Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 (третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Черноморский районный отдел Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, расторжении договора, признании недействительным зарегистрированное право собственности, восстановлении права собственности,

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 6 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи ФИО8, судебная коллегия

установила:

ФИО1, обратился в суд с названным иском к ФИО2, ФИО3, в обоснование заявленных требований указал, что 25 июля 2019 года между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 500 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> (КН:1148), расположенного по адресу: <адрес>, СНT «Тарханкут», уч. 222.

ФИО2 приходится ФИО1 падчерицей (дочерью его жены ФИО3).

Ответчицы уговорили истца заключить данную сделку, по их словам, для обеспечения возможности ФИО7 свободного въезда в Республику Крым в связи с наличием у неё права собственности на недвижимое имущество в Черноморском районе Республики Крым по месту постоянного проживания ответчика ФИО3

Сделка состоялась под действием обмана со стороны ответчиков и злоупотреблении ими доверием истца. Кроме того, согласно п. 3 оспариваемого договора, стоимость отчуждаемого земельного участка составила только 3 000 рублей, что подтверждает отсутствие у истца действительного намерения провести отчуждение земельного участка с целью получения материальной выгоды от сделки; денежные средства по договору истцу не переданы, с договором он не ознакомлен.

Дополнительно истец указал, что согласно п. 6 оспариваемого договора, на участке отсутствуют здания, строения, сооружения. Данный пункт не соответствует действительности в связи с тем, что на участке расположен садовый дом, пригодный для проживания, являющийся объектом, не введенным в эксплуатацию, и иные вспомогательные хозяйственные сооружения. Истец до подписания оспариваемого договора проживал в указанном садовом доме, но после государственной регистрации права собственности на земельный участок ответчики вынудили его выселиться из садового дома, забрали ключи от входной двери, личные вещи истца продолжают находиться в садовом доме, доступа к ним истец не имеет.

С учетом уточненных исковых требований, принятых определением Черноморского районного суда Республики Крым от 6 августа 2020 года, истец просил признать договор купли-продажи земельного участка КН:1148 недействительным, расторгнуть этот договор и признать недействительным п. 9 договора купли-продажи. Кроме того, истец просил признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на земельный участок КН:1148, восстановив право собственности ФИО1

Решением Черноморского районного суда Республики Крым от 24 марта 2021 года исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 удовлетворены частично.

Суд признал недействительными договор купли-продажи земельного участка от 25 июля 2019 года и зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО2 на спорный земельный участок, восстановлено право собственности ФИО1 на земельный участок КН:1148.

Суд указал, что решение суда является основанием для погашения записи о регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> и летнюю кухню с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: Россия, <адрес>, пгт. Черноморское, СНТ «Тарханкут», уч. 222.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Взыскана с ФИО2 государственная пошлина в доход муниципального образования Черноморский район, в размере 300 рублей.

Взысканы с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 12 500 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 6 июля 2021 года решение Черноморского районного суда Республики Крым от 24 марта 2021 года отменено.

Суд принял решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказал.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения по мотиву его незаконности.

Заявитель указывает, что судом апелляционной инстанции не применен пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) о недопущении отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Суд не принял во внимание то обстоятельство, что отчуждение спорного имущество произошло в отсутствие нотариального согласия супруги истца. Заявитель ссылается на кабальный характер условий сделки по отчуждению спорного имущества, о котором заявлялось посредством уточнения исковых требований. Судами не установлен факт сокрытия истцом на спорном участке объектов недвижимости. Заявитель указывает на неполучение истцом реальной выгоды от вышеуказанной сделки.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 июля 2019 года ФИО2 приобрела земельный участок, общей площадью 500 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, снт «Тарханкут», участок № 222 на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения садоводства, у ФИО1 за 3 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 25 июля 2019 года (далее - Договор). Государственная регистрация права собственности покупателя на указанный земельный участок состоялась в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 6 августа 2019 года (т. 1 л.д. 9).

Согласно п. 6 договора на участке отсутствуют здания, строения и сооружения.

Согласно п. 9 договора, стороны, руководствуясь ст. 421, 460, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по основаниям, возникшим по вине продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к покупателю в результате нарушения прав третьих лиц при отчуждении земельного участка, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятии земельного участка у покупателя, продавец обязуется приобрести покупателю за свой счет равноценный земельный участок аналогичной категории в границах СНТ «Тарханкут» пгт Черноморское, Черноморского района Республики Крым или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения земельного участка, исходя из рыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества, действующей не рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением этого земельного участка. Земельный участок может быть изъят у Покупателя до полного возмещения убытков Продавцом.

Согласно техническому паспорту на усадебный (индивидуальный) садовый дом № 222 СОО «Тарханкут», пгт Черноморское, по состоянию на 24 августа 2007 года, на земельном участке находится садовый дом лит. «А», общей площадью 16,7 кв.м., 1985 года постройки; летняя кухня, 1985 года постройки; уборная, 1985 года постройки (т. 1 л.д. 131-134). Также судом исследовано инвентарное дело на садовый дом (т. 1 л.д. 204-216), в котором имеется справка от 30 июня 2007 года, выданная ФИО1 в том, что он действительно является членом общества «Тарханкут» и имеет в своем пользовании земельный участок №, 400 кв.м. по улице № и строения на нем. Правление с/о «Тарханкут» дает согласие на передачу земельного участка в частную собственность (т. 1 л.д. 214).

На имя ФИО1 выписана членская книжка на участок № СОО «Тарханкут», площадью 400 кв.м., согласно которой он с 1985 года оплачивал членские взносы, также на имя ФИО1 в с/о «Тарханкут» выписана абонентская книжка по расчетам за электроэнергию, согласно которой он оплачивал за электроэнергию (т. 1 л.д. 135-140).

31 марта 2012 года ФИО1 выдан государственный акт на право собственности на земельный участок площадью 0,0500 га, расположенный по адресу: АРК Черноморский район, пгт. Черноморское, СОО «Тарханкут», участок № (т. 1 л.д. 13).

Согласно данным ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, пгт Черноморское, CНT «Тарханкут», уч. 222, за гр. ФИО2, на основании договора купли-продажи земельного участка от 25 июля 2019 года, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, 90<данные изъяты>3 от 6 августа 2019 года, что подтверждается информацией Госкомрегистра от 16 июня 2020 года № (т. 1 л.д. 37) и копией реестрового дела (т. 1 л.д. 58-71).

Также установлено, что в ЕГРН имеются сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества: жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, пгт Черноморское, CHT «Тарханкут», уч. 222, за гр. ФИО2, на основании договора купли-продажи земельного участка от 25 июля 2019 года и технического плана на здание от 11 июня 2020 года, вид, номер и дата государственной регистрации права: собственность, <данные изъяты> от 30 июня 2020 года, что подтверждается информацией Госкомрегистра от 22 июля 2020 года № (т. 1 л.д. 95) и копией реестрового дела (т. 1 л.д. 171-202).

В ЕГРН имеются сведения об объекте недвижимого имущества: летняя кухня с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенная по вышеуказанному адресу, что подтверждается информацией Госкомрегистра от 21 января 2021 года № (т. 2 л.д. 59) и копией реестрового дела (т. 2 л.д. 81-130).

Определением Черноморского районного суда Республики Крым от 2 сентября 2020 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Крымский Республиканский Центр Судебной экспертизы».

Согласно заключению эксперта № 226 от 27 января 2021 года на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: Россия, <адрес>, СНТ «Тарханкут, уч. 222, находятся следующие строения: литер А - садовый дом, литер а - пристройка к садовому дому, литер Б - летняя кухня, литер У - уборная; согласно данным технического паспорта БТИ, строение деревянное, с цементным полом и покрытое шифером; на момент осмотра установлен факт реконструкции строения, в результате чего рядом с санузлом появилась душевая; само строение выполнено из ракушечника, по деревянным стропилам покрыто шифером; строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, можно считать объектами завершенного строительства (т. 2 л.д. 64-72). Установлено, что строительство литер А, а, Б и У ориентировочно начато в 1984-1985 годах, на момент осмотра установлен факт обновления литеров и их реконструкция (в частности литер У и ограждение участка); ориентировочно эти обновления и реконструкция были выполнены 1-2 года назад, судя по «свежести» цвета камня-ракушечника стен ограждения участка.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из установленного факта совершения оспариваемой сделки под влиянием существенного заблуждения и неблагоприятных обстоятельств для истца.

Указанный вывод суд первой инстанции сделал, учитывая отчуждение спорного имущества по цене существенно заниженной относительно его кадастровой стоимости без учета строений, которые на момент продажи находились на земельном участке.

Изложенное позволило суду прийти к выводу о заключении сделки между сторонами на крайне невыгодных условиях для продавца (истца) с целью присвоения ФИО2 домовладения в целом.

Суд первой инстанции указал на необходимость погашения регистрационной записи о праве собственности ФИО2 на вышеуказанные жилой дом и летнюю кухню.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился, ссылаясь на непредставление истцом доказательств, подтверждающих факт его заблуждения относительно правовой природы оспариваемой сделки, в порядке ст. 178 ГК РФ, а также доказательств отсутствия его воли на совершение сделки именно купли – продажи.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Как следует из пункта 5 этой же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман (пункт 99 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Судом установлено, что договор купли-продажи подписан со стороны продавца, истца по делу, без принуждения, по своей воле. В договоре купли-продажи земельного участка стороны предусмотрели все существенные условия для данного вида договора. Цена продажи также согласована сторонами без разногласий. Условие договора в части оплаты покупной цены покупателем исполнено. Умысел на совершение обмана судом не установлен.

Суд также учел, что при подписании договора продавец подтвердил, что денежные средства за участок им получены, а также то, что на участке отсутствуют здания, строения, сооружения

Исходя из условий договора, заключенного сторонами, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводам о том, что продавец не мог не осознавать существо сделки, её правовые последствия. Ссылка на неэквивалентность размера платы по договору рыночной цене участка выводы суда не опровергает, стороны свободны в формулировании условий заключаемых соглашений, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422, пункт 4 статьи 221 ГК РФ).

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Ссылка на то, что стороны договора скрыли наличие на участке строений, исследовалась судом апелляционной инстанции, но не была принята в подтверждение нарушения сторонами принципа единства судьбы земельного участка и строений, расположенных на нем. Предусмотренный пп. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу направлен на недопущение возникновения ситуаций, когда земельный участок и строение на этом участке принадлежат на праве собственности разным лицам. В данном случае ничто не свидетельствует о нарушении указанного принципа, учитывая, что на момент заключения оспариваемого договора продавец не являлся собственником строений, расположенных на участке. Таким образом, никакого конфликта прав в результате заключения сторонами указанного договора не возникло.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 6 июля 2021 года оставит без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Определение22.12.2021