Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств по кассационной жалобе представителя ФИО3 по доверенности ФИО6 на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданский делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Жогина О.В., выслушав представителя ФИО3 по доверенности ФИО6, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, в обоснование заявленных требований указав, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор аренды движимого и недвижимого имущества, ответчик обязался предоставить истцу в пользование принадлежащий ответчику на праве собственности жилой дом общей площадью 307,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а также все незарегистрированные строения и земельный участок, находящиеся по указанному адресу. Договором закреплено, что жилое помещение должно использоваться для проживания семьи арендатора и ведения коммерческой деятельности – сдача внаем меблированных комнат с целью получения прибыли. В момент заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ истец передала ответчику задаток в размере
800 000 рублей. Между тем, в нарушение условий договора помещение по акту приема-передачи передано не было. Договор вступал в действие ДД.ММ.ГГГГ. В начале апреля 2020 года, понимая, что в мае начнется курортный сезон, истец разместила на сайте Booking.com объявление о возможности бронирования комнат, поступило несколько заявок о бронировании, но сдать комнаты внаем так и не получилось в связи с введением карантинных мер на территории <адрес>. Чтобы истец могла использовать арендованное имущество по заявленной цели, ответчик был обязан с момента заключения договора до ДД.ММ.ГГГГ изменить назначение жилого дома на «нежилое здание», а разрешенное использование земельного участка на «гостиничное обслуживание». Однако был изменен только вид разрешенного использования земельного участка на «земельные участки прочих мест проживания», а назначение жилого дома осталось прежним, соответственно, истец не могла использовать помещение для осуществления предпринимательской деятельности. Запрет на бронирование и заселение потребителей неоднократно продлевался на срок с 6 апреля до 21 июня, и только с ДД.ММ.ГГГГ гостиницы смогли полноценно возобновить свою деятельность. В связи с тем, что ответчик не изменил назначение дома, помещение не передал, акт приема-передачи подписан не был, помещение не соответствовало требованиям, установленным для сдачи внаем, в том числе градостроительным нормам и правилам, нормам и правилам пожарной безопасности, государственно-эпидемиологическим правилам и иным нормативам, истец не смогла использовать помещение по назначению и вынуждена была расторгнуть договор аренды движимого и недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ одностороннем порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора и претензия о выплате денежных средств, однако ответ до настоящего момента не поступили. Истец просила суд расторгнуть договор аренды движимого и недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, взыскать с ответчика задаток в сумме 800 000 рублей, упущенную выгоду в сумме 200 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в сумме 13 500 рублей, расходы на оплату юридических услуг в сумме 60 000 рублей.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью
600 кв.м, разрешенное использование: земельные участки прочих мест для проживания (гостевые дома) с расположенным на нем жилым домом, площадью 307,7 кв.м, по адресу: <адрес>,
<адрес> а. Жилой дом можно использовать как гостевой дом, включающий в себя помещения, необходимые для предоставления гостиничных услуг (для отдыхающих), и постоянного проживания (для семьи, содержащей гостевой дом) в соответствии с действующими нормативами и разрешенным использованием земельного участка (гостевые дома). Гостевой дом относится к жилым помещениям, поскольку предназначен, в том числе, для постоянного проживания содержащей его семьи. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор аренды указанного недвижимого имущества. Арендная плата по договору за весь период его действия составляет 3 700 000 рублей. В день подписания договора аренды арендатор передал арендодателю задаток в сумме 800 000 рублей. Перед подписанием договора аренды истцом и ответчиком надлежащим образом были обследованы передаваемые объекты недвижимого имущества. С техническим состоянием зданий и движимого имущества ответчик был ознакомлен и согласен, какие-либо недостатки или замечания в отношении санитарного состояния, а также ремонта помещений при осмотре отсутствовали. Претензий к арендованному имуществу ответчик не имел. Во исполнение п. 1.2 договора аренды, с ДД.ММ.ГГГГ ответчик со своей семьей поселился в жилом доме и использовал арендованное имущество для проживания по ДД.ММ.ГГГГ. Коммунальные платежи ответчик не оплатил, оставив долги истцу. Истец получил от ответчика денежную сумму в размере 800 000 рублей, в счет обеспечения условий договора, что подтверждает график платежей, в связи с чем задолженность по арендной плате ответчика перед истцом составляет 1 050 000 рублей, а также сумма неоплаченных коммунальных платежей в размере 28 000 рублей. Всего сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 1078 000 рублей. ФИО1 просил суд расторгнуть договор аренды движимого и недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, взыскать с ФИО3 сумму арендной платы по договору аренды движимого и недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1078 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 13 590 рублей.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 января 2021 года исковые требования ФИО3 удовлетворены частично. Суд постановил расторгнуть договор аренды движимого и недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2021 года решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований ФИО1 отменено. В данной части по делу принято новое решение об отказе ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить указанные судебные постановления в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3, вынести новое решение об удовлетворении данных требований, считая, что судами допущены существенные нарушения норм права.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела ходатайств не представили, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 167, части 2 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

Судом установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с условиями заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 договором аренды движимого и недвижимого имущества, ФИО1 взял на себя обязательство предоставить ФИО3 в пользование движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности – жилой дом общей площадью 307,7 кв.м, Литера Аа, этажность: 3, подземная этажность: 1, расположенное по адресу: <адрес>,
<адрес>, а также все незарегистрированные строения и земельный участок, находящиеся по указанному адресу.

Условиями данного договора предусмотрено, что жилое помещение должно использоваться для проживания семьи арендатора и ведения коммерческой деятельности – сдача внаем меблированных комнат с целью получения прибыли. Договор вступает в действие ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ. Все изменения условий договора, в том числе ставки арендной платы, должны быть согласованы между сторонами и оформлены дополнительными соглашениями. Арендная плата составляет 3700 000 рублей за весь период действия договора. Арендная плата вносится согласно графику платежей.

Судом установлено, что при заключении договора аренды ДД.ММ.ГГГГФИО3 передала ФИО1 задаток в размере 800 000 рублей и с ДД.ММ.ГГГГ с семьей вселилась в арендуемые жилые помещения, используя их для проживания по ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо недостатков арендуемого помещения в день подписания договора аренды, материалы дела не содержат.

Согласно п. 3.2 договора аренды досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о существенном нарушении условий договора, и удовлетворил заявленные сторонами требования о расторжении договора аренды.

Вместе с тем, удовлетворяя встречные исковые требования ФИО1, суд первой инстанции не учел, что существенные условия договора были нарушены именно ФИО1, поскольку последний, в нарушение условий договора аренды не передал ФИО3 в срок до ДД.ММ.ГГГГ указанное в п. 1.1 настоящего договора жилое помещение по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, а также не передал ключи от дверных замков.

При этом, фактическое вселение ФИО3 в спорное жилое помещение не может являться подтверждением исполнения в полном объеме п. 4.1 договора аренды, поскольку в соответствии с условиями договора аренды ФИО3 спорное имущество было арендовано в целях предпринимательской деятельности как «гостевой дом», однако использовать спорный гостевой дом для сдачи внаем она не могла, так как согласно Выписке из ЕГРН на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, дом имеет наименование «жилой дом», вид разрешенного использования «жилое», в связи с чем использование указанного жилого дома для оказания гостиничных услуг незаконно.

Кроме того, ссылаясь на неоплату ФИО3 коммунальных платежей, суд первой инстанции не учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что ФИО3 с семьей, вселившись в арендуемое жилое помещение, не вносила плату за коммунальные услуги.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 421, 424, 431, 450, 606, 610, 614, 616, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, отменил решение суда в части удовлетворения встречного иска ФИО1, приняв в данной части новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 без изменения, согласился с установленным судом фактом использования ФИО3 в течение длительного времени арендованного имущества, а также принял во внимание, что уведомление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ (3 месяца с момента передачи по договору) было отправлено ею лишь через 2,5 месяца, и усмотрел в действиях ФИО3, заявившей требования о взыскании задатка и упущенной выгоды, недобросовестное поведение, поскольку при установлении указанных недостатков она продолжала проживать с семьей и пользоваться арендованным имуществом для личных целей более 3 месяцев, что составляет половину срока действия договора аренды.

Выводы судов первой и апелляционной инстанции в обжалуемой части соответствуют обстоятельствам дела, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, подробно мотивированы.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания, по которым следует не соглашаться с выводами судов нижестоящих инстанций.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что исковые требования ФИО3 о взыскании денежных средств не подлежат удовлетворению, поскольку договор аренды носит возмездный характер, арендованное имущество использовалось арендатором.

По существу, доводы кассационной жалобы повторяют правовую позицию заявителя, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций, были предметом проверки и оценки судов, которыми правомерно отвергнуты, как несостоятельные.

Данные доводы фактически сводятся к несогласию с оценкой суда представленных по делу доказательств, что в соответствии со статьей 379.6 ГПК РФ не может являться основанием для пересмотра в кассационном порядке вступившего в законную силу судебного постановления.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Принятые по делу судебные постановления вынесено на основании правильно определенных юридически значимых обстоятельств, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, вследствие чего основания для их отмены по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 12 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданский делам Краснодарского краевого суда от 10 июня 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО3 по доверенности ФИО6 - без удовлетворения.

ФИО7 Жогин

Судьи ФИО5

ФИО8

Определение17.03.2022