Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-384/2019 по иску Администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области, Управления имуществом и земельными отношениями администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи, применении последствий расторжения договоров,

по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 октября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Шведко Н.В., возражения представителя истца по доверенности Астафьевой О.В., пояснения представителя ответчика Григорьевой Л.И., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Управление имуществом и земельными отношениями Администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области (далее по тексту Управление имуществом и земельными отношениями, Управление), Администрация Верхнеуральского муниципального района Челябинской области (далее по тексту Администрация Верхнеуральского муниципального района, Администрация района) обратились в суд с иском к Гредякину В.И., в котором с учётом уточнения исковых требований просили расторгнуть договор от 21 декабря 2015 № 2015.496721 купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, применить последствия расторжения договора купли-продажи путем взыскания денежных средств в размере 686537,00 руб. с ответчика в пользу Управления имуществом и земельными отношениями администрации Верхнеуральского района, исключения из специализированного жилого фонда Администрации района указанной квартиры, отмены государственную регистрацию права собственности Администрации района; передать помещение Гредякину В.И.; расторгнуть договор от 21 декабря 2015 № 2015.496746 купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, применить последствия расторжения договора купли-продажи путём взыскания с ответчика в пользу Управления имуществом и земельными отношениями администрации Верхнеуральского района денежных средств в размере 679717,00 руб., исключения из специализированного жилого фонда Администрации района указанной квартиры, отмены государственной регистрации права собственности за Администрацией района; передать помещение Гредякину В.И.

В обоснование иска указали, что 01 декабря 2015 Управлением имуществом и земельными отношениями был объявлен электронный аукцион на право заключения договора купли-продажи по объекту закупки «Приобретение в муниципальную собственность на территории Верхнеуральского муниципального района одного жилого помещения (однокомнатной квартиры или жилого дома, расположенного на земельном участке) для включения в специализированный жилищный фонд в соответствии с техническим заданием». По результатам электронного аукциона Гредякин В.И. был признан победителем. 21 декабря 2015 между Управлением имуществом и земельными отношениями и Гредякиным В.И. заключены договоры купли-продажи квартиры <данные изъяты> Челябинской области. В соответствии с выводами судебной строительно-технической экспертизы, проведённой экспертом ООО «Спектр» Касимовой М.А., были выявлены производственные дефекты, допущенные при строительстве всего многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нём. Приобретённое у ответчика Гредякина В.И. помещение непригодно для круглогодичного проживания, а выявленные дефекты и недостатки приведут к деформации несущих конструкций, снижающие несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций и многоквартирного дома в целом. Указанные выше выводы эксперта также подтверждаются заключением эксперта Касимовой М.А. по материалам доследственной проверки (в рамках уголовного дела) №125пр-2016 от 22 декабря 2017 года, заключением эксперта <данные изъяты> от 20 ноября 2018 года №474/2018.

Решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 15 июля 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 октября 2019 года решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области от 15 июля 2019 года отменено, принято по делу новое решение.

Исковые требования Управления имуществом и земельными отношениями администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области удовлетворены частично. Расторгнуты договоры купли-продажи квартиры № <данные изъяты> расположенные в д. <данные изъяты> № 2015.496721и № 2015.496746 от 21 декабря 2015 г., заключенные между Гредякиным В.И. и Управлением имуществом и земельными отношениями администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области. Возвращены квартиры № <данные изъяты>, расположенные в д. <данные изъяты> в собственность Гредякина Валерия Ивановича. Погашена в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности Верхнеуральского муниципального района Челябинской области на квартиру № <данные изъяты>, расположенные в д. <данные изъяты>. С Гредякина Валерия Ивановича в пользу Управления имуществом и земельными отношениями администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области взыскана сумма 1366254 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований - отказано. В удовлетворении исковых требований Администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области - отказано.

Не согласившись с апелляционным определением, Гредякин В.И. обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В судебном заседании приняли участие представитель истца по доверенности Астафьева О.В., представитель ответчика Григорьева Л.И.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного постановления.

Судами установлено, что по результатам объявленного Управлением имуществом и земельными отношениями электронного аукциона на право заключения Договора купли-продажи по объекту закупки «Приобретение в муниципальную собственность на территории Верхнеуральского муниципального района одного жилого помещения (однокомнатная квартира или жилой дом, расположенный на земельном участке) для включения в специализированный жилищный фонд в соответствии с техническим заданием», Гредякин В.И. был признан победителем, как участник, подавший единственную заявку для участия в них.

В связи с чем, 21 декабря 2015 года между Управлением имуществом и земельными отношениями и Гредякиным В.И. были заключены договоры купли-продажи № 2015.496746 и № 2015.496721 на приобретение в муниципальную собственность на территории Верхнеуральского муниципального района жилого помещения для включения в специализированный жилищный фонд квартиры № <данные изъяты> находящихся по адресу: <данные изъяты>.

В пункте 2.1 указанных договоров указано, что на момент заключения настоящего договора продавец гарантирует, что жилое помещение является пригодным для проживания, не требующим ремонта, отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям, установленным статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»; имеет в исправном (не поврежденном) состоянии, не требующем дополнительного ремонта или дополнительной покраски целостный тепловой контур: окна, двери, стены, полы, потолки и инженерные коммуникации; по техническим характеристикам соответствует данным кадастрового учёта, содержащимся в кадастром паспорте жилого помещения; соответствует требованиям пожарной безопасности, экологическим нормам и требованиям; имеет в наличии правоустанавливающие документы на жилое помещение; не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, не состоит в споре и под арестом (запрещением), свободна от проживания и регистрации в ней третьих лиц; свободна от задолженности по налогу на имущество, задолженности по оплате за коммунальные услуги, за содержание и ремонт.

Согласно пунктам 3.1., 3.2., 3.3 договоров цена настоящего договора является твердой, изменению не подлежит и составляет 679717 руб. без НДС за квартиру № <данные изъяты> и 686537 руб. без НДС за квартиру № <данные изъяты>.

В соответствии с актами приема-передачи жилого помещения от 21 декабря 2015 года, продавец передал, а покупатель принял в муниципальную собственность Верхнеуральского муниципального района жилое помещение – квартиры, находящиеся по адресу: <данные изъяты>. Стороны не имеют друг к другу претензий в отношении передаваемого жилого помещения. Жилое помещение передается в состоянии пригодном для проживания, не требует ремонта. Санитарно-техническое оборудование находится в исправном состоянии, соответствующем санитарно-техническому состоянию и условиям настоящего договора.

Во исполнение условий договоров, оплата по ним произведена Управление имуществом и земельными отношениями в полном размере.

Право собственности Верхнеуральского муниципального района Челябинской области на вышеуказанные квартиры зарегистрировано в установленном законом порядке.

Экспертом <данные изъяты> в рамках проведенной судебной строительной экспертизы от 23 июля 2017 года выявлены производственные недостатки, сделан вывод о непригодности указанных квартир для круглогодичного проживания. Эксперт пришел к выводу о том, что застройщиком не выполнены требования Федерального закона «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ, следовательно, построенный жилой дом и находящиеся в нем квартиры создают угрозу жизни здоровью граждан, проживающих в данном помещении.

Согласно заключению эксперта Фоменко А.Е., выполненного в рамках материала доследственной проверки №125 пр-2016 от 22 декабря 2017 года №874/5-5/50, натурный осмотр произведен всего многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> и осмотрены квартиры № <данные изъяты>. В ходе исследования установлено, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: Челябинская область, <данные изъяты> с учетом имеющихся недостатков является непригодным для постоянного (круглогодичного) проживания в качестве жилого помещения, так как не соответствует требованиям Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений» и «О требованиях пожарной безопасности» и иным Строительным правилам и СанПиН. При этом ввиду того, что основные недостатки по неудовлетворительному устройству фундамента и недопустимому размещению многоквартирного дома в зоне индивидуальной жилой застройки (Ж2) являются неустранимыми, вопрос о возможности устранения прочих недостатков, допущенных при возведении здания, не рассматривался.

Также согласно заключению эксперта ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» Кондрух Ю.Н. от 20 ноября 2018 года №474/2018, жилое помещение по адресу: <данные изъяты>, не соответствует требованиям муниципального контракта, градостроительным, строительным, пожарным и санитарным правилам – как на дату его предоставления, так и в настоящее время. Состояние конструкций (фундамента, стропильной конструкции) создает угрозу жизни и здоровью людей, проживающих в указанном жилом доме.

Вступившим в законную силу решением Верхнеуральского районного суда от 19 марта 2019 года по гражданскому делу № 2-36/2019 установлено, что жилые помещения – квартиры № <данные изъяты>, находящиеся в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Челябинская область, <данные изъяты>, не соответствуют требованиям статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а, следовательно, договоры купли-продажи от 21 декабря 2015 года №2015.496746 и №2015.496721 являются недействительными, как нарушающие требования закона.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из того, что недействительные договоры купли-продажи квартир, которые истцы просят расторгнуть не подлежат изменению либо расторжению, поскольку ранее, при рассмотрении гражданского дела по иску Управления имуществом и земельными отношениями, Администрации Верхнеуральского муниципального района к Гредякину В.И. о признании договоров купли-продажи от 21 декабря 2015 года № 2015.496746, от 21 декабря 2015 года №2015.496721 недействительными, применении последствий недействительности сделок, они были признаны судом недействительными, а, следовательно, не влекут правовых последствий; а также, что истцами в суд не предоставлено доказательств того, что ответчиком договоры купли-продажи нарушены существенным образом.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции с принятием нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что оспариваемые договоры купли-продажи до настоящего времени являются действующими, поскольку приведенным выше решением Верхнеуральского районного суда от 19 марта 2019 года Администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области, Управлению имуществом и земельными отношениями администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области в удовлетворении исковых требований к Гредякину В.И. о признании недействительными договоров купли-продажи было отказано.

Оснований не согласиться с такими выводами судов судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Поскольку договорами купли-продажи были предусмотрены требования к качеству, функциональным характеристикам (потребительским свойствам), приобретаемых жилых помещений, а именно, жилые помещения должны были отвечать требованиям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», находиться в надлежащем техническом и санитарном состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию без дополнительных работ, о чем ответчик был уведомлен, а выявленные экспертами недостатки проданных ответчиком квартир являются неустранимыми, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров купли-продажи квартир и взыскания уплаченных по договорам денежных средств.

Приведенные ответчиком доводы в кассационной жалобе фактически воспроизводят его правовую позицию по настоящему спору, являлись предметом исследования и проверки судов первой и апелляционной инстанций, и свидетельствуют о несогласии заявителя с выводами судебных инстанций, что в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке.

Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являться достаточным основанием для пересмотра апелляционного определения в кассационном порядке, заявителем не представлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что нормы материального права применены и истолкованы судом апелляционной инстанции правильно, а процессуальных нарушений не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 октября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО3 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи