Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №55RS0002-01-2019-002786-08 по иску ТСЖ «Дом со шпилем» к Маевской Виктории Игоревне об установлении сервитута,

по кассационной жалобе представителя Маевской В.И. – Санькова В.Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 30 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Зайцевой Е.Н.,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ТСЖ «Дом со шпилем» обратилось в суд с иском к Маевской В.И. об установлении сервитута, мотивируя требования тем, что осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, в котором находится нежилое помещение №П общей площадью 103,8 кв.м., принадлежащее на праве собственности ответчику. На шестом этаже второго подъезда расположен выход на чердак и помещения коммунально-бытового назначения (лестничная площадка и лестница, ведущая на мансардное помещение и на чердак). В помещении Маевской В.И. находится эвакуационный (запасной) выход, а также шпиль, требующий специального обслуживания, принадлежащие жильцам на праве общей долевой собственности, однако свободного доступа к ним для содержания и ремонта не имеется, поскольку проход возможен только через помещение ответчика, доступ в которое Маевская В.И. не предоставляет. С учетом уточнения исковых требований просили установить бессрочный сервитут на нежилое помещение №П по адресу: <адрес> для осуществления беспрепятственного доступа к общему имуществу собственников многоквартирного дома: кровельному покрытию, кровельному ограждению, ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома (несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (ротонда, шпиль)), инженерным коммуникациям, расположенным на поверхности кровли (наружная система водоотведения с кровли, электрические сети, информационно-телекоммуникационные сети, в том числе, сети проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линиям телефонной связи и другим подобным сетям), вентиляционным шахтам, световым сигнальным огням, расположенным на верхней части шпиля, следующим образом:

- для их плановой технической эксплуатации, обслуживания, текущего и капитального ремонта, профилактических работ, реконструкции и др. с момента письменного уведомления собственника или его уполномоченного лица по указанному собственником адресу, не менее чем за сутки до планируемых работ на срок, необходимый для их проведения, указанный в письменном уведомлении;

- для их внеплановой технической эксплуатации, обслуживания, ремонта, обеспечения эвакуационного выхода с крыши МКД, проходящего через помещение №№, вызванных аварийной ситуацией, выходом из строя сигнальных огней или иных инженерных коммуникаций и др., с момента уведомления собственника или его уполномоченного лица посредством телефонной связи (по указанному собственником номеру телефона) не менее чем за два часа до выполнения внеплановых работ;

Установить плату за сервитут в размере 100 рублей в день с ее внесением только в случае фактического использования помещения.

Обязать Маевскую В.И. не чинить препятствий ТСЖ «Дом со шпилем» в проведении плановых и внеплановых работ, для осуществления которых необходим доступ (проход) через помещение, своевременно сообщать о смене адреса для отправки корреспонденции и номера телефона для уведомлений о проведении плановых и внеплановых работ, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 июля 2019 года постановлено:

Установить право ограниченного пользования (частный сервитут) ТСЖ «Дом со шпилем» нежилым помещением № П общей площадью 103,8 кв.м, (кадастровый №), расположенным по адресу: <адрес> для прохода к общему имуществу: кровельное покрытие, кровельное ограждение, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома - несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (ротонда, шпиль), в том числе, архитектурные облик многоквартирного дома (штукатурный фасад, декоративные элементы-в верхней части), инженерные коммуникации, расположенные на поверхности кровли (наружная система водоотведения с кровли, электрические сети, информационно-телекоммуникационные сети, в том числе, сети проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), вентиляционные шахты, световые сигнальные огни, расположенные на верхней части шпиля, а также подводящие кабели в чердачном помещении над ротондой-доступ снаружи) на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Установить ТСЖ «Дом со шпилем» плату за право ограниченного пользования (частный сервитут) нежилым помещением № П общей площадью 103,8 кв.м, (кадастровый №), расположенным по адресу: <адрес>, исходя из расчета: за день - 1024 рубля, за месяц - 31140 рублей, за год - 373680 рублей.

Для проведения плановых работ по обслуживанию общего имущества, ТСЖ «Дом со шпилем» письменно уведомляет собственника или его уполномоченное лицо по указанному собственником адресу, не менее чем за сутки до планируемых работ на срок, необходимый для их проведения, указанный в письменном уведомлении.

Для проведения внеплановых работ по обслуживанию общего имущества, вызванных аварийными ситуациями, выходом из строя сигнальных огней и т.д., ТСЖ «Дом со шпилем» письменно уведомляет собственника или его уполномоченное лицо по средствам телефонной связи (по указанному собственником номеру телефона) не менее чем за два часа до выполнения внеплановых работ.

Взыскать с Маевской Виктории Игоревны в пользу ТСЖ «Дом со шпилем» расходы по оплате госпошлины в размере 6000 рублей.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 09 октября 2019 года решение районного суда изменено, за ТСЖ «Дом со шпилем» установлен бессрочный бесплатный частный сервитут в отношении нежилого помещения № П общей площадью 103,8 кв.м, по адресу: <адрес> для прохода к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12 марта 2020 года апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 30 сентября 2020 года решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 18 июля 2019 года изменено в части установления срока сервитута, платы за сервитут и площади обременения сервитутом нежилого помещения, постановлено:

Установить за ТСЖ «Дом со шпилем» право ограниченного бессрочного пользования (частный сервитут) нежилым помещением № П (кадастровый №), расположенным по адресу: <адрес>, для прохода к общему имуществу многоквартирного дома: кровельному покрытию, кровельному ограждению, ограждающим несущим конструкциям дома - несущим стенам, плитам перекрытий, несущим колоннам и иным ограждающим несущим конструкциям (ротонде, шпилю), архитектурным элементам (штукатурному фасаду, декоративным элементам в верхней части), инженерным коммуникациям, расположенным на поверхности кровли (наружной системе водоотведения с кровли, электрическим сетям, информационно-телекоммуникационным сетям, в том числе, сетям проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и другим подобным сетям), вентиляционным шахтам, световым сигнальным огням, расположенным на верхней части шпиля, а также подводящим кабелям в чердачном помещении над ротондой.

Определить площадь зоны прохода через нежилое помещение, обремененную сервитутом, 20,8 кв.м., включая помещение № по техническому паспорту (два лестничных пролета и две площадки) площадью 9,6 кв.м., далее через дверной проем в часть помещения № площадью 6,4 кв.м, (от входа до проема в помещение №), часть помещения №,8 кв.м, (полоса шириной 1,0 м вдоль стены направо до начала лестницы, далее по лестнице до выхода на площадку вокруг ротонды).

Установить плату за сервитут в следующем размере: 132,70 рубля в день, 4 035,20 рублей в месяц, 48 422,40 рубля в год, подлежащую внесению за фактическое использование помещения в целях прохода к общему имуществу в зависимости от продолжительности выполнения работ по его техническому обслуживанию и ремонту.

В остальной части решение оставить без изменения.

В кассационной жалобе представитель Маевской В.И. – Саньков В.Н. просит апелляционное определение отменить. Указывает на то, что выход к общему имуществу имеется не только через помещение № П, но и через иные выходы в доме. Ссылается на то, что дверной проем, через который установлен сервитут является самовольно возведенным, может представлять угрозу жизни и здоровью. Согласно техническому паспорту данный проем отсутствует, в связи с чем полагает, что установление сервитута через указанный проем является нарушением норм права. Также оспаривает обоснованность установления площади зоны прохода, поскольку считает, что фактически сервитут наложен на все помещение № П.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив дело в пределах доводов кассационной жалобы, в соответствии с ч.1 ст.379.6 ГПК РФ, судебная коллегия оснований для отмены обжалуемых судебных актов не находит.

В силу ч.1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований по делу не установлено.

Так, согласно п. 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, Маевской В.И. на праве собственности принадлежит нежилое помещение №П площадью 103,8 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Управление многоквартирным домом осуществляет ТСЖ «Дом со шпилем».

Согласно заключению ООО «СудЭкспертиза», фактически единственным безопасным доступом к общему имуществу (чердаку, лестнице, ведущей на мансардное помещение, эвакуационному выходу, шпилю, светоотражающим маякам, которыми с целью обеспечения безопасности воздушных судов оборудован дом, расположенный на траектории посадочной полосы самолетов) является проход через нежилое помещение № П.

Доступ к вышеуказанному общему имуществу возможен как из помещения 13 П и через чердачные помещения и слуховые окна над подъездами №, 3. Доступ на участок плоской кровли вокруг ротонды (над помещением 2 (чердак)), помимо доступа из помещения 13П, возможен путем прохода через слуховое окно подъезда №, дальнейшего перемещения по деревянным трапам и вертикальным металлическим лестницам шириной 0,7 м. Площадка кровли ограждена бетонными ограждениями по периметру, на одном участке выполнен проем в бетонном ограждении для сообщения с двухскатной кровлей через металлическую вертикальную лестницу. Слуховые окна не отвечают требованиям нормативных документов, что и приводит к затруднению (необеспечению) выхода на кровлю через существующие окна для обслуживания общего имущества.

Оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции постановил решение, которым удовлетворил заявленные требования, признав за истцом право ограниченного пользования нежилым помещением, установил сервитут на условиях срочности и платности, поскольку иные пути доступа к общедомовому имуществу безопасными не являются. Принимая во внимание возможность приведения слуховых окон, через которые возможна организация выхода на кровлю, а также существующих ограждений и лестниц в соответствие с требованиями безопасности, определил срок сервитута до ДД.ММ.ГГГГ Плата за сервитут установлена на основании заключения ООО «СтройТехЭксперт», с учетом арендной платы в сумме 103 800 рублей в месяц по ранее заключенному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и составила 1024 руб. в день, 31 140 руб. в месяц, 373 680 руб. в год.

Суд апелляционной инстанции не согласился с решением суда первой инстанции в части платы за сервитут, срока сервитута и площади обременения сервитутом нежилого помещения. При постановлении судебного акта суд апелляционной инстанции руководствовался заключением дополнительной судебной экспертизы ООО «СтройТехЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому установлено два способа доступа к общедомовому имуществу многоквартирного дома, расположенному в непосредственной близости от помещения № (вокруг и над ним): проход через чердачное помещение и слуховые окна, расположенные в уровне скатной части кровли подъездов № и № и далее по поверхности кровли до площадки вокруг ротонды; проход через помещение № и выход через дверной проем непосредственно на площадку вокруг ротонды. Слуховые окна в текущем состоянии не могут использоваться в качестве выхода на кровлю, следовательно, организация доступа к общедомовому имуществу через слуховые окна невозможна.

Для ремонта других элементов общего имущества, не находящихся на поверхности крыши и к крыше не относящихся (стены, колонны, перекрытия ротонды, площадки вокруг нее, шпиль и т.п.) для обеспечения требований безопасности недостаточно только приведения слуховых окон, существующих ограждений и лестниц в соответствии с нормативными требованиями, требуется также разработка организационно технологической документации (ПОС, ППР и др.) на проведение конкретных ремонтно- строительных работ.

В подъезде № техническая возможность приведения слухового окна, существующих ограждений и лестниц в соответствии с нормативными требованиями для организации доступа к общему имуществу с целью его обслуживания отсутствует. При определении площади, которая будут использована под сервитут и платы за него, суд апелляционной инстанции руководствовался заключением дополнительной экспертизы, проведенной ФБУ Омской лаборатории судебных экспертиз Минюста России, которое в рамках состязательного процесса в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не оспорено. Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правовых оснований для возложения на ТСЖ обязанности по реконструкции слуховых окон, не имеется, поскольку эти работы относятся к капитальному ремонту, требует соблюдения процедуры, предусмотренной жилищным законодательством РФ.

В соответствии с п. 4.1 ст. 170 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и сроки проведения капитального ремонта общего имущества должен определяться в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Однако, работы по изменению конструкции слухового окна в многоквартирном <адрес> региональной программой капитального ремонта не предусмотрены.

Суд кассационной инстанции оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационной жалобы, направленной на переоценку выводов судов, не находит.

Доводы кассационной жалобы о том, что существующий в настоящее время дверной проем, через который предлагается организовать выход на кровлю, является самовольно организованным, не могут быть приняты во внимание, оценивались судом апелляционной инстанции и были обоснованно отклонены. Совокупностью доказательств по делу установлено, помещение № относилось к общедомовому имуществу и выход с него на кровлю существовал с момента ввода дома в эксплуатацию и являлся единственным способом доступа к общему имуществу.

Нежилое помещение № Маевским С.В. было изменено, частично выполнены работы по его объединению с квартирой.

Указанное обстоятельство следует из пояснений председатель ТСЖ «Дом со шпилем», решения Куйбышевского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу №, имеющего преюдициальное значение, заключения эксперта ООО «СтройТехЭксперт».

Судами установлено, помещение № площадью 103,8 кв.м, на момент первой приватизации являлось неотъемлемой частью многоквартирного дома, было включено в его общую площадь (4 626,3 кв.м), не имело самостоятельного назначения, не подлежало отдельному учету, в качестве самостоятельного нежилого помещения в муниципальную собственность не передавалось и использовалось для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме. Доступ на крышу для технической эксплуатации и обслуживания шпиля должен был осуществляться через выход на кровлю, расположенный именно в спорном нежилом помещении, иных выходов на кровлю в доме не имеется.

Суд апелляционной инстанции, вопреки доводам кассационной инстанции, обоснованно указал, что установление сервитута истцу требуется для выполнения возложенных на него законом обязанностей по обслуживанию общего имущества, исходя из Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Жилищного кодекса Российской Федерации. Помещение №П ФИО1 не эксплуатируется, его использование ТСЖ необходимо только для периодических выходов к общему имуществу, оснований для обременения сервитутом всей площади помещения у суда первой инстанции не имелось.

При этом, при изменении в дальнейшем технических характеристик помещения, позволяющих его использовать по назначению, собственник помещения вправе обратиться за изменением платы за сервитут. Кроме того, собственник вправе обратиться с требованием о прекращении сервитута, если обстоятельства его установления отпали.

Выводы суда апелляционной инстанции согласуются с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.04.2017 г. о том, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), поскольку такая возможность у истца отсутствует.

В целом доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда, несогласие с вынесенными судебными актами. При этом, согласно ч.3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Выводы суда мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела и закону. Нарушений норм материального, процессуального права не допущено. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы, не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой кассационный суд общей юрисдикции

определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 30 сентября 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Маевской В.И. – Санькова В.Н. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи