Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Заволжского районного суда г. Твери от 18 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 31 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Карцевской О.А.,

выслушав объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО8, представителя Администрации <адрес> по доверенности ФИО9

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к Администрации <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, стороны не смогли прийти к согласованию условий договора.

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 1.2 договора аренды: участок предоставляется Арендатору для целей: завершения строительства расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества. Истец считает, что данная редакция спорного пункта не соответствует закону. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации - при продаже недвижимости (переходе прав собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу, ранее являлся предметом приватизации, следовательно, у последнего возникло право на приобретение земельного участка в аренду в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Указанные объекты незавершенного строительства поставлены на кадастровый учет, на них в установленном законе порядке зарегистрировано право собственности, таким образом, они равнозначны зданиям, строениям, сооружениям, в связи с чем в отношении предоставления земельных участков, занятых этими объектами, подлежит применению пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. В этом случае не подлежат применению положения пункта 21 статьи 3 Закона №-Ф3, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми регламентируется порядок однократного предоставления на 3 года публичного земельного участка, изначально и в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов. В соответствии с вышесказанным истец предлагает другую редакцию указанного договора: «Участок предоставляется Арендатору для целей: обслуживания расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества».

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 1.4 договора аренды: «Обременения Участка и ограничения его использования:

- предоставлять беспрепятственный доступ в установленном порядке к объектам работникам предприятий (организаций) эксплуатационных служб города, в ведении которых находятся инженерные сети, для их ремонта, технического обслуживания, выполнения строительно-монтажных работ, связанных с подключением к сетям;

- обеспечить сохранность подземных инженерных сетей;

- обеспечить временное использование земельного участка для производства проектно-изыскательских работ, прокладки и ремонта инженерных сетей и коммуникаций;

- согласно Генеральному плану <адрес> (утв. Решением Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№(394) в ред. от ДД.ММ.ГГГГ№) земельный участок расположен в зонах: общественных центров, частично под формирование магистральной улицы районного значения, в санитарнозащитной зоне, установленной по СанПиН; в зоне санитарной охраны источников питьевого назначения (П пояс); на приаэродромной территории; в границах санитарно-защитной зоны аэродрома».

Истец считает, что данная редакция спорного пункта не соответствует закону. В соответствии с пунктом 25 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» санитарнозащитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют какие-либо ограничения его использования и обременения. В связи с этим данный пункт необходимо исключить.

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 1.5 договора аренды: «Основание: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации». К спорным правоотношения не применима статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: «Основание: пункт 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации».

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 2.1 договора аренды «Срок аренды устанавливается с 2019 по 2022». В соответствии с требованиями пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. Согласно подпункту 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим пунктом.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Указанный вывод нашел подтверждение в решении Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, где по заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости, удовлетворены требования об установлении кадастровой стоимости.

В связи с этим истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: «Срок аренды - 49 лет с момента заключения настоящего договора».

Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта ДД.ММ.ГГГГ договора аренды: «Регулярно производить уборку земель общего пользования не менее 15 м шириной, прилегающих к границам арендуемого и земельного участка, а также выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства <адрес>, утвержденными решением Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора».

Правила благоустройства <адрес> не содержат норм, предписывающих производить уборку земель общего пользования не менее 15 м шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка.

В связи с этим истец предлагает другую редакцию указанного пункта договора: «Выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства <адрес>, утвержденными решением Тверской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ, №, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора». Арендодатель (ответчик) предложил следующую редакцию пункта 7.3 договора аренды: «В соответствии с пунктом 3.10 Договора аренды Арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый участок с ДД.ММ.ГГГГ по дату заключения договора аренды». Решением Дубненского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с ФИО1 взыскано неосновательное обогащение за пользование спорным земельным участком за указанный период. В связи с этим данный пункт необходимо исключить.

В Приложении № «Расчет размера арендной платы» для расчета арендной платы за земельный участок Администрация предлагает использовать следующий Коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо): 2.1.5. Земельные участки, предназначенные для проектирования, строительства (реконструкции) объектов, не относящихся к объектам жилищного строительства: за земельные участки для последующего размещения объекта - при превышении нормативного срока более 3 лет (Решение Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№).

Однако, как указано, к спорным правоотношениям не применима статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок предоставляется в аренду для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Значения коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков, за исключением значений коэффициента социально-экономических особенностей в отношении земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности <адрес>, в случае их предоставления без проведения торгов, утверждаются представительными органом местного самоуправления муниципальных районов, городских округов в соответствии с типовым перечнем видов целевого использования земельных участков.

Решением Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении значений коэффициента, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории <адрес>, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов» признано утратившим силу Решение Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№ и от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которыми определялись коэффициенты для расчета арендной платы.

Этим же Решением утверждены новые значения коэффициентов, которые должны применяться с 2021 года. Поскольку к спорным правоотношениям не применима статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок предоставляется в аренду для целей обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, а не для завершения строительства, необходимо использовать значение коэффициента Ксэо «Производственная деятельность» 6.0 для обслуживания и эксплуатации, равный 1,4.

На основании изложенного просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды, возложив на Администрацию <адрес> обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка, площадью 23 728,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ; Приложение № Расчет размера арендной платы к Договору аренды изложить в следующей редакции:

Удельный показатель кадастровой стоимости по соответствующим видам функционального назначения земельного участка (Скадастр) 1583,58 руб/кв.м

Ставка арендной платы (Сап) 2,0%

Коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо) «Производственная деятельность» 6.0 для обслуживания и эксплуатацуии 1,4

Площадь земельного участка (S) 23728,20 кв.м

Размер арендной платы в месяц (НДС не облагается) 85 184,71 руб.

Решением Заволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации <адрес> об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка согласно представленного протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, отказано, постановлено:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, площадью 23 728,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> между ФИО1 и Администрацией <адрес>, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:

«Пункт 1.2. Участок предоставляется Арендатору для целей: завершения строительства расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества»;«Пункт 1.4. Обременения Участка и ограничения его использования:

предоставлять беспрепятственный доступ в установленном порядке к объектам сетей работникам предприятий (организаций) эксплуатационных служб города, в ведении которых находятся инженерные сети, для их ремонта, технического обслужи выполнения строительно-монтажных работ, связанных с подключением к сетям;

обеспечить сохранность подземных инженерных сетей;

-обеспечить временное использование земельного участка для производства проектно-изыскательских работ, прокладки и ремонта инженерных сетей и коммуникаций;

«Пункт 1.5. Основание: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земель кодекса Российской Федерации».

«Пункт 2.1. Срок аренды устанавливается на три года с момента заключения договора».

«Пункт ДД.ММ.ГГГГ. Регулярно производить уборку земель общего пользования не менее 15 шириной, прилегающих к границам арендуемого земельного участка, а также выполнять работы по благоустройству и содержанию земельного участка в соответствии с Правилами благоустройства <адрес>, утвержденными решением Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№, если иное не установлено особыми условиями настоящего Договора».

«Пункт 7.3. В соответствии с пунктом 3.10 Договора Арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый Участок с ДД.ММ.ГГГГ, исключив период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.».

«Приложение №. Расчет размера арендной платы.

Удельный показатель кадастровой стоимости (Скадастр) 1583,58 руб./кв.м.; Ставка арендной платы (Сап) 2,0 %; Коэффициент К 4,2; 6.0 Производственная деятельность (при превышении Периода строительства, а также для завершения строительства незавершенного строительством объекта) (решение Тверской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№); Площадь земельного участка(Б) 23728,20 кв.м.; Размер арендной платы в месяц (НДС не облагается 263 029 руб».

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение Заволжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, направить дело на новое рассмотрение в Тверской областной суд, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Согласно положениям ст. 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Исходя из смысла названной статьи кассационный порядок пересмотра судебных постановлений предназначен для устранения существенных нарушений, допущенных нижестоящими судами, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 2-П, согласно которой основаниями для отмены или изменения вступивших в законную силу судебных постановлений нижестоящих судов могут выступать лишь такие ошибки в толковании и применении закона, повлиявшие на исход дела, без исправления которых невозможны эффективное восстановление и защита нарушенных прав и свобод, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами первой и апелляционной инстанций таких существенных нарушений норм права при разрешении настоящего спора не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дала, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет без проведения торгов на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 1 статьи 39.20, подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ответ Департамент подготовил проект договора аренды, в соответствии с которым земельный участок предоставляется однократно на срок три года для завершения строительства объектов недвижимого имущества в порядке подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> в адрес ФИО1 направлено письмо о рассмотрении протокола разногласий к договору аренды.

Разрешая требования ФИО1 об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, определил условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.

При этом, не соглашаясь с предложенной истцом редакцией пунктов 1.2, 1.5, 2.1 договора аренды, суд пришел к выводу о том, что предложенная истцом редакция данных пунктов договора не соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам.

Так, истец предлагал следующую редакцию пунктов 1.2, 1.5, 2.1 договора аренды: пункт 1.2 «Участок предоставляется Арендатору для целей: обслуживания расположенного на земельном участке объектов недвижимого имущества»; пункт 1.5 «Основания пункт 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации»; пункт 2.1 «Срок аренды - 49 лет с момента заключения настоящего договора».

Предлагая указанную выше редакцию пунктов 1.2, 1.5, 2.1 договора аренды, ФИО1 указывал, что принадлежащие ему объекты недвижимости ранее являлись предметом приватизации, в связи с чем у него возникло право на приобретение земельного участка в аренду на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ, объекты незавершенного строительства поставлены на кадастровый учет, на них в установленном порядке зарегистрировано право собственности, в связи с чем, по мнению истца, данные объекты равнозначны зданиям, строениям, сооружениям, в связи с чем в отношении них подлежит применению пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а срок аренды в соответствии с положениями пунктов 12, 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации должен составлять 49 лет.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о несоответствии предложенной истцом редакции указанных выше пунктов договора аренды действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Первоначально собственником указанных выше объектов незавершенного строительства являлся ФИО10 Основанием возникновения у ФИО10 права собственности послужил договор купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Унитарным муниципальным предприятием по строительству кондитерской фабрики «Дирекция строящейся кондитерской фабрики», владевшим данным имуществом на праве хозяйственного ведения.

Впоследствии право собственности на данные объекты незавершенного строительства на основании договоров купли-продажи переходило к иным лицам: ООО «Тверская кондитерская фабрика» ООО «Позитив», ООО «Тверьстройпроект», а впоследствии снова к ООО «Позитив».

Указанными выше лицами права на земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, не оформлялись.

Из материалов дела следует, что решением Комитета по управлению имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О приватизации УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» в связи с признанием предприятия несостоятельным и отвечающим признакам банкротства принято решение о приватизации имущества, являющегося муниципальной собственностью и переданное УМП на праве хозяйственного ведения; установлены условия приватизации (аукцион) и утвержден состав подлежащего приватизации имущества. Протоколом № Заседания комиссии по приватизации от ДД.ММ.ГГГГ утвержден План приватизации УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики».

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия введена процедура конкурсного производства.

Как следует из договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Унитарным муниципальным предприятием по строительству кондитерской фабрики «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» и ФИО10, настоящий договор заключен по результатам открытого аукциона по продаже имущества УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики», проводившегося ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 111 и 139 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и Положением о продаже на аукционе имущества УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики», утвержденным собранием кредиторов ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно информации, представленной Департаментом управления имуществом и земельными ресурсами Администрации <адрес>, продажа объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами № расположенных на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в рамках Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» департаментом не осуществлялась.

С учетом изложенного принадлежащее на праве хозяйственного ведения УМП «Дирекция строящейся кондитерской фабрики» имущество - указанные выше объекты незавершенного строительства реализованы в рамках процедуры банкротства указанного лица, в связи с чем довод стороны истца о том, что объекты незавершенного строительства перешли ФИО10 на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» обоснованно отвергнут судом как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, признав их правомерными, подробно мотивированными и в полном объеме отраженными в обжалуемом судебном постановлении.

Суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными, поскольку по настоящему делу юридически значимые обстоятельства определены правильно, выводы подробно мотивированы, должным образом отражены в обжалуемых судебных постановлениях, основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных по результатам исследования и проверки в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, представленных сторонами в материалы дела.

Довод кассационной жалобы заявителя о том, что не определены юридически значимые обстоятельства, а именно: является ли продажа в рамках конкурсного производства имущества должника, находящегося в государственной собственности, приватизацией, подлежат отклонению, поскольку судом правомерно определено, что не представлено доказательств, подтверждающих основания возникновения у истца права на предоставление спорного земельного участка на основании ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в целом, повторяют доводы апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции и направлены на переоценку собранных по делу доказательств и обстоятельств дела, которые уже установлены судами, исследованы, и которым дана надлежащая правовая оценка, что в силу ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию кассационного суда общей юрисдикции, выражают несогласие с установленными по делу обстоятельствами и выводами нижестоящих судов, что не могут служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений в кассационном порядке.

Иных доводов нарушения или несоблюдения норм действующего законодательства судами при вынесении ими оспариваемых судебных постановлений заявителем не представлено.

С учётом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений и удовлетворения кассационной жалобы.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь ст.ст. 3796, 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Заволжского районного суда г. Твери от 18 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 31 августа 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Суковатицына И. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи