Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи при содействии Мотовилихинского районного суда г. Перми в зале суда гражданское дело №2-22/2020 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО7, Департаменту градостроительства и архитектуры г. Перми о признании дома пригодным к эксплуатации, признании права,

по кассационной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 06.07.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 07.10.2020.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Кукарцевой Е.В. об обстоятельствах дела и доводах кассационной жалобы, пояснения представителя кассаторов ФИО8, действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО7, Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации и признании права собственности на незавершенный строительством объект - жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указали, что в период с 2012 по 2014 годы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 заключили ФИО7 предварительные договоры купли - продажи жилых помещений, по условиям которых Ответчик обязался возвести многоквартирный дом и передать в собственность истцов жилые помещения, расположенные по адресу: <данные изъяты>

Таким образом, при заключении предварительных договоров ФИО7 фактически ставил цель привлечь денежные средства граждан, в том числе денежные средства Истцов, именно для строительства многоквартирного дома; между сторонами предварительных договоров спора фактически заключен договор участия в долевом строительстве, спорные правоотношения подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В рамках указанных договоров истцы исполнили свои обязательства по оплате надлежащим образом, однако, застройщик своих обязательств по передаче в собственность участников долевого строительства квартир во введённом в эксплуатацию многоквартирном доме в согласованные в договорах сроки передачи не исполнил.

Министерство строительства и архитектуры Пермского края извещено об окончании строительства объекта и готовности сдачи работ для итоговой проверки, но в связи с отсутствием полного перечня необходимых документов ДГА Администрации г. Перми в выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию застройщику ФИО7 отказывает.

До настоящего времени приёмка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена, несмотря на то, что фактически многоквартирный дом строительством окончен, внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома функционируют, дом обеспечен водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, электроснабжением и отоплением, угрозы жизни и здоровью граждан не представляет, пригоден для проживания и фактически заселён.

Поскольку при изложенных обстоятельствах ввести жилой дом в эксплуатацию затруднительно, истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащие им объекты недвижимости в ином порядке, не могут реализовать свои законные права но распряжено данными объектами недвижимости.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 06.07.2020 оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 07.10.2020 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6., дублирующими доводы иска и апелляционной жалобы, поставлен вопрос об отмене обжалуемых судебных постановлений в связи с допущенными нарушениями норм материального и процессуального права, несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителей при рассмотрении спора по существу и оценке доказательств, суды пришли к ошибочному выводу об отказе в удовлетворении иска, недоказанности материалами дела факта законности строительства дома и соблюдения порядка ввода его в эксплуатацию; оставили без внимания доводы о том, что на разрешение суду истцами заявлено требование о признании многоквартирного дома пригодным к эксплуатации при разрешении которого подлежал доказыванию факт соответствия здания строительным нормам и правилам, пригодности его к эксплуатации в качестве многоквартирного дома, соответствии требованиям безопасности; требований о введении законченного строительством объекта в эксплуатацию на разрешение суду не заявлялось.

При рассмотрении спора по существу необходимые для разрешения исковых требований факты и обстоятельства истцами полностью доказаны: проведенная на основании определения суда экспертиза подтвердила, что построенное здание не создает угрозу жизни и здоровью людей, соответствует строительным нормам и правилам, может эксплуатироваться по своему назначению в качестве многоквартирного дома.

Судами не учтено, что истцы по настоящему гражданскому делу не являются застройщиками здания, в котором находятся принадлежащие им помещения, и, соответственно, не являются теми субъектами, которым действующее законодательство предоставляет возможность реализовывать установленный административный порядок ввода законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию.

Вывод суда первой инстанции о том, что поскольку дом в эксплуатацию не введен, является самовольной постройкой, правовых оснований для признания за истцами права собственности на помещения в доме не имеется ошибочен.

Истцы, являясь законными владельцами переданных им объектов недвижимости и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором находятся переданные им объекты недвижимости вправе требовать признания права собственности на принадлежащие им объекты недвижимости при доказанности материалами дела факта соответствия многоквартирного дома строительным нормам и правилам.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в заседание суда кассационной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела.

Судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст.ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 02.05.2012 между ФИО7 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № <данные изъяты>, общей площадью приблизительно 36,6 кв.м., 1 подъезд, состоящей из 1 комнаты, расположенной на 3 этаже трехэтажного дома по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п.2.1 договора, квартиру продавец обязуется продать покупателю за согласованную цену в размере 1 136 801 руб.. Стороны договорились, что оплата производится в наличном порядке по графику: 02.05.2012 – 600 000 руб., 02.07.2012 – 536 801 руб..

Согласно п.4.1 договора, продавец обязан: построить жилой дом по адресу: <данные изъяты> в срок до 30.01.2013.; заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30.03.2013.; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанные в п.1.2. настоящего договора, по передаточному акту.

Согласно п.4.3 договора, покупатель обязан: оплатить квартиру, указанную в п.1.2. настоящего договора, в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора; принять квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

02.05.2012 между ФИО2 и ФИО7 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, где стороны определили стоимость квартиры в размере 1 078 490 руб., в связи уменьшением площади квартиры.

Обязательства по оплате ФИО2 выполнены, сумма в размере 1 078 490 руб. ФИО7 получена, что подтверждается актами передачи денег от 02.05.2012, от 09.08.2012.

Согласно промежуточного акта от 02.12.2014 приема-передачи квартиры по предварительному договору от 02.05.2012, истцу передана квартира № <данные изъяты>, состоящая из одной комнаты, общей площадью 35,15 кв.м., в том числе жилой площадью 14,28 кв.м. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>.

24.01.2014 между ФИО7 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № <данные изъяты>, общей площадью приблизительно 34,14 кв.м., 2 этаж, распложенной по адресу: <данные изъяты>

Согласно п.2.1 договора, указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную цену в размере 1 435 600 руб.. Покупатель выплачивает продавцу стоимость квартиры в следующем порядке: 1 405 600 руб. при заключении настоящего договора, 30 000 руб. в срок до 20.03.2014 включительно.

Согласно п.4.1 договора, продавец обязан: построить трехэтажный жилой дом и ввести в эксплуатацию по адресу: <данные изъяты> в срок до 01.02.2014; заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 01.05.2014; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п.1.2. настоящего договора, по передаточному акту.

Обязательства по оплате ФИО3 выполнены, сумма в размере 1 435 600 руб. ФИО7 получена, что подтверждается актами передачи денег от 24.01.2014, от 18.03.2014.

Согласно промежуточного акта от 10.02.2015 приема передачи квартиры по предварительному договору от 24.01.2014, истцу передана квартира №<данные изъяты>, состоящая из одной комнаты, общей площадью приблизительно 34,14 кв.м., в том числе жилой площадью 14,28 кв.м., в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <данные изъяты>

06.11.2014 между ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи: квартиры № <данные изъяты>, общей площадью приблизительно 34,79 кв.м., на 2 этаже, состоящей из 1 комнаты, распложенной по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п.2.1 договора, указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 575 000 руб., которую покупатель выплачивает продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Согласно п.4.1 договора, продавец обязан построить трехэтажный жилой дом, в срок до 30.11.2014; заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю до 30.10.2015; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п.1.2. настоящего договора, по передаточному акту.

Согласно п.4.3 договора, покупатель обязан оплатить квартиру, указанную в п. 2. настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки; принять квартиру на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

Обязательства по оплате ФИО4 выполнены, сумма в размере 1 575 000 руб. ФИО7 получена, что подтверждается платежным поручением №32-1 от 07.11.2014.

Согласно промежуточного акта приема передачи квартиры по предварительному договору от 06.11.2014, истцу передана квартира №<данные изъяты>, общей площадью приблизительно 34,79 кв.м., на 2 этаже, состоящая из 1-й комнаты, расположенная по адресу: <данные изъяты>.

07.12.2012 между ФИО7 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения на цокольном этаже под квартирой № <данные изъяты>, распложенного по адресу: <данные изъяты>

Согласно п.2.1 договора, указанное нежилое помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 796 620 руб., которую покупатель выплачивает продавцу в следующем порядке: 200 000 руб. при подписании настоящего договора, 596 620 руб. в срок до 24.12.2012.

Согласно п.4.1 договора, продавец обязан построить трехэтажный жилой дом, в срок до 30.06.2013; заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю до 30.06.2013; передать покупателю в собственность нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.2. настоящего договора, по передаточному акту.

Согласно п.4.3 договора, покупатель обязан оплатить нежилое помещение, указанное в п. 2. настоящего договора, в полном объеме и в указанные сроки; принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

Обязательства по оплате ФИО6 выполнены, сумма в размере 796 620 руб. ФИО7 получена, что подтверждается актами передачи денег от 07.12.2012, от 21.12.2012.

Согласно промежуточного акта приема-передачи нежилого помещения от 03.09.2014, истцу передано нежилое помещение, на цокольном этаже, расположенное под квартирой № <данные изъяты>, общей площадью приблизительно 36,21 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>.

16.12.2013 между ФИО7 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № <данные изъяты>, общей площадью приблизительно 34,14 кв.м., на 1 этаже, распложенной по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п.2.1 договора, указанную квартиру продавец продает покупателю за согласованную цену в размере 1 365 600 руб.. Покупатель выплачивает продавцу стоимость квартиры в следующем порядке: 500 000 руб. при подписании предварительного договора купли-продажи, 500 000 руб. в срок до 18.12.2013 (включительно), 365 600 руб. в срок до 30.12.2013 (включительно).

Согласно п.4.1 договора, продавец обязан: построить трехэтажный жилой дом по адресу: <данные изъяты> в срок до 01.02.2014; заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 01.04.2014; передать покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом настоящего договора и указанную в п.1.2. настоящего договора, по передаточному акту.

Обязательства по оплате ФИО1 выполнены, сумма в размере 1 365 000 руб. ФИО7 получена, что подтверждается Актами передачи денег от 16.12.2013, от 17.12.2013, от 30.12.2013.

Согласно промежуточного акта от 22.12.2014 приема-передачи квартиры от 16.12.2013, истцу передана квартира №<данные изъяты>, состоящая из одной комнаты, общей площадью 34,14 кв.м., в том числе жилой площадью 14,38 кв.м., расположенная по адресу: <данные изъяты>.

09.11.2015 между ФИО7 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого (чердачного) помещения, расположенного над квартирой № <данные изъяты>, общей площадью приблизительно 35,42 кв.м., распложенного по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п.2.1 договора, указанное жилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную цену в размере 885 500 руб., которую покупатель выплачивает продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи.

Согласно п.4.1 договора, продавец обязан: построить трехэтажный жилой дом по адресу: <данные изъяты> в срок до 31.05.2014; заключить основной договор купли-продажи жилого (чердачного) помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 31.05.2016; передать покупателю в собственность жилое (чердачное) помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанную в п.1.2. настоящего договора, по передаточному акту.

Согласно п.4.3 договора, покупатель обязан: оплатить жилое (чердачное) помещение, указанное в п.1.2. настоящего договора, в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 настоящего договора; принять жилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором, подписать передаточный акт.

Обязательства по оплате ФИО5 выполнены, сумма в размере 885 500 руб. ФИО7 получена, что подтверждается Актом передачи денег от 09.11.2015.

Согласно промежуточного акта приема передачи квартиры от 30.11.2015, истцу передано жилое (чердачное) помещение «мансарда», расположенное над квартирой № <данные изъяты>, общей площадью приблизительно 35,42 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Согласно Уведомлениям предоставленным Управлением Росреестра по Пермскому краю на вышеуказанные жилые (нежилые) помещения по адресу: <данные изъяты> в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН по адресу <данные изъяты> распложены два земельных участка: общей площадью 1231 +/- 12 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным видом использования под многоквартирные дома и земельный участок площадью 994 +/- 6 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным видом использования под многоквартирные дома принадлежащий на праве собственности ФИО9.

В судебном заседании из пояснений сторон, представленных документов следует, что на земельном участке по адресу <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, ответчиком ФИО7 в 2014 году был возведен многоквартирный жилой дом, жилые и нежилые помещения, в котором были проданы истцам.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми № 2-502/2018 от 22.06.2017 установлен факт возведения ФИО7 на земельном участке, принадлежащем ФИО9, объекта недвижимости, обладающего признаками самовольной постройки, при этом в сносе самовольной постройки администрации Мотовилихинского района г.Перми отказано. Суд пришел к выводу, что снос жилого дома является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми № 2-772/2020 от 13.02.2020, ФИО7 отказано в удовлетворении исковых требований к Департаменту градостроительства и архитектуры администрации города Перми о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, пригодным для эксплуатации.

При этом судом установлено, что строительство многоквартирного дома 39 по ул. Пролетарская г. Перми осуществлено ФИО7 на земельном участке, вещные права на который у него на момент начала и окончания строительства отсутствовали, без получения разрешительной и иной документации, предусмотренной ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств, подтверждающих извещение застройщиком органы государственного строительного надзора о начале выполнения строительных работ.

В обоснование своей позиции истцы ссылались на заключение судебной строительно-технической экспертизы выполненной Пермской лабораторией судебных экспертиз, при рассмотрении иска ФИО7 о признании спорного дома пригодным к эксплуатации, согласно выводов которой здание расположенное по <данные изъяты> соответствует строительным нормам и правилам, здание пригодно для дальнейшей эксплуатации в качестве многоквартирного жилого дома в соответствии с его назначением при условии соблюдения в процессе эксплуатации «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», многоквартирный жилой дом является безопасным, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Проанализировав указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 218, 222, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что удовлетворение заявленных требований о признании многоквартирного дома № <данные изъяты> пригодным к эксплуатации повлечет освобождение застройщика ФИО7 от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством.

В отсутствие разрешительной документации на строительство спорного дома, доказательств подтверждающих соответствие возведённого дома проектной документации, доказательств о предпринятых застройщиком мерах по легализации возведенного строения, требования истцов о признании многоквартирного дома <данные изъяты>, пригодным к эксплуатации, удовлетворены быть не могут.

Поскольку объект, расположенный по адресу <данные изъяты>, в отсутствие данных о правомерности его возведения, является самовольной постройкой, оснований для его квалификации судебным решением в качестве объекта недвижимого имущества, не завершенного строительством, не имеется. Соответственно отсутствует возможность признания за истцами права собственности на жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом предварительных договоров, заключенных истцами с ФИО7

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с постановлениями судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Как установлено судами, притязания истцов связаны с заключенными ранее с ответчиком ФИО7 предварительными договорами купли-продажи жилых и нежилых помещений, по условиям которых ФИО7 принял на себя обязанность построить на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке многоквартирный дом, а истцы профинансировать строительство.

Поскольку до настоящего времени право собственности истцов в установленном законом порядке не зарегистрировано, законченный строительством объект в установленном законом порядке не введен в эксплуатацию, истцы владеют спорными помещениями, однако имеются препятствия для постановки на учет вновь возведенного объекта, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, проанализировав фактические обстоятельства по делу, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 218, 222, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации исходил из того, что удовлетворение исковых требований истцов о признании многоквартирного дома №39 по ул. Пролетарской в г.Перми пригодным к эксплуатации повлечет освобождение застройщика ФИО7 от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством. В отсутствие доказательств, подтверждающих отсутствие возможности у застройщика многоквартирного дома выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства данного жилого дома и сдачей его в эксплуатацию, судебное постановление не может быть использовано для упрощения процедуры ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства.

Учитывая, что многоквартирный дом по адресу: <данные изъяты> в эксплуатацию не введен, является самовольной постройкой, соответственно, отсутствует возможность признания за истцами права собственности на жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами предварительных договоров, заключенных истцами с ФИО7

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции отметив, что спорный многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, является самовольной постройкой, застройщик ФИО7 до начала строительства в установленном законом порядке за получением разрешения на строительство указанного объекта в уполномоченный орган не обращался, доказательств того, что им были предприняты какие-либо меры для получения всех необходимых разрешений на строительство указанного объекта, а также доказательств, подтверждающих извещение застройщиком органа государственного строительного надзора о начале выполнения строительных работ не представлено.

Кроме того, апелляционный суд посчитал, что удовлетворение заявленных исковых требований повлечет освобождение застройщика ФИО7 от выполнения возложенных на него обязанностей, предусмотренных градостроительным законодательством.

Между тем, судами не учтено, что в настоящем деле требования заявлены лицами, которые фактически путем заключении предварительных договоров купли-продажи с застройщиком ФИО7, профинансировали объект строительства и которые не являются застройщиками спорного объекта и не могут обращаться в соответствующие органы за выдачей разрешительной или иной документации.

Судами не учтено, что истцы владеют объектами недвижимости исходя из размера их финансирования и условий договоров, однако лишены возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности, ввиду отсутствия у застройщика документов о сдаче объекта в эксплуатацию.

Делая выводы о необходимости прохождения процедуры легализации объек Делая выводы о необходимости прохождения процедуры легализации объекта суды не учли, что застройщик ФИО7 предпринимал попытки легализовать объект недвижимости и получить разрешение в 2018 году и ему было отказано, что следует из решения Мотовилихинского районного суда от 13.02.2020 по делу №2-772/2020, вступившего в законную силу 20.05.2020.

В названном решении суды сослались на ненадлежащий способ защиты, избранный ФИО7 в рамках данного спора, отметив, что признание многоквартирного дома пригодным в эксплуатацию является юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В данном споре, одним из требований истцов являлось требование о признании права собственности, которое по существу фактически не было рассмотрено судами.

Судами не учтено, что решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 10.07.2017 по делу №2-502 (2017), в котором приняли участие те же лица, что и в настоящем споре, отказано в иске Администрации Мотовилихинского района г. Перми к ФИО7 о возложении обязанности осуществить демонтаж самовольной постройки (л.д. 84-88 т.2).

В мотивировочной части названного решения отмечено, что возведенный по факту четырех-этажный многоквартирный дом не превышает по высоте утвержденную предельную высоту здания (10,5 м), отсутствие у застройщика разрешения на строительство не является достаточным основанием для сноса спорного здания, из Технического заключения ООО «ЗападУралПроект» следует, что спорный дом соответствует санитарно- эпидемиологическим требованиям, нарушение прав истца судами не установлено.

В настоящем деле судами также не учтено, что собственник земельного участка ФИО9 каких-либо требований относительно спорного объекта не заявила.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (пункт 3 названной статьи).

В п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума №10/22) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Согласно разъяснениям в п. 26 постановления Пленума №10/22 рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, именно в рамках рассмотрения спора о признании права на самовольную постройку надлежит устанавливать соответствие объекта строительства всем требованиям и нормам.

Отказывая в иске о признания права в настоящем деле, суды двух инстанций фактически уклонились от исследования данного вопроса, указав, в том числе, на ненадлежащий способ защиты права, избранный истцами.

Однако суды не дали правовой оценки тому обстоятельству, что истцы фактически финансировали объект строительства, то есть, правоотношения сторон, по своей сути, сходны с правоотношениями о долевом участии в строительстве.

В п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013) проанализирована сходная ситуация, и отмечено, что в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в п. 17 названного Обзора приведено, что требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

При этом отмечено, что данное притязание следует из положений ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст.ст. 12, 128, 130 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Неприменение судами вышеуказанных норм и разъяснений высшей судебной инстанции привело к тому, что в настоящий момент, истцы лишены возможности узаконить права на законченный строительством объект в пределах своих долей.

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что земельный участок был предоставлен собственником для возведения именно жилого дома.

При таких обстоятельствах бездействие застройщика ФИО7 по оформлению прав на земельный участок не должно нарушать право истцов на получение жилых (нежилых) помещений в их собственность, являться основанием для возложения на граждан - участников строительства дополнительных обременений и ущемления возникших прав, признаваемых законом.

Суды первой инстанции и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, в нарушение изложенных выше требований процессуального закона и подлежащих применению норм материального права, не определили эти обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки судов первой и апелляционной инстанций, в связи с чем выводы судебных инстанций о ненадлежащем способе защиты не соответствуют подлежащим применению нормам права, сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств дела и, следовательно, являются неправомерными.

Допущенные нарушения судом первой инстанции не были устранены судом апелляционной инстанции, осуществляющим проверку принятого решения, тогда как в доводах апелляционной жалобы истцы ссылались на вышеуказанные обстоятельства.

Ввиду изложенного принятые судебные акты нельзя признать законными, поскольку они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов подателей жалобы, что согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит установить круг лиц участвующих в деле, учитывая, что требования истцов составляют лишь часть долей во вновь возведенном объекте; определить соответствует ли объект необходимым требованиям и нормам законодательства, иными словами, не составляет ли спорный объект угрозу для окружающих и принять соответствующее решение.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 06.07.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 07.10.2020 отменить, кассационную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – удовлетворить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи