на условиях истца с приведением подробных мотивов изложения существенных условий договора.

Апелляционный суд с приведенными выводами суда первой инстанции не согласился.

Отменяя решение нижестоящего суда и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из буквального толкования условий договора, положения которого не подразумевали перехода права собственности на арендованное имущество, а устанавливали обязанность сторон по совершению сделки купли-продажи имущества в будущем; в договоре отсутствуют согласованные сторонами в письменной форме условия о сроке заключения основного договора купли-продажи имущества.

Суд второй инстанции не согласился с выводом нижестоящего судао том, что срок направления предложения на заключение основного договора купли-продажи сторонами определен и составляет два года с момента вынесения определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, признав данные выводы основанными на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела и постановленными при неправильном применении норм материального права.

Апелляционный суд признал ошибочными выводы суда о соблюдении ФИО1 срока обращения в суд за разрешением разногласий, возникших при заключении договора, о пропуске которого было заявлено ответчиком.

Установив, что ФИО7 погасил задолженность ФИО10 перед ООО «Кейро», суд второй инстанции пришел к выводу, что ФИО10 выполнил свое обязательство перед обществом, в то время как ФИО1 не воспользовался своим правом выкупа имущества, а значит, у ФИО10 и ФИО2 не возникло обязательства погасить в равных долях полученный ООО «Кейро» кредит, а у ФИО1 не возникло оснований для освобождения его от пропуска срока на обращение в суд.

С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд пришел к выводу о пропуске ФИО1 срока на обращение в суд, установленного статьями 445 и 446 ГК РФ.

Рассматривая дело в кассационном порядке и отменяя названный судебный акт, в кассационном определении от ДД.ММ.ГГГГ суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что срок заключения основного договора предварительным договором не определен, а потому в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ равен одному году со дня заключения предварительного договора, а также не согласился с выводом о прекращении обязательств сторон по предварительному договору в связи с незаключением основного договора в годичный срок. Признан ошибочным и вывод апелляционного суда о пропуске истцом срока обращения в суд.

Кассационный суд также отметил, что отказывая в удовлетворении иска к ФИО2 о возложении обязанности исполнить денежное обязательство в натуре как несоответствующей закону, снять все обременения с недвижимого имущества как неисполнимой, суд второй инстанции не учел, что в мировом соглашении по делу № № утвержденном Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, имеется прямое указание о том, что ФИО2 обязался погасить полученный ООО «Кейро» на основании кредитного договора №-КЮЛ/16 от ДД.ММ.ГГГГ кредит от ООО КБ «Международный расчетный банк» согласно приведенному расчету, снять все обременения со спорного недвижимого имущества, что не было учтено апелляционным судом.

При новом рассмотрении дела, учитывая указания кассационного суда, руководствуясь положениями статей 157, 307, 314, 327.1, 421, 429, 435, 445 ГК РФ, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», исходя из буквального содержания пункта 22 договора аренды с правом выкупа, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества подлежал заключению в двухнедельный срок с даты направления арендатором уведомления о предстоящем выкупе имущества с приложением проекта договора купли-продажи недвижимого имущества (ДД.ММ.ГГГГ).

Однако в согласованный срок ФИО1 и ООО «Кейро» основной договор (договор купли-продажи недвижимого имущества) не заключили.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил проект договора купли-продажи недвижимого имущества обществу, которое с предложенным проектом не согласилось и ДД.ММ.ГГГГ направило собственный проект договора купли-продажи, на который в свою очередь истец представил возражения в виде протокола разногласий.

Учитывая, что иск о понуждении ООО «Кейро» к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества заявлен ФИО1ДД.ММ.ГГГГ, суд второй инстанции сделал вывод о том, что настоящий иск заявлен в пределах установленного законом срока.

Апелляционный суд счел установленным, что ФИО1 и ООО «Кейро» произвели обмен офертами, содержащими договорные условия, отличные от зафиксированных в пункте 21 договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа.

В предложенном истцом проекте договора изменен порядок расчетов (предусмотрена оплата в течение одного года с даты заключения договора), дополнено положение об одновременной регистрации залога (ипотеки) в силу закона.

Ответчик отступил от требования об отсутствии ограничений и обременений отчуждаемого имущества, а также перераспределил расходы, связанные с расчетами (возложил их на покупателя).

Оценивая указанные обстоятельства, апелляционный суд учел, что существенные условия договора купли-продажи имущества согласованы сторонами в пункте 21 договора аренды.

Поскольку правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа в части, регулируемой положениями о предварительном договоре, прекращены на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, суд апелляционной инстанции сделал вывод, что оснований для понуждения ООО «Кейро» заключить со ФИО1 договор купли-продажи имущества не имеется, ввиду чего отказал ФИО1 в удовлетворении иска.

Выводы суда апелляционной инстанции приведены с учетом указаний вышестоящего суда, соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, подробно мотивированы.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания, по которым следует не соглашаться с выводами суда нижестоящей инстанции.

Доводы жалобы представителя заявителей ФИО13 и ФИО14 кассационный суд во внимание не принимает, поскольку они фактически направлены на оспаривание указаний кассационного суда, изложенных в определении от ДД.ММ.ГГГГ, относительно подлежащей применению к спорным правоотношениям нормы закона (статьи 190, 435, 445, 446 ГК РФ).

По существу, доводы кассационных жалоб, в том числе относительно направления оферты, содержащей определенные сторонами существенные условия, об условиях, на которых заключено мировое соглашение, о недобросовестном поведении ответчиков, повторяют правовую позицию заявителей, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела, были предметом проверки и оценки суда апелляционной инстанции, которые правомерно отвергнуты апелляционным судом при новом рассмотрении дела, как несостоятельные.

Приведенные заявителями доводы фактически сводятся к несогласию с оценкой суда представленных по делу доказательств, что в соответствии со статьей 379.6 ГПК РФ не может являться основанием для пересмотра в кассационном порядке вступившего в законную силу судебного постановления.

Согласно положениям статей 379.6, 379.7 ГПК РФ суд кассационной инстанции наделен ограниченными полномочиями по проверке судебных актов нижестоящих инстанций – имеет право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права, однако не полномочен при этом непосредственно переходить к исследованию доказательств и переоценке установленных на их основании фактических обстоятельств.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принятое по делу судебное постановление вынесено на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для его отмены по доводам кассационных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 июня 2021 года оставить без изменения, кассационные жалобы представителя ФИО1 по доверенности – ФИО12, представителя ФИО14 и ФИО13 по доверенности – ФИО15 – без удовлетворения.

Председательствующий ФИО8

Судьи ФИО4

ФИО9

Постановление22.02.2022